Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13 ноября 2019 г. по делу N 33-8116/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Шурловой Л.А.

судей Калединой Е.Г. и Чернышовой Н.И.

при секретаре Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 ноября 2019 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика по первоначальному иску Ч.М.Г. по доверенности А.Ф.А.

на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 07 августа 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению

ООО "Юридическое агентство "АБА" к Ч.М.Г. о взыскании расходов на неотделимые улучшения арендованного помещения, по встречному исковому заявлению Ч.М.Г. к ООО "Юридическое агентство "АБА" о взыскании арендной платы и коммунальных платежей,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

ООО "Экспертно-юридическое агентство "АБА-ГРУПП" (согласно сведениям ЕГРЮЛ наименование изменено на ООО "Юридическое агентство "АБА" 11.07.2019), обратилось в суд с иском к Ч.М.Г. о взыскании расходов на неотделимые улучшения арендованного помещения, указав, что между Ч.М.Г. (арендодатель) и ООО "ЭЮА "АБА-ГРУПП" (арендатор) 02.03.2016 заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого является сдача во временное пользование помещения, расположенного по адресу: г..Ставрополь, ул. Л, общей площадью 133,5кв.м, номера в поэтажном плане NN 52-56, 58-64, обеспеченное отоплением, водой, электроэнергией. Срок договора аренды с 01.04.2016 по 01.04.2019.Арендная плата по вышеуказанному договору составляет ** руб. в месяц и не подлежит изменению на протяжении трех лет до 31.03.2019. Согласно приложению N 1 к Договору аренды по акту приема-передачи от 02.03.2016 имущество передано арендатору в состоянии, пригодном для эксплуатации. Арендатор 28.09.2018 направил в адрес арендодателя посредством почтовой связи письменное сообщение о досрочном расторжении Договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 с просьбой 28.10.2018 принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения и зарегистрировать в регистрационной службе соглашение о досрочном расторжении Договора. Арендодатель 31.10.2018принял арендуемое помещение у ООО "ЭЮА "АБА-ГРУПП" по акту приема-передачи (возврата) помещения по договору аренды. Арендатор за время аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г..Ставрополь, ул. Л, произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения пожарной и охранной сигнализацией, внутренним и внешним видеонаблюдением, кондиционированием, санузлом, произвел косметический ремонт всего арендуемого помещения площадью 133,5 кв.м. Данный факт подтверждается представленными в материалы дела документами.

Арендодатель 31.10.2018 при приёме арендуемое помещение у ООО "ЭЮА "АБА-ГРУПП" по акту приёма-передачи (возврата) помещения по договору аренды отказался принимать неотделимые улучшения, произведённые арендатором ООО "ЭЮА "АБА-ГРУПП". Учитывая выводы экспертного заключения по судебно-строительной экспертизе N СТЭ 082/2019 от 25.06.2019, а также договоры возмездного оказания услуг, представленные в материалы дела, всего арендатором, на проведение капитального ремонта и улучшения арендуемого помещения было затрачено ** руб. Собственником арендуемых помещений является Ч.М.Г, в связи с чем, обязанность по внесению платежей на содержание многоквартирного дома, согласно нормам действующего законодательства возложено на арендодателя, а не на арендатора. В платежных документах, направляемым арендодателем в адрес арендатора в период с января 2017 года по май 2018 года в графе виды услуг значилось содержание общего имущества многоквартирного дома в размере ** руб. В период, с июня 2018 года по сентябрь 2018 года указанная сумма возросла и составила ** руб. Кроме того, арендатор осуществлял платежи на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Указанные платежи договором аренды не предусмотрены. Таким образом, переплата за содержание общего имущества многоквартирного дома, в рамках договора аренды за указанный период времени составила ** руб. Арендатор ООО "ЭЮА "АБА-ГРУПП" 29.11.2018 посредствам почтовой связи направил претензию в адрес арендодателя с просьбой принять и оплатить неотделимые улучшения арендуемого помещения. Претензия осталась без внимания арендодателя. Истец понес расходы, связанные с оказанием юридической помощи при рассмотрении заявленного иска в размере ** рублей.

Истец, с учетом уточненных исковых требований, просил суд взыскать с Ч.М.Г. расходы на проведение косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере ** руб.; излишне уплаченную сумму коммунальных платежей в размере ** руб.; излишне уплаченную сумму коммунальных платежей и платежей на капитальный ремонт в размере ** руб.; государственную пошлину в размере ** руб.; судебные расходы по договору на оказание услуг по оценке от 11.12.2018 в размере ** руб.; судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ** руб.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 07.08.2019 производство по делу в части взыскания с ответчика Ч.М.Г. судебных расходов по договору N КИ 24/2018 на оказание услуг по оценке от 11.12.2018 в размере ** руб. прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

Ч.М.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с ООО "Юридическое агентство "АБА" арендной платы, в обоснование которого указано, что согласно условиям заключенного договора, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые ему арендодателем в конце каждого текущего месяца. В соответствии с п.3.3 договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 "коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, телефон, интернет и т.п.) в арендную плату не входят, оплачиваются арендатором в конце каждого оплачиваемого месяца. ООО "Юридическое агентство "АБА" нарушил условия договора, а именно в части неоплаты аренды за октябрь 2018 года в размере ** руб, а также имеется задолженность по коммунальные услуги в размере ** руб.

Ч.М.Г. просила суд взыскать с ООО "Юридическое агентство "АБА" денежные средства за аренду за октябрь 2018 года, в размере ** руб.; денежные средства по оплате коммунальных услуг в размере ** руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 07 августа 2019 года исковые требования ООО "Юридическое агентство "АБА" к Ч.М.Г. о взыскании расходов на неотделимые улучшения арендованного помещения удовлетворены частично.

Суд взыскал с Ч.М.Г. в пользу ООО "Юридическое агентство "АБА" расходы на проведение косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере ** руб.; излишне уплаченную сумму коммунальных платежей и платежей на капитальный ремонт в размере ** руб.; расходы на оказание услуг по оценке в размере ** руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере ** руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере ** руб.

В удовлетворении требований ООО "Юридическое агентство "АБА" о взыскании с Ч.М.Г. излишне уплаченной суммы коммунальных платежей в размере ** руб.; расходов по оплате услуг представителя в размере ** руб, расходов по оплате государственной пошлины в размере ** руб. отказал.

Встречное исковое заявление Ч.М.Г. к ООО "Юридическое агентство "АБА" о взыскании арендной платы удовлетворено частично.

Суд взыскал с ООО "Юридическое агентство "АБА" в пользу Ч.М.Г. арендную плату за октябрь 2018 года в размере ** руб.

В удовлетворении требований Ч.М.Г. к ООО "Юридическое агентство "АБА" коммунальных платежей в размере ** руб. - отказал.

Суд взыскал с Ч.М.Г. в доход муниципального образования г.Ставрополя государственную пошлину в размере ** руб.

Суд взыскал с Ч.М.Г. в пользу ООО "Арбитраж" расходы по проведению судебной экспертизы в размере *** руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика по первоначальному иску Ч.М.Г. по доверенности А.Ф.А. просит решение суда отменить, указав, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. В качестве доказательства суд учел заключение судебно - строительной экспертизы NСТЭ 082/2019 от 25.06.2019 года, а также договоры возмездного оказания услуг, всего на проведение капитального ремонта и улучшений арендуемого помещения затрачено ** руб. Однако, что заключение эксперта не является доказательством, так как в нем нет таких выводов и перед экспертом не поставлены данные вопросы. Не согласна с трактовкой экспертом понятия отделимых и неотделимых улучшений. Суд не учел, что из содержания заключенного договора аренды не следует обязанности о компенсации произведенных улучшений. Также истец не согласовывал стоимость и виды работ с ответчиком. Отказав во взыскании с арендатора коммунальных платежей, суд не учел, что согласно заключенного договора аренды, такие платежи не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором в конце каждого месяца. Также суд необоснованно принял в качестве доказательства представленный истцом Акт сверки взаимных расчетов между ООО ЮА "АБА" и ТСЖ Лермонтова, который не имеет ни подписи, ни печати сторон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика Ч.М.Г. по доверенности А.Ф.А, просившую об отмене решения, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.03.2016 между Ч.М.Г. и ООО "Экспертно- юридическое агентство "АБА-ГРУПП" заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям п. 1.1 которого арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Л, общей площадью 133,5 кв.м, номера в поэтажном плане N 52-56, 58-64, обеспеченное отоплением, водой, электроэнергией. Срок действия договора с 01.04.2016 по 01.04.2019.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 18.04.2016.

Согласно п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6 договора аренды от 02.03.2016 арендатор вправе произвести оборудование арендуемого помещения пожарной и охранной сигнализацией, внутренним и внешним видео наблюдением, кондиционированием, санузлом (унитаз, умывальник и т.д.) с возможным возмещением расходов арендодателя после расторжения договора аренды. В случае не возмещения данных расходов арендатор вправе забрать установленное им оборудование и приборы и т.д. Арендатор вправе произвести косметический ремонт в арендуемом помещении, с возможным возмещением расходов арендодателем.

Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, капитальные ремонтные работы без письменного согласия арендодателя.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ООО "Экспертно- юридическое агентство "АБА-ГРУПП" сослался на то, что за время аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Л, им произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества на общую стоимость ** руб, а именно: установлена пожарная и охранная сигнализация, внутреннее и внешнее видеонаблюдение, кондиционирование, санузел, произведен косметический ремонт всего арендуемого помещения, площадью 133,5 кв.м.

В подтверждение заявленных требований истец представил договоры на оказание услуг, заключение специалиста N 244/18-ЗС, подготовленное ООО "БизнесПрофиль" по результатам сопоставления типа, характера и номенклатуры выполненных работ в отношении нежилых помещений, общей площадью 133,5 кв. м. номера в поэтажном плане N 52-56, 58-64, расположенные на 1 этаже здания, расположенные по адресу: г.Ставрополь, ул.Л, согласно прилагаемого перечня, приведённый перечень работ является неотделимыми улучшениями.

Для правильного разрешения спора, судом назначена судебная строительная экспертиза.

Согласно заключения эксперта N СТЭ 082/2019 от 25 июня 2019 года, подготовленного ООО "Арбитраж", под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда последнему. Под отсутствием причинения вреда с технической точки рения понимается отсутствие необходимости выполнения каких-либо ремонтно-восстановительных работ вызванных демонтажем, а также возможность повторного использования демонтированного объекта. К неотделимым улучшениям могут относиться работы, имеющие капитальных характер. Неотделимые улучшения применительно к изделиям (деталям), использованным при производстве выполненных работ, не должны обладать двумя признаками: технологически предусмотренной возможностью демонтажа изделия или детали наличие болтовых, съемно-разъемных соединений и т.п.), что позволяет осуществить демонтаж без полного или частичного разрушения; технической возможностью повторного использования изделия (детали). Отделимые улучшения - такие улучшения, которые могут быть отделены от имущества без необходимости выполнения каким-либо ремонтно-восстановительных работ, вызванных демонтажем, а также при возможности повторного использования демонтированного объекта (л.д. 7 заключения).

В результате проведенного анализа определено, что большая часть улучшений являются отделимыми и их демонтаж возможен без повреждения помещения, в котором они находятся, так же возможно повторное использование демонтированных элементов в полном объеме.

Часть улучшений являются неотделимыми, их демонтаж технически не предусмотрен и несет ущерб помещению, в котором находится, а также будет поврежден сам демонтируемый элемент. Повторное использование данного элемента невозможно.

При этом, к неотделимым улучшениям были отнесены следующие: кабель канал Промрукав 40x16 2-й замок (16); кабель-канал Промрукав 15x10 2-й замок (14); короб Промрукав 40x16 2-й замок (180 м); плитка напольная Normandiadlue PG 03 45*45*0,9 (6 пз.) (2 шт.); пороги (5 шт.); сплит система "АС ELECTRIC АСЕ-07 HNI_15Y" (1 шт.); сплит система "АС ELECTRIC АСЕ-07 HNI_15Y" (1шт.); сплит система "Mistery MSS-07R12" (1шт.); сплит система "Mistery MSS-12R06 injout" (1шт.); кухня на заказ (мойка). Стоимость фактически выполненных работ из состава заявленных и относящихся к неотделимым с учетом износа составляет ** руб.

Часть улучшений являются отделимыми, однако их демонтаж нанесет ущерб помещению, в котором они находятся, в виде физических повреждений, и ограничит функциональность работы помещения, так как являются частью системы. Устранение данных повреждений потребует ремонта или установки на место демонтированного элемента аналогичного, что приведет к новым затратам.

Часть улучшений являются неотделимыми, их демонтаж технически возможен, но это приведет к нанесению ущерба помещению. Для устранения которого потребуется проведение ремонта, а, следовательно, дополнительным затратам. Также демонтированные элементы теряют возможность повторного использования, так как были приобретены уникальные характеристики в виде размеров и объемов для использования именно в данных помещениях. Повторное использование данных элементов в полном объеме невозможно.

К таким улучшениям относятся следующие элементы и оборудование: КСПВ 4x0,5 Кабель Ноотэк (30), стоимостью * руб.; кабель КСПВ 6*0,5 мм Кабель ЭлектроСвязь (30) стоимостью * руб.; коробка распаянная Промрукав 40-0210 для о/п 80x80x40 (8 шт.) стоимостью * руб.; КВК-В-1,5 2*0,5 белый,, плоский Элетек системе (100 шт.) стоимостью * руб.; 710 -0200.122 Розетка с/з керамика белый (4шт.)(для электропитания кондиционеров) стоимостью * руб.; труба медная 1/4 (1 шт.) * руб.; труба медная 3/8 (1 шт.) стоимостью * руб.; труба металлическая 1/6(1 шт.) стоимостью * руб.; труба медная 1/4 (22 м) стоимостью * руб.; труба медная 3/8(11 м) стоимостью * руб.; труба медная 1/2 (11 м) стоимостью * руб.; кабель ПВС 5/1,5 (22 м) стоимостью * руб.;К-Пех1/4(22 м) стоимостью * руб.; K-Flex 3/8(11м)стоимостью * руб.; К- flex 1/2(11 м) стоимостью * руб.; крепеж гофра труба d=20 мм. ПРОМРУКАВ, стоимостью * руб.; дюпель-гвоздь 6*40 с шурупом потай (100 шт.) стоимостью * руб.; оповещатель охранно-пожарный световой ОПОП1-8М выход, стоимостью * руб.; астра-Р комплект: радиоприемное устройство (РПУ)+2 брелока, стоимостью 1 328 руб.; астра-Р-РПД брелок однокнопочный, стоимостью * руб.; астра -Р комплект (УБОС) радиоприемное устройство, стоимостью * руб.; Optimus а/ч Аккумулятор АКБ 1,2, стоимостью * руб.; кнопка выход JSB-Kp-23 накладная с зеленой подсветкой, стоимостью * руб.; жалюзи (4 шт.), стоимостью * руб, а также покупка арендатором пультов для шлагбаума стоимостью * руб.

Судом установлено, что арендатор произвел косметический ремонт за свой счет на основании Договора возмездного оказания услуг от 03.03.2016 по ремонту и отделочным работам. Стоимость услуг составила ** руб, расходные материалы по договору возмездного оказания услуг от 03.03.2016 составили * руб.

В стоимость косметического ремонта, согласно представленного договора от 03.03.2016, включена стоимость установленной сантехники.

Данные улучшения были произведены за счет арендатора, что подтверждается представленными в материалы дела письменными доказательствами.

Также суду представлен договор возмездного оказания услуг от 09.03.2016 по ревизии, установке, демонтажу, монтажу и замене электрооборудования в нежилом помещении, расположенном по адресу: г.Ставрополь, ул. Л. д. *. Стоимость услуг составляет *руб.; договор N 2 возмездного оказания услуг от 05.03.2016по установке и настройке системы видеонаблюдения и охранной сигнализации. Стоимость услуг составляет * руб.; договор N 2 возмездного оказания услуг от 19.03.2016 по установке и настройке 4-х сплит систем. Стоимость услуг составляет * руб.; ордер на выполнение работ от 23.03.2016 по прокладке кабеля "Телко" на сумму * руб.; договор на установку пожарной тревожной кнопки, план эвакуации на сумму * руб.

С учетом представленных доказательств, а также заключения эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договором аренды от 02.03.2016 предусмотрено, что в случае, если арендатор произведет за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для него, то они по окончании срока договора переходят в собственность арендодателя с возмещением расходов арендатору, и взыскал с Ч.М.Г. расходы по проведению косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере ** руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части взыскания денежных средств за произведенный арендатором косметический ремонт, стоимость которого составила * руб, расходные материалы по договору возмездного оказания услуг от 03.03.2016 составили * руб. Указанные затраты были согласованы с арендодателем, что следует из заключенного договора, а также подтверждены представленными доказательствами.

Общая сумма затрат на произведенный косметический ремонт составила * рублей, которые подлежат взысканию с арендодателя.

Также судебная коллегия соглашается с выводами суда о включении в сумму затрат произведенных на неотделимые улучшения, указанных в договоре возмездного оказания услуг от 09.03.2016 по ревизии, установке, демонтажу, монтажу и замене электрооборудования в нежилом помещении, расположенном по адресу: г.Ставрополь, ул. Л, д. *. Стоимость услуг составляет * руб..

В остальной части судебная коллегия не может согласиться с взысканными судом денежными суммами по следующим основаниям.

В гражданском законодательстве нет критериев, на основании которых можно однозначно определить, какие именно улучшения арендованного имущества можно отнести к неотделимым.

В п. 2 ст. 623 ГК РФ, указано, что неотделимыми признаются улучшения, которые невозможно отделить от имущества без вреда для него.

Таким образом, при отнесении произведенных улучшений к неотделимым следует руководствоваться таким критерием: если демонтаж улучшений приведет к невозможности использования этого арендованного имущества согласно его целевому назначению вследствие нарушения (утраты) первоначальных потребительских свойств и эксплуатационных характеристик, то данные улучшения являются неотделимыми. А отделимыми улучшениями можно считать те, которые отделяются от арендованного имущества без причинения ему вреда (ущерба).

Как пояснил в суде апелляционной инстанции эксперт Л.А.А, встраиваемая кухня, кондиционеры, жалюзи, системы видеонаблюдения и охраны возможно демонтировать, но после этого необходим косметический ремонт помещения.

С учетом изложенного, к неотделимым улучшениям, произведенным арендатором не могут быть отнесены: установка встраиваемой кухни, кондиционеров (4 шт.), жалюзи (4 шт.), системы видеонаблюдения и охраны, соответственно затраченных на их установку денежных средств.

Кроме того, согласно заключенного договора аренды от 02.03.2016, арендатор вправе произвести оборудование арендуемого помещения пожарной и охранной сигнализацией, внутренним и внешним видео наблюдением, кондиционированием, санузлом (унитаз, умывальник и т.д.) с возможным возмещением расходов арендодателя после расторжения договора аренды.

Договором также согласовано, что в случае не возмещения данных расходов арендатор вправе забрать установленное им оборудование и приборы и т.д. п.п. (п. 2.2.1).

Арендатор вправе произвести косметический ремонт в арендуемом помещении, с возможным возмещением расходов арендодателем (п. 2.2.2,).

Частью 3 статьи 86 ГПК РФ установлено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса.

С учетом изложенных выше обстоятельств и приведенных норм материального права, судебная коллегия принимает во внимание заключение эксперта лишь в части, и относится критически к заключению о том, что установка встраиваемой кухни, кондиционеров (4 шт.), жалюзи (4 шт.), системы видеонаблюдения и охраны являются неотделимыми улучшениями.

Таким образом, с Ч.М.Г. в пользу ООО ЭЮА "АБА ГРУПП" подлежит взысканию **рублей (* руб. + * руб.+ * руб. - по заключению эксперта).

Истцом были также заявлены требования о взыскании с Ч.М.Г. излишне уплаченных сумм коммунальных платежей и платежей на капитальный ремонт в размере ** руб. и ** руб..

Разрешая указанные требования, суд первой инстанции с учетом положений ст.ст. 290, 210, 249 ГК РФ, ст. ст. 158 (ч.1), 154 и п.п. 2.2.7 договора аренды от 02.03.2016 года, пришел к правильному выводу о том, что именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, если иное не предусмотрено законом или договором. В связи с чем, взыскал с Ч.М.Г. в пользу ООО "ЮА "АБА" переплату по оплате коммунальных услуг в размере ** руб.

Согласно ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений (ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом законодатель исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом, соответственно, неосуществление собственником полномочий по фактическому владению помещением не освобождает его от обязанности по его содержанию.

Договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Закон не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома перед управляющей организацией.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что лицо, являющееся арендатором помещения в многоквартирном доме, не несет бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, данное бремя возложено на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом законодатель исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом, соответственно, неосуществление собственником полномочий по фактическому владению помещением не освобождает его от обязанности по его содержанию.

Как следует из содержания заключенного между сторонами договора аренды от 02.03.2016 (п. 2.2.7), арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые ему арендодателем в конце каждого текущего месяца.

Согласно п 3.3 договора, коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, телефон, интернет и т.п.) в арендную плату не входят, оплачиваются арендатором в конце каждого оплачиваемого месяца.

Таким образом, договором аренды от 02.03.2016 не предусмотрена обязанность арендатора вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. Дополнительный договор стороны не заключали.

В отсутствие такого договора указанные расходы несет собственник нежилого помещения.

Из представленных платежных документов за период с января 2017 по май 2018, следует, что ООО "ЮА "АБА" оплачивал расходы за содержание общего имущества многоквартирного дома, из Акта сверки взаимных расчетов видно, что ООО "ЮА "АБА" осуществляло платежи по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, тогда как обязанность по оплате капитального ремонта возложена на собственника нежилого помещения, а не арендатора.

Таким образом, суд установил, что возникла переплата по указанным платежам (расчет изложен в решении суда).

По указанным основаниям, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска Ч.М.Г. о взыскании в ее пользу денежных средств по оплате коммунальных услуг в размере *руб.

Поскольку предусмотренная договором арендная плата за октябрь 2018 года в размере * руб. не была произведена арендатором, то суд обоснованно взыскал с ООО "ЮА "АБА" в пользу Ч.М.Г. указанную сумму.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд первой инстанции взыскал с Ч.М.Г. в пользу ООО "Арбитраж" расходы по проведению судебной экспертизы в размере ** руб.

Поскольку судебной коллегией решение суда изменено в части взысканной сумму с Ч.М.Г. в пользу ООО "ЮА "АБА", вместо заявленной и взысканной судом первой инстанции суммы ** рублей определено к взысканию ** рублей (то есть иск удовлетворен на 50 %), то судебные расходы, связанные с оплатой экспертного заключения подлежат распределению на обе стороны: * рублей с Ч.М.Г. и ** рублей с ООО "ЮА "АБА".

Доводы апелляционной жалобы Ч.М.Г. об отмене решения суда в полном объеме, с отказом в иске ООО "ЮА "АБА" и с удовлетворением заявленного встречного иска, подлежат отклонению, поскольку они основаны на неправильном толковании приведенных выше норм материального права. Доводы жалобы не содержат оснований для отмены решения, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 07 августа 2019 года в части взыскания с Ч.М.Г. в пользу ООО "Юридическое агентство "АБА" расходов на проведение косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере ** руб.- изменить.

Взыскать с Ч.М.Г. в пользу ООО "Юридическое агентство "АБА" расходы на проведение косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере * рублей.

Это же решение в части взыскания с Ч.М.Г. в пользу ООО "Арбитраж" расходов по проведению судебной экспертизы в размере ** руб. - отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым взыскать с Ч.М.Г. в пользу ООО "Арбитраж" расходы по проведению судебной экспертизы в размере ** руб.

Взыскать с ООО "Юридическое агентство "АБА" в пользу ООО "Арбитраж" расходы по проведению судебной экспертизы в размере ** руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя ответчика по первоначальному иску Ч.М.Г. по доверенности А.Ф.А. удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи