Решение Московского городского суда от 29 ноября 2019 г. по делу N 3а-4712/2019

Московский городской суд в составе судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре фио

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4460/2019 по административному исковому заявлению наименование организации об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания

УСТАНОВИЛ:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004023:1024 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дата в размере сумма и земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004023:121 по состоянию на дата в размере сумма

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, нарушает права истца как плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель наименование организации по доверенности фио в судебном заседании представил ходатайство, в котором он просил суд уточнить исковые требования и установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества адрес фио представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004023:1024 по адресу: адрес что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14).

В отношении указанного нежилого здания по состоянию на дата установлена кадастровая стоимость в размере сумма (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 13).

Также административный истец на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке NМ-01-036309 от дата владеет земельным участком с кадастровым номером 77:01:0004023:121 (л.д. 16-29, Т.1).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона адрес от дата N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении нежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от дата N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Как следует из Приложения N2 к Договору аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке NМ-01-036309 от дата арендная плата определена в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, поскольку владеет на основании договора аренды участком, находящимся в государственной собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка и нежилого здания определена в размере его рыночной стоимости по состоянию на дата

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец дата обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отчет от дата N 19/158-07 подготовленный наименование организации (т. 1, л.д. 31-146), в котором по состоянию на дата рыночная стоимость объекта кадастровый номер 77:01:0004023:1024 определена в размере сумма, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004023:121 определена в размере сумма.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на дата рыночная стоимость объекта кадастровый номер кадастровый номер 77:01:0004023:1024 определена в размере сумма, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004023:121 определена в размере сумма.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного наименование организации и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком наименование организации нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

После проведения судебной оценочной экспертизы, представитель административного истца уточнил исковые требования, согласившись с размером рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной судебной экспертизой.

Вместе с тем представителем ДГИ адрес выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Свои возражения административный ответчик обосновал тем, что эксперт не исследовал реальную информацию по договорам аренды в рамках доходного подхода, не верно применил (не применил) корректировки, некорректно подобрал объекты аналоги, а также не учел при расчетах величину плотности застройки, что привело к занижению рыночной стоимости объекта исследования.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Согласно статье 14 Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с адрес стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как указано в подп. ж) адрес стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от дата N 611 (далее - ФСО N 7) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом экспертом в письменных пояснениях разъяснены принципы применения либо отказа от применения корректировок, на которые указано административным ответчиком. Так в отношении не использования в расчетах фактических данных по типу торговых помещений объекта недвижимости и сопоставляемых объектов недвижимости эксперт указал, что согласно проведенному исследованию среднее значение цен на торговую недвижимость существенно выше, чем на помещения общественного питания. По причине отсутствия реального различия в удельных показателях стоимости, а также в связи с отсутствием информативности данного источника эксперт не вводил корректировку на функциональное назначение. Также эксперт указал, что корректировка на высоту потолка не применялась по причине того, что основная часть помещений объекта экспертизы имеет высоту потолка сопоставимую с объектом аналогом. Поскольку эксперт оценивал объект коммерческого назначения, то конечная рыночная стоимость очищалась от стоимости прав на земельный участок, по причине изложенного эксперт не проводил корректировку на плотность застройки. С учетом приведенных экспертом разъяснений, достоверность и правильность проведенной судебной экспертизы у суда не вызывает сомнений.

В свою очередь административный ответчик, не привел доводы, указывающие, что вклад указанных ответчиком элементов в рыночную стоимость исследуемых экспертом объектов является значительным и отсутствие корректировки по данным элементам привело к искажению рыночной стоимости объектов оценки за пределами статистической погрешности.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от дата N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на дата должна быть установлена в размере определенном в заключении эксперта, а именно: в отношении объекта кадастровый номер 77:01:0004023:1024 в размере сумма, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004023:121 в размере сумма.

Доводы ДГИ адрес о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества адрес на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд - дата.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от дата N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость по состоянию на дата земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004023:121, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 41 488 892 (сумма прописью); кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004023:1024, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости равной 135 152 104 (сумма прописью).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дата.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.