Приложение. Положение "Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах на территории города Сочи"

Приложение
к решению Городского Собрания Сочи
от 16 июля 2004 г. N 149

Положение
"Об определении размеров и установлении границ земельных участков
в кондоминиумах на территории города Сочи"

С изменениями и дополнениями от:

1 июня 2009 г.

Настоящее Положение определяет порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в нормативных размерах в общую долевую собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья.

Порядок работ, предусмотренный настоящим Положением, основан на требованиях норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 года N 72-ФЗ, Положения "Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", утвержденного Постановлением Правительства N 1223 от 26.09.1997 года, "Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", утвержденных Приказом N 59 от 26.08.1998 года Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Федеральным законом "О землеустройстве" от 18.06.2001 года, Положении "О проведении территориального землеустройства", утвержденном Постановлением Правительства РФ от 7.06.2002 года N 396, "Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства", утвержденными руководителем Федеральной службы земельного кадастра 17.02.2003 года, Приказом Федеральной службы земельного кадастра от 2.10.2002 года "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет", Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, Инструкцией "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах", утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ N 152 от 27.06.2003 года "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах", Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31 мая 2001 года N 120 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности".

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ признан утратившим силу

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

1. Основные понятия

Кондоминиум - представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (статья 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 года N 72-ФЗ, далее по тексту Федеральный закон).

Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество (статья 1 Федерального закона).

Общее имущество в кондоминиуме - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев) (статья 1 Федерального закона).

Общее имущество кондоминиума не подлежит разделу, выделу из состава имущества кондоминиума, отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам, переданы в собственность товариществу собственников жилья (статья 8 Федерального закона).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческое объединение домовладельцев, создаваемое для принятия решений по управлению, распоряжению общим имуществом кондоминиума (статья 1 Федерального закона).

Нормативные размеры земельного участка кондоминиума - площадь участка, определяемая в соответствии с "Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах в городе Сочи", разработанными на основе "Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 года N 39) (приложение N 1 к настоящему Положению).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка и имелись в виду "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (утв. приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. N 59)

Доля домовладельца в общем имуществе кондоминиума - доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с установленной статьей 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 года N 72-ФЗ процедурой, или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее - соглашение домовладельцев) не установлено иное (статья 9 Федерального закона).

Паспорт домовладения - документ технической инвентаризации объекта недвижимости, содержащий сведения технического характера, являющиеся документальной основой для осуществления ГУП "Ростехинвентаризация" ведение Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:

запись о том, что данное домовладение представляет собой общее имущество в кондоминиуме, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав;

при наличии государственного земельного кадастра - государственный кадастровый номер домовладения;

топографическое описание и ситуационный план участка домовладения, ограждающих ненесущих конструкций;

историческая справка - год постройки, реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;

сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве - использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).

Государственная регистрация прав на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме, находящиеся в собственности домовладельцев, - осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе настоящей Инструкцией "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах", утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ N 152 от 27.06.2003 года.

Проект границ земельного участка (проект межевания) - документы, включающие в себя расчеты, описание, обосновывающие и воспроизводящие в графической (чертеж), текстовой или иных формах местоположение, размеры и границы земельных участков.

Проекты межевания территорий - разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий (статья 59 Градостроительного кодекса РФ).

Проекты межевания территорий могут разрабатываться в составе проектов планировки частей территорий городских и сельских поселений и проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Межевание территорий общего пользования в границах застроенных территорий городских и сельских поселений не проводится.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.

Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.

Кадастровая карта (план) земельного участка - карта (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения о земельном участке.

Уполномоченный орган - уполномоченный орган Главой города Сочи, ответственный за выполнение работ по установлению границ и размеров земельных участков кондоминиумов (в соответствии с пп. 1.4, 1.5 Положения "О порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки на территории города Сочи", утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 18.04.2002 N 61 и настоящим Положением).

2. Общие положения

2.1. Границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

2.2. Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (приложение N 1). Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

2.3. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно или аренду, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

2.4. Площадь нормативного земельного участка кондоминиума рассчитывается путем умножения общей площади помещений в кондоминиуме на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности, на основании действующих на момент постройки здания государственных градостроительных норм либо по формуле, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах жилого квартала, микрорайона (приложение N 1 к настоящему Положению).

2.5. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность или аренду домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам.

2.6. Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам или товариществу собственников жилья в собственность (за плату) или аренду только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

2.7. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Информация об изменениях:

Решением Городского Собрания Сочи от 1 июня 2009 г. N 62 в пункт 2.8 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.8. Уполномоченный орган:

- определяет стоимость работ по установленным расценкам и тарифам;

- изготавливает схему расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории с указанием его площади, границ, размеров сверхнормативной территории, ограничения (обременения) земельного участка;

- обеспечивает межевание территории в соответствии с заданием на межевание, формирование, утверждение землеустроительного дела в установленном порядке;

- осуществляет подготовку постановления Главы города Сочи о передаче общую долевую собственность домовладельцам или товариществу собственников жилья бесплатно земельного участка в нормативных размерах, и за плату либо в аренду - сверхнормативного земельного участка.

3. Порядок выполнения работ

Информация об изменениях:

Решением Городского Собрания Сочи от 1 июня 2009 г. N 62 в пункт 3.1 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

3.1. Для определения размеров и установления границ земельных участков кондоминиумах домовладельцы или товарищества собственников жилья должны обратиться с письменным заявлением на имя Главы города.

Заявление подписывается всеми домовладельцами. Оно может быть подано представителем всех домовладельцев (если это право предоставлено ему домовладельцами на основании надлежащим образом оформленных доверенностей), или решением общего собрания домовладельцев, или соглашением всех домовладельцев.

3.1.2. В заявлении указывается адрес расположения кондоминиума, сведения о каждом из домовладельцев (в случае обращения от имени домовладельцев), испрашиваемое право на земельный участок.

3.1.3. К заявлению прикладываются документы, свидетельствующие о праве заявителей на общее имущество кондоминиума, а именно:

- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы о предоставлении земельного участка для строительства;

- исполнительная съемка инженерных коммуникаций и благоустройства, выполненная перед сдачей объекта в эксплуатацию;

- свидетельство о государственной регистрации организации и копия устава (в случае обращения организации домовладельцев);

- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объекты недвижимости;

- информация о наличии других собственников, арендаторов, пользователей;

- заключение комитета архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, госпожарнадзора и санэпиднадзора;

- технический паспорт домовладения содержащий сведения технического характера, являющиеся документальной основой для осуществления ГУП "Ростехвентаризация" ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

3.1.4. По поручению Главы города уполномоченный орган изготавливает проект границ испрашиваемого земельного участка с указанием его площади, границ, размеров сверхнормативной территории, ограничения(обременения) земельного участка.

3.1.5. Уполномоченный орган, при установлении границ и размеров земельных участков в кондоминиумах, обязан в течение первого месяца с момента принятия заявления выдать заявителям согласованную схему расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, передаваемого домовладельцам, и направляет заинтересованным лицам уведомление почтовым отправлением с отметкой о вручении о необходимости согласовать схему расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

3.1.6. В срок не более двух недель после получения схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории заявитель должен определить свои намерения в отношении формы владения сверхнормативной территорией (собственность или аренда) и подать в уполномоченный орган соответствующую заявку. Уполномоченный орган в недельный срок должен письменно уведомить собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строении и сооружений о порядке ознакомления с схемой расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

3.1.7. Согласованные с заинтересованными органами, домовладельцами или товариществом собственников жилья конкретного кондоминиума, собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами смежных земельных участков и владельцами расположенных на них зданий, строений и сооружений предложения уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, передаваемого в собственность (бесплатно или за плату) или аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по его использованию, оформляются протоколом согласования.

3.1.8. По итогам принятого решения в установленном порядке оформляется окончательный план проектных границ и землеустроительное дело всего земельного участка, входящего в состав кондоминиума, и подготавливается проект постановления Главы города о передаче в общую долевую собственность домовладельцам или товариществу собственников жилья бесплатно или аренду земельного участка в нормативных размерах, и за плату либо в аренду - сверхнормативного участка, если таковой имеется.

3.1.9. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы смежных земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, строений и сооружений, которые не согласны с предложениями уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправления.

3.1.10. Передача земельных участков в кондоминиуме в собственность или аренду осуществляется в установленном порядке на основании постановления Главы города о передаче в общую долевую собственность домовладельцам или товариществу собственников жилья бесплатно или аренду земельного участка в нормативных размерах, и за плату либо в аренду - сверхнормативного участка после установления границ земельных участков на местности.

3.1.11. Межевание территории при определении границ и размеров земельного участка кондоминиума проводится уполномоченным органом на основании утвержденной схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в границах единой планировочной структуры жилого квартала (микрорайона), в соответствии с утвержденным заданием. Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:

а) определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты

б) закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

в) изготовление карты (плана) объекта землеустройства в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России.

При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ.

Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения этих работ.

3.2. Решения органов государственной власти или органов местного самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, установлении сервитутов и ограничений по использованию этих участков, а также об их размерах и границах могут быть обжалованы в судебном порядке.

3.3. Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет средств городского бюджета. Возможна по инициативе участников кондоминиумов оплата работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах за счет средств домовладельцев.

3.4. В соответствии с правилами застройки городов и других поселений, по заявлению домовладельцев или товарищества собственников жилья, органами архитектуры и градостроительства выдается в установленном порядке разрешение на ограждение земельного участка в кондоминиуме (декоративные ограды, живые изгороди и т.п.).

4. Регистрация прав на земельный участок в кондоминиуме

4.1. Государственная регистрация прав на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме, находящиеся в собственности домовладельцев, осуществляется в порядке, определенном законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе Приказом Министерства юстиции РФ N 152 от 27.06.2003 года "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" и другими нормативными правовыми актами, изданными Министерством юстиции Российской Федерации.

4.2. Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (статьями 6, 13, 23 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса РФ), при создании кондоминиума (статья 47 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 года N 72-ФЗ).

4.3. Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец, один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме (пункт 1 статьи 6 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 года N 72-ФЗ).

4.4. Право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (статья 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 года N 72-ФЗ), отдельно (пообъектно) не регистрируется.

4.5. Государственная регистрация права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество во вновь созданном кондоминиуме возможна только при наличии в Едином государственном реестре прав государственной регистрации возникших прав домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) (статья 23 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

4.6. Для государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на объект недвижимого имущества, а также ограничения (обременения) прав домовладельцев на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в кондоминиуме, домовладельцы обращаются в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края в установленном порядке.

4.7. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в кондоминиуме, его ограничения (обременения) может быть подано в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края:

либо всеми домовладельцами (представителями на основании надлежащим образом оформленных доверенностей);

либо представителем всех домовладельцев (если это право предоставлено ему домовладельцами на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, или решением общего собрания домовладельцев, или соглашением всех домовладельцев);

либо председателем правления ТСЖ, руководителем исполнительного органа иной организации (объединения собственников), созданной для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, а также представителем ТСЖ или названной организации, если иное не предусмотрено учредительными документами указанных организаций, решением общего собрания домовладельцев, соглашением домовладельцев.

4.8. Свидетельство о государственной регистрации права выдается по ходатайству домовладельцев, чьи права на занимаемые ими в кондоминиуме помещения (жилые или нежилые) зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Совершение домовладельцем сделки по отчуждению помещения (жилого или нежилого) не является основанием для выдачи новому домовладельцу (приобретателю жилого или нежилого помещения, например, покупателю) отдельного свидетельства о государственной регистрации права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме (статья 23 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").