Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 июля 2020 г. по делу N 8Г-15282/2020[88-17154/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи - Козловской Е.В.

судей Князькова М.А, Комиссаровой В.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к Юраковой Ирине Михайловне о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка

по кассационной жалобе Юраковой Ирины Михайловны

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 12 марта 2020 года

Заслушав доклад судьи Козловской Е.В, объяснения представителя Юраковой И.М. - Воротникова Е.В, поддержавшего доводы кассационных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с иском к Юраковой И.М. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.

Заявленные требования мотивирует тем, что ответчик, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 86700 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "адрес", в лице своего представителя 12.08.2019 года обратилась к истцу с извещением о намерении его продать по цене 104040 рублей.

27 августа 2019 года было принято решение о приобретении данного земельного участка в государственную собственность Курской области, в связи с чем предложено представить необходимые документы для оформления проекта договора купли-продажи, однако, данные документы в адрес истца не поступили, в связи с чем договор заключен не был.

Просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 86700 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "адрес", на условиях, указанных в извещении от 12.08.2019 года.

На основании определения суда от 11.12.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен глава КФХ "Прокофьево" Меджлумян Б.М.

Решением Горшеченского районного суда Курской области от 11 декабря 2019 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Курской области отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда 12 марта 2020 года вышеуказанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым иск Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворен.

На Юракову И.М. возложена обязанность заключить с Комитетом по управлению имуществом Курской области договор купли-продажи земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 86 700 кв.м, с кадастровым номером N, местоположением "адрес", на условиях, указанных в извещении собственника земельного участка от 9 августа 2019 года "О намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения".

В кассационной жалобе Юракова И.М. оспаривает законность и обоснованность принятого апелляционного определения, указывая на неправильное определение судами фактических обстоятельств по делу, неправильное применение норм материального права, просит его отменить, оставить в силе решение Горшеченского районного суда Курской области.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменные возражения истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами, представитель ответчика Юраковой И.М, являющейся собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 86700 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "адрес", выполняя требование Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", 12.08.2019 года известил администрацию Курской области в лице уполномоченного органа комитета по управлению имуществом Курской области о намерении продать указанный земельный участок за 104 040 рублей.

27 августа 2019 года на заседании комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в государственную собственность Курской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Комитет по управлению имуществом Курской области принял решение о приобретении спорного земельного участка на указанных в извещении, поступившем в его адрес 12 августа 2019 года условиях, о чем был составлен протокол N17.

О данном решении комитет по управлению имуществом Курской области уведомил представителя ответчика письмом от 29.08.2019 года, полученным последним 11 сентября 2019 года, при этом, высказав просьбу направить надлежащим образом заверенную копию паспорта и оригинал справки с реквизитами банка для подготовки проекта договора купли-продажи.

26 сентября 2019 года в адрес администрации Курской области в лице уполномоченного органа комитета по управлению имуществом Курской области от представителя Юраковой И.М. поступило аналогичное извещение о намерении продать вышеуказанный земельный участок с указанием иной его стоимости - 346 800 рублей, на которое истцом 14 октября 2019 года был дан ответ о принятии ранее решения о приобретении данного земельного участка по цене, указанной в извещении 12 августа 2019 года, при этом повторно было предложено представить надлежащим образом заверенную копию паспорта и оригинал справки с реквизитами банка.

29 октября 2019 года истцом было получено извещение от имени ответчика Юраковой И.М, в котором последняя указала об ошибочном указании цены принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, фактическая его цена составляет 346 800 рублей, за которую она намерена его продать.

При этом, согласно представленной выписке из отчета N347-21/11/19 по состоянию на 21 ноября 2019 года, рыночная стоимость данного земельного участка составляет 452 600 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований комитета по управлению имуществом Курской области, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 435, пункта 1 статьи 433, статей 550, 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 5, 8 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, исходил из того, что ответчик Юракова И.М, как собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязанность по отчуждению которого федеральным законодательством не установлена, не может быть обязана к заключению договора купли-продажи в отношении такого земельного участка в том случае, если после уведомления субъекта РФ его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать земельный участок в силу действующего законодательства не связывает ее обязанностью заключить договор купли-продажи с субъектом РФ, а лишь исключает возможность собственника продать данный земельный участок третьим лицам на иных условиях, в связи с чем исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области к Юраковой И.М. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежат.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда исходила из неправильного применения судом норм материального права.

Так, удовлетворяя заявленные требования комитета по управлению имуществом Курской области, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 443, пунктами 1, 4 статьи 445Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, при установленных фактических обстоятельствах, направление представителем Юраковой И.М. извещения о продаже земельного участка по цене 104 040 рублей, является акцептом, при наличии решения уполномоченного органа о приобретении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которое фактически является офертой, заключение договора купли-продажи является обязательным как для уполномоченного органа, так и для продавца участка.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

Как верно указано судом первой инстанции, особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме и только путем составления одного документа. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, и соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) комитета по управлению имуществом Курской области о приобретении земельного участка как акцепт.

Также нельзя рассматривать извещение продавца и уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок как предварительный договор купли-продажи, т.к. согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, т.е. в простой письменной форме путем составления одного документа.

Таким образом, как продавец, сделавший извещение о продаже, так и субъект РФ, давший свое согласие на приобретение земельного участка, вправе до заключения предварительного договора купли-продажи и (или) основного договора купли-продажи отказаться от продажи объекта, причем нет законных оснований для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров.

При таких обстоятельствах, вывод суда апелляционной инстанции о достигнутом соглашении сторон о совершении сделки в акцептно-офертной форме, что является основанием для понуждении продавца к заключению договора на достигнутых условиях противоречит вышеприведенным положениям статей 550, 429 и 421 ГК РФ, поэтому не может быть признан законным.

При этом, ссылка истца на положения Закона Курской области от 19.12.2011 г. N 104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области" и постановление Губернатора Курской области от 19.04.2004 г. N 177, как на основания для предъявление требований о понуждении к заключению договора купли-продажи, указывает на полномочия Комитета по управлению имуществом Курской области на преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов, но не свидетельствует о безусловном праве требования заключения договора.

При этом, суд апелляционной инстанции не дал оценку действиям сторон после отказа ФИО1 от продажи земельного участка на условиях, указанных в извещении от ДД.ММ.ГГГГ, в частности, совершались ли истцом какие-либо действия по распоряжению земельным участком, нарушающие право преимущественной покупки истцом, рассматривались ли иные предложения по заключению договора купли-продажи.

Ссылка суда апелляционной инстанции на позицию Верховного суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 4.02.2015 N 305- ЭС14-7615, суд кассационной инстанции признает несостоятельной, поскольку, в силу статьи 5 Федерального конституционного закона от 05.02.2014 N 3-ФКЗ (ред. от 02.08.2019) "О Верховном Суде Российской Федерации", разъяснение по вопросам применения законодательства в целях обеспечения единства судебной практики дает только Пленум Верховного суда Российской Федерации, судебные акты, выносимые коллегиями Верховного Суда, не могут рассматриваться как отражающие позицию Верховного Суда в целом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 17 октября 2017 года N 24-П).

Поскольку допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права является существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, с учетом интересов законности, исходя из доводов кассатора, судебная коллегия находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 12 марта 2020 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 12 марта 2020 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий судья -

Судьи: