Раздел 3. Система программных мероприятий, обеспечивающих реализацию жилищной политики, проводимой на местном уровне (п. 3.1 - 3.4)

Раздел 3. Система программных мероприятий, обеспечивающих реализацию
жилищной политики, проводимой на местном уровне

3.1. Перечень мероприятий Программы

N п/п	Мероприятия	Срок исполнения	Ответственный за исполнение
3.1.	Формирование рынка доступного жилья
3.1.1	Формирование городского реестра земельных участков для строительства доступного жилья:
	подготовка городского реестра земельных участков под жилищное строительство с выделением в составе реестра земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой	2005 и ежегодное пополнение	комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, управление программ городского развития администрации города Сочи
	разработка плана действий по подготовке земельных участков, не имеющих документации и инженерных коммуникаций (включая мероприятия по привлечению средств федерального и краевого бюджетов, а также внебюджетных источников в финансирование развития инженерной инфраструктуры)	ежегодно	комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
3.1.2	Применение типовых проектов жилых домов, подготовка исходно-разрешительной документации:
	разработка типовых проектов жилых домов удешевляющих стоимость строительства, для применения в рамках Программы	2005 - 2010	управление капитального строительства, администрации города Сочи
	разработка градостроительной документации, привязка типовых проектов к конкретным земельным участкам, подготовка исходно-разрешительной документации	2005 - 2010	Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, управление капитального строительства администрации города Сочи, МУП города Сочи "Корпорация развития Сочи"
	внедрение технологий "растущих домов" и быстровозводимых домов для населения со средним и низким уровнем доходов	2007 - 2010	комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, управление капитального строительства администрации города Сочи
3.1.3.	Предоставление подготовленных земельных участков для строительства доступного жилья:
	формирование инвестиционных проектов по жилищному строительству для выставления на конкурс	2005	Управление программ городского развития администрации города Сочи МУП г. Сочи "Фирма "Сочикапстрой"
	привлечение на конкурсной основе инвесторов-застройщиков для строительства доступного жилья на подготовленных площадках	по мере готовности площадок	Управление программ городского развития администрации города Сочи Городская комиссия по инвестиционной деятельности
3.1.4.	Развитие институтов долгосрочного жилищного кредитования:
	организация и проведение рекламно- информационной и разъяснительной работы среди населения города Сочи по освещению целей и задач подпрограммы	ежегодно	МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи", управление информации и аналитической работы администрации города Сочи
	разработка и реализация мероприятий по снижению первоначального взноса и процентной ставки по кредитам, направленным на строительство, приобретение жилья	2005 - 2010	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи, МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи"
	привлечение в жилищное строительство средств институциональных инвесторов (негосударственные пенсионные фонды, инвестиционные и финансовые компании, страховые организации, паевые фонды)	2005 - 2010	управление программ городского развития администрации города Сочи, комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
	внедрение системы стандартов ипотечного жилищного кредитования и формирование требований к предоставляемым ипотечным жилищным кредитам с целью снижения возможных рисков	2006 - 2007	МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи", управление программ городского развития администрации города Сочи, комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
	разработка порядка предоставления субсидий физическим лицам на приобретение и строительства жилья	2005	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи, МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи"
	разработка порядка предоставления субсидий физическим лицам на компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам	2005	МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи", управление программ городского развития администрации города Сочи
	мониторинг кредитования жилищного строительства предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов населению	2006 - 2009	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
	мониторинг схем страхования долгосрочных ипотечных кредитов, схем страхования недвижимости, в том числе при совершении гражданско-правовых сделок с жильем	2005 - 2010	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
	формирование маневренного фонда жилых помещений, предназначенного для временного проживания граждан утративших жилье в результате невыплаты ипотечного кредита на его приобретение содействие в создании бюро кредитных историй для физических лиц	2006 - 2010	управление капитального строительства администрации города Сочи, управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Сочи
	содействие в создании бюро кредитных историй для физических лиц	2006	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи, управление программ городского развития администрации города Сочи
3.1.5	Создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, повышение его качества и эффективности:
	моделирование и прогноз городской территории		комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи
	привлечение прогрессивных технологий домостроения и современных экономичных строительных материалов	2005 - 2007	управление программ городского развития администрации города Сочи, комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, управление капитального строительства администрации города Сочи, отдел промышленности администрации города Сочи
	разработка мер по стимулированию проведения модернизации предприятий строительного комплекса в целях перехода к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным системам	2005 - 2006	управление капитального строительства администрации города Сочи, управление программ городского развития администрации города Сочи, отдел промышленности администрации города Сочи, комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
	мониторинг и стимулирование развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства	2005 - 2010	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
	субсидирование процентных ставок по кредитам на жилищное строительство	Ежегодно	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи, финансовое управление департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края в городе Сочи
	привлечение частного капитала в сферу развития инженерно-коммунальной инфраструктуры, в том числе средств энерго- и водоснабжающих организаций, частных операторов-инвесторов на условиях инвестиционных (концессионных) соглашений), использование механизма краевых и муниципальных заимствований на развитие инфраструктуры	2005 - 2010	управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Сочи, управление программ городского развития администрации города Сочи
	приведение в соответствие с действующим земельным и градостроительным законодательст- вом Российской Федерации норматив- ных правовых актов по вопросам предоставления прав на земельные участки для жилищного строительства	2005	комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, комитет по управлению имуществом администрации города Сочи
	создание экономических и правовых условий для завершения строительства многоквартирных жилых домов, финансирование которых осуществлялось за счет бюджетных источников	2005 - 2006	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи, управление программ городского развития администрации города Сочи, управление капитального строительства администрации города Сочи
	мониторинг и взаимодействие со страховыми компаниями по внедрению схем страхования рисков и профессиональной ответственности подрядных организаций в жилищном строительстве	2005 - 2006	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи
	осуществление в пределах компетенции контроля и надзора за соблюдением строительных норм и правил, требований экологической и иных видов безопасности, а также наличия лицензий на выполнение определенных законодательством видов деятельности	2005 - 2007	Инспекция архитектур- но-строительного надзора, управление капитального строительства администрации города Сочи
	содействие развитию жилищно-строительных кооперативов, в том числе молодежных	2005 - 2010	комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи, управление программ городского развития города Сочи
	предоставление гражданам субсидии на строительство (приобретение) жилья	2005 - 2010	в соответствии с порядком предоставления субсидий
3.1.6.	Повышение эффективности функционирования рынка жилья:
	разработка мер по снижению административных барьеров доступа застройщиков на рынок строительства доступного жилья, в том числе упрощению процедуры и сокращению сроков оформления исходно-разрешительной документации	2005	управление программ городского развития администрации города Сочи, комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, комитет по управлению имуществом администрации города Сочи
	развитие системы долевого участия в строительстве жилья	2005 - 2006	Комитет экономики и прогнозирования администрации города Сочи, МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи"
3.2	Обеспечение жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, определенных действующим законодательством	2005 - 2006
	приведение нормативных правовых актов города Сочи, касающихся предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма в соответствие с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации		управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Сочи
	формирование очереди на получение бесплатного жилья в соответствии с Жилищным кодексом	2005 - 2010	управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Сочи МУП "Квартирно-правовая служба" города Сочи
	строительство (долевое участие) жилья за счет средств местных бюджетов	2005 - 2010	управление капитального строительства администрации города Сочи
	разработка возможных схем предоставления жилья очередникам при строительстве доступного жилья	2005 - 2010	МУП г. Сочи "Корпора- ция развития Сочи", МУП "Квартирно-право- вая служба" города Сочи
	формирование инвестиционных проектов на земельных участках, занятых ветхим и аварийным жилищным фондом, с целью переселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах	2005 - 2010	управление программ городского развития администрации города Сочи, МУП г.Сочи "Фирма "Сочикапстрой"
	применение в качестве инвестиционных условий реализации отдельных инвестиционных проектов обязанности инвестора по переселению граждан из ветхих и аварийных домов	2005 - 2010	управление программ городского развития администрации города Сочи, МУП г. Сочи "Фирма "Сочикапстрой"
	проведение конкурсов на право реализации инвестиционных проектов, связанных с переселением граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда		управление программ городского развития администрации города Сочи, городская комиссия по инвестиционной деятельности
	организация и проведение информационной и разъяснительной работы среди населения города Сочи по освещению возможных схем предоставления жилья молодым семьям	ежегодно	комитет по делам молодежи администрации города Сочи, МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи"

Одним из стратегических направлений программы развития жилищного строительства, инструментом привлечения внебюджетных ресурсов является ипотека. Реализация ипотеки позволит сделать жилье более доступным для среднеобеспеченных жителей города, создаст мультипликативный эффект в строительном комплексе региона, способствуя росту объемов производства строительных материалов, созданию новых подрядных организаций и рабочих мест.

3.2. Анализ структуры ресурсного обеспечения программных мероприятий

Жилищно-коммунальное хозяйство города представлено 131 предприятиями и организациями, в том числе 81 малых и 50 крупных и средних. Из общего числа предприятий - 36 муниципальных.

Жилищный фонд города на 01.01.2005 насчитывает 43232 жилых строения общеполезной площадью 6957 тыс. кв. м. Из общего числа строений - 17780 общей площадью 5681,8 тыс. кв. м, балансовой стоимостью 19,2 млрд. руб. расположены в городской черте, 25452 строений общей площадью 1275,2 тыс. кв. м, балансовой стоимостью 2,7 млрд. руб. - в районах сельской зоны.

В частной, собственности находятся 36612 строений балансовой стоимостью 12,6 млрд. руб.

Из общего количества жилых строений - 2133 общей площадью 174,2 тыс. кв. м - ветхие и аварийные.

Оборудовано из общей площади жилищного фонда: водопроводом - 90,0 %, канализацией - 82,7 %, центральным отоплением - 68,6 %, горячим водоснабжением - 75,5 %, газом - 83,0 %.

Износ муниципального жилищного фонда составляет 24,1 %.

Строительный комплекс города Сочи представлен 950 предприятиями. Среднесписочная численность работников, занятых в строительстве, составляет около 14 тыс. человек.

Также имеется значительная база промышленности строительных материалов (производство железобетонных изделий, продукции деревообрабатывающих производств и др.).

Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда в 2004 году составил 6789,4 млн. руб. Объем промышленного производства строительных материалов составил за 2004 год 381,4 млн. руб.

Потенциал промышленной стройиндустрии используется недостаточно эффективно. В целом производственные мощности промышленной стройиндустрии города используются в среднем на 20 - 25 % своих потенциальных возможностей.

Рост объемов капитального строительства оживит индустрию стройматериалов, что в свою очередь повысит использование производственных мощностей вдвое.

За период с 2000 по 2004 годы годовой общий объем капитальных вложений в развитие города составлял в среднем около 5 - 6 млрд. рублей.

Показатель обеспеченности населения города Сочи жильем по сравнению со среднероссийским уровнем является низким, несмотря на положительную динамику. В 1996 году обеспеченность жильем по данным Госкомстата РФ в среднем по Российской Федерации составляла 18,4 кв. м., в Сочи - 13,9 кв. м., в 2000 году - 19,3 кв. м. в Сочи - 15,4 кв. м. В 2004 году обеспеченность жильем на 1 жителя города Сочи составила 17,6 кв. м. Одной из причин такого положения являются высокая стоимость земли, высокая себестоимость строительства и, как следствие, высокие рыночные цены на первичное и вторичное жилье. Денежные накопления населения позволили бы купить жилье, например, в центре России, но недостаточны для приобретения жилья в городе Сочи. Необходимы работающие механизмы, вовлекающие эти деньги в жилищный оборот.

Численность граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в Сочи, за последние годы имеет очевидную тенденцию к увеличению. За период с 1995 года численность очередников увеличилась на 4,5 тысячи человек или на 20 %. В очереди на получение жилья всего по городу Сочи числится около 33 тыс. семей. Ситуация усугубляется тем фактом, что значительная часть очередников проживает либо в ветхом фонде (19 %), либо в общежитиях (24,3 %).

Площадь ветхого фонда с 1995 г. по 2000 г. увеличилась в 1,65 раза и достигла 195,5 тыс. кв. м. В тоже время последняя инвентаризация ветхого фонда в городе проводилась в 1997 году. Наиболее тяжелая ситуация с ветхим фондом сложилась в Центральном районе города, где сосредоточена значительная часть ветхих домов.

Острой проблемой для города является значительное количество общежитий (316 тыс. кв. м) и коммунальных квартир (около 1700 шт.).

Отдельной проблемой является необходимость сейсмоусиления жилых домов первых массовых серий.

Одним из ключевых условий развития курортно-рекреационного комплекса и сохранения экологического баланса региона является эффективное функционирование инженерной инфраструктуру города, включая системы водоснабжения, канализования и водоотведения, теплоснабжения, электро- и газоснабжения, санитарной очистки и др.

Учитывая общие высокие требования к состоянию систем жизнеобеспечения городов-курортов, намеченная Программа потребует комплексного подхода к восстановлению, реконструкции и модернизации инженерной инфраструктуры города. Инженерная инфраструктура Большого Сочи в период с 2005 по 2008 годы будет развиваться ускоренными темпами исходя из потребностей жилищного и курортно-рекреационного хозяйства города с тем, чтобы полностью обеспечить нормальное функционирование города-курорта Сочи.

Для этого управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации города Сочи совместно с комитетом архитектуры и градостроительства и управлением программ городского развития необходимо сформировать перечень проектов по развитию инженерной инфраструктуры (при необходимости - составить отдельную целевую программу развития инженерной инфраструктуры), и в дальнейшем осуществить мероприятия по привлечению средств федерального и краевого бюджетов, а также внебюджетных источников в финансирование развития инженерной инфраструктуры.

3.3. Нормативно-правовое обеспечение Программы

Специфика норм жилищного законодательства состоит в том, что названные нормы и правоотношения касаются вопросов, связанных с удовлетворением потребностей граждан в жилье. В то же время отношения, связанные со строительством жилых домов, отводом земельных участков под строительство, осуществлением права собственности на жилые помещения, регулируются соответственно градостроительным, земельным и гражданским законодательством.

В связи с этим, нормативно-правовые материалы, требуемые для решения, поставленных задач, содержат нормы разных отраслей права, в том числе и финансового.

Планируется создание правовых условий для предоставления муниципального жилья на условиях коммерческого найма для категории очередников, не соответствующих критериям предоставления жилья по договору социального найма, в том числе и с правом выкупа. Необходимо разработать городское Положение об ипотечном жилищном кредитовании приобретателей жилых помещений и лиц, осуществляющих их строительство. Необходимо создать городскую нормативно-правовую базу пo механизмам привлечения средств граждан в жилищное строительство, в том числе - долевое участие в строительстве, ссудо-сберегательные и другие схемы финансирования. Кроме этого, нужно составить перечень объектов, образующих муниципальное значение, и принять отдельные положения о муниципальной политики в сфере информатизации; о капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки; о порядке выкупа земель для муниципальных нужд.

3.4. Характеристика основных направлений Программы

Развитие программы неразрывно связано с реализацией комплекса организационно-хозяйственных мероприятий многоотраслевого характера. В свези# с этим необходимо обеспечить взаимодействие планируемого потенциала ресурсного обеспечения развития жилищной отрасли с другими отраслями, обеспечивающими жизнедеятельность города Сочи; задействовать местные ресурсы в сопутствующих отраслях социально-жилищной сферы.

Механизм реализации Программы выражается в системе основных направлений ее реализации.

3.4.1. Развитие ипотечного строительства для удовлетворения
потребностей населения города Сочи

В настоящее время в городе-курорте Сочи значительное количество семей нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Решают эту проблему не многие.

При недостаточном объеме вводимого в эксплуатацию жилья развитие системы ипотечного жилищного кредитования ориентировано на вторичный рынок жилья, что создает дополнительные предпосылки к росту цен на существующие жилые помещения.

Политика администрации г. Сочи в области жилищного строительства, с учетом требований государственной жилищной политики, направленной на снижение уровня затрат бюджетов за счет привлечения внебюджетных источников финансирования, ориентируется на привлечение в жилищную сферу средств предприятий, инвесторов, банков и населения. Одним из путей привлечения внебюджетных средств для строительства жилья является система жилищного кредитования, которая наиболее предпочтительна в условиях перехода от распределительной системы удовлетворения жилищных потребностей граждан к рыночным механизмам создания и использования жилой недвижимости. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить жилищное строительство финансовыми ресурсами, а также сделать его сбалансированным, а значит менее рискованным, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций.

Главной задачей в области жилищного строительства является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем населения г. Сочи со средними доходами, на базе рыночных принципов приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных кредитов. Поставленную задачу необходимо решать в двух направлениях, взаимосвязанных между собой, одно из которых - участие муниципалитета в системе ипотечного жилищного кредитования граждан и тем самым привлечение более дешевых и долгосрочных финансовых ресурсов, второе - конструктивная ориентация процесса проектирования и строительства жилья на технологии использования в стройиндустрии экономико-планировочных методов, направленных на снижение себестоимости в строительстве. Успех в решении данной проблемы зависит, в том числе, и от привлеченных в сферу жилищного строительства иных возможных источников финансирования.

Строительство жилья с применением механизма ипотечного кредитования граждан предполагает использование в процессе финансирования различных источников средств:

- средства от продажи уже имеющегося в их собственности жилья;

- собственные денежные средства;

- ипотечные кредиты, (займы);

- субсидии, выделяемые из бюджетов всех уровней на компенсацию процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам.

В настоящее время, на федеральном, региональном и местном уровнях создана нормативно-правовая основа для создания и реализации условий для строительства с использованием ипотечных кредитов.

Приняты:

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", закладывающие правовую основу для функционирования системы ипотечного кредитования;

- Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости";

- Федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах";

- Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и на территории Краснодарского края, на основе которых разрабатываются и реализуются местные программы ипотечного кредитования граждан и застройщиков.

Законодательно урегулирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компании).

Действует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - специализированная организация, способствующая привлечению инвестиций в сферу ипотечного жилищного строительства.

Анализ сложившейся практики показывает, что преодоление кризисных явлении в экономике обеспечивается в значительной степени за счет внедрения механизмов долгосрочного кредитования граждан, в том числе, под залог имеющегося или приобретаемого ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки.

Эффективность строительства жилья для среднего класса возможно обеспечить путем применения системы ипотечного кредитования и долевого участия граждан в строительстве.

Основной принцип в строительстве жилья с использованием механизма ипотечного кредитования граждан и застройщиков заключается во включении в инвестиционный контракт объемов жилья, подлежащего реализации гражданам с использованием схем ипотечного жилищного кредитования. Более того, следует после заключения указанного инвестиционного контракта передать пакет инвестиционных предложений в кредитные организации - банки города Сочи для определения лимита размещения кредитных ресурсов.

3.4.2. Развитие кооперативного строительства на территории
города Сочи

В условиях самостоятельности выбора способов удовлетворения потребностей в улучшении жилищных условий, граждане имеют возможность создавать добровольные объединения - кооперативы, с последующим управлением участниками кооператива жилыми и не жилыми помещениями.

Такой способ решения жилищной проблемы приобретает особую ценность в ситуации, при которой реализация права на жилье достигается при содействии администрации города Сочи процессу создания и функционирования жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

С этой целью органы местного самоуправления в ходе зонирования территории поселения производят резервирование земельных участков, уже оснащенных инженерной инфраструктурой, для кооперативного строительства многоквартирных жилых домов.

Практические мероприятия направлены на оказание поддержки населению в разработке и принятии проектно-сметной документации и в выборе подрядных организаций.

Непосредственно в формировании самого процесса кооперативного строительства будут использованы результаты мониторинга состояния спроса на участие в кооперативном строительстве и данных готовности ресурсного обеспечения, в том числе возможностей самих участников строительства и предприятий - застройщиков, а также готовность инженерной инфраструктуры города.

3.4.3. Развитие малого предпринимательства в сфере
жилищно-коммунального хозяйства

В рамках проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства необходимо повысить уровень жилищно-коммунального обслуживания, обеспечить надежность функционирования ком