Проект федерального закона N 62615-3 "Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения" (внесен депутатами ГД Г.В.Куликом, С.В.Иваненко, В.В.Похмелкиным, Г.И. Райковым, О.В.Морозовым, В.М. Резником) (не действует)

Проект федерального закона N 62615
"Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного
назначения"

Досье на проект федерального закона

См. пояснительную записку

    финансово-экономическое обоснование

 Глава I.    Общие положения                              (ст.ст. 1 - 4)

 Глава II.   Обязанности    собственника      (владельца) (ст.ст.     5)

             земельного участка при его залоге

 Глава III.  Основания   возникновения   обязательств  по (ст.ст. 6 - 7)

             залогу (ипотеке) земли

 Глава IV.   Особые условия договора по  залогу (ипотеке) (ст.ст. 8 - 9)

             сельскохозяйственных земель

 Глава V.    Агент  государства  по   залоговому  обороту (ст.ст.    10)

             сельскохозяйственных земель

 Глава VI.   Последствия  для   сторон   при невыполнении (ст.ст. 11-16)

             условий    договора    о   залоге  (ипотеке)

             земельного участка

 Глава VII.  Порядок   реализации    судебных     решений (ст.ст. 17-24)

             о лишении права собственности  на  земельный

             участок    залогодателя    при  невыполнении

             условий договора

 Глава VIII. Специальный фонд выкупа залоговых  земельных (ст.ст.    25)

             участков сельскохозяйственного назначения

 Глава IX.   Заключительные положения введение в действие (ст.ст.    26)

             настоящего  федерального закона

Глава I. Общие положения

Статья 1. Настоящий Федеральный закон определяет особенности порядка и условий ипотеки (залога) земельных участков, сельскохозяйственного назначения (далее земельный участок), регулирует особенности отношений, возникающих при невыполнении условий договора залога.

Залог земельных участков устанавливается и вводится в действие настоящим Федеральным законом, а также нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов субъектов Российской Федерации.

Порядок и условия залога муниципальных, городских и поселковых земель, земельных участков, на которых имеются здания или сооружения, не сельскохозяйственного назначения, регулируется Федеральным законом "Об ипотеке" (залог недвижимости).

Статья 2. Положения настоящего закона распространяются на юридические лица (далее организации), крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальных предпринимателей, занятых предпринимательской деятельностью по производству и переработке сельскохозяйственных продуктов граждан, имеющих в собственности, аренде, владении, пользовании участки земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 3. В соответствии с настоящим Федеральным законом в залог могут передаваться земельные участки, находящиеся в собственности, аренде и временном пользовании, в следующем порядке:

а) земельные участки, находящиеся в собственности физического лица, с его согласия или с согласия лиц, получивших также права на владение данным участком;

б) земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц (организаций), передаются в залог в порядке, определенном их уставами:

в) земельные участки, находящиеся в аренде и временном пользовании, могут передаваться в залог, если это предусмотрено договоров об аренде и временном пользовании или на основании согласия собственника этих земельных участков;

г) залог земельного участка может быть оформлен, не ранее чем по истечение шести месяцев с даты его приобретения в собственность.

Статья 4.

1. В порядке, установленном статьей 2, в залог могут передаваться следующие виды сельскохозяйственных земель:

пахотные земли (включая орошаемые и мелиорированные земли);

многолетние насаждения (включая виноградники и орехоплодные);

сенокосы и пастбища (включая улучшенные).

2. Общий размер передаваемых в залог сельскохозяйственных земель не может превышать 60 процентов общей площади каждого вида земель, указанных в п.1 настоящей статьи.

Законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации могут принимать решения об увеличении или уменьшении доли сельскохозяйственных земель, передающихся в залог, но не более чем на 20 процентов.

3. В пределах объемов земельных участков, установленных в п.2 настоящей статьи, залог земельных участков может осуществляться различными (несколькими) залогодержателями.

4. В залог передаются земельные участки не обремененные другими финансовыми обязательствами. Соответствующие документы при оформлении договора залога на этот счет предоставляет собственник (владелец) земельного участка.

Глава II. Обязанности собственника (владельца) земельного участка при его залоге

Статья 5. Собственник (владелец) земельных участков при залоге земельных участков обязан выполнять следующие основные условия:

а) производить уплату в установленных размерах и сроки земельного налога и других текущих платежей, связанных с использованием земли, в соответствии с действующим законодательством;

б) один и тот же земельный участок до истечения срока залога не может быть заложен дважды;

в) не менять направления использования земельного участка, выполнять другие обязательства, которые были возложены на собственника (владельца) земельного участка при оформлении его в собственность, аренду, временное пользование (владение);

г) не изменять характера использования земельного участка находящегося в залоге, не переводить сельскохозяйственные угодья из одного вида в другой.

Глава III. Основания возникновения обязательств по залогу (ипотеке) земли

Статья 6. Собственник (владелец) земельного участка, в дальнейшем залогодержатель, может передать его в залог (ипотеку) при следующих обстоятельствах:

1. Необходимости выдачи гарантии банку или другой финансовой и кредитной структуре для получения денежного кредита;

2. При условии погашения банком, финансовой или иной организацией задолженности залогодержателя перед государством или другими лицами;

3. В случае реструктуризации, переоформления ранее полученных кредитов в банке, другой финансовой или кредитной организации.

Статья 7.

1. Залог (ипотека) земельных участков на цели, указанные в статье 5 настоящего Федерального закона, оформляется договором. Договор о залоге (ипотеки) земельного участка заключается с соблюдением общих правил Гражданского законодательства Российской Федерации о заключении договоров об ипотеке (залоге) недвижимого имущества, а также положение настоящего федерального закона.

2. Договор об ипотеке (залоге) земельного участка должен быть нотариально удостоверен и подлежит регистрации в порядке, установленном настоящим законом.

3. Договор об ипотеке (залоге) между собственником (владельцем) земельного участка, банком или другой финансовой (кредитной) организацией должен содержать (включать) следующие основные положения:

а) предмет ипотеки (залога), размер и срок предоставляемого кредита или размер и порядок погашения задолженности залогодателя перед бюджетом или другими лицами, исполнения других обязательств;

б) предмет залога (ипотеки) земельный участок определяется в договоре с указанием его местонахождения, кадастрового (регистрационного) номера и характеристиками размера земельного участка с выделением земельных угодий по видам указанных в п.1 статьи 3 настоящего закона;

в) общая кадастровая оценка земельного участка, включенная в договор в денежной форме;

г) копии документов, заверенные нотариусом подтверждающих права собственника (владельца) земельного участка. В случаях, если в залог (ипотеку) передаются земельные участки, находящиеся в аренде или временном пользовании, к договору прикладывается также согласие собственника на передачу в залог (ипотеку) земельного участка, заверенное нотариусом;

д) к договору прилагается конкретный план земельного участка, передаваемого в залог (ипотеку), заверенный органами, имеющими лицензию на осуществление землеустроительных работ и осуществляемых учет оборота земли;

ж) определяются обязательства залогодержателя (банка или другой финансовой и кредитной организации) с указанием размера представления финансовых средств в рублях, срок их представления по месяцам, срок возврата, процент за представленные финансовые ресурсы и их сумма, и порядок погашения задолженности собственника земли государству или третьим лицам, при этом процентная ставка за представленный кредит не может превышать более, чем на 30 процентов действующей ставки рефинансирования Банка России;

з) в договоре могут быть согласованы (оговорены) особые условия его выполнения со стороны залогодателя (поставка в счет погашение кредита сельскохозяйственных продуктов третьим лицам и другие не противоречащие федеральному законодательству дополнительные условия).

4. Правительству Российской Федерации в месячный срок со дня вступления в силу настоящего закона утвердить примерный договор о залоге (ипотеке) сельскохозяйственных земель с учетом действующего законодательства и настоящего федерального закона.

Глава IV. Особые условия договора по залогу (ипотеке) сельскохозяйственных земель

Статья 8. Договор на залог (ипотеку) земельного участка заключается со сторонами с соблюдением следующих условий:

а) стоимость земельного участка, передаваемая собственником (владельцем) в залог, определяется на основе договоренности сторон при этом она не может быть ниже трехкратной кадастровой стоимости, рассчитанной на основе государственной кадастровой оценки земли, что должно быть подтверждено соответствующим государственным органом осуществляющим контроль за учетом и оборотом земель;

б) собственник земельного участка, передавший право на его залог (ипотеку), арендатель и лицо, у которого данный участок находился во временном пользовании, лишаются права собственности при невыполнении ими условий договора, в случае не обеспечении своевременного возврата денежных средств, полученных ими под залог (ипотеку) - земельных участков, в порядке, определенном настоящим Федеральным законом;

в) в случае несвоевременного выполнения договора о залоге (ипотеке) и неспособности собственником (владельцем) земли выполнить свои финансовые обязательства перед кредитором продукции, государство имеет преимущественное право на покрытие задолженности залогодателя и приобретение в собственность земельного участка. Порядок и условия дальнейшего использования таких земель определяется Правительством Российской Федерации. Право выкупа земельного участка государством может быть передано с их согласия юридическим лицам, указанным в статье 2 настоящего закона.

В этом случае государство принимает на себя 30 процентов стоимости не оплаченного залога.

Статья 9. При залоге (ипотеке) земельных участков банки и другие финансовые и кредитные организации предоставляют собственнику (владельцу) земли денежный кредит на срок до 5 лет на развитие сельскохозяйственного производства или производят по их указанию погашение задолженности перед бюджетом или другими лицами.

Залогодержатель не может предъявить претензии к собственнику (владельцу) земельного участка и начать процедуру лишения его права собственности не ранее одного месяца со дня завершения финансовой сделки, предусматриваемой в договоре.

Глава V. Агент государства по залоговому обороту сельскохозяйственных земель

Статья 10.

1. Правительство Российской Федерации в месячный срок после вступления в действие настоящего Федерального закона утверждает агент Правительства по залогу сельскохозяйственных земель один из государственных банков Российской Федерации далее банк-агент.

Банк-агент осуществляет следующие функции (операции), связанные с залоговым оборотом земли:

1) регистрацию всех сделок с залогом сельскохозяйственных земель, проводимыми в соответствии с настоящим законом, в порядке и на условиях, установленных Правительством Российской Федерации;

2) проверяет правильность кадастровой оценки земельных участков, предлагаемых к закону собственником (владельцем), для получения кредита или покрытия задолженности перед бюджетом и другими лицами, банком или иной финансовой организацией в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3) ведет мониторинг движения земельных участков, переданных собственниками или владельцами, в залог (ипотеку). Ежеквартально информирует Правительство Российской Федерации, Государственную Думу о числе сделок и количестве (общей площади) земельных участков, находящихся в залоге с выделением земельных участков, по которым залогодатель не выполнил своих обязательств с указанием их площади, кадастровой стоимости и суммы полученных и невозвращенных кредитов;

4) представляет интересы государства в судебных органах при рассмотрении дел, связанных с невыполнением договора о залоге земли;

5) является оператором по платежам залогодателей, залогодержателям в счет выполнения обязательств по договору о залоге (ипотеке) земельного участка;

6) проводит выкуп в собственность государства земельных участков, по которым в соответствии с настоящим законом, собственник (владелец) по решению суда за нарушения договора лишен права собственности.

Глава VI. Последствия для сторон при невыполнении условий договора о залоге (ипотеке) земельного участка

Статья 11. Споры и претензии сторон при невыполнении залогодателем или залогодержателем условий договора рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством и настоящим федеральным законом.

Статья 12. Залогодатель земельного участка может быть решением суда лишен своего права на собственность земельного участка при следующих условиях:

не выполнены условия и срок возврата денежных средств (кредита), включая уплату процентов, полученного в банке или иной финансовой или кредитной организации, определенных договором аренды. Данное нарушение договора должно быть подтверждено банком-агентом.

Статья 13. Залогодатель земельного участка банк или иная финансовая организация в случае наращения сроков представления кредита или его размера выплачивает залогодателю неустойки, размер которой предусматривается в договоре.

Статья 14. При подтверждении фактов нарушения договора, о залоге сельскохозяйственных земель, суд может вынести следующее решение:

а) рекомендовать залогодателю и залогодержателю земельного участка пойти на мировую и продлить срок действия договора о залоге земельного участка под гарантии третьих лиц или иные условия, которые могут устроить обе стороны. При этом срок действия договора может быть продлен до одного года;

б) представить залогодателю, если невыполнение договора связано с объективными причинами: засуха и другие стихийные бедствия и неблагоприятные погодные условия а также по другим причинам, резкое падение курса рубля, дополнительное время сроком до 1 года для завершения всех расчетов с залогодержателем по договору о залоге земельного участка;

в) лишить залогодателя права собственности на заложенный земельный участок, в том числе и на земельный участок, находящийся в аренде и временном пользовании, заложенный владельцем в порядке, определяемым настоящим законом.

При лишении залогодателя права собственности на заложенный участок необходимо исходить из следующих положений:

залогодатель не выполнил условия договора и не перечислил в установленный срок, или не передал соответствующие объемы сельскохозяйственной продукции лишается права собственности на земельный участок в границах и размерах, предусмотренных в договоре о залоге (ипотеке);

залогодатель частично выполнивший свои обязательства и возвративший залогодержателю часть денежных средств или часть сельскохозяйственной продукцией, лишается собственности на заложенный участок в доли (части) невыполненных обязательств.

Статья 15. Решения суда о лишении залогодателя права собственности на земельный участок или его часть, приводится в исполнение в течение 30 дней со дня принятия решения. Если на указанном участке проведен посев сельскохозяйственных культур, изъятие земельного участка у собственника (владельца) производится после завершения уборки урожая, но не позднее октября месяца текущего года, при этом 50 процентов собранного урожая поступает новому собственнику земельного участка.

Статья 16. Во всех случаях, изложенных в статьях 12, 13, 14 решение суда принимается на основе официального заключения банк-агент о выполнении договора по залогу земельного участка.

Глава VII. Порядок реализации судебных решений о лишении права собственности на земельный участок залогодателя при невыполнении условий договора

Статья 17. Реализация судебных решений о лишении права собственности на земельный участок залогодателя при невыполнении им условий договора о залоге (ипотеке), возлагается на государственные земельные органы, осуществляющие функции контроля и учета за движением и оборотом земли.

Статья 18. В пятидневный срок со дня принятия судебного решения оно направляется заявителю (залогодержателю), залогодателю, банку-агенту и государственному земельному органу, осуществляющему функции контроля и учета за движением и оборотом земли.

Статья 19. В месячный срок со дня получения судебного решения банк-агент оформляет выкуп земельного участка, изъятого судом у собственника (владельца) в связи с нарушением условий договора залога или оформляет переуступку выкупа организации, занимающейся предпринимательской деятельностью по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, пожелавшей приобрести в собственность указанный земельный участок.

Статья 20. Уполномоченный Правительством банк-агент в месячный срок со дня решения суда представляет в государственный орган по учету движения и оборота земли необходимые документы для оформления земельного участка, изъятого у собственника по решению суда в связи с нарушением им условий договора залога (ипотеки), в собственность государства или организации, занимающейся предпринимательской деятельностью или производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которая приобрела в собственность указанный земельный участок.

Статья 21. В месячный срок со дня поступления документов от банка-агента государственный земельный орган проводит все необходимые изменения в документы, удостоверяющие право собственности на землю, выдает новое свидетельство на собственность, на землю залогодателю с учетом изменений, вытекающих из решений суда.

Статья 22. Земельный участок, изъятый у собственника-залогодателя на основании статей 19 и 20 настоящего Федерального закона, поступает в собственность государства и зачисляется в государственный резервный земельный фонд.

Дальнейший порядок и условия использования этого земельного участка определяется государством в соответствии с Земельным кодексом.

Статья 23. Затраты (расходы), связанные с регистрацией договора о залоге, соответствующее оформление лишения прав собственности на земельный участок залогодателя банк-агент Правительства относит на залоговую стоимость земельного участка.

Государственный орган по учету оборота и движения земли выполняют все работы, связанные с залогом и лишением права собственности залогодателей с возмещением этих затрат в установленном законом порядке.

Статья 24. Правительству Российской Федерации в месячный срок со дня вступления в силу настоящего Федерального закона утвердить условия и порядок реализации судебного решения по лишению права собственности на землю залогодателя не выполнившего условия договора.

Глава VIII. Специальный фонд выкупа залоговых земельных участков сельскохозяйственного назначения

Статья 25.

1. Создать специальный фонд выкупа залоговых земельных участков сельскохозяйственного назначения, в дальнейшем "Специальный земельный фонд" для реализации судебных решений о лишении права собственности залогодателя при невыполнении им договорных обязательств в соответствии с главой VII настоящего Федерального закона.

2. В "Специальный земельный фонд" направляются:

10 процентов средств земельного налога:

10 процентов прибыли банка агента Правительства.

В недостающей части указанный фонд пополняется за счет средств федерального бюджета.

Общий размер Специального земельного фонда должен быть не меньше 30 процентов стоимости земли, находящейся в залоге (ипотеке) на конец календарного года.

3. Средства Специального земельного фонда используются для выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, изъятых у собственников по решению суда в связи с невыполнением ими договора-залога (ипотеки), на основании и в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также на возмещение 30 процентов снижения стоимости земельного участка, при условии, если его выкуп решили осуществить юридические лица, указанные в статье 2 настоящего федерального закона.

4. Агентом Правительства Российской Федерации по операциям со средствами Специального земельного фонда возложить на банке агент Правительства по залоговым операциям с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

5. Правительству Российской Федерации в месячный срок со дня вступления в силу утвердить порядок формирования и использования средств Специального земельного фонда.

Глава IX. Заключительные положения введение в действие настоящего федерального закона

Статья 26.

1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального опубликования.

Правительству Российской Федерации, в месячный срок со дня вступления в силу настоящего федерального закона, принять решение о возложении функций Банка агента на один из государственных банков, используя опыт работы по финансированию сельскохозяйственного производства и развернутую финансовую сеть в субъектах Российской Федерации.

2. Правила настоящего Федерального закона принимаются к отношениям, возникшим в связи с залогом (ипотекой) земельных участков сельскохозяйственного назначения после его введения в действие.

3. Предложить президенту Российской Федерации привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

4. Поручить Правительству Российской Федерации:

привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом;

принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

Президент Российской Федерации