Приложение N 1. Концепция и схема размещения комплексного индивидуального жилищного строительства в 50-километровой зоне Москвы (основные положения)

Приложение N 1
к совместному постановлениюправительства Москвы
и главы администрации

Московской области
от 26 мая 1992 г. N 323-128

Концепция и схема размещения комплексного индивидуального жилищного строительства в 50-километровой зоне Москвы (основные положения)

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 04.01.92 г. N 1 "Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства для жителей г. Москвы и Московской области" институтами ГК НИиПИ градостроительства Главархитектуры Московской области и НИиПИ Генплана г. Москвы Москомархитектуры разработана концепция и выполнен первый этап размещения комплексного индивидуального жилищного строительства в 50-километровой зоне г. Москвы.

Целью концепции являлось определение основных параметров малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе на перспективу на период до 2000 года и первую очередь, выявление проблем и ограничений, связанных с осуществлением программ такого строительства, и путей их реализации.

Концепция опирается на положения проекта генерального плана развития г. Москвы и Московской области на период до 2010 года, учитывает глубину и многообразие сложившихся связей города и региона, общность и различия интересов проживающего населения, крайнюю остроту экологической ситуации, сложные градостроительные и транспортно-инженерные условия расселения.

В соответствии с комплексной оценкой эколого-градостроительной ситуации в Московском регионе и прогнозами развития массового малоэтажного жилищного строительства на долгосрочную перспективу выявлены возможности расселения в малоэтажном фонде на территории Московской области до 1,2 млн. семей, в т.ч. до 800 тыс. семей москвичей, при выделении под эти цели 200-250 тыс. га (от 4 до 5% территории Московской области).

На период до 2000 года выявлены возможности выделить до 40 тыс. га территорий, что соответствует задаче, поставленной в Указе Президента Российской Федерации. Соответственно определены зоны, располагающие возможностями для выделения в 1992 году резервов земельного фонда под малоэтажное строительство площадью 4 тыс. га в 50-километровой зоне Москвы.

Первый этап работы над концепцией и схемой показал, что намечаемая программа по масштабам и темпам не имеет аналогов. Ее реализация приведет к качественному изменению среды, системы расселения, природного окружения и образа жизни населения в пригородной зоне Москвы, что требует глубокой научной проработки и экспертизы всего комплекса градостроительных, экологических, социальных, транспортно-инженерных, экономико-правовых и др. возникающих в связи с этим вопросов.

Градостроительные условия размещения массового малоэтажного
строительства в Московском регионе

Комплексный анализ градостроительных условий размещения массового малоэтажного строительства показал:

а. Предельные возможности г. Москвы по размещению малоэтажной застройки ограничены 5-7 тыс. га, включая и строительство на территориях, присоединенных в 1983, 1984 гг. Особо жесткие ландшафтно-экологические и архитектурно-градостроительные требования предопределяют необходимость использования исключительно индивидуальных проектов планировки и застройки;

б. Предельные возможности ЛПЗП ограничены 7 тыс. га. При этом практически отсутствуют крупные площадки, позволяющие вести массовое строительство;

в. Наибольшей реальностью, по условиям допустимости, развития социальной и транспортной инфраструктуры обладает Московская агломерация в радиусе до 50 км. Однако сложная экологическая ситуация и дефицит территорий, необходимых для развития существующих поселений, дачно-садоводческого хозяйства и малоэтажного строительства ограничивают предельную емкость этой зоны 60 тыс. га;

г. Территориальные резервы периферийной части Московской области составляют до 150 тыс. га. Однако их освоение потребует создания новой широкомасштабной инфраструктуры решения проблем занятости расселяемого населения;

д. По совокупности эколого-градостроительных и транспортно-инженерных условий предпочтительными для размещения массового малоэтажного строительства признаны направления: южное (Рязанское, Домодедовское, Серпуховское), северо-западное (Солнечногорское) и северное (Дмитровское). Развитие западных направлений региона ограничивается требованиями сохранения особо ценных природно-рекреационных ресурсов и особой ролью этих направлений в оздоровлении экологической обстановки в Москве. Развитие восточных направлений ограничивается предельно высокой урбанизированностью этих территорий, перегруженностью инфраструктуры и тяжелой экологической ситуацией.

Перспективы малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе

Значительный спрос на малоэтажное строительство в пригородной зоне Москвы, дефицит свободных территорий и экологические требования ограничивают средний размер площади участков под малоэтажную застройку на уровне 0,10 га, что позволит расселить здесь до 800 тыс. семей москвичей и жителей области. В периферийной части области возможно более свободное расселение при средней площади участка до 0,35 га.

Для этого необходимо комплексное освоение всех потенциальных резервов:

- использование резервных территорий городов пригородной зоны Москвы;

- поэтапная "капитализация" части строительного фонда дачных и садоводческих поселков;

- расширение, реконструкция и реабилитация существующих сельских поселений;

- застройка и обустройство спецтерриторий.

При этом главным резервом остаются территории сельскохозяйственного назначения, отчуждение которых является единственным условием решения поставленной задачи.

По градостроительным условиям предусматриваются три основных типа малоэтажной застройки: "Городской" - высокоплотная застройка в 2-4 этажа с минимальным придомовым участком, "Пригородный" - отдельно стоящий дом (коттедж) на 1-4 семьи с участком до 0,15 га, "Сельский" - индивидуальный дом (усадьба) с участком до 0,30 - 0,40 и более га. В пригородной зоне соотношение объемов строительства домов этих типов составит соответственно 25, 60 и 15%.

Общий объем жилищного малоэтажного фонда при средней обеспеченности полезной площадью 30 кв. м./чел. может достигнуть в пригородной зоне Москвы 70 млн. кв. м (в т.ч. в ЛПЗП - 7 млн. кв. м).

Анализ потребительского спроса на малоэтажное жилье, учитывающий перспективные финансовые возможности застройщиков и пользователей, позволяет оценить потребность в жилье разного качества по трем категориям: для семей со средним, высоким и низким уровнем доходов. Согласно оценкам спрос на жилье первой категории составит на перспективу 60%, второй - 5%, третьей - 35%.

Развитие малоэтажного строительства в ЛПЗП обусловлено ограничениями, связанными с дефицитом свободных территорий, охраной природы и историко-культурного наследия. Здесь практически отсутствуют крупные (более 50 га) участки, пригодные для массового малоэтажного строительства. А выявленные для освоения участки потребуют решения сложных задач обустройства неудобных территорий, индивидуального проектирования и нетиповых строительных решений.

Программа малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области ведет к практическому удвоению застроенных территорий, увеличению численности населения на 2,0 млн. чел., росту их ежедневных трудовых и культурно-бытовых поездок в Москву, необходимости проведения значительных мероприятий по развитию инженерно-транспортной и социальной инфраструктур, а также созданию новых рабочих мест.

Социальная часть программы потребует строительства около 30 млн. кв. м площади объектов культурно-бытового назначения и порядка 250 тыс. дополнительных рабочих мест.

Для транспортного обеспечения жилищного строительства необходимо построить дополнительно 2,5 тыс. км дорожной сети (из них магистральной около 1,5 тыс. км), а также реконструировать около 3,0 тыс. км существующей сети; проложить дополнительно третьи и четвертые главные железнодорожные пути общим протяжением около 600 км, существенно увеличить парк автобусов и их материально-техническую базу на территории области.

Для обеспечения водоснабжения необходимо строительство головных сооружений и магистральных водоводов диаметром 1200-1400 мм южной и восточной систем протяжением 200-300 км.

Инженерное оборудование малых площадок должно решаться преимущественно на автономных системах.

Предложения на ближайшую перспективу и первую очередь строительства

В соответствии с Указом Президента России предусмотрено выделить в Московской области под малоэтажное строительство 40 тыс. га территорий, в т.ч. в 1992 г. - 4 тыс. га, из которых - 3 тыс. га предназначены для москвичей и 1 тыс. га - для жителей городов области.

Учитывая сложившуюся систему расселения и возможности инфраструктуры, предполагается выделение первоочередных территорий преимущественно в 50-километровой зоне Москвы. На этих территориях могут быть расселены 200-250 тыс. семей, в т.ч. на территориях первой очереди - до 20 тыс. семей. Объем жилищного строительства составит при этом 25 и 2 млн. кв. м площадей соответственно.

В соответствии с этим затраты на реализацию программ по освоению 40 тыс. га составят более 70 млрд. руб. в ценах 1991 года, в т.ч. на собственно жилищное строительство - 30-35 млрд. руб.

Реализация таких объемов строительства потребует преимущественного привлечения внебюджетных средств и коренной структурной перестройки существующего строительного комплекса. Поставленная задача не будет решена и без реализации крупномасштабной программы создания альтернативных коммерческих структур в строительстве и производстве строительных материалов, в сфере инвестирования и кредитования, а также без создания необходимого для стимулирования деятельности таких структур экономико-правового механизма.

Анализ градостроительных условий выделения и освоения участков первой очереди и ближайшей перспективы выявил значительные по размерам зоны поиска, охватывающие около 200 тыс. га и позволяющие выделить под застройку площадки до 20 тыс. га, предпочтительные для размещения массового малоэтажного строительства в пригородной зоне Москвы на ближайшие 3-4 года.

Однако начавшиеся в настоящее время процессы по организации фермерских хозяйств в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. вызывают серьезную озабоченность в части неупорядоченности разделов земель, неучета интересов горожан, отсутствия стратегии создания работоспособных инфраструктур.

В этой связи представляется крайне необходимым обращение к Президенту Российской Федерации с ходатайством о приостановлении действия указанного выше Указа на 1992 год в установленных зонах поиска участков до установления проектных границ резервного фонда земель под малоэтажное строительство в 50-километровой зоне Москвы.

Необходимо также в ближайшее время оградить и защитить от неуправляемых процессов раздачи земельного фонда зоны поиска для выявления последующих 20 тыс. га территории для малоэтажного строительства на землях срединной и периферийных частей Московской области.

В 1992 г. для расселения москвичей предлагается выделить:

- в Дмитровском районе - до 850 га,

- в Домодедовском районе - до 850 га,

- в Раменском районе - до 1000 га,

- в Солнечногорском районе - до 400 га.

Выбранные площадки расположены в пределах 1,5-часовой транспортной доступности от центра г. Москвы на автодорогах республиканского значения "Москва - Рязань", "Москва - Санкт-Петербург", "Москва - Воронеж", "Москва - Кимры", а также вблизи автодороги "бетонное кольцо N 1".

В Дмитровском районе индивидуальное малоэтажное строительство для москвичей предлагается разместить на землях ОПХ "Ермолино", "Белый Раст", Никольское, с-за "Останкино" (Глазово), с-за "Арбузово" (Арбузово).

В Домодедовском районе - на землях совхоза "Ямский" (Яковлевское, Колычево), совхоза "Барыбино" (Барыбино), совхоза "Повадинский" (Вельяминово).

В Раменском районе - на землях колхоза "Путь Ленина" (Кочина гора, Тяжино (Велино), с совхоза Бронницкий (Денежниково), Бронницкой птицефабрики (Малышево), к-за "Ленинец" (Биссерово, Вохринка), к-за "Борец" (Морозово), с-за "Степановский" (Ульянино, Старниково).

В Солнечногорском районе - на землях совхоза "Крюковский" (Горетовка) и с-за "Лесные озера" (Лыткино, Марьино).

Социально-культурными местными центрами предполагаемых районов расселения москвичей могут явиться пос. Белый Раст, Белые Столбы, Востряково, Барыбино, г. Бронницы, г. Зеленоград.

Площадки, расположенные в Дмитровском, Домодедовском, Солнечногорском районах имеют связь с г. Москвой и по железнодорожным магистралям.

Массовое освоение площадок, окружающих г. Бронницы, может повлечь необходимость строительства к ним железнодорожного подъезда от МЖД Павелецкого направления со стороны г. Домодедова.

Оценка возможного ущерба для сельскохозяйственного производства

Предполагаемое малоэтажное строительство потребует отчуждения 166 тыс. га сельскохозяйственных земель, в том числе до 2000 года - 30 тыс. га. При полном изъятии указанных площадей из сельскохозяйственного оборота область недополучила бы около 186 тыс. тонн молока, 135 тыс. тонн картофеля, 40 тыс. тонн мяса и около 70 тыс. тонн овощей. Общие потери сельскохозяйственной продукции, исходя из средних экономических показателей по Московской области, составили бы сумму порядка 300 млн. руб. за 1 год.

Учитывая, что 60% (100 тыс. га) осваиваемых в связи с малоэтажным строительством площадей может быть использовано в личном подсобном хозяйстве, где выход сельскохозяйственной продукции в среднем в 2 раза выше, чем в общественном секторе, более половины ущерба (на сумму 180 млн. руб.) будет компенсировано.

В соответствии с проработками ГК НИиПИ градостроительства по денежной оценке земли стоимость компенсации за изъятие сельскохозяйственных угодий в среднем по Московской области составляет более 400 тыс. руб. на 1 га. Эта величина складывается из:

1. величины денежной оценки по экономическому плодородию - 34 тыс. руб./га;

2. затрат на освоение земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд - 75 тыс. руб./га;

3. стоимости возмещения потерь гумуса - 120 тыс. руб./га;

4. убытков, связанных с потерей с/х продукции в результате нарушения технологии с/х производства, с недоиспользованием основных фондов и интенсификацией использования оставшихся территорий - 190 тыс. руб./га.

Общая сумма компенсации за изъятие сельскохозяйственных угодий под индивидуальную малоэтажную застройку на период до 2000 года (30 тыс. га) составит 12-13 млрд. рублей.

Потребность в дополнительных проработках и обоснованиях по программе малоэтажного строительства в пригородной зоне Москвы

В целях получения максимального градостроительного и социального эффекта программы и минимизации экологического ущерба, а также, учитывая недостаточную изученность решаемой проблемы, отсутствие экономико-правовых и организационных механизмов, направленных на ее оптимальное решение, необходимо одновременно с решением оперативных задач по проектированию и освоению конкретных площадок осуществить комплекс дополнительных исследований, предпроектных работ, подготовку нормативных и методических документов.

1. В области проектирования:

- разработать схему градостроительного зонирования и регулирования территории пригородной зоны Москвы с проработкой всех аспектов градостроительной и хозяйственной деятельности, включая вопросы изменения границ административных образований вследствие передачи части земель сельскохозяйственного и другого назначения в ведение городских администраций;

- разработать градостроительные концепции развития территорий зон поиска резервного фонда земель под массовое малоэтажное строительство с проработкой вопросов расселения населения на новых и застроенных территориях в увязке с размещением мест приложения труда, центров обслуживания, организацией транспортных и инженерных систем;

- разработать схемы и проекты развития и реконструкции магистральных транспортных и инженерных систем и головных сооружений на направлениях преимущественного размещения массового малоэтажного строительства с учетом объемов перспективного и первоочередного строительства, включая расширение существующих и создание новых автомобильных и железных дорог, организацию транспортных вводов в г. Москву, строительство пересечений и развязок, размещение объектов обслуживания транспорта и головных объектов водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения;

- разработать градостроительные задания на районы комплексного размещения площадей малоэтажного строительства и развития существующих поселений с проработкой вопросов единого функционального зонирования и регулирования застройки таких районов, организации общей социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;

- разработать генеральные планы и эскизы застройки участков малоэтажного строительства по каждой из отобранных для малоэтажной застройки площадки;

- разработать проекты застройки участков малоэтажного строительства для обеспечения рабочего проектирования и строительства.

2. В области охраны окружающей среды:

- провести эколого-градостроительные исследования воздействия массовой малоэтажной застройки на состояние природного комплекса Подмосковья;

- разработать программу природоохранных и эколого-градостроительных мероприятий, необходимых для реализации в условиях массового малоэтажного строительства в пригородной зоне Москвы;

- организовать экологические экспертизы предпроектных и проектных решений по массовому малоэтажному строительству в пригородной зоне Москвы.

3. В области социологических исследований:

- осуществить серию полномасштабных социологических обследований населения Москвы и Подмосковья и разработать мероприятия по их результатам.

4. В области информационного обеспечения:

- создать автоматизированную базу данных "Малоэтажное строительство" для целей проектирования и реализации программы малоэтажного строительства.

5. В экономико-правовой области:

- разработать пакет нормативных документов, определяющих статус и административную подчиненность территорий массового малоэтажного строительства, вопросы землепользования и собственности, порядок платы за землю в жилье, регламентацию предоставления прав на строительство инвесторами (в т.ч. зарубежными), вопросы кредитования строительства, условия предоставления муниципального жилья в новом малоэтажном фонде гражданам, имеющим жилье в Москве и городах области, меры по стимулированию и созданию небюджетных структур по развитию строительной базы и осуществлению массового малоэтажного строительства.