Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2020 г. по делу N 66а-326/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Овсянкиной Н.В., судей: Пономаревой Е.И., Селиверстовой И.В., при секретаре Ковалевой Е.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N За-З056/2019 по апелляционной жалобе Правительства Москвы и

Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 21 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мостранскомплект" (далее - ООО "Мостранскомплект") об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Пономаревой Е.И, объяснения представителя административного истца ООО "Мостранскомплект" ФИО6, ФИО1 и Департамента городского имущества города Москвы ФИО5, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Мостранскомплект" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами N

N в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, В обоснование заявленных требований ООО "Мостранскомплект" указало, что установленная распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 кадастровая стоимость указанных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов об оценке от 22 января и 19 марта 2019 года "данные изъяты" подготовленных оценщиком "данные изъяты"", чем нарушаются права и обязанности общества как

плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Мостранскомплект" по доверенности Егорова Т.В, заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной на основании судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Калинина Е.А. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Решением Московского городского суда от 21 октября 2019 года административное исковое заявление ООО "Мостранскомплект" удовлетворено, по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером N установлена в размере 37 228 000 руб, с кадастровым номером N установлена в размере 9 876 000 руб, с кадастровым номером N установлена в размере 23 124 000 руб, с кадастровым номером N установлена в размере 24 052 000 руб, с кадастровым номером N установлена в размере 340 674 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились с апелляционной жалобой, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просят его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывают, что административный истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности, поскольку является их арендатором. Для спорных земельных участков кадастровая стоимость является основой расчета их выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчету об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участков, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договоров аренды, что не предусмотрено договором. Административным истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных законодателем.

По мнению апеллянтов, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку при расчете потенциального валового дохода эксперт использует только арендопригодную площадь, в качестве объектов-аналогов N 1 и 2 использованы объекты, значительно превышающие площадь исследуемого, стоимость объекта-аналога N 4 нельзя признать достоверной, поскольку она значительно отличается от представленных на рынке цен.

Представителем административного истца на апелляционную жалобу поданы возражения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по г. Москве не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет".

Неявка в судебное заседание представителя Управления Росреестра по г. Москве не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков выше их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -

Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении в части, положив в основу решения суда результаты проведенной по делу судебной экспертизы N 2019-01/666 от 09 августа 2019 года, выполненной экспертом ФИО10 ("данные изъяты"

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "Мостранскомплект" по договорам аренды N, заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы, является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N

N.

Спорные земельные участки расположены в Юго-Восточном административном округе г. Москвы по ул. Скотопрогонная, удалены от центра Москвы на 5, 5 км, ближайшая станция метро "Волгоградский проспект" - 10-15 мин, пешком.

Оцениваемые земельные участки имеют вид разрешенного использования - для размещения коммунальных, складских объектов, для объектов общественного делового назначения, участки застроены, на них имеются инженерные коммуникации, фактическое использование участков совпадает с разрешенным.

Исходя из содержания договоров аренды земельных участков административный истец является плательщиком арендной платы в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает арендные платежи исходя из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 в следующих размерах:

для земельного участка с кадастровым номером N площадью 3 519 кв.м. - 52 228 223, 83 руб, для земельного участка с кадастровым номером N площадью 394 кв.м. - 19 677 573, 52 руб, для земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 710 кв.м. - 47 325 759, 8 руб, для земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 795 кв.м. - 66 182 412, 10 руб, для земельного участка с кадастровым номером N площадью 27 305 кв.м. - 379 019 885, 85 руб.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценю? рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчеты об оценке, подготовленные оценщиком ООО "Научно-производственный центр "Союзоценка", согласно которым рыночная стоимость спорных земельных

участков составляет:

29 097 000

1 руб. -

с кадастровым

номером

N

9 203 000

руб. -

с кадастровым

номером

N, 17 667 000

руб. -

с кадастровым

номером, 77:04:0001008:4557, 22 519 000

руб. -

с кадастровым

номером

N, 263 797 000 руб. - N

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом от кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в результате массовой кадастровой оценки методы которой предполагают сопоставимость ее результата с рыночной стоимостью объектов недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено специалистам ООО "Бюро оценки бизнеса".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 09 августа 2019 года, составленному экспертом ФИО8, отчеты от 22 января и от 19 марта 2019 года, составленные "данные изъяты"", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N составляет 37 228 000 руб, с кадастровым номером

N составляет 9 876 000 руб, с кадастровым номером

N составляет 23 124 000 руб,, с кадастровым номером

N составляет 24 052 000 руб, с кадастровым номером

N составляет 340 674 000 руб.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как арендатор земельных участков, обязанный уплачивать арендную плату, размер которой определяется в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исходя из кадастровой стоимости данного участка, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной. Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости является реализацией гарантий, закрепленных Конституцией Российской Федерации, на судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46), Право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (часть 1 статьи 17, часть 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям равенства и справедливости.

Таким образом, недопустим отказ в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без законных оснований. Таких оснований в рассматриваемом деле не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, являются несостоятельными. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, на оспаривание арендной платы или на установление потенциальной цены продажи земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Экспертом дана характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость.

В качестве объектов-аналогов эксперт подобрал земельные участки из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами- аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки.

При рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией установлено, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м спорного земельного участка находится в диапазоне рыночных цен по сегменту рынка к которому отнесен объект оценки.

Суд исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и отнес его к числу достоверных доказательств, полученных по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оснований для переоценки доказательств, которые подвергаются административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, административным ответчиком не представлено, отказ в назначении повторной экспертизы судом первой инстанции мотивирован, таких оснований не усмотрел и суд апелляционной инстанции. Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного

судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 21 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи