Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 04 сентября 2020 г. по делу N 66а-602/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего Сиротиной Е.С. судей Катанаевой А.С. и Колпаковой А.В.при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-14/2020 (УИД N 26OS0000-04-2019-000199-36) по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 3 февраля 2020 г. об удовлетворении административного искового заявления Журавлева Николая Ивановича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости.Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С., объяснения представителей административного истца Серобабина Д.О., Швецова А.В., допросив эксперта ФИО5, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции установила:Журавлев Н.И. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2015 г. равной рыночной кадастровой стоимости земельных участков:- с кадастровым номером N, площадью 5 181 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - под объекты обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес", в размере 8 497 000 рублей;- с кадастровым номером N, площадью 978 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для проектирования и организации парковки автотранспорта, расположенного по адресу: "адрес" в размере 568 000 рублей. В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанных земельных участков, арендная плата за которые рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.Представитель административного истца Швецов А.В. в судебном заседании уточнил исковые требования на основании заключения судебной экспертизы, просил установить равную рыночной кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2015 г. земельных участков:- с кадастровым номером N в размере 11 046 000 рублей, - с кадастровым номером N в размере 669 000 рублей.Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.Решением Ставропольского краевого суда от 3 февраля 2020 г. административные исковые требования Журавлева Н.И. удовлетворены, по состоянию на 1 января 2015 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельных участков:- с кадастровым номером N в размере 11 046 000 рублей, - с кадастровым номером N в размере 669 000 рублей.В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду не соответствия экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.Административным истцом представлены возражения на апелляционную жалобу.Представители административного истца Серобабин Д.О., Швецов А.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, выразили несогласие с выводами повторной судебной оценочной экспертизы.Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.Изучив материалы дела, выслушав представителей административного истца Серобабина Д.О., Швецова А.В., допросив эксперта ФИО5, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия признает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и изменению в части размера установленной судом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании договоров аренды от 14 мая 2013 г. N 1994, от 25 сентября 2015 г. N 5383 и соглашений о переходе прав арендатора по договорам аренды от 24 июня 2016 г. Журавлев Н.И. является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N и N, согласно которым арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ставропольского края в разрезе муниципальных районов (городских округов) по состоянию на 1 января 2015 г.

В соответствии с данным приказом по состоянию на 1 января 2015 г. утверждена кадастровая стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N в размере 25 634 292, 75 рублей, - с кадастровым номером N в размере 803 681, 28 рублей.

6 августа 2018 г. Журавлев Н.И. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о пересмотре результатов кадастровой оценки земельных участков.

Решениями Комиссии от 21 августа 2018 г. N 2898 и N 2901 данные заявления удовлетворены в связи с соответствием представленного отчета об оценке от 6 июля 2018 г. N 750 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Решением Ставропольского краевого суда от 18 декабря 2018 г. вышеуказанные решения Комиссии признаны незаконными и отменены, в государственном кадастре недвижимости восстановлены сведения о кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. земельных участков:

- с кадастровым номером N в размере 25 634 292, 75 рублей, - с кадастровым номером N в размере 803 681, 28 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом суду представлен выполненный оценщиком ООО "Агентство независимой оценки" ФИО8 отчет об оценке от 26 июня 2019 года N 782, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2015 г. определена рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N в размере 8 497 000 рублей, - с кадастровым номером N в размере 568 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза плюс" Щелкунова Р.А. от 16 сентября 2019 г. N 314 определена рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2015 г. земельных участков:

- с кадастровым номером N в размере 10 348 000 рублей, - с кадастровым номером N в размере 673 000 рублей.

Выявив несоответствие заключения эксперта ООО "Экспертиза плюс" ФИО9 от 16 сентября 2019 г. N 314 требованиям законодательства об оценочной деятельности, судом первой инстанции назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Бюро экспертиз" ФИО10 от 25 декабря 2019 г. N 54-Г/2019 по состоянию на 1 января 2015 г. определена рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N в размере 11 046 000 рублей, - с кадастровым номером N в размере 669 000 рублей.

В связи с наличием противоречий в заключении эксперта ООО "Бюро экспертиз" ФИО10 от 25 декабря 2019 г. N 54-Г/2019, не устранением после допроса эксперта сомнений в обоснованности данного заключения и в достоверности результатов оценки, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы с целью применения специальных познаний для оценочного исследования объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО ""Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО5 от 31 июля 2020 г. N 843-Э/2020 по состоянию на 1 января 2015 г. определена рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N в размере 14 351 000 рублей, - с кадастровым номером N в размере 1 131 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N являются ошибочными.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 г. N 281-О-О).

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавшим вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающим применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N может быть установлена в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о несоответствии отчета об оценке от 26 июня 2019 года N 782, выполненного оценщиком ООО "Агентство независимой оценки" ФИО8, и заключения эксперта ООО "Экспертиза плюс" ФИО9 от 16 сентября 2019 г. N 314 требованиям законодательства об оценочной деятельности, выразившемся в некорректном подборе объектов-аналогов, использовании неподтвержденной информации, что привело к искажению действительной рыночной стоимости земельных участков.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты данных исследований вводят в заблуждение и допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведенной оценки.

В заключении эксперта ООО "Экспертиза плюс" ФИО9 от 16 сентября 2019 г. N 314 отсутствует анализ рынка земельных участков г. Ставрополя на дату оценки. При расчете рыночной стоимости земельных участков эксперт не вводит корректировки по оказывающим влияние на стоимость объектов ценообразующим факторам: на дату продажи, не указывая срок экспозиции; на наличие коммуникаций по объектам-аналогам, по которым отсутствует информация о наличии коммуникаций, N 1, N 4 при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N и N 2, N 3 при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N; на назначение земельного участка при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N для объекта-аналога N 4; на местоположение относительно расположения автомагистралей для объектов-аналогов N 1 и N 2 при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

При расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги N 4 (в связи со срочной продажей и возможным изначальным занижением стоимости) и N 3 (информация о местоположении участка противоречива).

В заключении эксперта ООО "Бюро экспертиз" ФИО10 от 25 декабря 2019 г. N 54-Г/2019 также допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, выразившиеся в некорректном подборе объектов-аналогов, необоснованном использовании лишь части доступных эксперту сведений.

В заключении отсутствует анализ рынка земельных участков г. Ставрополя на дату оценки.

При расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N некорректно подобраны объекты-аналоги: в объявлении о продаже объекта-аналога N 3 отсутствует информация о назначении участка, при этом эксперт указывает на то, что поиск земельного участка по данным публичной кадастровой карты и по адресу не дал результатов; информация о местоположении объекта-аналога N 1 противоречива; объект-аналог N 2 находится в краткосрочной аренде.

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N объекты-аналоги также подобраны неправильно: объект-аналог N 3 находится в срочной продаже и краткосрочной аренде; объекты-аналоги N 1 и N 2 не сопоставимы по местоположению (расположены на значительном удалении от автомагистралей).

При расчете рыночной стоимости земельных участков эксперт не вводит корректировки по оказывающим влияние на стоимость объектов ценообразующим факторам: на разрешенное использование (для размещения объекта спортивного назначения) объекта-аналога N 2 при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N; на наличие коммуникаций по объектам-аналогам, по которым отсутствует информация о наличии коммуникаций, N 2, N 3 при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N и N 1, N 2 и N 3 при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Корректировка на обременения (наличие электрического кабеля) земельного участка с кадастровым номером N для площади 449 кв. м применена неверно, поскольку данное ограничение не препятствует использованию земельного участка по назначению.

Данное заключение эксперта не содержит подробного описания проведенного исследования, корректного обоснования выводов по поставленным перед экспертом вопросам, что могло привести к ошибкам в расчетах эксперта и занижению рыночной стоимости объектов. Сведения, приведенные в заключении, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов эксперта отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный экспертом расчет стоимости объектов оценки.

Экспертом в нарушение требований пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" произведена некорректная идентификация критериев поиска объектов-аналогов.

Таким образом, отчет об оценке от 26 июня 2019 г. N 782, выполненный оценщиком ООО "Агентство независимой оценки" ФИО8, заключение эксперта ООО "Экспертиза плюс" ФИО9 от 16 сентября 2019 г. N 314 и заключение эксперта ООО "Бюро экспертиз" ФИО10 от 25 декабря 2019 г. N 54-Г/2019 не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

Данные исследования опровергнуты заключением эксперта ООО ""Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО5 от 31 июля 2020 г. N 843-Э/2020.

Административным истцом представлена выполненная оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО11 рецензия от 28 августа 2020 г. N 001/2020 на заключение эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО5 от 31 июля 2020 г. N 843-Э/2020, согласно которой заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, выводы эксперта не являются достоверными, отсутствует общая оценка результатов исследований с развернутой мотивировкой суждений, обосновывающих выводы эксперта, не указаны причины расхождения выводов эксперта с выводами первичной экспертизы.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО ""Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО5 от 31 июля 2020 г. N 843-Э/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вопреки доводам административного истца и выводам оценщика индивидуального предпринимателя ФИО11, изложенным в рецензии от 28 августа 2020 г. N 001/2020, экспертное заключение ООО ""Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО5 от 31 июля 2020 г. N 843-Э/2020 содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В соответствии с требованиями статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" экспертом проведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью.

Вопреки доводам рецензии о неправильном описании окружающей обстановки объектов оценки экспертом принято во внимание, что по состоянию на момент оценки рядом с объектами оценки находятся автозаправка, автосалоны, микрорайон "Военный городок", производственно-складские объекты, индивидуальная жилая застройка. Расположение объектов оценки вблизи загруженного перекрестка не снижает рыночную стоимость земельных участков.

Противоречий в выводах эксперта об уровне высокой активности рынка не имеется.

Информация о степени влияния на стоимость земельных участков наличия коммуникаций по ИЖС приведена экспертом исключительно для подтверждения диапазона влияния данного ценообразующего фактора.

Экспертом описаны доступные рыночные данные об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов в полном объеме, приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов.

Доводы рецензии об игнорировании экспертом сведений об имеющихся на рынке предложениях не подтверждены, поскольку в приведенных оценщиком объявлениях отсутствует необходимая информация о местоположении, назначении, площади, стоимости земельных участков.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости в расчетах рыночной стоимости исследуемых земельных участков экспертом использованы следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования предполагаемой сделки; условия продажи; условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта (площадь, обеспеченность земельного участка инженерными сетями); транспортная доступность.

Оснований для применения экспертом поправки на обременения (наличие электрического кабеля) земельного участка с кадастровым номером N для площади 449 кв. м не имеется.

Доводы административного истца об утверждении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 4 958 735, 10 рублей не свидетельствуют о необоснованности выводов эксперта об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном населенном пункте с объектами оценки, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, условиям продажи - 8 %, динамике сделок на рынке - 6, 16 %, 3, 15 %, 7, 17 %, 4, 53 %, обеспеченности инженерными сетями - 13, 04 %, 32 %, площади - 10, 96 %, 10, 36 %, 3, 13 %, 6, 50 % при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:012601:7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, условиям продажи - 15 %, динамике сделок на рынке - 6, 16 %, 3, 15 %, 4, 53 %, назначению - 30 %, обеспеченности инженерными сетями - 41, 36 %, площади - 0, 18 %, 0, 96 %, 5, 96 %.

Превышение цены объекта-аналога более, чем на 30 % от его исходной цены не свидетельствует о порочности выводов эксперта.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении и пояснениях в судебном заседании экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:012601:4 его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта ООО ""Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО5 от 31 июля 2020 г. N 843-Э/2020, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 г. должна быть установлена равной рыночной на основании заключения в размере 14 351 000 рублей.

Разрешая административный спор по существу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушения прав Журавлева Н.И. результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ввиду превышения действительной рыночной стоимости земельного участка в размере 1 131 000 рублей над его кадастровой стоимостью в размере 803 681, 28 рублей.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка не имеется, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы, отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и отказе в удовлетворении административных исковых требований Журавлева Н.И. в данной части.

4

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения в полном объеме.

В суд апелляционной инстанции одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство ООО ""Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 70 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Повторная судебная оценочная экспертиза проведена с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно калькуляции затраты на проведение экспертом ООО ""Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО5 31 июля 2020 г. повторной судебной оценочной экспертизы составили 70 000 рублей.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как арендатора, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 3 февраля 2020 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Установить по состоянию на 1 января 2015 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 181 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - под объекты обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 14 351 000 рублей.

Решение Ставропольского краевого суда от 3 февраля 2020 г. отменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, принять в данной части новое решение, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований Журавлева Николая Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 978 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для проектирования и организации парковки автотранспорта, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости.

В остальной части решение Ставропольского краевого суда от 3 февраля 2020 г. оставить без изменения.

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" о взыскании расходов на оплату повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать Журавлева Николая Ивановича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" расходы на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 70 000 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи