Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 ноября 2019 г. по делу N 33-19087/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Михайлова Г.В.

судей Поддубной О.А, Владимирова Д.А.

при секретаре Симоновой Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-363/2019 по исковому заявлению Кунаковой Т.Б, Сарминой Г.И, Костенко Е.С, Киселева В.В. к ООО "Луч" о признании ничтожными договоров субаренды земельного участка

по апелляционной жалобе Кунаковой Т.Б, Сарминой Г.И, Костенко Е.С, Киселева В.В.

на решение Чертковского районного суда Ростовской области от 7 августа 2019 года.

Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В, судебная коллегия

установила:

Истцы обратились в суд с иском к ООО "Луч" о признании ничтожными сделок по договорам субаренды земельного участка, указав, что истец Кунакова Т.Б. является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Право аренды приобретено по договору N 1 перенайма земельных участков от 19 декабря 2018 года, договор был зарегистрирован ЕГРН 14.01.2019 года. После государственной регистрации договора перенайма земельных участков, Кунакова Т.Б. направила предложения о проведении общего собрания участников долевой собственности вышеуказанных земельных участков, с целью уведомления участников об изменении стороны арендатора участков, а также об условиях выплаты арендной платы. Субаренда была заключена между Лавровым Н.М. и ООО "Луч".

Полагают, что стороны при заключении договоров субаренды превысили свои полномочия и вышли за пределы согласования об основных правах и обязанностях сторон.

В соответствии с п. 3.1 договоров аренды арендатор обязан для передачи земельного участка в субаренду получить письменное согласие арендодателя на передачу участка в субаренду. Участники общей долевой собственности указали, что им стало известно о передаче в субаренду земельных участков от Лаврова Н.М. к ООО "Луч" только после общих собраний, которые были проведены по инициативе нового арендатора - Кунаковой Т.Б. Лавров Н.М. подтвердил, что передать в субаренду ООО "Луч" вышеуказанные земельные участки он был вынужден, так как с 2007 года работал в ООО "Луч" заведующим током.

Договора субаренды содержат условия создающие преимущества ООО "Луч" по отношению к Лаврову Н.М, являющиеся явно обременительными для Лаврова Н.М, и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, а Лавров Н.М, был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Считают, что действия ООО "Луч" являются злоупотреблением правом.

Истцы просили сделки по договору субаренды за регистрационной записью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.02.2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; по договору субаренды за регистрационной записью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.06.2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по договору субаренды за регистрационной записью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.02.2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; по договору субаренды за регистрационной записью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.11.2013 года признать ничтожными и погасить регистрационные записи.

Решением Чертковского районного суда Ростовской области от 7 августа 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апеллянты в апелляционной жалобе, просят отменить указанное решение. Указывают на то, что судом в нарушение ст. 55 ГПК РФ отказано стороне в привлечении директоров, которые являются фундаментальными свидетелями по делу.

Апеллянты выражают несогласие с выводами о пропуске срока исковой давности, указывают, что суду надлежало установить, с какого времени исчисляется срок исковой давности. Сармина Г.И, Костенко Е.С, Киселев В.В. не являются сторонами по договору субаренды земельного участка. Общих собраний с целью получения согласия арендодателя не проводилось. Сама по себе государственная регистрация договоров субаренды в ФРС не является доказательством, что участники долевой собственности знали или должны были знать о заключении субаренды между ООО "Луч" и Лавровым Н.М. Истцы узнали о заключении договоров субаренды, лишь только прибыв на общее собрание от 5 марта 2019 года, с которого следует исчислять срок исковой давности.

Указание, что получение арендной платы от ООО "Луч" является согласием арендатора на совершение субаренды и последующим его одобрением, необоснованно, поскольку до заключения субаренды Лавров Н.М. являлся арендатором и лично выдавал арендную плату, будучи работником ООО "Луч". ООО "Луч", как того требует закон, не получил согласия арендатора.

Кроме того, на требования участников общей долевой собственности о погашении регистрационной записи об обременении участка не распространяется срок исковой давности.

Доказательств платежей в адрес субарендадоталя Лаврова Н.М. представлено не было, что подтверждает, что договор субаренды с ООО "Луч" был заключен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Судом сделан неправосудный вывод о том, что арендодатель КФХ Кунакова Т.Б. пропустила срок исковой давности при том, что стороны не приступили к исполнению обязательств по договору субаренды.

Также апеллянты обращают внимание на то, что субарендодателю Лаврову Н.М. по договору аренды было передано право пользования землей, однако он по договору субаренды передал не только право пользования, но и право владения земельным участком, что является превышением полномочий.

Более того, арендатор для передачи земельного участка в субаренду был обязан получить согласие арендодателя, однако материалы дела не содержат доказательств, каким образом было получено согласие арендодателя.

В период с 2015 года ООО "Луч" не проводил общих собраний с собственниками земельного участка по вопросам, оспариваемым в суде.

На апелляционную жалобу ООО "Луч" поданы возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель ответчика ООО "Луч" по доверенности Тимохин К.С.

Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст. 167 ГПК РФ, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда с учетом доводов апелляционной жалобы не имеется.

Принимая решение, суд руководствовался положениями ст.ст. 168, 615 ГК РФ и указал, что по договорам субаренды достигнуто соглашение по всем существенным условиям в требуемой форме, протоколы разногласий не составлялись, договора длительное время исполнялись. Кроме того, пропущен срок исковой давности по требованиям об оспаривании договоров субаренды.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).

Как следует из материалов дела, между собственниками земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (арендодателями) и Лавровым Н.И. (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей 15 марта 2006 года, 14 апреля 2005 года и 1 декабря 2005 года, соответственно (л.д. 9-18; 28-36; 37-46).

Истец Костенко Е.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Между Костенко Е.С. и Лавровым Н.М. 15 июля 2009 года заключен договор аренды земельного участка (л.д. 19-27).

Между Лавровым Н.М. (арендатором) и ООО "Луч" (субарендатором) заключены договоры субаренды земельных участков: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Ростовской области. При заключении договоров субаренды сторонами согласован размер арендной платы, порядок внесения арендной платы по договору, иные существенные условия.

19 декабря 2018 года Лавров Н.М. и Кунакова Т.Б. заключили договор N 1 о перенайме земельных участков. Лавров Н.М. передал Кунаковой Т.Б. права и обязанности по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Договор прошел государственную регистрацию 14 января 2019 года (л.д. 76-79).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ.

В ходе судебного заседания установлено и подтверждено представленными доказательствами, что с момента заключения договоров субаренды ОО "Луч" (субарендатор) и производил выплату арендной платы, как лично Лаврову Н.М. (арендатору), так и непосредственно арендодателям, оплачивало налоги, использовало земельные участки по целевому назначению.

При этом никто из большого числа собственников земельных участков, в том числе и сам Лавров Н.М, являющийся и одним из собственников земельного участка и арендатором земельных участков в целом, не оспаривали в установленном законом порядке договоры субаренды с момента их заключения ввиду каких-либо нарушений, незаконных условий.

Гражданский кодекс РФ в абзаце 2 пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ устанавливает возможность последующего одобрения сделки. Кроме того в зависимости от вида согласия (согласие может быть дано либо предварительно, либо после совершения сделки) определяется его содержание.

Как установлено судом, истцами, а также третьими лицами - собственниками земельных участков были совершены действия по фактическому одобрению сделок субаренды указанных земельных участков, что соответствовало их волеизъявлению.

В ходе судебного заседания установлено и подтверждено представленными доказательствами, что с момента заключения договоров субаренды ОО "Луч" (субарендатор) и производил выплату арендной платы, как лично Лаврову Н.М. (арендатору), так и непосредственно арендодателям, оплачивало налоги, использовало земельные участки по целевому назначению.

При этом никто из большого числа собственников земельных участков, в том числе и сам Лавров Н.М, являющийся и одним из собственников земельного участка и арендатором земельных участков в целом, не оспаривали в установленном законом порядке договоры субаренды с момента их заключения ввиду каких-либо нарушений, незаконных условий.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что заключение договоров субаренды было одобрено и полностью соответствовало волеизъявлению собственников указанных земельных участков и оспариваемые договоры субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как по форме, так и по содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к такому роду договорам. Отсутствие споров со стороны арендодателя по поводу заключения с ООО "Луч" договоров субаренды свидетельствует о том, что указанные договоры полностью соответствует воле и интересам собственников земельных участков. Такое поведение арендодателей, в том числе истцов, давало основание стороне ответчика полагаться на действительность совершенных сделок.

Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Оспариваемые договоры субаренды земельных участков заключены: 11 октября 2013 года, 24 декабря 2014 года, 23 января 2015 года, 9 июня 2015 года, а истцы обратились в суд 15 мая 2019 года, то есть за пределами трехгодичного срока исковой давности.

Судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения.

Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Договором аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не предусмотрена обязанность получения согласия арендодателя на сдачу участка в субаренду. С учетом изложенного договор субаренды участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не может быть признан недействительным по мотиву отсутствия согласия арендодателя на сдачу участка в аренду.

В отношении участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Указанная норма согласно пунктам 1, 3 и 6 Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" действует с 01.09.2013 г.

Все оспариваемые договоры субаренды заключены после указанной даты. Таким образом, указанные договоры в связи с отсутствием согласия третьих лиц не могут быть признаны ничтожными, а являются оспоримыми, в силу специального указания на это в законе - п. 1ст. 173.1 ГК РФ.

В свою очередь оспоримость сделки предполагает ее действительность до признания обратного судом по иску о признании сделки недействительной.

Таким образом, лицо, претендующие на признание оспоримой сделки недействительной, должно сделать соответствующие заявление в рамках иска о признании сделки недействительной путем заявления соответствующего требования.

Применительно к рассматриваемым договорам субаренды, таким лицом, имеющим право на оспаривание сделки субаренды, является арендодатель по договорам аренды указанных земельных участков.

Между тем арендодатели участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН представлены множеством лиц, которые по отдельности не отождествляются со всем арендодателем в целом.

В рассмотренном споре требования заявлены только одним участником долевой собственности по каждому участку из вышеуказанных участков.

Так, истец Сармина Г.И. является одной из 16 долевых собственников участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и имеет в нем 1 из 22,5 долей. Истец Киселев В.В. является одним из пяти долевых собственников участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и владеет долей 1/7 в праве общей долевой Истец Костенко Е.С. является одной из 14 собственников участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и имеет в нем 9,33 из 28,33 долей.

Таким образом, подавляющее количество участников долевой собственности иск не заявили. Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников земельных участков, известив их о начавшемся процессе. Однако они к требованиям истцов не присоединились, не стали истцами по делу, автоматически подтверждая действительность этих оспоримых, но не оспоренных ими сделок.

Заявляя требования о признании ничтожным договоров субаренды к субарендатору ООО "Луч", истцами не заявлен иск к Лаврову Н.М, хотя именно это лицо отдало участок в субаренду, якобы, без их ведома и именно на указанном лице лежала обязанность по их уведомлению о совершенной сделке в силу п. 2.2 договоров. В данном случае, безусловно, имеет место недобросовестное и противоречивое поведение указанных лиц.

Более того, следует также принять во внимание, что получая арендную плату в ООО "Луч", собственники должны были знать о причинах ее получения не у арендатора, а у третьего лица, в связи, с чем должны были знать о наличии договора субаренды. Утверждение истцов о том, что арендную плату им выдавал Лавров Н.М, в связи с чем, они не могли знать, что получают ее от ООО "Луч" не может быть принято, поскольку с 22 июня 2017 года Лавров Н.М. не работает в ООО "Луч".

С учетом вышеизложенного, вывод суда об имеющемся недобросовестном поведении истцов и о пропуске срока исковой давности, как истцами, так и в целом арендодателями по договорам субаренды является справедливым.

Доводы Кунаковой Т.Б. о неполучении согласия собственников на сдачу участка в субаренду необоснованны. У истца Кунаковой Т.Б. отсутствует право оспаривать заключенные договоры по основанию отсутствия согласия собственников.

Кунакова Т.Б. стала арендатором спорных земельных участков на основании договора перенайма, заключенного с Лавровым Н.М.

По договору перенайма в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ новому арендатору передаются права и обязанности прежнего арендатора.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Поскольку при заключении сделок Лавров Н.М якобы не получил согласия арендодателей в требуемой форме на передачу участков в субаренду, то знал об этом в момент заключения сделки, и, как и Кунакова Т.Б, получившая от него права и обязанности по договору перенайма, не вправе ссылаться на указанный факт в обоснование своих исковых требований о признании спорных договоров недействительными.

Также ответчик письменно заявил о применении срока исковой давности к требованиям Кунаковой Т.Б, поскольку перемена лиц в обязательстве не прерывает течение срока исковой давности.

Истцами указано о заключении Лавровым Н.М. договоров под давлением и на невыгодных условиях. Между тем следует учесть, что согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Истцы не являются потерпевшими по смыслу ст. 179 ГК РФ. Истцы Сармина Г.И, Киселев В.В, Костенко Е.С. являются долевыми собственниками спорных участков, но не являются участниками сделок субаренды. Истец Кунакова Т.Б. является в настоящий момент стороной договоров субаренды, но не заключала их, а получила права на них по договору перенайма от Лаврова Н.М, в связи с чем, не является потерпевшей.

Единственным потерпевшим в данном случае может быть признан Лавров Н.М, который заключал договоры субаренды. Однако он с иском о признании недействительными договоров субаренды по указанным основаниям не обращался.

Доводы о том, что земельный участок передан арендатору только в пользование, несостоятелен.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договорах аренды указано, что земельные участки арендатор принимает в аренду. Утверждение истцов о том, что земельные участки приняты только в пользование, не следует из содержания договоров. Прямого указания на это в них нет.

В то же время в п. 3.2 договоров аренды участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и в п. 2.2 договора аренды участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН указано, что участки подлежат возврату арендодателю только после прекращения/окончания договора аренды. То есть в течение действия договора и до момента прекращения/окончания договоров участки находятся у арендатора с возможностью фактического обладания этим имуществом. Земельные участки были переданы в аренду арендатору полностью.

Следовательно, договорами подразумевается, что понятием аренда в договорах охватывается передача имущества как во временное пользование, так и во владение.

Ответчик также считает, что поскольку полезные свойства из участка сельскохозяйственного назначения невозможно извлекать без осуществления работ именно на этом участке, без контакта арендатора или его техники с этим участком, то фактическая передача участка сельскохозяйственного назначения только в пользование невозможна и противоречит здравому смыслу.

Соответственно по договорам субаренды участки были переданы и в пользование и в фактическое владение.

Свидетельские показания о причинах неполучения согласия собственников земельных участков не влияли на рассмотрения дела. Лавров Н.М. являлся непосредственным участником сделок субаренды и является участником настоящего процесса; он не был лишен возможности приводить свои доводы о таких причинах. Такая причина была обозначена его представителем - давление со стороны ООО "Луч" на работника Лаврова Н.М. Между тем факт давления не нашел подтверждения при сопоставлении имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Чертковского районного суда Ростовской области от 7 августа 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кунаковой Т.Б, Сарминой Г.И, Костенко Е.С, Киселева В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено:13.11.2019 года.