Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 04 декабря 2019 г. по делу N 66а-64/2019

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Кузьмичева В.А, судей

Бушминой А.Е, Калугина Д.М.

при секретаре

ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Неруд" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Департамента государственного имущества Пензенской области на решение Пензенского областного суда от 19 сентября 2019 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Неруд" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е, объяснения представителя Департамента государственного имущества Пензенской области - Ушенина А.С, представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Канаева В.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Неруд" (далее ООО "Неруд") обратилось в Пензенский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка, с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 25 823 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание. Почтовый адрес объекта: "адрес", автодорога Москва-Челябинск, 644 км + 0, 55, кадастровая стоимость которого определена на основании приказа Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 года N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" по состоянию на 1 января 2018 года и составляет 26 620 930, 70 руб.

Согласно отчету об оценке ИП Безруков А.А. N 19/19 от 5 августа 2019 года по состоянию 1 января 2018 года рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 20 478 000 руб, в связи с чем административный истец полагает, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, как арендатора земельного участка, плата за который определена в зависимости от размера кадастровой стоимости.

Административный истец с учетом измененных требований просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание. Почтовый адрес объекта: "адрес", автодорога Москва-Челябинск, 644 км + 0, 55 в размере его рыночной стоимости 21 950 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Решением Пензенского областного суда от 19 сентября 2019 года постановлено: административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Неруд" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 25 823 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение нежилых зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: "адрес", автодорога Москва-Челябинск, 644 км+0, 55, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 21 950 000 руб.

В апелляционной жалобе Департамент государственного имущества Пензенской области просил решение Пензенского областного суда от 19 сентября 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции представитель Департамента государственного имущества Пензенской области - ФИО8 доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции представитель ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Канаев В.В. доводы апелляционной жалобы административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области поддержал.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения явившихся по делу лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года N 602-пП "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ с 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что ООО "Неруд" на основании договора аренды земельного участка N от 7 декабря 2004 года, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: "адрес", автодорога Москва-Челябинск, 644 км +0, 55, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Из расчета арендной платы от 10 июня 2019 года N 9/3971 следует, что арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, площади, а также величины ключевой ставки Банка России.

Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 года N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "Земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" утверждены по состоянию на 1 января 2018 года результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "Земли населенных пунктов", расположенных на территории Пензенской области, которые применяются с 1 января 2019 года, включая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории "Земли населенных пунктов", расположенных на территории Пензенской области, г. Пенза (приложение 3), в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 26 620 930, 70 руб.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке оценщика ИП Безруковым А.А. от 5 августа 2019 года N 19/19, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составила 20 478 000 руб.

В ходе рассмотрения дела административным истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, по результатам рассмотрения которого судом назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования".

Согласно заключению эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" N 16/19 от 9 сентября 2019 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 21 950 000 руб.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" N 16/19 от 9 сентября 2019 года составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), является ясным и полным, не содержит противоречий, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что суд необоснованно не назначил повторную экспертизу по ходатайству административного ответчика не могут свидетельствовать о необоснованности и незаконности выводов, изложенных в решении суда.

Правила оценки доказательств по административному делу изложены в статье 84 КАС РФ, в соответствии с которой, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из положений части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правильно оценил заключение экспертизы, верно указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Отказывая в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта и противоречий в его выводах, оснований для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренных статей 83 КАС РФ, не имеется.

С доводами апелляционной жалобы административного ответчика о недостоверности экспертного заключения, которым была установлена рыночная стоимость земельного участка, необоснованности такого заключения и противоречии принципам проверяемости, судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Как следует из исследовательской части заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:2002005:70, по состоянию на 1 января 2018 года определена в рамках сравнительного подхода к оценке, то есть стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с тремя объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика о том, что в нарушении пункта 22 ФСО N 7 в заключении экспертизы не описаны правила отбора объектов-аналогов, судебная коллегия отклоняет, так как в исследовательской части заключения экспертизы подробно обосновано использование лишь части доступных объектов-аналогов.

Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства по трем уровням: функциональному, конструктивному, параметрическому. При этом на земельном участке объекте-аналоге N 8 располагается строение, не обладая информацией о характеристиках которого, невозможно произвести точную корректировку; объект-аналог N 6 располагается в ином районе, нежели объект оценки, и на второй линии (объект оценки - на первой линии), его использование для сравнения потребует применения большего числа корректировок и снизит уровень достоверности результата, в связи с чем экспертом данные объекты не были применены. При этом из выявленных шестнадцати объектов-аналогов были выбраны те, которые имеют наибольшее число схожих характеристик с объектом оценки.

При таких обстоятельствах указанные доводы административного ответчика о неполноценности и недостоверности заключения судом первой инстанции были обоснованно отклонены.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал, что в заключении экспертизы не применена корректировка на местоположение, не проанализировано и не учтено, что объект оценки расположен вдоль автодороги М-5 "Урал".

Судебная коллегия с указанными доводами апелляционной жалобы согласиться не может, поскольку в заключении экспертизы учтена транспортная доступность и близость крупных автодорог, применен коэффициент расположения относительно близости крупных автодорог, при осуществлении корректировки на транспортную доступность эксперт учел непосредственную близость объекта оценки к трассе М-5 "Урал", в связи с чем присвоил ему максимальный коэффициент (1, 30) и произвел поправку на местоположение, что привело к повышению стоимости объекта оценки.

Оценивая заключение экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при проведении экспертизы экспертом были правильно подобраны и использованы объекты-аналоги, которые соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам, заключение содержит обоснование выбора объектов-аналогов, при выборе объектов-аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки и применены необходимые корректировки.

Вывод суда первой инстанции о достоверности, относимости и допустимости такого доказательства, как заключение экспертизы, является верным.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, правильно отклонены суд первой инстанции, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Другие доводы апелляционной жалобы Департамента государственного имущества Пензенской области аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пензенского областного суда от 19 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента государственного имущества Пензенской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (город Саратов) через Пензенский областной суд.

Председательствующий

Судьи: