Приложение. Концепция реализации положений жилищного законодательства по вопросам управления жилищным фондом городского округа "Город Южно-Сахалинск"

Приложение

к Решению Городского Собрания

N 477/25-06-3 от 22 ноября 2006 г.

Концепция реализации положений жилищного законодательства
по вопросам управления жилищным фондом городского округа
"Город Южно-Сахалинск"

Разработка предлагаемой Концепции обусловлена необходимостью повышения качества управляемости жилищным фондом всех форм собственности, а вместе с ним повышения качества предоставления коммунальных услуг населению на базе привлечения частного бизнеса в сферу управления и обслуживания многоквартирных домов, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Программа реформирования ЖКХ города Южно-Сахалинска, утвержденная решением городского Собрания от 21 декабря 2000 г. N 666/46-1-00, включает в себя три этапа реализации: I этап - 1999-2001 годы, II этап - 2002-2005 годы, III этап - 2006-2008 годы.

В действующую Программу реформирования ЖКХ решением городского Собрания от 07.06.2002 г. N 246/27-02-2 были внесены изменения и дополнения по уточнению отдельных мероприятий и сроков их исполнения.

В развитие принятой Программы ее материалы были направлены в Институт экономики ЖКХ, который выдал свои рекомендации в объеме более 200 листов, касающиеся таких разделов реформирования, как построение системы договорных отношений, совершенствование системы управления, преобразование хозяйствующих субъектов.

В ходе выполнения Программы использовались материалы в объеме около 180 листов, подготовленные Институтом экономики города, а также материалы межрегионального семинара по вопросам становления управляющих компаний в сфере ЖКХ, проходившего в декабре 2005 года в городе Санкт-Петербурге.

Таким образом, в ходе реализации Программы реформирования ЖКХ был рассмотрен и практически применен значительный объем научных и нормативных материалов.

Основной целью Программы являлся перевод этой сферы экономики на рыночные взаимоотношения при обеспечении условий проживания, отвечающих стандартам качества, снижение издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг.

По итогам выполнения двух этапов Программы в городе Южно-Сахалинске с 1 января 2005 года фактически осуществлен переход на бездотационное функционирование жилищно-коммунального хозяйства.

Однако при этом не реализованы следующие направления Программы:

- переход на обслуживание жилищного фонда на конкурсной основе;

- разграничение функций собственника, управляющей и обслуживающей организации в муниципальном жилищной фонде;

- проведение конкурсов по отбору подрядчиков на техническое обслуживание и капитальный ремонт муниципального жилищного фонда.

Решением городского Собрания от 29.05.2006 г. N 320/16-06-3 реализация Программы признана неудовлетворительной, администрации города Южно-Сахалинска рекомендовано разработать концепцию развития ЖКХ города по основным видам деятельности.

Своей целью Концепция ставит обеспечение проведения управленческой модернизации жилищным фондом города с привлечением частного бизнеса и частных инвестиций на основе конкурсных отборов. А также формирование реальных собственников квартир в многоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Работа должна строиться на основе выполнения требований Жилищного кодекса РФ, Указа Президента РФ от 29.03.1996 г. N 431, одобрившего Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище", постановления Правительства РФ от 31.12.2005 г. N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы", постановления Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, который внес существенные изменения в регулирование жилищных отношений.

Муниципалитет утратил право на возможность диктовать правила взаимоотношений в жилищно-коммунальной сфере в полном объеме.

Новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей и требуют широкомасштабных скоординированных действий органов местного самоуправления всех уровней и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного характера.

Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда г. Южно-Сахалинска по формам собственности, сформирован новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы.

80 % жилья, расположенного в многоквартирных домах города, находится в собственности граждан, и только 20 % - в собственности городского округа, при этом доля муниципальной собственности постоянно уменьшается.

Качество содержания жилищного фонда города и коммунальных услуг находится в неудовлетворительном состоянии и не соответствует потребностям и ожиданиям населения.

Основная причина неэффективности деятельности в управлении жилищным фондом - сохранение нерыночных принципов в данном секторе, где могут и должны нормально развиваться рыночные отношения.

Жилищным фондом города в основном управляют муниципальные предприятия - МУП ЖПЭТ, МУП "ЖЭУ N 8", МУП "ЖЭУ N 9", МУП "ЖЭУ N 10", и абсолютно не видна роль управляющих организаций, иных форм собственности. Отсутствие здоровой конкуренции в данном секторе ЖКХ не способствует развитию прогрессивных методов и форм управления жилищным фондом.

Неудовлетворительная правовая информированность населения в области жилищного права, незнание им своих прав и обязанностей сдерживает активность граждан в области реализации требований Жилищного кодекса РФ, касающихся управления частным жилищным фондом.

В городе всего 25 управляющих организаций, созданных гражданами для управления принадлежащим им жилищным фондом (ТСЖ, ЖСК, ЖК).

Задачи по реализации нового жилищного законодательства и нормативных актов федеральных органов власти, изданных во исполнение названного законодательства, должны быть сосредоточены по следующим направлениям:

- приведение нормативной правовой базы городского округа "Город Южно-Сахалинск" по вопросам управления жилищным фондом в соответствие с действующим законодательством;

- создание эффективной системы управления жилищным фондом с использованием всех форм, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;

- демонополизация деятельности МУПов в сфере управления жилищным фондом городского округа;

- создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом городского округа;

- мониторинг результативности выполнения поставленных концепцией задач.

Совершенствование
нормативной правовой базы

Нормативная правовая база городского округа "Город Южно-Сахалинск", регулирующая отношения в сфере ЖКХ, составляет более 200 нормативных правовых актов, требующих, в свете изменившегося жилищного законодательства, пересмотра или отмены. Кроме того, необходима разработка новых нормативных правовых актов для реализации тех положений законодательства, которые прямо предписывают органам местного самоуправления разработку таких актов для применения на своей территории.

Среди задач по совершенствованию нормативной правовой базы наиболее важными следует считать:

- приведение имеющейся нормативной правовой базы городского округа "Город Южно-Сахалинск" по вопросам, связанным с управлением жилищным фондом, в соответствие с действующим законодательством;

- разработку проектов нормативных правовых актов и иных документов по реализации Жилищного кодекса РФ в части управления многоквартирными домами;

- формирование нормативной правовой и методической базы для организации эффективных договорно-правовых отношений в части управления многоквартирными домами;

- развитие нормативной правовой базы, связанной с реализацией федерального и регионального законодательств на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".

Реализация указанных задач должна осуществляться всеми заинтересованными сторонами, включая Главное правовое управление администрации города, городское Собрание, управление жилищной политики администрации города, ДАГУН, департамент городского хозяйства.

Создание эффективной системы управления жилищным фондом
городского округа "Город Южно-Сахалинск"

Изменение структуры жилищного фонда РФ по формам собственности, изменение жилищного законодательства требуют того, чтобы было осуществлено реформирование жилищно-коммунального комплекса, и прежде всего - в сфере управления жилищным фондом.

Жилищный кодекс РФ во главу угла ставит не решение проблемы управления жилищным фондом в целом, а предписывает, прежде всего, решить вопрос об управлении отдельно взятым многоквартирным домом.

Таким образом, согласно новому ЖК РФ взаимоотношения в жилищной сфере сводятся на уровень отдельно взятого многоквартирного жилого дома, а не на муниципальный, государственный или иной жилой фонд в целом.

В этой связи задачей органов местного самоуправления является проведение работы по разъяснению населению, являющемуся собственниками помещений в многоквартирных домах, требований Жилищного кодекса РФ о необходимости выбора ими способа управления многоквартирным домом.

Органы местного самоуправления должны создавать условия для управления многоквартирными домами и содействовать организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность, а также оказывать содействие собственникам в организации и проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с выбором способа управления домом.

Эффективную систему управления жилищным фондом невозможно наладить без упразднения старой, не вписывающейся в рамки действующего законодательства, системы управления. То есть необходимо провести работу по созданию управляющих организаций на базе имеющихся муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций.

Демонополизация деятельности муниципальных жилищно-эксплуатационных
организаций в сфере управления жилищным фондом

В целях качественного улучшения деятельности по управлению жилищным фондом городского округа, обеспечения равных юридических прав для всех участников рынка, а также создания условий для привлечения частного капитала в эту сферу хозяйственной деятельности необходимо провести преобразования муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий в ОАО или на их базе создать новые ОАО.

Это обусловлено тем, что с 01.01.2007 г. по 01.07.2007 г. весь жилищный фонд города, включая муниципальный, где собственники помещений самостоятельно не определились с формой управления своей собственностью, должен выставляться на открытый конкурс.

Следовательно, обслуживаемый жилищный фонд подлежит изъятию у таких предприятий, как МУП ЖПЭТ, МУП "ЖЭУ N 8", МУП "ЖЭУ N 9", МУП "ЖЭУ N 10", а это ставит под вопрос само их существование.

Собственник муниципальных предприятий должен принять исчерпывающие меры по их реорганизации в соответствии с действующим законодательством.

Создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере
управления жилищным фондом

С принятием нового Жилищного кодекса РФ ожидается активизация процесса по участию организаций различных форм собственности в сфере управления жилищным фондом, т. е. создание здоровой конкуренции.

Созданию условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом города будет способствовать реализация постановления Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Для успешной реализации названного постановления необходимо разработать в срок до 01.01.2007 г. ряд нормативных актов, предусмотренных п. 41 названного постановления Правительства РФ, наличие которых обязательно при формировании конкурсной документации.

В целях выполнения требований названного постановления Правительства РФ и создания условий для успешного проведения открытых конкурсов необходимо проведение работы по реализации постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", которое предписывает органам местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса определиться с составом общего имущества каждого многоквартирного дома.

Мониторинг результативности выполнения
поставленных Концепцией задач

Действующее жилищное законодательство находится в постоянной динамике.

Мониторинг результативности выполнения поставленных Концепцией задач позволит на систематической основе измерять эффект реализации Концепции, отслеживать наметившиеся тенденции, предсказывать возможные проблемы, корректировать принятые решения.

В ходе мониторинга будут фиксироваться:

- рост числа созданных или находящихся в стадии образования ТСЖ;

- эффективность работы управляющих организаций и их количество на рынке управленческих услуг;

- инициирование органами местного самоуправления активности собственников помещений в многоквартирном доме, управляемом управляющей организацией, после истечения года работы такой организации, по выбору способа управления;

- изменения в законодательстве, на основании которых будут перерабатываться действующие нормативные правовые акты городского округа.

Для реализации представленной Концепции необходимо выполнить План мероприятий Концепции по реализации положений жилищного законодательства по вопросам управления жилищным фондом городского округа "Город Южно-Сахалинск" (прилагается).

В результате реализации предлагаемой Концепции ожидается, что на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск":

- повысится качество коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания за счет снижения уровня износа жилищного фонда;

- нормативная правовая база будет в полном объеме соответствовать федеральной нормативной правовой базе, что будет способствовать созданию условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания населения;

- возникнут и окрепнут эффективные договорно-правовые отношения в части управления многоквартирными домами, а также в части построения взаимоотношений между управляющими организациями, организациями - поставщиками коммунальных услуг и собственниками;

- начнется активно прогрессирующий процесс в части самостоятельного выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом.