Приложение. Целевая программа "Переселение граждан, проживающих в городском округе "Город Южно-Сахалинск", из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2006-2015 годах"

Приложение

Целевая программа
"Переселение граждан, проживающих в городском округе
"Город Южно-Сахалинск", из ветхого и аварийного жилищного фонда
в 2006-2015 годах"

Паспорт целевой программы
"Переселение граждан, проживающих в городском округе
"Город Южно-Сахалинск", из ветхого и аварийного жилищного
фонда в 2006-2015 годах"

1. Наименование: целевая программа "Переселение граждан, проживающих в городском в округе "Город Южно-Сахалинск", из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2006-2015 годах" (далее - Программа).

2. Нормативные документы:

1) Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 года N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы".

2) Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 года N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы".

3) Закон Сахалинской области от 16 июня 2005 года N 41-30 "Об областной целевой программе "Переселение граждан, проживающих в Сахалинской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2005-2015 годах".

4) Распоряжение мэра города Южно-Сахалинска от 18 января 2006 года N 15-р "О создании рабочей группы по разработке программы "Переселение граждан из ветхого и аварийного фонда на территории города Южно-Сахалинска".

3. Заказчик Программы: администрация города Южно-Сахалинска.

4. Основные разработчики: комитет экономики администрации города Южно-Сахалинска (далее - комитет экономики) и департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью администрации города Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН)

5. Исполнители Программы:

- ДАГУН;

- управление муниципального заказа администрации города Южно-Сахалинска;

- управление по вопросам жизнеобеспечения администрации города Южно-Сахалинска;

- отдел капитального строительства администрации города Южно-Сахалинска (далее - ОКС);

- отдел учета, распределения и приватизации жилой площади администрации города Южно-Сахалинска;

- жилищно-эксплуатационные организации;

- заказчики-застройщики, определяемые на конкурсной основе

6. Цели и задачи. Основные цели Программы:

- обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания по состоянию на 1 февраля 2006 г;

- ликвидация по 2015 год включительно существующего на территории городского округа аварийного и ветхого жилищного фонда, признанного таковым на 1 февраля 2006 года.

Основные задачи Программы:

- подготовка, создание условий и механизма переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда;

- определение очередности сноса ветхого и аварийного жилищного фонда;

- оптимизация развития территорий, занятых на 1 февраля 2006 года ветхим и аварийным жилищным фондом;

- достройка незаконченных строительством жилых домов высокой степени готовности;

- обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции зданий под жилье.

7. Сроки и этапы реализации Программы - 2006- 2015 год:

- 1-й этап - 2006 год (пилотный проект);

- 2-й этап - 2007 - 2010 годы;

- 3-й этап - 2011 - 2015 годы.

8. Перечень основных мероприятий Программы:

- установление очередности сноса ветхого и аварийного жилищного фонда, этапов и ежегодных планов переселения граждан;

- привлечение финансовых источников и аккумулирование бюджетных и внебюджетных финансовых средств для реализации Программы;

- оптимизация развития земельных участков, освобожденных от ветхого и аварийного жилищного фонда в соответствии с генпланом городского округа;

- правовое регулирование взаимоотношений собственников жилья, проживающих в сносимом жилищном фонде граждан, и заказчиков-застройщиков в целях минимизации финансовых рисков сторон, участвующих в Программе.

9. Объем и источники финансирования Программы.

Общий объем финансирования Программы:

2006 год - 80 млн. рублей;

2007-2010 годы - 507 млн. рублей;

2011-2015 годы - 647 млн. рублей;

в том числе:

30 % - средства федерального бюджета;

10 % - средства областного бюджета;

10 % - средства местного бюджета;

50 % - внебюджетные средства в соответствии с законом Сахалинской области от 16 июня 2005 года N 41-30.

10. Ожидаемые результаты:

- снос ветхого и аварийного жилищного фонда, в т. ч. 377 домов каркасно-засыпных, 125 домов брусчатых, 17 домов шлакоблочных, с общим количеством квартир 2086, 585, 40 и площадью 31160,2, 24705 и 1774,2 кв. м соответственно. Всего 519 домов и 2711 квартир общей площадью 57639 кв. м;

- переселение из аварийного и ветхого жилищного фонда 7585 граждан.

11. Контроль за исполнением.

Контроль за реализацией Программы осуществляет комитет экономики администрации города Южно-Сахалинска.

I. Обоснование целесообразности Программы и
содержание проблемы

Программа переселения жителей городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее - город Южно-Сахалинск), проживающих по состоянию на 1 февраля 2006 года в аварийных и ветхих домах, разработана на основании закона Сахалинской области от 16 июня 2005 года N 41-30 "Об областной целевой программе "Переселение граждан, проживающих в Сахалинской области, из ветхого аварийного жилищного фонда в 2005-2015 годах".

Основной задачей Программы является обеспечение через муниципальный уровень выполнения обязательств государства по реализации конституционного права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям.

По состоянию на 1 февраля 2006 года 7585 жителей г. Южно-Сахалинска проживают в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания, что составляет 31 % численности семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Суммарная площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в городе составляет 57639,4 кв. м, согласно актам межведомственной комиссии (приложение 1), что составляет 1,9 % общего муниципального жилищного фонда, при среднегодовом вводе жилья за 2000-2005 годы 32,6 тысячи кв. м за счет всех источников финансирования. При этом на отведенных земельных участках под строительство жилья всеми заказчиками-застройщиками в год сносится не более 3 аварийных и ветхих домов с переселением в улучшенное жилье до 8 семей.

Наибольшую долю ветхого и аварийного фонда в г. Южно-Сахалинске составляет малоэтажное (1-2 этажа) жилье, занимаемое на условиях социального найма и являющееся муниципальной собственностью. Доля приватизированных квартир в таких домах не превышает 3 %. Как правило, ветхий и аварийный жилой фонд представлен домами 40-50-х годов постройки, в т.ч. доля каркасно-засыпных домов барачного типа - 54 %, брусчатых 1-2этажных - 42,8 %, шлакоблочных 1-2-этажных - 3,2 %. На отдельных территориях города подлежащие сносу дома занимают целые улицы: Южно-Сахалинская, Железнодорожная, Анивская, Тихая, Красная, Западная т.д.

В целом Программа, исходя из объемов подлежащего сносу ветхого и аварийного жилищного фонда, а ценах покупки вторичного жилищного фонда в декабре 2005 года (приложение 3) требует капитальных вложений до 1,2 млрд. рублей. В случае переселения во вновь строящиеся дома с учетом сносимой площади жилья и при среднерыночной цене на декабрь 2005 года в 29000 рублей/кв. м потребность в средствах возрастает до 1,7 млрд. рублей (данные ежегодно корректируются в зависимости от влияющих факторов).

Программа предусматривает поэтапное решение проблемы с учетом финансирования из бюджетов трех уровней (федеральный, областной и местный) и привлечения внебюджетных ресурсов (кредиты банков, в т. ч. на правах ипотеки, облигационные займы, средства предприятий, заинтересованных в реализации Программы и т. д.).

Правовым обоснованием Программы является то обстоятельство, что государство (в данном случае частично муниципальное образование) гарантирует гражданам, проживающим в жилом помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения, соответствующего требованиям, предъявляемым к нему в соответствии с законодательством РФ.

К сожалению, механизм исполнения социальных обязательств государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, законодательно в настоящий момент не определен, кроме федеральной доли в объеме 30 % в ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы.

При сложившихся условиях, когда большинство проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде граждан не в состоянии самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилое помещение удовлетворительного качества, создание и реализация настоящей Программы является обоснованным и единственным реальным решением этой проблемы городского округа.

Кроме того, ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда позволит значительно улучшить внешний облик территории города, ускорить развитие его инфраструктуры и инвестиционной привлекательности.

II. Основные цели и задачи Программы

- обеспечение благоустроенным жильем граждан, проживающих в условиях, непригодных по санитарным и техническим нормам для постоянного проживания;

- ликвидация до 2015 года включительно ветхого и аварийного жилищного фонда, признанного таковым на 1 февраля 2006 года.

Программой решаются следующие задачи:

- использование действующего федерального и областного законодательства, а также муниципальных правовых актов для реализации Программы в установленные сроки и этапы;

- формирование обязательств городского округа как собственника аварийного и ветхого жилищного фонда на подведомственной территории относительно его состояния либо ликвидации, либо восстановления по плану, не входящему в разделы Программы;

- разработка концепции градостроительного и социально-экономического развития территорий городского округа, являющихся сосредоточением ветхого и аварийного жилищного фонда;

- формирование финансовых и инвестиционных источников обеспечения Программы путем консолидации ресурсов федерального, областного и местного бюджетов, а также внебюджетных средств.

III. Сроки и этапы реализации Программы

Мероприятия, предусмотренные Программой, должны быть реализованы в течение 2006-2015 годов, в том числе по этапам:

Первый этап - 2006 год (пилотный проект), обоим ветвям власти городского округа (представительной и исполнительной) предстоит создать необходимые методические, организационные и правовые основы и условия, обеспечивающие реальное исполнение Программы, сформировать нормативную базу для предоставления благоустроенного жилищного фонда переселяемым гражданам.

До 1 мая 2006 года необходимо сформировать и утвердить план на 2006 год по сносу ветхого и аварийного жилищного фонда с точным определением территории и графика очередности сноса, количества домов, квартир и зарегистрированных в них граждан, вариантов их расселения и финансовых источников реализации плана. Исходя из оценки непригодности жилых зданий для постоянного проживания, составляются реестры ветхих и аварийных домов с указанием численности проживающего в нем населения, формируется перечень жилых домов, подлежащих поэтапному выводу из эксплуатации, определение объемов строительства.

Второй этап - 2007-2010 годы;

Третий этап - 2011 - 2015 годы.

В рамках каждого этапа будут осуществляться следующие мероприятия:

- установление очередности по годам сноса аварийного и ветхого жилищного фонда на территории городского округа;

Продолжение на стр. 14.

- определение точного по каждому году адресного количества сносимых домов, квартир и количества расселяемых семей;

- определение объемов финансирования;

- привлечение и аккумулирование бюджетных и внебюджетных финансовых ресурсов;

- реализация обязательств городского округа как собственника аварийного и ветхого жилищного фонда на подведомственной территории по его сносу и переселению граждан либо его восстановлению по утвержденному отдельному графику;

- ежегодное формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу;

- ежегодное переселение граждан и снос ветхого и аварийного жилищного фонда;

- в соответствии с генпланом городского округа подготовка освобождаемых земельных участков для новой застройки и их аукционная продажа на конкурсной основе.

IV. Правовое обеспечение Программы

Задача переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в соответствии с Программой основывается на:

1. Постановлении Правительства РФ от 17 сентября 2001 года N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы".

2. Постановлении Правительства РФ от 31 декабря 2005 года N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы".

3. Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47.

4. Критериях и технических условиях отнесения жилых домов (жилых помещений) к категориям ветхих или аварийных, утвержденных постановлением Госстроя России от 20 февраля 2004 года N 10.

5. Законе Сахалинской области от 16" июня 2005 года N 41-30 "Об областной целевой программе "Переселение граждан, проживающих в Сахалинской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2005-2015 годах".

6. Постановлении администрации Сахалинской области от 9 июля 2004 года N 102-па "О межведомственной комиссии по признанию жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания".

7. Распоряжении мэра г. Южно-Сахалинска от 18 января 2006 года N 15-р "О создании рабочей группы по разработке программы "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда на территории города Южно-Сахалинска".

8. Сводной таблице наличия ветхого и аварийного жилищного фонда, согласно актам межведомственной комиссии, в домах с муниципальной долей собственности на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" по состоянию на 1 февраля 2006 года (приложение 1).

V. Формирование нормативно-правовой базы для переселения
граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

Юридические вопросы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда решаются в соответствии с жилищным законодательством, определяющим условия переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и муниципальными правовыми актами, принятыми в целях реализации настоящей Программы.

Этими документами определяются в первую очередь следующие положения:

а) граждане, имеющие одно и единственное жилое помещение в муниципальном или государственном жилищном фонде, непригодном для проживания, и проживающие в нем на условиях социального найма, должны иметь право на первоочередное получение бесплатного жилого помещения в пределах определенной законом нормы предоставления жилых помещений в муниципальном или государственном жилищном фонде социального использования;

б) жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и признанные непригодными для проживания, подлежат изъятию у собственника путем выкупа. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену;

в) при желании граждан, проживающих в ветхих или аварийных жилых домах, получить жилое помещение большей площади, они обязаны оплатить разницу между стоимостью такого жилья и жилья, полагающегося им бесплатно;

г) очередность предоставления жилого помещения гражданам, проживающим в ветхих и аварийных домах, определяется графиком очередности сноса того или иного строения, утверждаемым ежегодно постановлением мэра в соответствии с планом развития территории городского округа.

VI. Механизм улучшения жилищных условий переселяемых граждан

Городской округ "Город Южно-Сахалинск" предоставляет переселяемым гражданам жилое помещение на условиях социального найма, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 Жилищного кодекса Российской Федерации. Жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте городского округа.

Предоставляемое муниципальное жилое помещение может наняться:

а) жилым помещением, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

б) жилым помещением, полученным администрацией города от заказчиказастройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре;

в) жилым помещением, приобретенным на вторичном рынке недвижимости;

г) жилым помещением, построенным администрацией города Южно-Сахалинска в качестве муниципального социального жилья.

VII. Финансовое обеспечение Программы

Финансовые средства Программы формируются за счет бюджетов всех уровней и внебюджетных источников. Объем потребности финансирования Программы:

Первый этап - 2006 год - 80 млн. рублей (пилотный проект).

Оценочный расчет потребности финансовых средств:

1. Объем сносимого жилого фонда -1828,4 кв. м.

2. Адресное приобретение жилых помещений - 2750 кв. м.

3. Средняя рыночная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья - 29000 руб.

4. Оценочный объем финансовых средств на 2006 год: 29000 руб. х 2750 кв. м = 79750000 рублей = 80 млн. руб.

Второй этап - 2007 - 2010 годы - 507 млн. рублей.

Оценочный расчет потребности финансовых средств: 20678 руб. х 24500 кв. м = 506611000 руб. = 507 млн. руб.

Третий этап - 2011 - 2015 годы - 645 млн. рублей.

Оценочный расчет потребности финансовых средств: 20678 руб. х 31311 кв. м = 647448858 руб. = 647 млн. руб.

а) Бюджетные ресурсы.

Реализация Программы из федерального (30 % объема), областного (10 % объема) и местного (10 % объема) бюджетов обеспечивается в порядке межбюджетных отношений в форме субвенций. Перечисление субвенций осуществляется на основании подтвержденных расходов местного бюджета и компании-застройщика на переселение граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье.

Из местного бюджета ресурсными источниками являются прежде всего:

- средства, получаемые от использования муниципальных земель;

- средства, получаемые от использования муниципальной недвижимости в жилищной сфере (плата граждан за наем муниципального жилищного фонда или арендная плата за помещения, находящиеся в жилых домах);

- средства от аукционной (конкурсной) продажи в собственность (или передачи в долгосрочную аренду) земельных участков, находящихся в престижных районах города, а также участков, на которых находится аварийный жилищный фонд;

- инвестиционные благотворительные взносы российских и иностранных компаний в целевой бюджетный фонд "Развитие города" (в соответствии с п. 5 ст. 41 Бюджетного кодекса РФ).

В ходе реализации Программы объемы и источники финансирования подлежат ежегодной корректировке на основе учета реальных возможностей всех используемых источников финансирования.

В действующий Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков с расположенными на них жилыми строениями необходимо внести дополнение, в соответствии с которым покупатель приобретает земельный участок (лот) вместе с этими строениями на условиях, выдвинутых продавцом (к таким условиям может относиться расселение граждан, мероприятия по реконструкции инженерных и транспортных сетей, инженерное благоустройство и др.).

б) Внебюджетные ресурсы (50 % от общей потребности финансирования).

К этой категории финансовых источников Программы отклеятся:

- собственные денежные средства населения;

- средства предприятий, заинтересованных в реализации Программы.

В целях стимулирования заявок частных инвесторов (заказчиковзастройщиков) на ведение строительства объектов на территориях сноса ветхого и аварийного жилищного фонда в рамках Программы необходимо практиковать долевое участие городского округа, при этом доля бюджетных средств всех уровней определяется в каждом конкретном случае дополнительными соглашениями. Главный стимул для застройщика-инвестора: часть (до 50 %) вложенных в переселение граждан средств ему компенсируется из бюджетной части Программы. При этом возникает возможность реального строительства переселенческого фонда квартир, соответствующих по площади сносимому жилищному фонду, а не построенному и строящемуся по типовым проектам.

Кроме этого, заказчик-застройщик (по дополнительному соглашению) финансирует приобретение жилых помещений на вторичном рынке для граждан, подлежащих первоочередному переселению, в целях обеспечения непрерывности графика строительства объектов, расположенных на территории земельных участков, выделенных инвестору под застройку за счет собственных средств. Выделенные средства засчитываются инвестору в счет выполнения его обязательств по соглашению. Приобретаемые квартиры передаются в казну городского округа.

Такой подход к реализации Программы дает три положительных фактора:

а) резкое снижение стоимости вводимого жилищного фонда на сносимых территориях, что соответствует концепции массового строительства жилых домов;

б) опережающее освобождение строительных площадок от аварийного и ветхого жилищного фонда;

в) привлечение инвестиций.

Настоящая Программа как в части определения числа сносимых ветхих и аварийных домов, количества необходимых для переселения граждан жилых помещений, так и в части необходимых источников для реализации в определенные этапами сроки является базово-рамочной, требующей обязательных ежегодных корректировок по следующим причинам.

Первая. На основании актов межведомственной комиссии по состоянию на 1 февраля 2006 года на территории города Южно-Сахалинска находится 519 ветхих и аварийных домов. Но процесс физического износа жилых домов продолжается постоянно. По данным МУГ ЖПЭТ на территории города имеется ветхий и аварийный жилищный фонд, не актированный межведомственной комиссией, в количестве 57 домов общей площадью 20547,5 кв. м (приложение 2).

Вторая. Минимальной (не менее!) общей площадью квартиры по переселению является площадь в 28 кв. м средний же показатель сносимого фонда в перерасчете на одну квартиру - 22 кв. м, т. е. предоставить бесплатно гражданам придется площадь жилья, превышающую сносимый фонд почти на 30 процентов. Кроме того, с учетом приоритетности использования вторичного рынка жилья минимальный размер однокомнатных квартир в г. Южно-Сахалинске - 33 кв. м, таким образом, ежегодно, исходя из конкретных решений адресного сноса жилья и адресной покупки, объем приобретаемо