Решение Московского городского суда от 08 апреля 2020 г. по делу N 3а-1390/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1390/2020 по административному исковому заявлению ООО "МС-66" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ООО "МС-66" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 361 441 000 рублей; а также установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 54 710 000 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником указанных объектов недвижимости несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец ООО "МС-66", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых административный истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу ООО "МС-66" принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью * кв.м расположенное по адресу: * с кадастровым номером *, а также нежилое помещение площадью * кв.м по адресу: * с кадастровым номером *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость: в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 101 486 861, 55 рублей; в отношении объекта с кадастровым номером * в размере 634 670 150, 42 рублей.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 16 октября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, подготовленный ООО "Научно-аналитическое объединение "ОценкаБизнесИнвест".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "БизнесПартнер".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административными истцами не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 60 300 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 412 500 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Научно-аналитическое объединение "ОценкаБизнесИнвест" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Научно-аналитическое объединение "ОценкаБизнесИнвест" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что при расчетах экспертом не применена корректировка на класс здания для объекта-аналога N4, а также корректировка на состояние отделки для объектов-аналогов N4, 8, 9; не правильно рассчитана величина недозагрузки; не проанализированы договоры аренды. Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к занижению рыночной стоимости объектов оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, а также пояснения эксперта, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 указанного федерального стандарта, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункт "и").

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Кроме того, оценщиком определено текущее использование объектов оценки - использование в качестве офисов, произведен анализ местоположения объектов оценки, на основании полученных данных определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки - рынок офисной недвижимости, нежилые помещения отнесены к классу "В", произведен обзор рынка офисной недвижимости. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с приведением расчетов, в части применения подходов к оценке с приведением расчетов, с обоснованием применения сравнительного, доходного подходов, а также обоснованием отказа от применения затратного подхода.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования.

Экспертное заключение позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы административного ответчика о том, что объект аналог N4 относится к классу "С", соответственно требуется применить корректировку на класс здания, опровергается пояснениями эксперта Е.Э. согласно которым объект-аналог N4 относится к классу "В", что подтверждается скриншотами заключения, а также следует из технических характеристик данных зданий: года постройки (1972 и 1976 соответственно), оба здания панельные с большими витражными окнами и высокими потолками, отремонтированные, в хорошем состоянии, с системами кондиционирования и вентиляции.

Доводы о том, что экспертом не проанализированы характеристики объектов-аналогов, такие как площадь, состояние отделки опровергаются заключением эксперта на стр. * которого приводится обоснование отсутствия корректировки на площадь: "... ввиду возможности сдавать помещения разной площади". При этом эксперт отметил, что зависимость стоимости от площади по данному объекту (все помещения - аналоги подбирались из здания, в котором находятся и оцениваемые помещения) не прослеживается, все объекты аналоги находятся в среднем рабочем состоянии: объекты маленькой площади 100 м2 сдаются по разной цене: аналоги NN 1, 2, 3 по 18 тыс. руб. / м2 в год, тогда как NN 4, 5, 6 по 10 - 12 тыс. руб. / м2 в год; а равно объекты большой площади 1 000 кв.м сдаются по разной цене: аналог N 7 - по 15 тыс. руб. / м2 в год, тогда как аналог N 8 - по 10 тыс. руб. / м2 в год. Очевидно, что разный уровень цен обусловлен удобством размещения на этаже и видовыми характеристиками, которые невозможно учесть в расчетах.

Что касается корректировки на состояние отделки, то в заключении применены повышающие корректировки к объектам, в скриншотах которых указано, что "требуется ремонт", а именно для аналогов N9 и N10. В скриншотах аналогов N4 и N8 данное условие не указано.

Доводы о том, что используемое экспертом значение величины недозагрузки по России не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости Москвы, опровергается пояснениями эксперта, согласно которым используемые экспертом данные сайта Zdanie.info содержат разъяснения о том, что уровень недозагрузки в размере 14% определен для офисных помещений класса "В" г. Москвы (стр. * Заключения), в связи с чем его использование корректно.

Что касается использования экспертом "Справочника оценщика недвижимости" под ред. Лейфера Л.А, то эксперт использовал данные из Сборника 2017г, а не 2016г. Уровень недозагрузки в размере 11, 1%, указанный в "Справочнике оценщика недвижимости" под ред: Лейфера Л.А, 2017г. и использованный в расчетах, соответствуют рыночному диапазону уровня недозагрузки, который находится в пределах от 10, 7 до 14, 7%.

Действующие договоры аренды, по мнению эксперта не возможно использовать при определении рыночной стоимости, поскольку данные договоры не всегда заключены на рыночных условиях.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 60 300 000 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 412 500 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 16 октября 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год

кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью * кв.м расположенного по адресу: * с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости 60 300 000 (шестьдесят миллионов триста тысяч) рублей

кадастровую стоимость нежилого помещения площадью * кв.м по адресу: * с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости равной 412 500 000 (четыреста двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.