Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Тришкиной М.А, судей Балашова А.Н, Евстигнеевой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой Т.Н. к Шахановой И.В. о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, взыскании неотделимых улучшений и расходов по производству работ, компенсации морального вреда, судебных расходов, по кассационной жалобе Поляковой Т.Н. на решение Балахнинского городского суда Нижегородской области от 31 мая 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 февраля 2020 г.
Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Балашова А.Н, судебная коллегия
установила:
Полякова Т.Н. обратилась в суд с иском к Шахановой И.В, с учетом уточнения требований, просила расторгнуть договор купли-продажи от 22 сентября 2016 г, взыскать стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Нижегородская область, Балахнинский район, р.п. Гидроторф, ул. Комсомольская, д. 44, в сумме 2 880 000 руб, стоимость неотделимых улучшений в денежном эквиваленте в размере 266 277 руб. 40 коп, стоимость работ по созданию неотделимых улучшений в размере 239 000 руб, моральный вред в размере 200 000 руб, оплату юридических услуг в размере 35 000 руб, оплату государственной пошлины в размере 28 301 руб, расходы на оплату экспертизы в размере 40 376 руб, нотариальные расходы в размере 1850 руб, транспортные расходы в размере 3 000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 22 сентября 2016 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Нижегородская область, Балахнинский район, р.п. Гидроторф, ул. Комсомольская, д. 44, стоимостью 2 880 000 руб. В период использования дома были выявлены существенные скрытые недостатки, которые являются признаками непригодности для проживания: имеется существенная осадка конструкций дома примерно на 10 см; в весеннее время и после сильных дождей в подвале дома появляются грунтовые воды, что способствует разрушению деревянных конструкций и образованию плесени, протекает крыша сарая, из-за наличия грунтовых вод и осадке конструкций дома происходит изменение размеров оконных и дверных проемов, что влечет их повреждение, в конструкции дома имеются сгнившие деревянные элементы - венцы, доски пола.
Решением Балахнинского городского суда Нижегородской области от 31 мая 2019 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30 июля 2019 г. указанное выше решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 декабря 2019 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30 июля 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 февраля 2020 г. решение Балахнинского городского суда Нижегородской области от 31 мая 2019 г. оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Полякова Т.Н, оспаривая законность решения Балахнинского городского суда Нижегородской области от 31 мая 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 февраля 2020 г, просит их отменить.
В возражениях на кассационную жалобу Шаханова И.В. просит обжалуемые судебные постановления оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в возражениях на кассационную жалобу, в соответствии со статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судами не допущено.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 22 сентября 2016 г. между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Нижегородская область, Балахнинский район, р.п. Гидроторф, ул. Комсомольская, д. 44.
Из акта приема-передачи недвижимости от 22 сентября 2016 г. следует, что данные объекты недвижимости переданы ответчицей истице, а последней приняты. Претензий по качеству дома покупатель не имеет, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами.
Стоимость жилого дома определена в размере 1 880 000 руб, земельного участка - 1 000 000 руб. и была оплачена истицей в полном объеме.
28 сентября 2016 г. на основании указанного договора купли-продажи за Поляковой Т.Н. произведена государственная регистрация права собственности на указанные выше объекты недвижимости.
По утверждению истицы, в период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: имеется существенная осадка конструкций дома примерно на 10 см; в весеннее время и после сильных дождей в подвале дома появляются грунтовые воды, что способствует разрушению деревянных конструкций и образования плесени, из-за наличия грунтовых вод и осадке конструкций дома происходит изменение размеров оконных и дверных проемов, что влечет их повреждение, в конструкции дома имеются сгнившие деревянные элементы - венцы, доски пола
14 сентября 2018 г, ссылаясь на обнаруженные недостатки, истицей в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи от 22 сентября 2016 г. и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое Шахановой И.В. исполнено не было.
Определением Балахнинского городского суда Нижегородской области от 16 января 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ "Приволжский региональный центр судебной экспертизы" Министерства Юстиции РФ.
Согласно заключению экспертов ФБУ "Приволжский региональный центр судебной экспертизы" Министерства Юстиции РФ от 23 апреля 2019 г, на момент осмотра жилой дом имеет физический износ основных конструктивных элементов, по внешним признакам, находящихся в диапазоне 35 - 40 %. По принятой классификации, состояние здания по его общему физическому износу, определено как удовлетворительное.
Согласно "Методике определения физического износа гражданских зданий" ВСН-53-86, оценка состояния здания по его общему физическому износу при 21 - 40 % предполагает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Примерная стоимость капитального ремонта в процентах от восстановительной стоимости конструктивных элементов составляет 12 - 36 %
Также в экспертном заключении указано, что согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", (лит.6) п. 7.5 "Если при визуальном обследовании будут обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций сооружения (колонн, балок, ферм, арок, плит покрытий и перекрытий и прочих), то необходимо перейти к детальному обследованию".
При визуальном осмотре установлено отсутствие дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций строения. Ввиду вышеизложенного следует, что проведение детального осмотра не требуется.
Жилой дом, расположенный по адресу: Нижегородская область, Балахнинский район, р.п. Гидроторф, ул. Комсомольская, д. 44 не соответствует требованиям п. 22 и п.25 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
На момент проведения экспертного осмотра экспертом выявлены следующие недостатки жилого дома, а также определена возможность их устранения и необходимые для этого мероприятия:
- плесень на поверхности пола (при осмотре подвала) является устранимым дефектом, необходимо провести мероприятия: просушить деревянные конструкции и изолировать источник увлажнения, заменить при необходимости конструктивные элементы;
- частичное разрушение нижних венцов стен жилого дома, образованное в результате физического износа является устранимым дефектом, необходимо провести мероприятия: заменить нижние венцы стен жилого дома;
- несоответствие высоты помещений жилых комнат и кухни исследуемого жилого дома требованиям п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, является неустранимым дефектом, устранение данного дефекта возможно, однако экономически нецелесообразно, поскольку требуется разборка несущих конструкций жилого дома (кровли, крыши, перекрытий);
- несоответствие отношения площади световых проемов к площади пола комнат и кухни требованиям п.25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, является устранимым дефектом, необходимо провести мероприятия: увеличить площади световых проемов.
Указанные несоответствия в п.п. 22 и 25 являются несущественными, т.к. являются конструктивными элементами жилого дома в соответствии с генеральным планом застройки от 1995 г.
Также экспертом установлено, что проникновение грунтовых и/или талых вод в подвал жилого дома, расположенного по адресу: Нижегородская область, Балахнинский район, р.п. Гидроторф, ул. Комсомольская, д. 44, возможно. Таким образом, имеется риск проникновения грунтовых и/или талых вод в подвал дома.
Конструктивные элементы дома (балки, перекрытия, нижняя поверхность полов, нижние венцы дома) поражены бурой трещиноватой гнилью, вызванной дереворазрушающим домовым грибом (Serpula Lacrymans) и техническими вредителями - насекомыми, что привело к значительным биоповреждениям (разрушению) деревянных конструкций.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 131, 153, 167, 178, 209, 218, 421, 432, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение, проведенной по делу судебной экспертизы, исходя из того, что выявленные в ходе экспертизы недостатки жилого дома являются явными, выявлены экспертом в ходе визуального осмотра, не являются скрытыми недостатками, данные недостатки существовали и на момент осмотра жилого дома истцом перед совершением сделки 22 сентября 2016 г. и Полякова Т.Н. имела возможность выявить недостатки в ходе его осмотра при покупке, установив, что в пункте 7 договора купли-продажи 22 сентября 2016 г, имеется указание о том, что продавец обязуется передать индивидуальный жилой дом и земельный участок покупателю в том качественном состоянии, как они есть на момент подписания настоящего договора, пригодном для использования по назначению, в пункте 3 акта приема-передачи недвижимости от 22 сентября 2016 г. и пункте 2 договора купли-продажи от 22 сентября 2016 г. указано, что претензий по техническому состоянию жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Нижегородская область, Балахнинский район, р.п. Гидроторф, ул. Комсомольская, д.44, сантехническому, электро-, газо- и иному оборудованию Полякова Т.Н. на момент передачи не имела, пришел к выводу, что сделка была совершена истцом по своей воле, доказательств того, что Полякова Т.Н. не была осведомлена о проникновении влаги в подвал жилого, не представлено.
Поскольку нарушения прав Поляковой Т.Н, в ходе судебного разбирательства не установлено, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи, взыскании в его пользу неотделимых улучшений и стоимости работ, компенсации морального вреда и судебных расходов.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, исходя из года постройки жилого дома, процента его износа, изменений цвета конструктивных элементов жилого дома, места расположения спорного жилого дома, наличия мелиоративной канавы на улице, существование выявленных недостатков жилого дома на момент его приобретения, отсутствия у истца замечаний к техническому состоянию жилого дома на момент заключения договора купли-продажи, пришел к выводу, что при необходимой степени заботливости проявляемой в сложившейся ситуации, истец могла и должна была обнаружить указанные выше недостатки жилого дома, в том числе домовой гриб и появление грунтовых вод в подвале дома в весенний период, однако не сделала этого. Доказательств того, что проданный ответчиком жилой дом имеет существенные нарушения требования к качеству, обнаруженные в нем недостатки являются скрытыми и неустранимыми, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, не представлено.
При рассмотрении дела, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что согласно экспертного заключения, подготовленного по результатам судебной экспертизы, оценка состояния здания по его общему физическому износу при 21 - 40 % предполагает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Примерная стоимость капитального ремонта в процентах от восстановительной стоимости конструктивных элементов составляет 12 - 36 %.
При этом, в ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал истцу представить доказательства стоимости устранения выявленных недостатков жилого дома, путем назначения по делу дополнительной судебной экспертизы либо представления заключения оценщика или сметы. При этом истцу были разъяснены последствия неисполнения возложенной на него законом обязанности. Однако истец отказалась от представления соответствующих доказательств, написала об этом заявление (т. 2, л.д. 38), настаивала на принятии решения по имеющимся в деле доказательствам.
Согласно основополагающим принципам гражданского процесса, в частности принципам диспозитивности и состязательности сторон, закрепленным в статьях 4, 12, 56, 156 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, оказывает лицам, участвующим в деле содействие в реализации их прав.
Осуществляя руководство процессом, суд в силу принципа состязательности, закрепленного в статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и положений статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разъясняет участвующим в деле лицам, что они несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
В соответствии с часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из принципа состязательности гражданского процесса и бремени доказывания, на Поляковой Т.Н. лежала обязанность представить доказательства в обоснование своих исковых требований.
Принимая во внимание, что судом были приняты меры для реализации истцом гарантированных ему процессуальных прав на представление доказательств в обоснование заявленных требований, в том числе заявление ходатайств, от реализации которых истец отказался, судебная коллегия находит правильным вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Вопреки доводам кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суды правильно определили юридически значимые обстоятельства, применили закон, подлежащий применению, дали надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и судебные акты судов первой и апелляционной инстанций постановлены в соответствии с нормами материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных постановлений, вопреки доводам кассационной жалобы, допущено не было.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции, им дана оценка, с которой соглашается судебная коллегия.
Несогласие с оценкой, данной судом представленным доказательствам и установленным судом обстоятельствам, не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
Иные доводы кассационной жалобы также не свидетельствуют о том, что при рассмотрении данного дела судами были допущены нарушения норм права, которые могли бы служить основанием для отмены вынесенных судебных постановлений.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.
Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Балахнинского городского суда Нижегородской области от 31 мая 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 февраля 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Поляковой Т.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.