Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 августа 2020 г. по делу N 66а-3352/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.

при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2037/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дори-5" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 20 апреля 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного истца Холщева А.А, возражавшего по жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "Дори-5" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной, в отношении следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес":

с кадастровым номером N площадью 71, 7 кв.м. - в размере 2 612 000 руб. (кадастровая стоимость 7 726 330, 34 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 195, 4 кв.м. - в размере 8 138 000 руб. (кадастровая стоимость 19 890 524, 15 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 196, 5 кв.м. - в размере 11 368 000 руб. (кадастровая стоимость 19 996 121 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 200, 6 кв.м. - в размере 11 575 000 руб. (кадастровая стоимость 20 389 411, 28 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 144, 7 кв.м. - в размере 5 271 000 руб. (кадастровая стоимость 14 983 061, 34 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 16, 4 кв.м. - в размере 1 291 000 руб. (кадастровая стоимость 1 921 721, 17 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 3882 кв.м. - в размере 130 310 000 руб. (кадастровая стоимость 333 456 501, 84 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 12, 7 кв.м. - в размере 463 000 руб. (кадастровая стоимость 1 509 933, 10 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 21, 8 кв.м. - в размере 794 000 руб. (кадастровая стоимость 2 513 514, 71 руб.);

с кадастровым номером N, площадью 66, 6 кв.м. - в размере 2 426 000 руб. (кадастровая стоимость 7 206 901, 88 руб.);

с кадастровым номером N площадью 21, 9 кв.м. - в размере 798 000 руб. (кадастровая стоимость 2 524 388, 25 руб.).

В обоснование административного иска указано на то, что ООО "Дори-5" является собственником названных объектов недвижимости и заинтересовано в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из их кадастровой стоимости. В подтверждение рыночной стоимости нежилых помещений представлен отчет об оценке ООО " "данные изъяты"" от 19 августа 2019 года N19К/180-08.

Решением Московского городского суда от 20 апреля 2020 года постановлено установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилых помещений, равную рыночной, в следующих размерах:

с кадастровым номером N в размере 3 799 780 руб.;

с кадастровым номером N в размере 13 227 299 руб.;

с кадастровым номером N в размере 15 421 386 руб.;

с кадастровым номером N в размере 13 529 677 руб.;

с кадастровым номером N в размере 8 401 868 руб.;

с кадастровым номером N в размере 1 424 403 руб.;

с кадастровым номером N в размере 180 557 776 руб.;

с кадастровым номером N в размере 783 636 руб.;

с кадастровым номером N в размере 901 825 руб.;

с кадастровым номером N в размере 3 198 722 руб.;

с кадастровым номером N в размере 905 961 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, как не соответствующего требованиям закона. В обоснование поданной жалобы ссылается на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административным истцом не представлены доказательства нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, использования недостоверных сведений об объектах недвижимости, что в свою очередь повлекло бы нарушение прав и законных интересов истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и как следствие этого, размера подлежащих уплате налоговых платежей. Заявленное истцом требование по сути имеет своей целью уменьшить размер налоговых платежей, что недопустимо в рамках настоящего судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Так, в рамках сравнительного подхода эксперт не применяет корректировку на окружение объектов. При этом объект исследования расположен в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки, а объекты-аналоги N2 и N4 расположены вблизи промышленной зоны, что требует введения для них повышающей корректировки. В сравнительном и доходном подходах эксперт необоснованно не применяет корректировку на расположение объектов-аналогов относительно крупных магистралей города, что приводит к занижению рыночной стоимости объектов исследования. При расчете потенциального валового дохода от помещений с кадастровыми номерами N и N, эксперту надлежало использовать общую площадь объектов, а не арендопригодную. Результат расчета рыночной стоимости объектов исследования, полученный в рамках доходного подхода, не может быть признан достоверным в связи с тем, что при определении величины дохода от ЕОН, включающего в себя исследуемые объекты, эксперт не использует реальные данные о доходе. В частности эксперт обязан был запросить все договора аренды с подтверждением оплаты за 1 год для более корректного расчета рыночной стоимости доходным подходом. В связи с этим, считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости. При этом судом было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Административные ответчики Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованное лицо Правительство Москвы в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "Дори-5" является собственником указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость спорных объектов утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года".

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности.

Действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы об обратном не могут быть признаны состоятельными.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке ООО "данные изъяты"" от 19 августа 2019 года N19К/180-08 о рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 1 января 2018 года.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО " "данные изъяты"".

Согласно выполненному экспертом ФИО5 заключению от 1 марта 2020 года NЭН, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет:

с кадастровым номером N в размере 3 799 780 руб.;

с кадастровым номером N в размере 13 227 299 руб.;

с кадастровым номером N в размере 15 421 386 руб.;

с кадастровым номером N в размере 13 529 677 руб.;

с кадастровым номером N в размере 8 401 868 руб.;

с кадастровым номером N в размере 1 424 403 руб.;

с кадастровым номером N в размере 180 557 776 руб.;

с кадастровым номером N в размере 783 636 руб.;

с кадастровым номером N в размере 901 825 руб.;

с кадастровым номером N в размере 3 198 722 руб.;

с кадастровым номером N в размере 905 961 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, проведен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектами оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты в избранных им подходах оценки выполнены методологически верно.

Объектами оценки являются нежилые помещения офисного и вспомогательного назначения класса "С", расположенные в административном здании, находящимся в районе "Соколиная гора" ВАО г.Москвы в квартале, характеризующимся преимущественно жилой застройкой.

Данные сведения лицами, участвующими в деле ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Объекты оценки расположены условно до ЧТК, подобранные экспертом объекты-аналоги (в сравнительном подходе) N1-3 также расположены условно до ЧТК в ВАО г.Москвы, аналог N4 расположен в том же административном округе, условно после ЧТК, в связи с чем экспертом обоснованно введена корректировка на удаленность от центра города.

Иных корректировок на местоположение, как об этом указывается в апелляционной жалобе, в данном случае не требовалось.

В заключении приведен обзор рынка продажи и аренды коммерческой недвижимости в объеме, достаточном для исследования. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках сравнительного и доходного подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

С учетом оборачиваемости объектов оценки и развитости рынка к которому они относятся, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объектов оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Таких доказательств по делу представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объектов оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, расчет экспертом рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами 77:03:0003019:8274 и 77:03:0003019:8298 в рамках доходного подхода исходя из арендопригодной площади не снижает степени достоверности результата рыночной стоимости.

Административным ответчиком не указано какой методикой проведения оценки в рамках доходного подхода предусмотрено в целях расчета потенциального валового дохода использование общей, а не арендопригодной площади объектов оценки и как применение общей площади в расчетах скажется на изменении итоговой величины рыночной стоимости, в том случае, если сдаче в аренду подлежит объект недвижимости целиком с учетом наличия либо отсутствия спроса и предложений на рынке недвижимости на такие объекты и стоимости арендной платы на них.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал ее податель, судебная коллегия не усмотрела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в указанных выше размерах.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 20 апреля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи