Решение Московского городского суда от 10 апреля 2020 г. по делу N 3а-0516/2020

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-516/2020 по административному исковому заявлению АО Торговый дом "Автомобили" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

АО Торговый дом "Автомобили" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами: *, *, *, *, а также земельного участка с кадастровым номером * в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником нежилых зданий и арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Административный истец АО Торговый дом "Автомобили", административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер *; нежилое здание площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер *; нежилое здание площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер *; нежилое здание площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер *.

Кроме того истцу на праве аренды на основании договора N* от 27.12.2001 года принадлежит земельный участок площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" р азмер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога и арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 19 июля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, подготовленный ООО "Оценочная компания "Легион Эксперт".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ЦентрДеловогоКонсультирования".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания кадастровый номер * определена экспертом в размере 28 172 344 рублей, рыночная стоимость нежилого здания кадастровый номер * - в размере 28 693 371 рублей; рыночная стоимость нежилого здания кадастровый номер * - в размере 29 784 830 рублей; рыночная стоимость нежилого здания кадастровый номер * - в размере 172 329 015 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - в размере 464 606 019 рублей.

При этом из заключения следует, что рыночная стоимость определена экспертом без учета НДС, что является не правильным.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку экспертом проводился анализ рыночной стоимости на величину НДС, судом проведена по делу дополнительная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости объектов оценки без анализа на величину НДС.

Согласно дополнительному заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 год нежилого здания кадастровый номер * определена в размере 33 243 366 рублей, рыночная стоимость нежилого здания кадастровый номер *- в размере 33 858 177 рублей; рыночная стоимость нежилого здания кадастровый номер *- в размере 35 146 099 рублей; рыночная стоимость нежилого здания кадастровый номер * - в размере 203 348 237 рублей, земельного участка с кадастровым номером *- в размере 464 606 019 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы с учетом дополнительного заключения и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Оценочная компания "Легион Эксперт" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО "Оценочная компания "Легион Эксперт" нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом некорректно подобраны объекты аналоги, рыночная стоимость земельного участка ниже рынка, фактическое назначение объекта исследования не подтверждено, коэффициент капитализации не соответствует сегменту рынка, в рамках доходного подхода не учтена информация об арендных договорах, рыночная стоимость объектов исследования по сравнению с 2016 годом снизилась на 38-46%.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, а также письменные пояснения эксперта Н.А, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 указанного федерального стандарта, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункт "и").

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов, а также согласованием результатов исследования, полученных сравнительным и доходным подходами. Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, которые отнес к ценообразующим, произвел корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования.

Экспертное заключение позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы о том, что выборка эксперта по объектам аналогам является не однородной опровергаются пояснениями эксперта, согласно которым выборка считается однородной если коэффициент вариации не превышает 33%, коэффициент вариации в отношении объектов аналогов -зданий находится в пределах 12, 54-14, 34%, земельного участка - 21, 27%, что указывает на однородность выборки и возможность использования подобранных объектов аналогов.

Доводы о том, что объект аналог N4 к земельному участку не мог быть использован в расчетах эксперта, так как разрешение на строительство и положительное заключение Московской государственной экспертизы на строительство объекта торговли и автосервиса отменено 17.10.2017 года, судом отклоняются, поскольку сведения о стоимости взяты на основании объявления от 06.02.2017 года, то есть до отмены строительства объекта торговли, соответственно стоимость определялась продавцом, с учетом назначения земельного участка -для размещения объектов торговли и наличия ГПЗУ. Данные о том, что стоимость объекта аналога N4 не соответствовала рыночной стоимости для земельных участков аналогичного вида разрешенного использования, ответчиком предоставлены не были. Более того при применении корректировок эксперт учитывал, что комплект документации ИРД для объекта аналога N4 являлся не полным, в связи с чем, применил минимальное значение корректировки -12% на основании данных "Сборника рыночных корректировок" СРК-17 под ред. Е.Е. Яскевича.

Доводы о том, что стоимость 1 кв.м земельного участка меньше рыночной, которая по данным ответчика составляет 50 000 руб/кв.м, опровергаются заключением эксперта, согласно которому среднее значение стоимости земельного участка определено в размере 24 066 руб/кв.м (стр. 52 заключения). Кроме того, характеристики типового земельного участка стоимость которого составляет 50 000 рублей/кв.м административным ответчиком не приведены, в связи с чем, судом эти данные не могут быть приняты в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка, аналогичного объекту оценки.

Доводы о том, что исследуемое здание с кадастровым номером * является торговым комплексом, тогда как эксперт указал, что здание производственно-складского назначения, не соответствуют содержанию заключения, согласно которому текущее использование здания определено как производственно-складское с наличием торгово-офисных помещений. Выводы об использовании здания под производство и склад подтверждаются фотографиями помещений в здании. Суд отмечает, что доводы о том, что здание является торговым комплексом основаны на акте Госинпекции от 19 ноября 2014 года, соответственно, на дату оценки данные сведения не могут считаться актуальными.

Доводы о том, что экспертом не проанализированы фактические договоры аренды, судом отклоняются, поскольку не доказано, что отсутствие данного анализа сказалось на рыночной стоимости объектов оценки.

Изменение более чем на 38% стоимости здания с кадастровым номером * относительно рыночной стоимости, установленной судом по состоянию на 01.01.2016 год, об ошибках в расчетах эксперта не свидетельствует, поскольку выводы о падении цены в среднем на 8% были сделаны ответчиком на основании данных компании Максилайн, сведения иных аналитических компаний предоставлены не были. Более того, эти данные указывают среднее значение без учета индивидуальных характеристик объектов оценки, в связи с чем не могут приниматься в качестве единственно достоверных.

Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвы относительно недостоверности выводов судебной экспертизы опровергаются заключением эксперта и являются необоснованными. Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта которым рыночная стоимость определена без анализа на НДС, в отношении нежилого здания кадастровый номер * в размере 33 243 366 рублей, нежилого здания кадастровый номер *- в размере 33 858 177 рублей; нежилого здания кадастровый номер *- в размере 35 146 099 рублей; нежилого здания кадастровый номер *- в размере 203 348 237 рублей, земельного участка с кадастровым номером *- в размере 464 606 019 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 19 июля 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого здания площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер *; в размере рыночной стоимости равной 33 243 366 (тридцать три миллиона двести сорок три тысячи триста шестьдесят шесть) рублей;

нежилого здание площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 33 858 177 (тридцать три миллиона восемьсот пятьдесят восемь тысяч сто семьдесят семь) рублей;

нежилого здания площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 35 146 099 (тридцать пять миллионов сто сорок шесть тысяч девяносто девять) рублей;

нежилого здания площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 203 348 237 (двести три миллиона триста сорок восемь тысяч двести тридцать семь) рублей;

земельного участка площадью * кв.м по адресу *, кадастровый номер * в размере рыночной стоимости равной 464 606 019 (четыреста шестьдесят четыре миллиона шестьсот шесть тысяч девятнадцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19.07.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.