Пояснительная записка к проекту федерального закона N 50878-3 "О государственном техническом учете объектов градостроительной деятельности" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О государственном техническом учете объектов градостроительной деятельности"

Проект федерального закона "О государственном техническом учете объектов градостроительной деятельности" направлен на удовлетворение всех потребностей государства в информации об объектах недвижимости (зданиях, строениях, сооружениях) для различных целей - для организации и ведения налогового, бухгалтерского, статистического учета недвижимости, осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Российской Федерации техническая инвентаризация проводится с 1927 года и осуществляется бюро технической инвентаризации (БТИ), функционирующими в структуре жилищно-коммунального хозяйства, в соответствии с "Положением об инвентаризации имущества местных Советов", утвержденным Постановлением Экономического Совещания РСФСР. Решение было принято в ситуации, когда нужно было управлять имуществом, оказавшимся в ведении местных Советов. Для этого нужно было его сначала переписать.

Недвижимость является составляющей экономического потенциала страны. Страна должна знать, чем она располагает, сколько стоит недвижимое имущество отдельных регионов, городов, промышленных комплексов и в каком техническом состоянии оно находится.

В жилищной сфере важен оборот жилья как условие обеспечения свободы выбора для населения, в производственной сфере необходим учет основных фондов предприятий по отдельности и народного хозяйства в целом, объектов всех видов инфраструктур. Процесс реструктуризации промышленных предприятий и регистрация прав собственности на недвижимое имущество, передаваемое вновь образованным предприятиям, невозможен без оформления технического паспорта (или внесения изменений в существующий).

С имущества как юридических лиц (предприятий), так и физических лиц исчисляются налоги. Основные фонды предприятий с государственных позиций должны быть учтены профессионально на основе единой методики.

Тотальный учет технического состояния объектов инфраструктуры важен с позиций предупреждения чрезвычайных ситуаций, на ликвидацию последствий которых тратятся большие средства.

Государственный учет объектов недвижимого имущества в современных условиях должен осуществляться на всех стадиях их формирования, включая отвод участка и разрешение на строительство, проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию, регистрацию прав, а также отслеживание изменений в эксплуатации, независимо от форм собственности. Он должен быть всеобщим, обеспечивать достоверность сведений, их унификацию.

Нужно определить, кто выполняет эти функции и несет ответственность за достоверность результатов.

Место организаций технической инвентаризации в системе работы с недвижимостью - комплексная информация об объектах недвижимости, физических объектах - зданиях, сооружениях, строениях. Документация ОТИ включает необходимую информацию для однозначной идентификации объекта недвижимости при регистрации прав учреждениями юстиции, а также о его стоимости, физическом износе и о технических характеристиках. В документах технического учета отображаются кадастровый номер; почтовый адрес; назначение объекта недвижимости (жилое, складское, торговое, производственное и т.п.); общая площадь (для сооружений - типичные для него параметры); этажность (число надземных и подземных этажей); сведения о собственниках и правоустанавливающих документах.

Результаты этого учета нужны при регистрации прав, для наполнения информационных систем (земельный и градостроительный государственные кадастры), для населения, для взимания налогов, для тотального учета органами статистики и органами власти всех уровней.

Государственный технический учет - составная часть кадастровой системы. Все объекты недвижимости учитываются в разных кадастрах - земельном, водном, лесном, недр и т.п. Кадастра зданий, сооружений нет. Фактически ОТИ делают всю работу по техническому описанию зданий, сооружений, помещений, определению их износа, идентификации для целей регистрации прав, везут реестр. Законодательно же функции по описанию всевозможных материальных объектов, стоящих на земле, также связанные с их работой, поскольку речь идет всюду о строительной продукции, не определены.

С позиций формирования законодательной базы системы работы с недвижимостью важно, чтобы все эти составляющие были описаны в законах.

Закон о государственной регистрации прав предусматривает создание иерархической системы учреждений юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость. Основания для ведения земельного кадастра содержатся в федеральном законе от 02.01.00 N 28 "О государственном земельном кадастре".

Для регистрации же материальных (физических) объектов законодательная база еще не создана, и ее создание является важной актуальной задачей, как отмечалось на парламентских слушаниях 23.10.00 (по вопросам учета, регистрации, оценки, налогообложения объектов недвижимости).

Дальше важно обеспечить взаимодействие всех систем учета информации о недвижимости на основе взаимодействия составляющих ее специализированных частей. Специализация органов, работающих с недвижимостью, установлена нечетко.

Предпосылки для решения этих на законодательном уровне существуют. Но они не реализованы.

Статьей 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации в числе обязанностей граждан и юридических лиц при осуществлении градостроительной деятельности предусмотрено предоставление организациям, осуществляющим проведение технической инвентаризации объектов недвижимости, ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности, достоверных сведений об изменении принадлежащих им объектов недвижимости.

Положение о мониторинге объектов градостроительной деятельности (система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, которые ведутся по единой методике посредством изучения состояния среды жизнедеятельности), предусмотренном ст.54 Градостроительного кодекса, также не развито в последующих законах, а ведь это позволило бы с помощью ОТИ отслеживать состояние земельных участков и материальных объектов недвижимости на всех стадиях их создания и эксплуатации - от градостроительного планирования и получения разрешения на строительство, до полного технического описания объекта при сдаче в эксплуатацию и последующих изменениях.

Учет недвижимости должны вести государственные структуры, а выполнять работы могут по их поручению предприятия, организации.

Оценку недвижимости для налогообложения (инвентаризационную) делают только БТИ.

В регионах успешно облагается налогом недострой. Федерального закона нет.

Для рыночной оценки также нужны материалы технического учета.

Что оценивать - также из материалов тотального учета - что включаем в рынок.

Наиболее полная информационная база - в ОТИ. Земельный кадастр и государственный реестр прав - отстают по объему информации.

Большая часть объектов недвижимости построена с отступлениями от проектной документации, особенно в последние десятилетия. Для многих объектов не зафиксированы действительные физические параметры.

Измельчение структуры организаций технической инвентаризации до всех муниципальных образований не способствует устойчивости системы, т.к. при смене органов местного самоуправления после каждых выборов меняется и руководство БТИ.

Устойчивость структуре должно придать ее построение в соответствии с административно-территориальным делением страны. По аналогии с регистрационными палатами, предусмотренным 122-ФЗ.

В проекте закона предусмотрено расширение перечня объектов, подлежащих обязательному государственному техническому учету, включение в него промышленных, незавершенных строительством, безхозяйных и разрушенных объектов. Если сегодня в ряде субъектов Российской Федерации, даже в некоторых городах проинвентаризировано (имеет техническое описание) не более 30-50% объектов недвижимости*, то введение в действие закона обеспечит в перспективе (в соответствии со сроками, устанавливаемыми законопроектом для проведения плановой инвентаризации) инвентаризацию всех объектов и соответственно поступление в налоговые органы и учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество объективной информации обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории каждого субъекта Российской Федерации.

Введение в действие Закона позволит расширить базу налогообложения и увеличить сбор налогов на недвижимое имущество.

Финансово-экономическое обоснование законопроекта

Принятие данного закона не требует затрат финансовых средств из бюджета.

Перечень
Законодательных актов, которые необходимо отменить в связи с принятием настоящего закона

Принятие закона "О государственном техническом учете объектов градостроительной деятельности" не потребует отмены действующих законов.

Перечень
Законодательных актов, которые необходимо принять в связи с принятием настоящего закона

Принятие закона "О государственном техническом учете объектов градостроительной деятельности" не требует разработки и принятия новых законодательных актов Российской Федерации.

Депутаты Государственной Думы

А.В.Новиков В.Я.Пекарев В.А.Пехтин А.Н.Рязанов В.А.Тарачев