Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 11 ноября 2020 г. по делу N 33-2609/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

председательствующего

Брандиной Н.В.

судей

Самойленко В.Г.

Синицы А.П.

при секретаре

Поляковой Т.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

N 2-340/2020 по иску Филатова А. И. к Посельской Н. И. о расторжении договора аренды квартиры, взыскании материального ущерба

по апелляционной жалобе Филатова А. И. на решение Оленегорского городского суда Мурманской области от 11 августа 2020 года, Заслушав доклад судьи Самойленко В.Г, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Филатов А.И. обратился в суд с иском к Посельской Н.И. о расторжении договора аренды квартиры, взыскании материального ущерба. В обоснование иска указал, что 9 октября 2019 года между ним и Посельской Н.И. заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу:.., с правом последующего выкупа в срок по 9 сентября 2020 года. При заключении указанного договора арендодатель не поставила его в известность о наличии в квартире насекомых - клопов, которых невозможно вывести. Указанное обстоятельство в силу части 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды.

В связи с расторжением договора аренды просил взыскать с ответчика выплаченные денежные средства в счет выкупной цены квартиры в размере 60 000 рублей, а также затраты, понесенные истцом на улучшение состояния квартиры и проведение косметического ремонта, а именно: стоимость установки пластиковых окон, отделки тамбура, замены входной двери на общую сумму 63 740 рублей; замены сантехники, труб, подводки для смесителя, выполненных сантехнических работ, расходных материалов на сумму 19 890 рублей.

Истец просил суд расторгнуть договор аренды от 09 октября 2019 года, взыскать с ответчика материальный ущерб в размере 111 730 рублей, оплаченную задолженность за потребленную ранее ответчиком электроэнергию в сумме 7 000 рублей, а также судебные расходы, связанные с составлением претензии в размере 1 000 рублей, уплатой государственной пошлины в размере 3 574 рубля 60 копеек, изготовлением фотографий в сумме 494 рубля и оплатой правовых услуг за составление искового заявления в размере 5 800 рублей.

Судом принято решение, которым исковые требования Филатова А. И. к Посельской Н. И. о расторжении договора аренды квартиры, взыскании материального ущерба удовлетворены частично. С Посельской Н. И. в пользу Филатова А. И. взысканы денежные средства за проведение ремонтных работ в размере 10 000 рублей, задолженность за электроэнергию в размере 5 585 рублей 49 копеек, расходы на уплату государственной пошлины в размере 623 рубля 42 копейки, расходы за составление претензии в размере 130 рублей, составление искового заявления в размере 754 рубля, за изготовление фотографий в размере 64 рубля 22 копейки. В части требований о расторжении договора аренды квартиры с правом последующего выкупа от 09 октября 2019 года и взыскании денежных сумм в размере, превышающих взысканные, отказано.

В апелляционной жалобе истец Филатов А.И. просит решение суда изменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить иск в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что истцом представлены суду доказательства, подтверждающие вину ответчика Посельской Н.И. в расторжении договора, тогда как ответчиком ее невиновность не доказана.

Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что в суде первой инстанции ответчик не оспаривала, что 60 000 рублей являлись не платой за аренду, а выплатой в счет цены квартиры, предполагаемой истцом к покупке.

Ссылается на то, что не смог в дальнейшем проживать в квартире ввиду наличия в ней насекомых, о чем он не был уведомлен при заключении договора.

Обращает внимание суда, что с ответчиком была устная договоренность о замене окна, в связи с чем просит возместить ему причиненный ущерб.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: Филатов А.И, Посельская Н.И, Филатова Е.В, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка не препятствует рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела (акта приема-передачи и выписок движения денежных средств на банковском счете Филатова А.И.), 16 октября 2018 года между Филатовой Е.В. и Посельской Н.И. был заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу:...

Согласно объяснениям сторон в суде первой инстанции фактически Филатов А.И, Филатова Е.В. стали проживать в указанной квартире с ноября 2018 года.

09 октября 2019 года между Посельской Н.И. (арендодатель) и Филатовым А.И. (арендатор) заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу:.., с правом последующего выкупа.

Согласно пункту 2 указанного договора, срок аренды установлен с 09 октября 2019 года по 09 сентября 2020 года.

В пункте 6 договора предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно акту приема-передачи к договору аренды квартиры от 09 октября 2019 года арендодатель передала, арендатор принял квартиру, которая находилась в исправном техническом состоянии, позволяющем производить ее нормальную эксплуатацию. Со стороны арендатора на момент подписания акта претензий к арендодателю по состоянию помещения не имелось.

Основания расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора и арендодателя установлены в пунктах 13 и 11 договора (что согласуется с положениями статей 620 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации); в пункте 10 договора регламентировано, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, что соответствует положениям пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из объяснений сторон в суде установлено, что фактически данный договор расторгнут в связи с достигнутым между ними соглашением об этом 14 февраля 2020 года, после выезда семьи Филатовых из спорного жилого помещения; ответчик данное жилое помещение приняла.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции не установилв решении правовых оснований для расторжения договора.

Понесенные истцом расходы на ремонт жилого помещения суд не признал убытками, обусловленными неисполнением арендодателем условий договора аренды, послуживших основанием для расторжения указанного договора (наличие в квартире насекомых, о которых при заключении договора арендодатель не предупредила арендатора), поскольку на основании исследованных доказательств, оценка которых приведена в решении, сделал вывод о том, что истец не мог не знать о наличии насекомых в квартире при заключении договора аренды в 2019 году (проживая в квартире с 2018 года), претензий к качеству квартиры при подписании договора не имел; данных о том, что о наличии насекомых знала арендодатель и скрыла этот факт от арендатора в 2019 году, судом не установлено.

В силу пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Вопрос выкупа арендованного имущества урегулирован статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 договора установлено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованный сторонами срок, арендатор имеет право выкупить данную квартиру по цене 450 000 рублей (пункт 3 договора), в цену входит и задолженность по коммунальным платежам и капитальному ремонту дома за период до 09.10.2019 года, которые оплачивает арендатор (пункт 4).

В пункте 15 договора регламентировано, что по истечению срока действия договора стороны могут определиться по выбору в отношении одного из трех возможных вариантов: заключить договор купли - продажи арендованного имущества на условиях пункта 3 договора, или иной договор отчуждения квартиры в пользу арендатора; прекратят арендные отношения с передачей квартиры арендодателю; заключат новый договор аренды квартиры на тех условиях на новый срок.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Вопросу оплаты посвящен пункт 5 договора, согласно которому арендатор оплачивает в счет выкупной цены квартиры ежемесячно 15 000 рублей арендодателю, 15 числа каждого месяца. Арендатор самостоятельно несет бремя коммунальных платежей по квартире: плата за электроэнергию, отопление, воду, капитальный ремонт дома, содержание и ремонт ОДН, кабельное телевидение, интернет - 20 числа каждого месяца по счетам, выставленным ресурсоснабжающими организациями.

Подвергнув анализу условия договора аренды в соответствии с положениями норм, регламентирующих данный вид договора, и статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу в решении о том, что между сторонами был заключен договор аренды, а не смешанный договор купли - продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, согласно статье 489 Кодекса. Суд признал, что в договоре аренды отсутствует указание на размер арендной платы, также как не указано, что внесенные арендные платежи входят в выкупную цену квартиры.

Установив, что за период с октября 2019 года по январь 2020 года истец внес ответчику 60 000 рублей ежемесячными платежами по 15 000 рублей, суд признал, что данная сумма внесена в качестве арендной платы по договору аренды жилого помещения в соответствии с иными условиями договора, указанными выше. Суд указал в решении, что из условий договора следует, что суммы, вносимые в качестве платы за пользование квартирой, подлежали бы зачету в указанную в договоре выкупную цену в случае заключения между сторонами договора купли - продажи, однако сами по себе не могут быть признаны частью выкупной цены, подлежащей возврату, так как договор сторонами не заключался.

На основании указанного суд пришел к выводу о том, что требования истца о возврате 60 000 рублей удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Кодекса).

В пункте 9 договора аренды квартиры установлена в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора содержать квартиру в чистоте, оборудование в исправном состоянии и производить за свой счет ремонт вышедшего из строя оборудования, в том числе производить замену расходных материалов, вышедших из строя и/или обслуживания (ламп, мебели, оконной и дверной фурнитуры, вентилей, эл.конфорок, смесителей и т.д.). Арендатор не имеет права производить неотделимые улучшения арендованного имущества.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что до заключения договора аренды от 09 октября 2019 года истец и его семья пользовались жилым помещением с ноября 2018 года, и в период с осени 2018 года по сентябрь 2019 года истец понес расходы по улучшению состояния квартиры и проведению косметического ремонта, а именно по установке пластиковых окон, отделке тамбура, замене входной двери на общую сумму 63 740 рублей, а также замене сантехники, труб, подводке для смесителя, выполнении сантехнических работ, приобретению расходных материалов на сумму 19 890 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истцом не представлены бесспорные доказательства улучшения арендованного имущества ответчика, отсутствуют доказательства согласованности между сторонами условий неотделимых улучшений арендуемого жилого помещения, объем и стоимость таких улучшений. Не указывают на наличие такого соглашения и смс - извещения, представленные истцом суду.

Вместе с тем, принимая во внимание, что ответчик признала факт, что она не возражала против проведения неотделимых улучшений квартиры на сумму 10 000 рублей, суд первой инстанции правомерно взыскал с нее в пользу истца указанную сумму.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о праве истца на возврат денежных средств за установку окна (22 000 рублей).

Оснований не согласиться с приведенными судом в решении выводами судебная коллегия не находит, поскольку они сделаны с учетом установленных по делу обстоятельств, соответствуют положениям закона и условиям достигнутого сторонами соглашения.

Решение суда в части распределения судебных расходов, возврата истцу за счет ответчика задолженности за электроэнергию, по оплате которой обязанность лежала на собственнике жилого помещения, лицами, участвующими в деле, не обжалуется, в связи с чем предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, в то время как основания для их переоценки и иных выводов у судебной коллегии отсутствуют.

При таком положении судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению решения суда, в том числе и по мотивам, приведенным в апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327, 328, 329 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Оленегорского городского суда Мурманской области от 11 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Филатова А. И. - без удовлетворения.

председательствующий:

судьи: