Приложение. Методические рекомендации по определению способа управления многоквартирным домом на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск"

Приложение

к постановлению мэра г. Южно-Сахалинска

от 24 октября 2006 г. N 1973

Методические рекомендации по определению способа управления
многоквартирным домом на территории городского округа
"Город Южно-Сахалинск"

С изменениями и дополнениями от:

16 мая 2007 г.

Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации и предназначены для разъяснения и оказания помощи собственникам помещений в выборе способа управления многоквартирным домом в городе Южно-Сахалинске.

1. Общие положения

С момента вступления в действие закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 года N 1541-1, с появлением возможности бесплатной приватизации жилья в многоквартирных домах появилось два собственника:

1. Гражданин, приватизировавший квартиру;

2. Администрация городского округа (как собственник муниципального жилья).

В соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственники помещений до 01.01.2007 года должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (далее - Домом):

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

Необходимо иметь в виду, что в случае, когда собственниками жилых помещений не выбран один из способов управления Домом до указанной даты, то администрация городского округа "Город Южно-Сахалинск" определит управляющую компанию по результатам открытого конкурса.

Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников жилья (далее - Общее собрание) и является обязательным для всех собственников в Доме.

Инициаторами проведения Общего собрания могут выступать собственники жилых помещений.

2. Первые шаги инициативной группы

Для выбора способа управления инициативная группа должна провести анализ технического состояния Дома, определить социальный состав, количество собственников жилых помещений и занимаемую ими площадь, установить возможность участия жителей в финансировании работ по содержанию Дома, провести предварительный опрос владельцев жилых помещений и узнать их мнение какой из способов управления им более подходит. Рекомендуется, заранее поинтересоваться у жильцов имеют ли они возможность присутствовать на Общем собрании, или им удобнее принять решение по способу управления Домом в заочной форме голосования. При необходимости инициативная группа дает разъяснения гражданам, которые вообще ничего не слышали о способах управления и не читали Жилищный Кодекс Российской Федерации. Тем, кто желает узнать более подробно о способах управления, сообщается место и время, где он сможет ознакомиться более подробно с материалами и получить необходимые разъяснения.

На основе предварительно проведенной работы определяется, какой из способов управления жилищным фондом наиболее подходит жильцам-собственникам и способ проведения Общего собрания. Возможно, что жильцы вообще не захотят участвовать в управлении Домом, а просто будут ждать, когда администрация городского округа определит им управляющую компанию. В таком случае инициативной группе необходимо провести с не определившимися собственниками жилых помещений дополнительную встречу (а может и несколько) с приглашением на нее представителей администрации города, депутатов городского Собрания для предоставления необходимых разъяснений.

Принять решение о способе управления Домом правомочно Общее собрание, так как оно является органом управления многоквартирным домом. Оно может проводиться как в форме собрания, так и в заочной форме голосования. Поскольку в жилых домах практически отсутствуют помещения, в которых можно собрать всех желающих принять участие в собрании, то инициативной группе целесообразно договориться с администрацией городского округа о предоставлении необходимого помещения. Но практика показывает, что наиболее реальным способом является проведение общего собрания в заочной форме голосования.

Проведение Общего собрания начинается с его подготовки к проведению собрания.

3. Подготовка к проведению Общего собрания

Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ для проведения Общего собрания инициативная группа готовит уведомление о проведении Общего собрания. Оно вручается каждому собственнику жилого помещения под расписку или направляется почтой с уведомлением не позднее, чем за десять дней до даты проведения Общего собрания. Кроме того, вывешивается объявление на входных дверях, у входа в лифт, на поэтажных площадках либо на специальных стендах в подъездах. Обязательно извещается администрация городского округа.

В уведомлении о проведении Общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (при совместном присутствии/в форме заочного голосования);

3)дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлениы на данном собрании, и место и адрес, где с ними можно ознакомиться.

Целесообразно, для удобства оформления списка регистрации, являющегося неотъемлемой частью протокола общего собрания, в уведомлении о проведении Общего собрания при совместном присутствии собственников помещений указать о необходимости иметь при себе следующие документы:

1) физическим лицам:

- документ, удостоверяющий личность;

- свидетельство или копию свидетельства о праве собственности на жилое (нежилое помещение)

2) юридическим лицам:

- доверенность юридического лица-собственника жилых (нежилых) помещений;

- иные документы, подтверждающие право собственности на помещение.

В случае проведения собрания в форме заочного голосования реквизиты указанных документов будут указаны собственниками в бланках решений собственников помещений.

Зная мнение большинства жильцов, на каком способе управления Домом они остановились, инициативная группа подготавливает проекты повестки дня, протокола Общего собрания, уведомлений и решений для голосования.

Рекомендуемые формы уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, протоколов и решений собственников разработаны и утверждены постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 17.04.2006 года N 673 "Об утверждении Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме".

4. Проведение Общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума собрание не проводится.

Собрание открывает представитель инициативной группы. В кратком выступлении он доводит до присутствующих цель и порядок проведения собрания, порядок определения и подсчета количества голосов участников собрания при голосовании. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в Доме на Общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в Доме. Оно определяется как отношение площади занимаемого помещения к общей площади Дома.

Для ведения собрания избирается председатель, для оформления протокола собрания - секретарь, для подсчета голосов - счетная комиссия собрания. Избранный председатель собрания доводит до присутствующих повестку дня и проводит голосование по ее утверждению. После утверждения повестки дня приступают к голосованию по каждому ее вопросу. Желательно голосование по вопросам повестки дня Общего собрания осуществлять посредством оформленных в письменной форме решений собственников. В этом случае необходимо помнить, что при таком виде голосования засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия собрания. Председатель собрания доводит результаты голосования по каждому вопросу, поставленному на голосование. Правом голоса на Общем собрании, по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование может осуществляться как собственником помещения, так и через своего представителя который должен иметь при себе составленную в письменной форме доверенность на голосование (доверенность должна быть оформлена в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально).

Решения Общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений.

Решения Общего собрания оформляются протоколом. Решения, принятые Общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения всех собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении Дома и доступном для всех собственников помещений, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).

5. Проведение общего собрания в форме заочного голосования

Решение Общего собрания о способе управления Домом может быть принято без проведения очного собрания, то есть без совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Оно может быть принято путем проведения заочного голосования. Для этого собственники помещений оформляют в письменной форме свое решение по вопросам, поставленным на голосование, и передают его в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении Общего собрания. Проект решения по каждому вопросу повестки дня готовит инициативная группа и рассылает его каждому собственнику помещений.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Собственник помещения выражает свое решение путем проставления по вопросам, поставленными на голосование, формулировками "за", "против" или "воздержался". Необходимо обратить внимание, что должно быть принято одно решение. Свое решение собственник помещения собственноручно подписывает.

Принявшими участие в Общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Полученные решения собственников помещений обрабатываются счетной комиссией, и оформляются протоколом Общего собрания.

Решения, принятые Общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

6. Непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме

При таком способе управления Домом каждый собственник помещения, от своего имени, заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение с организациями, предоставляющими такие услуги, для своей собственной квартиры. Оплату за предоставленные услуги он производит сам в размере и сроки, оговариваемые в заключенных договорах.

Каждый собственник обязан нести расходы по содержанию общего имущества Дома. Для этого необходимо заключить договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества Дома. Такое решение принимается на Общем собрании. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. То есть, уборка подъездов, вывоз бытового мусора, обслуживание лифтов, обслуживание электропроводки в подъездах, проведение косметического ремонта подъездов, содержание придомовой территории и другие виды работ осуществляются по договорам заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Такие договоры может заключать один из собственников помещений на основании решения Общего собрания и имеющий доверенность, выданную в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в Доме. Он же будет принимать качество и полноту выполненных работ и производить их оплату. Таким человеком может быть любой собственник помещения, у которого есть желание быть хозяином в доме, которого все знают и доверяют ему. Общему собранию при решении вопроса по выбору такого человека необходимо определить и размер вознаграждения за его работу.

7. Управление товариществом собственников жилья

7.1. Создание товарищества собственников жилья в
многоквартирном доме со смешанной формой собственности

Собственники помещений в одном Доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается на Общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в Доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок и формы проведения Общего собрания рассмотрены в предыдущих главах.

На Общем собрании:

1 .Избираются правление и ревизионная комиссия (ревизор).

Правление и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ организуют свою работу в соответствии со статьями 147-150 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя ТСЖ;

2. Принимается Устав товарищества собственников жилья;

3. Устанавливается размер обязательных платежей и взносов членов товарищества;

4. Определяется размер вознаграждения членов правления товарищества.

Избранный состав правления и председатель ТСЖ подготавливают и представляют на рассмотрение и утверждение Общего собрания годовой план о финансовой деятельности ТСЖ.

Собственники помещения, желающие вступить в товарищество собственников жилья, подают заявление в правление товарищества собственников жилья.

Права и обязанности товарищества собственников жилья изложены в статьях 137-138 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Постановлением Мэра города Южно-Сахалинска от 16 мая 2007 г. N 935 раздел 7.2 настоящего постановления изложен в новой редакции

См. текст раздела в предыдущей редакции

7.2. Регистрация товарищества собственников жилья

В соответствии со статьей 135 Жилищного Кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" с учетом установленного Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (ред. от 18.04.2006) порядка государственной регистрации некоммерческих организаций.

Решение о государственной регистрации (об отказе в государственной регистрации) ТСЖ принимается территориальным органом Росрегистрации. Работу по регистрации ТСЖ проводит председатель правления.

Внесение в единый государственный реестр юридических лиц сведений о создании ТСЖ осуществляется уполномоченным в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 8 августа 2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" федеральным органом исполнительной власти (Управление федеральной налоговой службы России по Сахалинской области) на основании принимаемого территориальным органом Росрегистрации решения о государственной регистрации.

Документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, представляются в территориальный орган Росрегистрации не позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании ТСЖ.

При создании ТСЖ для государственной регистрации в территориальный орган Росрегистрации председателем правления представляются следующие документы:

1) заявление по форме РН0001 (приложение N 1 к Постановлению Правительства РФ от 15.04.2006 N 212 "О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций").

2) три экземпляра Устава ТСЖ: прошитые, пронумерованные и скрепленные подписью председателя правления;

3) протокол Общего собрания собственников жилья в двух экземплярах;

4) сведения об учредителях в двух экземплярах;

5) оригинал и копия квитанции об уплате государственной пошлины;

6) сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа ТСЖ, по которому осуществляется связь с ТСЖ.

Документы представляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом, в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом.

В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.

Территориальный орган Росрегистрации при отсутствии установленных статьей 23.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (ред. от 18.04.2006) оснований для отказа в государственной регистрации ТСЖ не позднее чем через четырнадцать рабочих дней со дня получения необходимых документов принимает решение о государственной регистрации ТСЖ и направляет в регистрирующий орган сведения и документы, необходимые для осуществления регистрирующим органом функций по ведению единого государственного реестра юридических лиц. На основании указанного решения и представленных территориальным органом Росрегистрации сведений и документов регистрирующий орган в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов вносит в единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения такой записи, сообщает об этом в орган, принявший решение о государственной регистрации ТСЖ. Орган, принявший решение о государственной регистрации ТСЖ, не позднее трех рабочих дней со дня получения от регистрирующего органа информации о внесении в единый государственный реестр юридических лиц записи о некоммерческой организации выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации".

7.3. Открытие расчетного счета в банке

Для открытия расчетного счета в банк представляются следующие документы:

1. Копия Устава, заверенная у нотариуса;

2. Выписка из протокола общего собрания, заверенная председателем товарищества;

3. Копия свидетельства о государственной регистрации, заверенная в налоговом органе;

4. Два экземпляра карточки образцов подписей (председателя товарищества и главного бухгалтера), заверенные у нотариуса. Карточка заверяется в присутствии председателя товарищества и главного бухгалтера;

5. Приказ о назначении главного бухгалтера;

6. Выписка из протокола Общего собрания об избрании председателя товарищества;

7. Заявление на открытие счета;

8. Договор с банком - 2 экз.

7.4. Документация товарищества собственников жилья

Документы, обязательные для товарищества собственников жилья:

- Устав товарищества собственников жилья;

- свидетельство о внесении товарищества собственников жилья в Единый государственный реестр юридических лиц;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- извещение страхователю о постановке на учет в Пенсионном фонде, Фонде социального страхования;

- документы о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;

- печать, угловой штамп;

- паспорт домовладения, технический паспорт дома;

- паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);

- чековая книжка;

- протоколы общих собраний членов товарищества собственников жилья;

- протоколы заседаний Правления товарищества собственников жилья;

- техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);

- договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;

- список членов товарищества собственников жилья;

- финансово-бухгалтерские документы;

- переписка товарищества собственников жилья, входящая и исходящая.

7.5. Создание товарищества собственников жилья в строящихся
домах

Дома могут строиться как одним собственником (частным лицом, организацией), так и долевым способом (т.е. когда граждане и организация своими деньгами совместно участвуют в строительстве Дома). В соответствии с этим ТСЖ в строящихся домах может быть создано:

- собственником Дома, все помещения в котором принадлежат одному ему (далее собственник Дома);

- лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Порядок создания ТСЖ лицами, участвующими в долевом строительстве Дома осуществляется в соответствии с порядком, изложенным в пунктах 7.1.-7.4.

7.6. Создание товарищества собственников жилья собственником
Дома

Собственник Дома единолично принимает решение о создании товарищества собственников жилья без проведения Общего собрания. Решение оформляется в письменной форме. Для управления созданным ТСЖ собственник дома своим приказом назначает председателя и главного бухгалтера ТСЖ.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья, открытие расчетного счета ТСЖ осуществляется в порядке, указанном в пунктах 7.2.-7.3. данных Методических рекомендаций.

В процессе продажи квартир будут появляться другие собственники, которые имеют право на основе добровольно принятого решения и поданного заявления вступить в ТСЖ.

8. Управление домом управляющей организацией

Итак, на Общем собрании принято решение передать управление Домом управляющей организации. Это означает, что управляющая организация по заданию собственников помещений в Доме, органов управления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном Доме, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Домом деятельность.

Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Свои функции управляющая организация осуществляет на основании заключенного договора. Договор управления Домом заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. К исполнению своих обязательств управляющая организация обязана приступить не позднее, чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес Дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

5) срок действия договора;

6) права и обязанности сторон;

7) порядок продления договора;

8) порядок расторжения или изменения договора;

9) сроки и порядок передачи технической документации на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, либо, в случае непосредственного управления Домом собственниками помещений в таком Доме, одному из данных собственников;

10) сроки и порядок предоставления отчета о выполнении договора управления за предыдущий год;

11) иные положения.

Прежде, чем заключить договор, необходимо выбрать организацию, которой собственники жилых помещений доверят управление Домом.

При выборе организации необходимо учесть:

- наличие необходимых лицензий;

- наличие постоянного штата сотрудников;

- наличие опыта работы в данной сфере и положительной репутации. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Управляющая организация заключает договоры управления с каждым собственником помещения в Доме на условиях, указанных в решении Общего собрания и с организациями, предоставляющими коммунальные услуги и оказывающими услуги по содержанию и ремонту жилых домов.

9. Проведение органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления
многоквартирным домом

Орган местного самоуправления с 1 января 2007 года должен проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если до указанной даты собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим Домом или если принятое решение о выборе способа управления этим Домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится в соответствии с "Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Начальник управления жилищной политики администрации города Южно-Сахалинска

В.А.Гусев