Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 августа 2020 г. по делу N 8Г-17181/2020[88-18619/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Попова В.В. и Князькова М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Седовой Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Брик" о возложении обязанности вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение

по кассационной жалобе Седовой Н.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 10 марта 2020 г.

Заслушав доклад судьи Попова В.В, судебная коллегия

установила:

Седова Н.А. обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Брик" о возложении обязанности вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы и ООО "Брик" был заключен договор аренды нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ г. по дополнительному соглашению права и обязанности арендодателя перешли к истцу. Истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о расторжении договора и об освобождении объекта аренды, однако ответчик требования не исполнил.

Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 21 ноября 2019 г. исковые требования были удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 10 марта 2020 г. указанное решение отменено, принято новое решение, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит судебное постановление суда апелляционной инстанций отменить, оставить в силе решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 21 ноября 2019 г, ссылаясь на то, что судебный акт является незаконным.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что по настоящему делу таких нарушений судом апелляционной инстанции с учетом доводов кассационной жалобы не допущено.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель, далее - Управление) и ООО "Брик" (арендатор) в лице генерального директора Б.А.В. был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью, расположенного по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ г. между Управлением, ООО "Брик" и Седовой Н.А. было подписано трехстороннее дополнительное соглашение, в соответствии с которым права и обязанности арендодателя перешли к Седовой Н.А. с ДД.ММ.ГГГГ г. в связи с приобретением муниципального имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.

На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ г. года Седова Н.А. предоставила за плату ООО "Брик" во временное владение и пользование вышеназванное нежилое помещение.

11 и 12 июля 2019 г. представителем Седовой Н.А. в адрес ООО " Брик" были направлены два уведомления о расторжении договора аренды по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомлений в связи с нарушением условий договора об оплате арендных платежей за период с 7 июня по 10 июля 2019 г. и в связи с не заключением арендатором договора страхования объекта аренды. Уведомления содержали требование освободить объект аренды до 16 августа 2019 г. и передать его путём составления передаточного акта.

Согласно положениям пункта 2.2 договора аренды, заключенного 8 мая 2019 г, и дополнительного соглашения к нему арендодатель имеет право требовать досрочно расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.2 настоящего договора, а также в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, путем направления арендатору извещения (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента направления соответствующего извещения арендодателем настоящий договор считается расторгнутым. В силу пункта 5.2.2 по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, в том числе, если арендатор несвоевременно внес арендную плату или плату за пользование земельным участком, занятым объектом для его использования; если арендатор не застраховал объект в порядке, установленном пунктом 2.3.5 договора.

Исходя из пункта 2.3.5 арендатор обязан в течение 2-х недель с момента подписания договора заключить договор страхования объекта сроком на один год и представить его копию арендодателю. Выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить Управление. Арендатор обязан застраховать объект от повреждения и порчи на все случаи рисков, а именно: а) пожар (случайное возникновение и распространение огня по предмету, внутри предмета и с предмета на предмет), поджог; б) удар молнии, взрыв газа, внутреннее возгорание электрических установок, аппаратов и приборов, в том числе электропроводки, вследствие действия электрического тока в них; в) аварии водопроводных, отопительных, противопожарных, канализационных систем, проникновение воды из помещений, принадлежащим третьим лицам; г) порча в результате противоправных действий третьих лиц. Данный пункт является существенным условием договора.

Пункт 3.1 договора предусматривает платежи и расчеты по договору: арендная плата составляет за 11 месяцев 117 517, 4 руб, без учета НДС, в месяц - 10 683, 4 руб, без учета НДС. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа (пункт 3.4).

При заключении договора аренды ООО "Брик" в качестве задатка оплатило в счет оплаты аренды по договору в размере 25 640 руб. в Управление, что подтверждается письмом от 27 мая 2019 г.

В дополнительном соглашении к договору аренды стороны согласовали адреса, местонахождение (для отправления корреспонденции), банковские реквизиты сторон (пункт 8.1). 17 июня 2019 г. Седова Н.А. направила ООО "Брик" письмо с уведомлением о вручении с указанием новых платежных реквизитов для перечисления арендной платы, которое вручено арендатору 19 июня 2019 г.

В связи со сменой арендодателя с 7 июня 2019 г. арендная плата ООО "Брик" за июль 2019 г. должна была быть выплачена Седовой Н.А. до 10 июля 2019 г.

18 июня 2019 г. генеральный директор ООО "Брик" в письме на имя начальника Управления просил перевести оставшиеся от оплаты арендных платежей денежные средства Седовой Н.А. Аналогичная просьба изложена в письме от 20 июня 2019 г.

3 июля 2019 г. в отделении почтовой связи г. Пензы 440061 был принят электронный перевод N N в сумме 21 370 руб. на имя Седовой Н.А. по адресу: г. "адрес" отправитель Б.А.В. что свидетельствует о том, что ответчик в установленный срок перечислил арендную плату в адрес нового собственника путем отправления почтового перевода по адресу, указанному в дополнительном соглашении к договору аренды. После того как почтовый перевод не был вручен Седовой Н.А. и возвратился отправителю, денежные средства были перечислены в адрес арендодателя по реквизитам, указанным в уведомлении от 17 июня 2019 г.

Арендная плата за август 2019 г. была оплачена ИП М.Н.М. от ООО " Брик" 2 августа 2019 г. в размере 10 700 руб, за сентябрь 2019 г. - 56 сентября 2019 г. в размере 10 700 руб, за октябрь 2019 г. - 4 октября 2019 г. в размере 10 700 руб, за ноябрь 2019 г. - 6 ноября 2019 г. в размере 10 700 руб.

3 июля 2019 г. между АО " МАКС" и ООО " Брик" был заключен договор страхования имущества юридических лиц, из которого следует, что ООО "Брик" исполнило обязательство, предусмотренное пунктом 2.3.5 договора аренды, предусматривающее страхование имущественных интересов выгодоприобретателя Седовой Н.А, связанных с риском повреждения, утраты, уничтожения нежилого помещения. Условия договора страхования содержат указание на следующие страховые риски: пожар, удар молнии, взрыв, стихийные бедствия, кражи с незаконным проникновением, грабежи, разбои, противоправные действия третьих лиц, падение деревьев и иных предметов, наезд наземных транспортных средств.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, соответствующих норм права, исходил из доказанности факта расторжения договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором ООО "Брик" условий договора аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции, принимая новое решение, которым отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оснований для направления представителем Седовой Н.А. уведомлений от 11 и 12 июля 2019 г. о расторжении договора аренды в связи с задолженностью по договору аренды и не заключением договора страхования не имелось; суд первой инстанции необоснованно посчитал установленным факт расторжения договора аренды, соответственно, вывод суда об одностороннем расторжении договора аренды является не законным; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок; досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом; истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении); материалы дела не содержат данных о направлении Седовой Н.А. ООО "Брик" предупреждения с установлением срока исполнения обязательства по договору; ООО "Брик", получив от Седовой Н.А. уведомления, письменно сообщило арендодателю об исполнении обязательств с приложением кассовых чеков о переводе денежных средств и копии договора страхования, на момент вынесения решения суда у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате; отсутствие оснований для расторжения договора аренды влечет незаконность истребования предмета договора у арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании части 1 статьи 614 настоящего Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Согласно части 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из части 2 статьи 452 настоящего Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из вышеуказанного, выводы суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельства дела, являются правильными и мотивированными.

Довод в кассационной жалобе о том, что суд апелляционной инстанции не обратил внимание на то, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, является несостоятельным, поскольку из пункта 5.2.2 договора аренды следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно в случае, установленном федеральным законодательством, а также по требованию арендодателя в соответствующих случаях. Тем самым расторжение договора возможно только судом, при этом исковые требования первоначально были связаны с расторжением договора со ссылкой на вышеуказанные статьи. Таким образом, вывод суда первой инстанции об установленном факте расторжения договора аренды являлся неправомерным.

Иные доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на законность судебного постановления. Они, в том числе были предметом рассмотрения в суде, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены в кассационном порядке судебного постановления суда апелляционной инстанции, поскольку фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела.

Нарушений судом апелляционной инстанции положений, предусмотренных частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, допущено не было, тем самым оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 10 марта 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Седовой Н.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи