Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 01 сентября 2020 г. по делу N 8Г-1051/2020[88-2307/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Воробьевой Н.В, судей Кудриной Я.Г. и Шиловой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Ритеко", ООО "СтильСвай" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, по встречному иску ООО "Ритеко" к ФИО1 о признании права собственности на долю в праве на земельный участок

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 20 ноября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 11 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи ФИО3, выслушав объяснения представителя ООО "Ритеко" ФИО6. судебная коллегия по гражданским делам ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратился в суд иском к ООО "Ритеко", ООО "НаноТраст" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:17, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 4 571 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "Профит" - доля в праве 31/100, истцу - доля в праве 44/100, Ли Чун Дя - доля в праве 25/100. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости: нежилое 4-х этажное здание "Прибороремонтный завод" 1982 года постройки, с кадастровым номером 41:01:0010118:935, общей площадью 3 042, 8 кв.м. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости зарегистрированные права собственности на помещения в здании "Прибороремонтный завод" имеют: 1) ФИО7 - помещения 48, площадью 424, 6 кв.м, 2) Ли Чун Дя - помещения поз. 2-5, 11, 12-18, 33 первого этажа, 3) ООО "Профит" - помещения 47, площадью 510, 6 кв.м, 4) ООО "Ритеко" - помещения поз. 19-32 первого этажа, поз. 24-38, 1-24 второго этажа, поз. 1-11 третьего этажа, общей площадью 1 217, 5 кв.м. При этом собственники помещений ФИО7, Ли Чун Дя и ООО "Профит" являются долевыми собственниками земельного участка, на котором расположено здание "Прибороремонтный завод". Таким образом, часть здания, принадлежащая ответчику ООО "Ритеко" на праве долевой собственности, расположена на земельном участке, принадлежащем истцу, ФИО7, Ли Чун Дя и ООО "Профит". На земельном участке также расположен объект - сборно-разборное помещение складского-сервисного назначения (ангар), общей площадью 186, 2 кв.м, принадлежащее ООО "НаноТраст" на праве собственности. Таким образом, ООО "НаноТраст" также пользуется земельным участком, принадлежащим на условиях долевой собственности истцу, ФИО7, Ли Чун Дя и ООО "Профит". Истец неоднократно направлял в адрес ответчиков предложения подписать договор аренды земельного участка со множественностью лиц, которые до настоящего времени оставлены без удовлетворения.

Просил обязать ООО "Ритеко", ООО "СтильСвай" (ранее - ООО "НаноТраст") заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты, определив для ООО "Ритеко" арендную плату в размере 202 094, 54 рублей в месяц, а для ООО "СтильСвай" - в размере 30 907, 60 рублей в месяц.

ООО "Ритеко" обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о признании права собственности на 44/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4 571 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", указав в его обоснование, что ООО "Ритеко" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010118:12445, общей площадью 1 217, 5 кв.м, расположенное в здании "Прибороремонтного завода" по адресу: "адрес", помещения поз. 19-32 первого этажа, поз. 25-38, 1-24 второго этажа, поз. 1-11 третьего этажа, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010118:17, по адресу: "адрес", общей площадью 4 571 кв.м, принадлежащем на праве долевой собственности ФИО1 (размер доли 44/100). Данное нежилое помещение было приобретено ООО "Ритеко" в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "Драйв" по цене 45 848 000 рублей. Государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь, ООО "Драйв" приобрело данное нежилое помещение на основании договора купли-продажи арестованного имущества должника - ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" по цене 44 210 000 рублей на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника - ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ N. Государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ. Отчуждение права собственности ФИО1 на нежилое помещение в пользу ООО "Драйв" было произведено в то время, когда ему также принадлежала доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание с указанным нежилым помещением. При этом размер доли ФИО1 в праве собственности на земельный участок, общей площадью 4 571 кв.м был пропорционален доле, которую занимало ранее принадлежащее ему нежилое помещение в здании Прибороремонтного завода.

Более того, иным собственникам земельного участка также принадлежат соразмерные их долям помещения в здании, что свидетельствует о том, что распределение долей в праве собственности на земельный участок между ФИО1 и иными собственниками производилось исходя из площади нежилых помещений, выделенных в здании Прибороремонтного завода и принадлежащих этим же лицам. Полагал, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010118:12445 от ФИО1 к ООО "Драйв" (ДД.ММ.ГГГГ), Общество получило право собственности на долю в размере 44/100 в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:17, принадлежавшую ФИО1 В свою очередь, в момент перехода права собственности на указанное нежилое помещение от ООО "Драйв" к ООО "Ритеко" (ДД.ММ.ГГГГ) к последнему перешло и право собственности на указанную долю в праве долевой собственности на земельный участок. В связи с чем полагал, что ООО "Ритеко" является собственником спорной доли земельного участка.

Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 20 ноября 2018 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 ООО "Ритеко", ООО "СтильСвай" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты, определив для ООО "Ритеко" арендную плату в размере 202 094, 54 рублей в месяц, для ООО "СтильСвай" арендную плату в размере 30 907, 60 рублей в месяц, отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Ритеко" к ФИО1 о признании права собственности на 44/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4 571 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010118:17, расположенный по адресу: "адрес", отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 11 октября 2019 года указанное решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Ритеко", ООО "СтильСвай" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты, определив для ООО "Ритеко" арендную плату в размере 202 094, 54 рублей в месяц, для ООО "СтильСвай" арендную плату в размере 30 907, 60 рублей в месяц, отказано.

Исковые требования ООО "Ритеко" к ФИО1 удовлетворены.

Признано право собственности ООО "Ритеко" (ОГРН 1027739260119 ИНН 7714160919) на 44/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4 571 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010118:17, расположенный по адресу: "адрес".

С ФИО1 в пользу ООО "Ритеко" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 287, 45 рублей.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить названные судебные постановления, состоявшиеся по делу, и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Ритеко" отказать, иск ФИО1 удовлетворить.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражениях ООО "Ритеко" относительно жалобы, выслушав пояснения представителя ООО "Ритеко", сочтя возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на земельном участке, площадью 4 571 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010118:17, по адресу: "адрес" расположен объект недвижимости: нежилое 4-этажное здание Прибороремонтного завода, 1982 года постройки, общей площадью 3 042, 8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и ООО "Прибор-ремонт", Ли Чун Дя, ФИО1 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка N, по условиям которого продавец передал, а покупатели приняли в долевую собственность и на условиях договора, земельный участок, предоставленный для эксплуатации здания Прибороремонтного завода, площадью 4 571 кв.м, кадастровый N. ФИО1 приобрел 44/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, ООО "Прибор-ремонт" - 31/100 доли, Ли Чун Дя - 25/100 доли.

На момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлся собственником нежилых помещений, общей площадью 1 217, 5 кв.м, расположенных в здании Прибороремонтного завода по адресу: "адрес" (44/100 доли в праве).

В дальнейшем указанные нежилые помещения в целях обеспечения обязательств, принятых на себя ИП ФИО1 по кредитным договорам, заключенным с ЗАО "Солид Банк", были переданы в ипотеку ЗАО "Солид Банк".

Кроме того, между ФИО1 и ЗАО "Солид Банк" был заключен договор залога, предметом которого являлось здание склада, общей площадью 186, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес".

На основании решения суда кредитные договоры были расторгнуты, взыскана задолженность по договорам и обращено взыскание на заложенное имущество.

В рамках возбужденного в отношении ФИО1 исполнительного производства о взыскании с последнего задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, передано принадлежащие должнику нежилое помещение в здании Прибороремонтного завода общей площадью 1 217, 5 кв.м и складское-сервисное помещение общей площадью 186, 2 кв.м, расположенные по адресу: "адрес".

По результатам торгов оформлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ.

9 ноября 2017 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" и ООО "Драйв" заключен договор купли-продажи нежилого помещения в здании Прибороремонтного завода общей площадью 1 217, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

В свою очередь ООО "Драйв" по договору от ДД.ММ.ГГГГ продало указанное имущество ООО "Ритеко".

Решением суда были удовлетворены исковые требования ООО "НаноТраст" (после переименования - ООО "СтильСвай"), которое на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1, приобрело в собственность сборно-разборное складское- сервисное помещение общей площадью 186, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", указанное помещение освобождено от ареста.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из положений статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ и пришел к выводу о том, что требования истца не обоснованы, так как понуждение к заключению договора помимо воли сторон является ограничением принципа свободы договора. В связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьями 426, 429, пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих случаи обязательности заключения договоров аренды, в рассматриваемом судом случае принятие в аренду имущества является правом субъекта, а не его обязанностью.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на долю в земельном участке, суд первой инстанции сделал вывод, что у ООО "Ритеко" не возникло право долевой собственности на землю, так как по договорам купли-продажи передавались только помещения, что по смыслу подпункта 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не требует одновременного отчуждения земельного участка. Кроме того, в решение судом указано, что спорный земельный участок не являлся предметом ипотеки и не был оценен при определении начальной цены продаваемого объекта.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении требований ООО "Ритеко" и отказе в удовлетворении требований ФИО1, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 1, 35 Земельного кодекса РФ, статьями 273, 552, 555 Гражданского кодекса, статьей 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разъяснениям, данными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2018), исходил из того, что спорный земельный участок был изначально сформирован исключительно для эксплуатации здания Прибороремонтного завода, является неделимым и необходим исключительно для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости - здания; нежилое помещение и земельный участок, на котором расположено данное нежилое помещение, ранее являлись собственностью одного лица ФИО1, ввиду чего в данном случае подлежит применению общее правило о единстве правовой судьбы объекта и земельного участка. Установив, что в настоящее время на основании договора купли-продажи от 27 декабря 2017 года собственником нежилого помещения общей площадью 1 217, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", является ООО "Ритеко", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного последним иска о признании за ним права собственности на долю в праве на земельный участок, поскольку установлено, что 44/100 доля в праве на земельный участок общей площадью 4 571 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010118:17, предназначена для использования указанного нежилого помещения.

Поскольку в результате перехода права собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 1 217, 5 кв.м) к ООО "Драйв", а затем к ООО "Ритеко" ФИО1 утратил право собственности на него, то он в силу закона, являясь на момент перехода права на нежилое помещение собственником спорной доли земельного участка, также утратил право собственности и на 44/100 долю в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:17, в связи с чем требования ФИО1 к ООО "Ритеко", ООО "СтильСвай" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на условиях направленной им оферты, удовлетворению не подлежат.

С выводами суда апелляционной инстанции следует согласиться.

В силу вышеприведенных норм права при приобретении ООО "Драйв" в собственность спорного нежилого помещения к обществу перешло право собственности на долю в праве на земельный участок, на котором располагается объект недвижимого имущества. В связи с переходом права собственности на нежилое помещение к ООО "Ритеко" к нему также перешло и право собственности на долю в праве на земельный участок.

Доводы кассационной жалобы о том, что земельный участок и доля в праве на него не были и не могли быть предметом договора, на основании которого суд апелляционной инстанции признал за ООО "Ритеко" право собственности на 44/100 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, о неверном применении судом апелляционной инстанции норм права, ошибочны. Принятое судом апелляционной инстанции решение является законным и обоснованным, соответствует правильно примененным нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции, отклоняя кассационную жалобу ФИО1 на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 4 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 5 сентября 2019 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес", ООО "Драйв", ООО "Ритеко", судебному приставу-исполнителю ФИО8 о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок в определении от ДД.ММ.ГГГГ указала, что определение стоимости объекта недвижимости, в том числе и для целей его реализации с торгов, без оценки значимости и расположения земельного участка, на котором он находится, невозможно. Истец вправе был оспаривать первоначальную стоимость объекта недвижимости, передаваемого на торги, в рамках иного процесса при рассмотрении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 11 октября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи