Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 ноября 2020 г. по делу N 33-40065/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Удова Б.В, судей Сальниковой М.Л, Филипповой О.В, при помощнике судьи Клочкове П.К, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сальниковой М.Л.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя временного (конкурсного) управляющего ООО "МОССТРОЙ" Гонжарова О.П. по доверенности Дьяченко Ю.Е. на решение Головинского районного суда г.Москвы от 06 февраля 2020 года, которым постановлено:

Признать за Карповой Татьяной Владимировной право собственности на 3889/644221 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - "Гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница", расположенный по строительному адресу*** в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с проектным номером 37, общей площадью 38, 89 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на четвертом этаже, УСТАНОВИЛА:

Истец Карпова Т.В. обратилась в суд иском к ответчику ООО "МосСтрой" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, просит признать за ней право собственности с правом государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость на 3889/644221 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - "Гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница", расположенный по строительному адресу: ***, в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с проектным N37, общей площадью 38, 89 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на 4 этаже, указывая на то, что 14.11.2016г. между ней и ООО "МосСтрой" был заключен Договор N***долевого участия в строительстве Гостинично-офисного комплекса, 1 этап - гостиница, по адресу: ***. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 16.12.2016г. В соответствии с условиями договора, истец произвела оплату в размере 3 500 000 руб. Срок завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию) - II квартал 2018г. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства - не позднее IV квартала 2018г. Ответчик по состоянию на 18.09.2019г. строительство гостинично-офисного комплекса не завершил, объект в эксплуатацию не ввел, объект долевого строительства дольщику по акту не передал. Фактически строительство объекта прекращено ООО "МосСтрой" с конца 2018г.

Согласно п.1.2 Договора долевого участия, разд.4 Разрешения на строительство и п.9.2.20 Проектной декларации, общая проектная площадь объекта капитального строительства (возведенного объекта незавершенного строительства) составляет 6 442, 21 кв.м. В соответствии с заключением привлеченного эксперта в области строительной экспертизы степень готовности Объекта капитального строительства - "Гостинично-офисный комплекс, 1 этап - гостиница" по строительному адресу: ***составляет 85 %. В том числе, с учетом результатов осмотра, эксперт подтверждает, что гостиничный номер (помещение) пр. площадью 38, 89 кв.м, состоящий из двух комнат, строительный N37, расположенный на 4 этаже комплекса, соответствуют общей готовности здания - объекта незавершенного строительства - 85%. В объекте незавершенного строительства имеются помещения общего пользования, лестницы, холлы, коридоры, то есть объект содержит помещения и элементы конструкции, которые можно охарактеризовать как помещения и элементы конструкции общего пользования, характерные для многоквартирных домов, предназначенные для совместного использования собственниками отдельных помещений (апартаментов). Объект капитального строительства - "Гостинично-офисный комплекс, 1 этап - гостиница" по строительному адресу: ***, имеет все соответствующие объекту незавершенного строительства индивидуализирующие характеристики и параметры, необходимые для его постановки на кадастровый учет (внесения в Кадастр недвижимости) и внесения в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) в качестве объекта незавершенного строительства: соответствующее проектной количество этажей, проектную планировку, степень готовности, общие площади объекта, площади застройки, объем застройки, высота и т.п. согласно ст.8 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ. Сведений о зарегистрированных правах собственности на спорные объекты (нежилые помещения - гостиничные номера) в ЕГРН не имеется.

Отсутствие государственной регистрации права собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорного нежилого помещения влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Определением Арбитражного суда Москвы от 23.09.2019г. в отношении ООО "МОССТРОЙ" введена процедура наблюдения, назначен временный управляющий.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель временного (конкурсного) управляющего ООО "МОССТРОЙ" Гонжарова О.П. по доверенности Дьяченко Ю.Е. по доводам апелляционной жалобы, указывая, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие участников процесса, надлежащим образом извещенных о дате рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, 14.11.2016 года между ООО "МосСтрой" и Карповой Т.В. был заключен договор N***долевого участия в строительстве Гостинично-офисного комплекса, 1 этап - гостиница, по адресу: ***, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, передать объект долевого строительства, согласно характеристикам, установленным настоящим договором, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию "Гостинично-офисного комплекса. 1 этап - гостиница" (п.1.1) (л.д.14-21).

Согласно п.1.4 договора, предполагаемый срок завершения строительства: II квартал 2018г. (определяется в соответствии с Разрешением на строительство и Проектной декларацией). Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи: не позднее IV квартала 2018г.

Согласно п.1.6 договора, объектом долевого строительства для участника долевого строительства является нежилое помещение - гостиничный номер со следующими характеристиками: строительный номер 37, этаж 4, количество комнат 2, общая площадь гостиничного номера 38, 89 кв.м.

Согласно п.4.2 договора, цена договора (сумма финансирования в долевом строительстве) объекта долевого строительства, указанного в п.1.6 договора, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику по настоящему договору, составляет сумму в размере 3 500 000 руб.

Государственная регистрация договора N ***от 14.11.2016 года произведена 16.12.2016г.

Истцом произведена оплата по договору, в подтверждение чего представлены: копия договора N ***инвестирования в строительство гостинично-офисного комплекса от 02.08.2016г. (л.д.90-98); акт об исполнении финансовых обязательств сторонами по договору N ***от 16.12.2017г. (л.д.108); копия платежного поручения N ***от 05.08.2016г. о перечислении денежных средств в счет оплаты по договору N ***от 02.08.2016г. за покупку гостиничного номера N ***Карповой Т.В. на сумму 1 000 000 руб. (л.д.109); копия платежного поручения N ***от 10.10.2016г. о перечислении денежных средств в счет оплаты по договору N ***от 02.08.2016г. за покупку гостиничного номера N ***Карповой Т.В. на сумму 1 200 000 руб. (л.д.110); копия платежного поручения N ***от 30.08.2017г. о перечислении денежных средств в счет оплаты по договору N ***от 29.11.2016г. на сумму 1 300 000 руб. (л.д.111), копия заявления о зачёте денежных средств по договору N ***от 02.08.2016г. в размере 2 200 000 руб. в счёт оплаты по договору N ***от 14.11.206г. (л.д.112).

Строительство Гостинично-офисного комплекса по адресу ***, осуществлялось на основании следующих документов: Разрешение на строительство ***, выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) 02 октября 2015 года, продлено до 31 августа 2021 года; Договор аренды земельного участка N***заключенный 06 сентября 2016 года между ООО "ВИАС" и застройщиком ООО "МосСтрой", зарегистрированный в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, номер регистрации: ***; Проектная декларация, опубликованная застройщиком на Интернет-сайте.

Как указано в Определении Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2019г, Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2019г. в отношении ООО "МОССТРОЙ" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Гонжаров Олег Павлович (л.д.155-156).

Строительство возводимого здания не завершено, в эксплуатацию оно не сдано, на кадастровый учет не поставлено, в настоящее время строительство фактически не ведется.

Согласно Техническому плану объекта незавершенного строительства от 25.07.2019г, выполненному кадастровым инженером Касаткиным О.В. (л.д.113-118), гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница, расположенный по адресу: ***, имеет площадь 6442, 2 кв.м... Степень готовности объекта незавершенного строительства - 83%. Степень готовности определена в соответствии с представленной заказчиком кадастровых работ справки с указанием стоимости фактически выполненных работ и стоимости строительства в соответствии со сметой на строительство объекта.

По сообщению Управления Росреестра по Москве от 14.04.2020г. (л.д.220-221), 14.01.2020г. в Управление Росреестра по Москве поступило заявление Чернышевой Е.А. (л.д.184-186), действующей по доверенности от ООО "МосСтрой" N *** (л.д.181-182) и приложенные к ним документы для осуществления государственной регистрации права собственности и государственному кадастровому учету в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ***. По результатам рассмотрения представленных документов в соответствии с п.3 ст.25 Закона о недвижимости, государственным регистратором прав 28.01.2020г. было принято решение об оставлении документов без рассмотрения, о чем заявителю направлено соответствующее уведомление о возврате документов (л.д.169-170).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде доли в объекте незавершенного строительства, поскольку право на объект возникло в силу заключённого договора, права иных лиц на объект не зарегистрированы.

Возражая против иска, представитель временного управляющего указал в том числе на то, что истец заявил требования о включении в реестр кредиторов в деле о банкротстве в размере эквивалентной стоимости объекта незавершенного строительства, в связи с чем выбрал способ защиты нарушенного права в виде денежной компенсации, также пояснил, что объект недвижимости не имеет индивидуально определенных свойств, не поставлен на кадастровый учет, не предан истцу, что является основанием для отказа в удовлетворения требований.

Разрешая спор, руководствуясь пунктом 1 статьи 4, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 8-12, 218, 130, 131, 309, 310 ГК РФ, ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г..N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", принимая во внимание разъяснения п. 30 и п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Карповой Т.В. о признании за ней права собственности на 3889/644221 доли в праве общей долевой собственности на объекте недвижимости гостиничном комплексе, незавершенном строительством, расположенным по строительному адресу: ***, в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с условным (строительным) номером 37 общей площадью 38.89 кв.м на четвертом этаже.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, по решению суда, сам факт того, что объект не завершен строительством, не может нарушать право истца на защиту гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде нежилого помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства; право на незавершенный объект строительства может быть признано и в случае, когда такой объект не стоит на кадастровом учете, поскольку возникшее у истца в результате внесения полной оплаты за помещение право собственности первично, а кадастровый учет объекта может быть осуществлен и после признания права собственности.

То обстоятельство, что истцом заявлены денежные требования в размере эквивалентном стоимости объекта незавершенного строительства о включении в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве ООО "МОССТРОЙ" в Арбитражном суде г. Москвы, суд счел не препятствующим признанию права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что право выбора защиты нарушенного права принадлежит истцу, которая на момент разрешения настоящего спора не получила ни своих денег, ни оплаченного помещения; исходя из смысла ч. 6 ст. 16 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае получения помещения, денежное требование истца может быть исключено из реестра.

Судебная коллегия полагает выводы суда ошибочными, постановленными с нарушением норм материального и процессуального права, без учета юридически значимых обстоятельств.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 16.09.2020г. ООО "МОССТРОЙ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на временного управляющего Гонжарова О.П.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В обоснование доводов о степени готовности здания на 83% истец ссылается на техническое заключение кадастрового инженера Касаткина О.В, иных доказательств, отвечающих требованиям допустимости, истцом не представлено.

Как установлено по настоящему делу, объект гостинично-офисный комплекс не достроен, разрешение о введении его в эксплуатацию не получено, на кадастровый учет объект не поставлен, передаточный акт, либо иной документ о передаче нежилого помещения между застройщиком и участником долевого строительства не подписывался, то есть, предназначавшееся для передачи истцу нежилое помещение - гостиничный номер N 44, как объект гражданского оборота не существует.

Ни законом, ни договорами, заключенными между ООО "МОССТРОЙ" и участниками долевого строительства, не предусмотрено возникновение права общей долевой собственности на незавершенное строительством здание.

По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникает обязанность передать в будущем жилые или нежилые помещения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) т ребования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

В данном случае являющееся предметом спора нежилое помещение истцу не передано.

Наличия у ответчика индивидуально-определенной вещи, существующей в натуре, как оборотоспособного, обособленного объекта в виде гостиничного номера с условным номером 37, общей площадью 38, 89 кв.м, состоящего из двух комнат, в рамках данного дела не установлено.

Поскольку между истцом и ответчиком возникли основанные на договоре долевого участия обязательственные правоотношения, в силу которых ООО "МОССТРОЙ" обязался совершить в пользу истца определенное действие (а именно - передать имущество в собственность), то надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия (до трансформации в денежное) является понуждение к передаче нежилого помещения. Соответствующая позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018).

В этой связи, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что поскольку в отношении ООО "МОССТРОЙ" определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2019 г. по делу N *** введена процедура наблюдения, надлежащим способом защиты права истца будет являться заявление денежного требования в деле о банкротстве ООО "МОССТРОЙ", то есть, ее права могут быть защищены иным способом, чем признание права, в связи с чем, истец не лишена права заявлять в рамках дела о банкротстве ООО "МОССТРОЙ" требование о включении в реестр требований кредиторов.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы представителя временного (конкурсного) управляющего Гонжарова О.П. Дьяченко Ю.Е. обоснованными, а решение суда первой инстанции о признании за истцом права собственности на 3889/644221 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - "Гостинично-офисный комплекс. 1 этап - гостиница", расположенный по строительному адресу: ***, в виде гостиничного номера (нежилого помещения) с проектным номером 37, общей площадью 38, 89 кв.м, состоящего из двух комнат, расположенного на четвертом этаже, п одлежащим отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 26 мая 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Карповой Татьяны Владимировны к ООО "МОССТРОЙ" о признании права собственности на долю в праве собственности на нежилое помещение с условным (строительным) номером N 37, этаж 4 общей площадью 38, 89кв.м в объекте недвижимости гостиничном комплексе, незавершенном строительством, расположенном по строительному адресу: ***, отказать.

Председательствующий:

Судьи: