Раздел 1

Раздел 1

1.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

Анализ статистики ввода жилья и имеющихся земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, показывает, что в основном застраиваются участки городской территории по методу уплотнения и возможности такой застройки будут практически исчерпаны в 2007 - 2008 годах. При этом необходимо учитывать, что многие участки под застройку имеют ограничения по коммунальному обеспечению и частично в силу этих ограничений не имеют законченной проектной документации. Ситуация с обеспечением застройщиков земельными участками под застройку по состоянию на 01.06.2006 года характеризуется перечнем земельных участков, представленных в приложении 1 (схема N 1) к подпрограмме.

Существовавшая до момента вступления в действие Градостроительного кодекса заявительная практика предоставления земельных участков для жилищного строительства без ограничений по срокам реализации проекта строительства привела к фактическому исключению многих участков из-под освоения для жилищного строительства на длительный период. Задача повторного вовлечения в оборот таких площадок - один из резервов расширения жилищного строительства в г. Южно-Сахалинске.

Недостаточно отработанная система выделения земельных участков для целей жилищного строительства, практика выборочной застройки, несовершенство имеющихся Правил землепользования и застройки привели к уменьшению объемов жилищной застройки. Формирование земельных участков для целей жилищного строительства и их предложение на открытых аукционах исключат подобные нарушения, создадут конкурентную среду для застройщиков и, как следствие, сформируют рыночную цену жилья.

Анализ состояния дел с предоставлением земельных участков на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" для целей ведения массового жилищного строительства показывает имеющийся большой дефицит земельных участков, прошедших градостроительную подготовку, обеспеченных планировочной документацией, соответствующих возможностям имеющейся или проектируемой инженерной инфраструктуры.

Данная ситуация сложилась в результате того, что в течение длительного времени не уделялось внимания вопросам территориального планирования развития городских территорий, строительству инженерной и транспортной инфраструктуры.

Имеющаяся градостроительная документация по г. Южно-Сахалинску была разработана в 70-80-х годах прошлого века, она не соответствует ни параметрам развития города, ни его увеличивающейся территории, рассчитана на технологии строительства, база которого была разрушена за невостребованностью.

Исполнение новейшего градостроительного, земельного и жилищного законодательства РФ требует осуществления мер градостроительного регулирования застройки, строжайшего исполнения установленных законодательством процедур выделения земельных участков для жилищного строительства.

Почти все земельные участки на территории города, прошедшие градостроительную подготовку, обеспеченные проектной документацией и инженерной инфраструктурой, застраиваются в 2006 году (это более 80 тыс. м2 жилья). С 2007 года ситуация с наличием подготовленных площадок становится критической. Результатом чего может стать резкое снижение темпов жилищного строительства. Для того чтобы в 2008 году выйти на показатели ввода жилья не менее 100 тыс. м2 в год, необходимо срочно обеспечить комплекс мероприятий по градостроительной подготовке земельных участков.

Таким образом, развитие массового жилищного строительства невозможно без вовлечения для строительства новых земельных участков, предназначенных для этих целей.

1.2. Основные цели и задачи

Основной целью данного раздела подпрограммы является опережающее формирование земельных участков для обеспечения достаточного объема жилищного строительства, востребованного рынком.

Для достижения основной цели необходимо решить следующие задачи:

- определить направление развития городского округа;

- обеспечить участки проектами планировки и проектами межевания;

- сформировать участки под жилищную застройку;

- вовлечь в оборот жилищного строительства незастраиваемые участки;

- сформировать прозрачные процедуры предложения участков под жилищную застройку.

1.3. Сроки и этапы реализации подпрограммы

Мероприятия раздела подпрограммы будут реализованы в течение 2006 - 2015 годов в два этапа:

- 1-й этап (2006-2008 гг.) должен обеспечить непрерывность процесса жилищного строительства в городском округе без уменьшения его объемов в переходный период, обеспечить проектное планирование для целей наращивания объемов жилищного строительства.

- 2-й этап (2009-2015 гг.) должен обеспечить ежегодное увеличение предложений на рынке доступного жилья.

1.4. Перечень программных мероприятий

Программные мероприятия направлены на реализацию поставленных задач и подразделяются на организационные мероприятия, мероприятия по разработке нормативно-правовой базы и мероприятия по формированию информационных баз открытого пользования.

Организационные мероприятия будут направлены на:

- создание условий для снижения административных барьеров в жилищном строительстве;

- реализацию мер градостроительного регулирования;

- внедрение механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления существующих кварталов застройки;

- развитие конкуренции и расширение доступа застройщиков к информации по вопросам строительства на уровне городского округа.

Одним из условий реализации задач, определенных разделом подпрограммы на территории городского округа, является разработка и утверждение нормативно-правовой базы:

- корректировка существующих Правил землепользования и застройки (ред. 2004 г.);

- разработка и утверждение генерального плана городского округа, включающего схемы инженерного и транспортного обеспечения;

- разработка и утверждение проектов планировки районов и территорий городского округа;

- корректировка проектов планировки и разработка проектов межевания существующих кварталов и микрорайонов;

- разработка и утверждение положений:

- о проведении публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности;

- о земельном контроле;

- формирование земельных участков с целью продажи (предоставления в аренду) их с аукциона для жилищной застройки.

Мероприятия по формированию информационных баз открытого пользования предусматривают:

- формирование и доведение информационной системы градостроительной деятельности (ИСГД) до требуемых параметров;

- создание актуального банка данных ИСГД;

- создание и введение информационной муниципальной системы на базе данных ИСГД. Перечень программных мероприятий данного раздела подпрограммы приведен в приложении 2 к подпрограмме.

1.7. Ожидаемые результаты и оценка эффективности

Корректировка Правил землепользования и застройки обеспечит равные права для всех собственников, пользователей недвижимости, инвесторов в применении норм градостроительного регулирования, а также доступ к информации о правах использования и о возможностях строительного развития.

Разработка документов территориального планирования (генерального плана городского округа) и документов по планировке территории городского округа (проектов планировок и проектов межевания, Правил землепользования и застройки) позволит:

- создать систему градостроительного планирования и управления развитием территории города, а также эффективного использования земли, стимулирования инвестиционной деятельности в интересах удовлетворения потребности граждан в жилье;

- создать систему формирования земельных участков на основе проектов планировки и проектов межевания, что позволит обеспечить земельные участки всеми необходимыми характеристиками (правовыми, физическими, экономическими) для их массового предоставления;

- образовать резервный фонд муниципальных земельных участков для активного вовлечения их в оборот на рынке недвижимости;

- ускорить процедуру оформления ИРД по предоставлению земельных участков для строительства за счет параллельного рассмотрения документов специалистами контролирующих служб федерального и муниципального уровней и возможности передачи информации в электронном виде.

Реализация подпрограммы обеспечит увеличение объемов жилищного строительства. Дополнительный объем ввода жилья в результате реализации подпрограммы составит не менее 1 млн. м2 на период 2006-2015 годов.