Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 04 декабря 2019 г. по делу N 33-5695/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Ольховского В.Н, судей Ганцевича С.В, Яковлева Н.А.

при секретаре Ульяновой В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Игнатенко Н.Е. на решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2019 г. по иску прокурора Гвардейского района Калининградской области в интересах муниципального образования "Гвардейский городской округ" и неопределенного круга лиц к Манжосовой Е.П, управлению имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО "Гвардейский городской округ" и Игнатенко Н.Е. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, заслушав доклад судьи Ольховского В.Н, объяснения представителя Игнатенко Н.Е. - Иваницы А.Г, поддержавшего апелляционную жалобу, прокурора Ботвиной Л.В, считавшей решение суда правильным и возражавшей против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, УСТАНОВИЛА:

прокурор Гвардейского района Калининградской области обратился в суд с иском, указав, что 1 августа 2015 г..в общественно-политической газете "Наша жизнь" было опубликовано извещение о возможности предоставления в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4850 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей. Постановлением главы администрации МО "Гвардейский городской округ" от 11 сентября 2015 г..N 1655 указанный земельный участок, которому был присвоен кадастровый N, предоставлен в собственность за плату Манжосовой Е.П. в связи с отсутствием иных заявителей, желающих приобрести указанный участок. 15 сентября 2015 г..управление имущественных и земельных отношений администрации МО "Гвардейский городской округ" заключило с Манжосовой Е.П. соответствующий договор купли-продажи земельного участка. 2 августа 2018 г..Манжосова Е.П. продала указанный земельный участок Игнатенко Н.Е. Вместе с тем согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки МО "Гвардейское городское поселение" вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне 6 РЗ 01 - зоны (территории) мест отдыха, в том числе общего пользования (площади, парки, скверы и прочие). Согласно указанным Правилам автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей предусмотрены в качестве вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в данной зоне. При этом в силу пункта 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. В нарушение указанного требования вид разрешенного использования спорного земельного участка определен, исходя только из установленного вспомогательного вида разрешенного использования.

Кроме того, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 данного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 названного Кодекса. К числу основных видов разрешенного использования спорного земельного участка отнесено строительство зданий и сооружений, в связи с чем спорный участок не мог быть продан, а мог предоставляться путем проведения аукциона на право заключения договора аренды.

Ссылаясь на данные обстоятельства, прокурор просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка площадью 4850 кв. м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", заключенный 15 сентября 2015 г. управлением имущественных и земельных отношений администрации МО "Гвардейский городской округ" с Манжосовой Е.П, применить последствия недействительности данной ничтожной сделки, возложив на администрацию МО "Гвардейский городской округ" обязанность вернуть Манжосовой Е.П. денежные средства в размере 114500 руб. и возвратив земельный участок в распоряжение МО "Гвардейский городской округ", а также признать недействительным последующий договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный 2 августа 2018 г. Манжосовой Е.П. с Игнатенко Н.Е, и исключить из ГКН сведения о праве собственности Манжосовой Е.П. и Игнатенко Н.Е. на данный земельный участок.

Рассмотрев дело, Гвардейский

районный суд Калининградской

области вынес решение от 13 сентября 2019 г, которым исковые требования прокурора удовлетворены: признан недействительным договор N 205 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15 сентября 2015 г, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей, площадью 4850 кв. м, заключенный управлением имущественных и земельных отношений администрации МО "Гвардейский городской округ" с Манжосовой Е.П.

Признан недействительным договор купли-продажи того же земельного участка заключенный 2 августа 2018 г. Манжосовой Е.П. с Игнатенко Н.Е.

Применены последствия недействительности данных ничтожных сделок с возложением на Манжосову Е.П. и Игнатенко Н.Е. обязанности вернуть указанный земельный участок в государственную собственность, передав его управлению имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО "Гвардейский городской округ".

С управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО "Гвардейский городской округ" в пользу Манжосовой Е.П. взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 15 сентября 2015 г, в размере 114500 руб.

В данном решении также указано, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Манжосовой Е.П. и Игнатенко Н.Е. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей, площадью 4850 кв. м.

Игнатенко Н.Е. подана апелляционная жалоба, в которой она просит отменить данное решение и отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что на момент заключения ею с Манжосовой Е.П. договора купли-продажи спорного земельного участка он находился в другой территориальной зоне, позволяющей его использование под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей. Учитывая данное обстоятельство, Игнатенко Н.Е. считает, что при приобретении указанного участка она действовала разумно, в связи с чем является добросовестным приобретателем данного имущества. Кроме того, в жалобе указано, что суд не дал оценку заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям в отношении договора купли-продажи спорного земельного участка от 15 сентября 2015 г.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что 28 ноября 2014 г. Манжосова Е.П. обратилась к главе администрации МО "Гвардейский район" с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка площадью 4850 кв. м под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей, находящегося по адресу: "адрес".

31 декабря 2014 г. главой администрации МО "Гвардейский район" было издано постановление N 2406 "Об утверждении и выдаче Манжосовой Екатерине Петровне схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории", которым утверждена прилагаемая схема расположения на кадастровом плане территории вновь образуемого, находящегося в государственной собственности, земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4850 кв. м, имеющего кадастровый N:ЗУ1 и расположенного по адресу: "адрес" "адрес", под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей.

1 августа 2015 г. в газете "Наша жизнь" было опубликовано извещение о возможности подать заявления о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка с указанием в качестве заявителя Манжосовой Е.П.

В дальнейшем в связи с отсутствием иных заявителей, желающих приобрести указанный участок, глава администрации МО "Гвардейский городской округ" издал постановление N 1655 от 11 сентября 2015 г, которым данный земельный участок, которому был присвоен кадастровый N, предоставлен Манжосовой Е.П. в собственность за плату под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей.

15 сентября 2015 г. управление имущественных и земельных отношений администрации МО "Гвардейский городской округ" на основании вышеуказанного постановления заключило с Манжосовой Е.П. договор купли-продажи названного земельного участка, находящегося в государственной собственности. Цена земельного участка была определена в сумме 114500 руб.

2 августа 2018 г. Манжосова Е.П, действуя через представителя по доверенности Ч, продала указанный земельный участок С. за сумму 114000 руб.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются в пункте 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

В силу пункта 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Таким образом, виды разрешенного использования земельных участков, предусмотренные правилами землепользования и застройки, делятся на те, которые самостоятельно определяются землепользователем (основные и условно разрешенные), и те, которые могут определяться землепользователем только дополнительно к основным или условно разрешенным, наряду с ними (вспомогательные виды разрешенного использования).

Следовательно, правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.

Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования не предусмотрен ни федеральными, ни местными нормативными актами.

Согласно Правилам землепользования и застройки Гвардейского городского округа, в редакции, действовавшей на момент издания главой администрации МО "Гвардейский городской округ" постановления N 1655 от 11 сентября 2015 г. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N Манжосовой Е.П. в собственность за плату под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей и заключения управлением имущественных и земельных отношений администрации МО "Гвардейский городской округ" с Манжосовой Е.П. договора купли-продажи данного земельного участка, этот земельный участок относился к зоне 6 РЗ 01 - зоны (территории) мест отдыха, в том числе - общего пользования (площади, парки, скверы и прочие).

Для данной зоны в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков указаны: парки, включая лесопарки, луговые парки и гидропарки; луна-парки, аттракционы; зоологические сады, зоопарки; ботанические сады, оранжереи и зимние сады; тематические парки; спортивно-оздоровительные сооружения в рекреационных зонах; мемориальные комплексы, памятники и памятные объекты; предприятия общественного питания; информационные и информационно-туристические центры; пункты проката спортивно-рекреационного инвентаря; места для пикников, костров; детские и детские игровые площадки; площадки для отдыха; элементы благоустройства.

В качестве условно-разрешенных видов использования указаны: здания и сооружения учреждений здравоохранения; здания и сооружения оздоровительных учреждений, учреждений отдыха и туризма; конфессиональные объекты.

В качестве вспомогательных видов разрешенного использования определены: временные объекты торговли и общественного питания; сезонные объекты обслуживания; пункты оказания медицинской помощи; площадки для выгула домашних животных; автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей; автостоянки для временного хранения туристических автобусов (л.д. 23-25).

Таким образом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО "Гвардейский городской округ", действовавшими на момент предоставления спорного земельного участка, он был отнесен к зоне, в которой не предусматривалось в качестве основного или условно-разрешенного вида использование расположенных в этой зоне земельных участков под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей. Автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей предусматривались в качестве вспомогательного вида разрешенного использования находящихся в данной зоне земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом того, что Градостроительный кодекс РФ исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса), так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними, предоставление земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", Манжосовой Е.П. для использования под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей, что относится к вспомогательным видам разрешенного использования этого участка, не соответствует требованиям закона.

Предоставление спорного земельного участка в собственность ответчицы в отсутствие законного основания свидетельствует о нарушении этим интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц, в интересах которых прокурором и предпринято обращение в суд.

Установив данные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о ничтожности заключенного 15 сентября 2015 г. управлением имущественных и земельных отношений администрации МО "Гвардейский городской округ" с Манжосовой Е.П. договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, а также последующего договора купли-продажи того же участка, заключенного 2 августа 2018 г. Манжосовой Е.П. с Игнатенко Н.Е.

Изложенный Игнатенко Н.Е. в апелляционной жалобе довод о том, что она является добросовестным приобретателем земельного участка, нельзя признать обоснованным.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данной статьи добросовестным может считаться приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя оснований сомневаться в его легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота, исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности, и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка.

Изложенные выше обстоятельства, свидетельствующие о незаконности предоставления спорного земельного участка в собственность Манжосовой Е.П, являются явными и могли быть выявлены Игнатенко Н.Е. до заключения ею договора купли-продажи данного участка при условии соблюдения ею необходимой степени заботливости и осмотрительности при совершении данной сделки. Так, Игнатенко Н.Е, приобретая земельный участок, подлежащий использованию исключительно с целью предпринимательской деятельности, имела реальную возможность установить, в какой зоне находился данный участок на момент его предоставления Манжосовой Е.П, каким образом и в каком порядке этот участок предоставлялся в ее собственность, и дать объективную оценку тому, являлось ли его предоставление продавцу правомерным.

Более того, как следует из заключенного Манжосовой Е.П. с Игнатенко Н.Е. договора купли-продажи, спорный земельный участок приобретен Игнатенко Н.Е. по цене 114000 руб, в то время как кадастровая стоимость аналогичного земельного участка составляет 5577600 руб, и после заключения указанного договора купли-продажи Игнатенко Н.Е. размещены объявления о продаже земельного участка за сумму 3900000 руб.

При этом каких-либо действий, направленных на строительство автостоянки, со стороны ответчиков осуществлено не было, земельный участок не использовался Манжосовой Е.П. и не используется Игнатенко Н.Е, что подтверждается актами обследования данного участка от 2 и 19 июля 2019 г, из которых следует, что на участке отсутствуют объекты капитального, некапитального и незавершенного строительства, на всей площади произрастает самосевная сорная трава, древесно-кустарниковая растительность и деревья, признаки использования земельного участка, а также ограждение и межевые знаки отсутствуют.

Данные обстоятельства в полной мере позволяют прийти к выводу о том, что Игнатенко Н.Е, заключая договор купли-продажи спорного земельного участка с Манжосовой Е.П, действовала недобросовестно, в связи с чем изложенный ею в апелляционной жалобе довод о нахождении данного участка на момент заключения с Манжосовой Е.П. договора купли-продажи в другой территориальной зоне, позволяющей его использование под автостоянку для хранения индивидуальных автомобилей, не может иметь существенного значения для дела.

Также нельзя согласиться с изложенным в апелляционной жалобе доводом о пропуске прокурором срока исковой давности по требованиям в отношении договора купли-продажи от 15 сентября 2015 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что факт нарушения требований закона при предоставлении спорного земельного участка Манжосовой Е.П. был выявлен прокурором в ходе проведения проверки в ноябре 2018 г.

С исковым заявлением в рамках настоящего дела прокурор обратился в суд 21 февраля 2019 г.

При этом каких-либо доказательств того, что администрацией района в период до 21 февраля 2016 г. направлялось прокурору постановление о предоставлении Манжосовой Е.П. спорного земельного участка от 11 сентября 2015 г. или иные сведения о продаже этого участка Манжосовой Е.П, суду не представлено. В имеющемся в материалах дела перечне правовых актов, направленных администрацией муниципального образования в прокуратуру района в октябре 2015 г, ссылка на постановление N 1655 от 11 сентября 2015 г. о предоставлении Манжосовой Е.П. земельного участка отсутствует (т. 1, л.д. 176-184). Право собственности Манжосовой Е.П. на земельный участок было зарегистрировано в органах Росреестра только 23 марта 2016 г.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 15 сентября 2015 г. в силу его ничтожности и применении последствий недействительности данной сделки прокурором не пропущен.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные прокурором требования. Решение суда является законным. Оснований для его отмены не установлено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: