Пояснительная записка к проекту федерального закона N 62615-3 "Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения" (не действует)

Пояснительная записка
к Федеральному закону "Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения"

Агропромышленный комплекс России находится в состоянии глубокого кризиса. Некоторое оживление, которое имело место после известных событий в августе 1998 года, захлебнулось в связи со значительным ростом цен на все виды энергоносителей во второй половине 1999 и в 2000 годах.

В прошлом году кроме незначительного увеличения производства зерна с 54,7 млн.т в 1999 году и 64,5 млн.т в 2000 году (справочно: в 1986-90 годы производство зерна в России составило 109,0 млн.т) производство всех главных видов продуктов земледелия и животноводства сократилось. Причин такому положению дел на селе много, и, прежде всего, недостаток инвестиций. Мы хотим рассмотреть только одну из них - повышение эффективности использования земли и ее роли в развитии финансового рынка в России, что приведет к росту вложений в АПК и, по нашему мнению, позволит успешнее решать и другие причины нынешнего бедственного состояния дел.

До сих пор в России - земля не включена в финансовый оборот, имеет крайне низкую цену, в то время как большинство хозяйств, располагая земельными ресурсами, не имеют средств, чтобы вовремя приобрести горючее, удобрение, сельскохозяйственную технику, не говоря о модернизации технологии, проведение мелиорации и другие нужды.

Считаем, что в известной мере развитию финансового рынка на селе могло бы способствовать принятие Федерального закона "Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения".

В 1994 году в Российской Федерации принят закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", однако он не регулирует залог сельскохозяйственных земель, поэтому в дополнение к этому закону, мы предлагаем принять закон, который определял бы и регулировал все особенности залога сельскохозяйственных земель. Авторы закона при этом исходят из того, что сельскохозяйственные земли являются нашим национальным достоянием, любая организация, работающая на земле должна не только эффективно ее использовать, но и сохранить их целевое назначение и постоянно повышать плодородие.

Для реализации этих принципов Закон предусматривает:

а) залог земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в аренде и временном пользовании может быть осуществлен только с согласия их собственника;

б) сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды;

в) для того, чтобы не было злоупотреблений как со стороны залогодержателя земельного участка (банка), так и со стороны, залогодателя земельного участка (сельхозтоваропроизводителя) в Законе предполагается определить низовой порог залоговой стоимости земли. При этом предлагается взять в основу для определения стоимости земли ее трехкратную государственную кадастровую оценку (В среднем по России на 1.01.2001 года 1 гектар сельскохозяйственных угодий оценивался в 10,3 тыс.рублей).

Необходимость такого подхода связано с тем, что в России отсутствует рынок сельскохозяйственных земель, есть рынок дачных, приусадебных и садовых земельных участков, но это далеко не одно и то же;

г) в залог предлагается передавать не более 60% имеющихся у собственника сельскохозяйственной земли. Считаем, что местные представительные органы могут повышать или понижать этот показатель на 20%;

д) предлагается, что сумма кредита, выдаваемая банком под залог сельскохозяйственных земель, не должна быть ниже ее трехкратной кадастровой оценки, а кредитная ставка за пользование кредитом не должна превышать ставку рефинансирования Банка России более, чем на 3%;

ж) в проекте закона предусмотрены порядок, когда все вопросы, связанные с претензиями сторон по выполнению договора о залоге сельскохозяйственных земель рассматриваются в судебном порядке, при этом:

- если залогодатель (сельхозтоваропроизводитель) не выполнил своих обязательств по договору о залоге и не возвратил полученные кредиты, решением суда он может быть лишен права собственника на земельный участок полностью или частично;

з) земельный участок, изъятый по решению суда у собственника нарушившего условия договора залога, выкупается государством.

В этих целях предлагается Правительству возложить функции земельного банка на один из государственных банков, имеющий опыт работы по кредитованию сельского хозяйства и развернутую сеть в субъектах Российской Федерации. В современных условиях таким банком мог бы быть "Россельхозбанк".

Банк-агент будет регистрировать все договора на залог сельскохозяйственных земель, осуществлять мониторинг по залогу земель и в случаях не выполнения залогодателем своих обязательств, выкупать его задолженность, а землю передавать в собственность государства. Банк-агент должен представлять в судебных органах интересы государства. Земля, выкупленная таким образом, поступает в собственность государства и в дальнейшем используется по его усмотрению в соответствии с Земельным кодексом.

Если изъятый по решению суда земельный участок изъявляет желание купить сельскохозяйственный товаропроизводитель то в законе ему представляется преимущественное право. При этом предлагается залоговую цену участка снижать на 30 процентов;

В проекте закона регулируются многие другие вопросы, связанные с оформлением договора о залоге, действиями судебных и земельных органов.

По глубокому убеждению авторов, принятие закона может дать начало формированию широкого аграрного кредитного рынка, и в то же время закон ставит заслон против того, чтобы сельскохозяйственные земли не попадали в руки спекулянтов, не имеющим отношения к сельскому хозяйству.

Земельные участки, выкупленные у собственников нарушивших договор о залоге сельскохозяйственных земель, как государством, так и сельхозтоваропроизводителями в дальнейшем используются на условиях, определенных действующим законодательством о земле.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона "Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения"

Принятия указанного Закона позволит значительно расширить аграрный финансовый кредитный рынок. Привлечь дополнительно под залог сельскохозяйственных земель 80-100 млрд.рублей кредитных ресурсов (в залоге будет находиться около 10 млн.га сельскохозяйственных земель) при условии, что 50% этих средств будет направлено на приобретение минеральных удобрений и других материалов, дополнительный доход только от налога на добавленную стоимость составит порядка 12-13 млрд.рублей.

При этом это позволит увеличить производство сельскохозяйственной продукции как минимум на 40-50 млрд.рублей, что усиливает экономический эффект этого мероприятия.

Принятие этого закона не потребует дополнительных средств от государства. Затраты бюджета по выкупу сельскохозяйственных участков в результате невыполнения залогодателями своих залоговых договорных обязательств, это затраты на приобретение, на закупку самых ценных валютных запасов - Земли.