Решение Московского городского суда от 25 ноября 2019 г. по делу N 3а-3806/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Бондаренко С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Ортодент-Инвест" об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка, УСТАНОВИЛ:

ООО "Ортодент-Инвест" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4 и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Нова Эксперт", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 7 404 237 рублей 29 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 9 044 067 рублей 80 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 8 283 050 рублей 85 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 5 019 491 рубля 53 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4 и в размере 13 357 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4 кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 22 454 051 рубля 84 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 23 325 007 рублей 58 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 23 536 828 рублей 76 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3; 14 313 882 рублей 61 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *4 и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 81 046 318 рублей 52 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Ортодент-Инвест" по доверенности Базарова Е.В. в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Смолина Л.О. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ЗАО "К.И.Ж.И.", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 22 454 051 рубля 84 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 23 325 007 рублей 58 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 23 536 828 рублей 76 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3; 14 313 882 рублей 61 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *4, что выписками из ЕГРН о основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 40-47) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 48-51).

Административный истец также является арендатором земельного участка с кадастровым номером * (договор аренды - т. 1, л.д. 14-30; выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости - т. 1, л.д. 31-34). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 81 046 318 рублей 52 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 52). Соарендатором земельного участка является заинтересованное лицо ЗАО "К.И.Ж.И.".

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Ортодент-Инвест" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 30 апреля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Ортодент-Инвест" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный ООО "Нова Эксперт", в котором по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * - в размере 13 357 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером *1 в размере 7 404 237 рублей 29 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 9 044 067 рублей 80 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 8 283 050 рублей 85 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 5 019 491 рубля 53 копеек.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ДОСТОЯНИЕ оценка и Консалтинг".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 8 197 089 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 13547 678 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - 11 521 604 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - 6 396 472 рубля, земельного участка с кадастровым номером * - 18 122 853 рубля.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Нова Эксперт", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Нова Эксперт", а по результатам судебной экспертизы.

Между тем представителем административного ответчика выражено несогласие с выводами эксперта в части размера определенной рыночной стоимости земельного участка и нежилых помещений, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом неверно определено наиболее эффективное использование здания, в котором находятся оцениваемые помещения; эксперт использовал неподтвержденные данные о фактическом назначении помещений; земельные участки-аналоги имеют не соответствующий объекту оценки вид разрешенного использования; экспертом не учтена информация по арендным договорам.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Экспертом определено наиболее эффективное использование здания исходя из его осмотра и на основании специальных познаний эксперта и его профессионального опыта. Фактическое использование здания подтверждается представленными в материалы дела фотографиями (стр. 18, 19 заключения, стр. 166-169 отчета об оценке N 18-03-07-19О-1). При этом ссылки административного ответчика на то обстоятельство, что фактическое использование помещений на территории города Москвы определяется только Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы не могут быть приняты во внимание. Так, Госинспекция в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 года N 257-ПП, определяет вид фактического использования зданий лишь для целей налогообложения (включения в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база которых определяется как их кадастровая стоимость). В целях определения рыночной стоимости здания эксперт в соответствии с положениями федеральных стандартов оценки вправе самостоятельно определять фактическое использование оцениваемых объектов.

В материалах дела также имеется техническая документация на оцениваемые объекты (стр. 202-217 отчета об оценке N 18-03-07-19О-1), в связи с чем являются необоснованными доводы о неподтвержденности данных об оцениваемых объектах.

Не могут быть приняты во внимание и доводы об использовании экспертом в качестве аналогов земельных участков с иным видом разрешенного использования. Так, оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "Для размещения иных объектов общественно-делового назначения, обеспечивающих жизнь граждан". Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, утверждаемые, в частности, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и устанавливающие территориальные зоны и градостроительные регламенты. Правила землепользования и застройки города Москвы утверждены постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы".

До момента утверждения Правил землепользования и застройки города Москвы на основании подпункта 6 пункта 1 статьи 3 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве" установление видов разрешенного использования земельных участков относилось к компетенции Правительства Москвы. Постановлением Правительства Москвы от 28 апреля 2009 N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве" утвержден Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка применительно к городу Москве в период до принятия Правил землепользования и застройки. Пунктом 3.2 постановления Правительства Москвы от 28 апреля 2009 N 363-ПП предусмотрено, что разрешённое использование земельного участка указывается в соответствии с классификацией, утверждённой приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов" (далее - Методические указания).

Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540 утверждены новые классификаторы видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с частью 11 статьи 3 4 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Установленный оцениваемому участку вид разрешенного использования не соответствует ни классификации, предусмотренной Методическими указаниями, ни классификации согласно Приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540. Таким образом, не представляется возможным утверждать, что установленный земельному участку вид разрешенного использования не предполагает размещение на нем промышленных объектов, многофункциональных комплексов, складских баз, а соответственно и о том, что подобранные экспертом в качестве аналогов участки не соответствуют фактическому использованию спорного участка.

Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади объекта оценки, то экспертом в заключении приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Методология расчета стоимости в рамках доходного подхода предполагает расчет дохода, который будет приносить объект оценки при наиболее эффективном его использовании, исходя из дохода, приносимого аналогичными объектами на рынке. В указанной ситуации сведения о фактическом использовании объекта оценки, которое может не быть наиболее экономически выгодным, необходимости проведения анализа договоров аренды значения для определения рыночной стоимости объекта оценки не имеют.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Каникевич А.И. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО "Ортодент-Инвест" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений и земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 30 апреля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 8 197 089 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 13 547 678 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 11 521 604 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 6 396 472 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - в размере 18 122 853 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 апреля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга