Решение Московского городского суда от 20 ноября 2020 г. по делу N 3а-0150/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лебедевой И.Е, при секретаре Белове Д.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-150/2020 по административному исковому заявлению ООО "Прайм Парк" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "ПРАЙМ ПАРК" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *, *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "ИКБ "ЭкспертЪ", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 472 304 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 942 739 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, 1 255 138 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 2 581 738 272 рубля 36 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 1 635 204 124 рублей 33 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 3 787 799 705 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Н есоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представителем ООО "ПРАЙМ ПАРК" представлено заявление об уточнении исковых требований согласно результатам повторной экспертизы.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены возражения относительно результатов повторной экспертизы и ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Суд, в открытом судебном заседании исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *, что подтверждается договорами аренды, выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 2 581 738 272 рубля 36 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 1 635 204 124 рублей 33 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 3 787 799 705 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "ПРАЙМ ПАРК" как арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 04 апреля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "ПРАЙМ ПАРК" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "ИКБ "ЭкспертЪ", в котором по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 472 304 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 942 739 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, 1 255 138 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ЗАО "ИНТЕГРО".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 2 256 688 800 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 1 444 993 200 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, 3 257 370 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

По результатам ознакомления с экспертизой, обе стороны с ней не согласились и стороной истца и стороной административного ответчика заявлено ходатайство о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

При этом, сторона административного истца в судебном заседании от 19.12.2019 года указала, что экспертом не учтено, что часть земельного участка с кадастровыми номерами 77:09:0005008:63 находится в границах объединенной зоны культурного наследия с режимами регулирования градостроительной деятельности, часть данного земельного участка расположена в границах объектов природных и озелененных территорий - САО "Сквер у здания Департамента воздушного транспорта на Ленинградском проспекте" с режимом использования территории N2.

Судом предложено эксперту дать дополнительные пояснения по данному вопросу, в том числе разъяснить, влияют ли названные истцом ограничения на рыночную стоимость земельных участков. Вместе с тем, разъяснения по данному вопросу от эксперта не поступили.

Поскольку при проведении экспертизы экспертом не учитывались имеющиеся ограничения в режиме использования земельных участков, выводов относительно того, что данные ограничения не влияют на рыночную стоимость земельных участков, экспертиза не содержит, достоверность данной экспертизы ставится судом под сомнение.

Согласно заключению повторной оценочной (землеустроительной) экспертизы, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельных участков установлена в размере 1 882 223 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, в размере 1 205 217 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, 2 532 946 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Лица, участвующие в деле, выводы экспертов относительно допущенных оценщиком ООО "ИКБ "ЭкспертЪ", нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, при этом административный истец уточнил исковые требования по результатам повторной экспертизы.

Приведенные ответчиком замечания к заключению ФБУ РФЦСЭ при Минюсте судом отклоняются в связи со следующим.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Суд отмечает, что вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Вместе с тем, оспаривая рыночную стоимость определенную ФБУ РФЦСЭ при Минюсте ответчик не привел достаточных данных, свидетельствующих, что значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости находится за границами допустимого интервала.

Заключение ФБУ РФЦСЭ при Минюсте составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61. Достаточных оснований для проведения по делу повторных или дополнительных экспертиз суд не усматривает.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта изложенное в заключении ФБУ РФЦСЭ при Минюсте сделано экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении ФБУ РФЦСЭ при Минюсте по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд -04.04.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 2 532 946 000 (два миллиарда пятьсот тридцать два миллиона девятьсот сорок шесть тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером *расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 1 205 217 000 (один миллиард двести пять миллионов двести семнадцать тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 1 882 223 000 (один миллиард восемьсот восемьдесят два миллиона двести двадцать три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04.04.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

И.Е. Лебедева