Решение Московского городского суда от 09 декабря 2020 г. по делу N 3а-3450/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А, при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Альтаир" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, УСТАНОВИЛ:

ООО "Альтаир" обратилось с административным иском в Московский городской суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 01 января 2018 года нежилых помещений, расположенных по адресу:** с кадастровым номером * - в размере 6 305 000 руб.; с кадастровым номером * - в размере 100 026 000 руб.; с кадастровым номером * - в размере 1 247 000 руб.; с кадастровым номером * - в размере 60 000 руб, с кадастровым номером * - в размере 346 000 руб.; с кадастровым номером * - в размере 304 000 руб.; с кадастровым номером * - в размере 441 000 руб.; с кадастровым номером * - в размере 734 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *, собственником 40/100 долей в праве собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами *, *, *, *, *, *, *, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года значительно превышает их рыночную стоимость. Несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности Земскова Л.В. в судебное заседание не явилась, направила письменное заявление об уточнении требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений. Просила установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы Миленышев О.Е. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований. Представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ООО "ОГРКОМИТЕТ" Кузичев В.В. поддержал требования, заявленные административным истцом, против проведения повторной судебной экспертизы возражал.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены.

Выслушав объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником 40/100 долей в праве собственности на объекты, расположенные по адресу: ** нежилое помещение с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 17 437 796, 19 руб, с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 447 965, 38 руб, с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 029 185, 37 руб, с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 164 974, 42 руб, с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 956 851, 64 руб, с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 841 369, 54 руб, с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 220 810, 71 руб. Собственником 60/100 долей в праве собственности на эти объекты является заинтересованное лицо ООО "ОГРКОМИТЕТ".

Также административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 227 103 786, 60 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРП, выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности ООО "Альтаир" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 19 декабря 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Альтаир" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, был представлен отчет N 149/19 от 20 августа 2019, подготовленный ООО "Столичная аудиторская компания".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО "Центр делового консультирования".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет N 149/19 от 20 августа 2019, подготовленный ООО "Столичная аудиторская компания", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2018 года нежилого помещения с кадастровым номером * составляет 10 194 327 рублей, с кадастровым номером * - 119 781 577 рублей, с кадастровым номером * - 2 056 785 рублей, с кадастровым номером * - 1 023 831 рубль, с кадастровым номером * - 113 838 рублей, с кадастровым номером * - 660 263 рубля, с кадастровым номером * - 580 576 рублей, с кадастровым номером * - 842 405 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, а также представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Столичная аудиторская компания", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Столичная аудиторская компания", а по результатам судебной экспертизы.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, и представившего письменные возражения, являются несостоятельными.

Экспертом Бубякиным Н.А. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Исследовав в судебном заседании указанные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Эксперт дополнительно указал, что на стр. 52 заключения представлен анализ сделок с объектами, расположенными в Центральном административном округе города Москвы. На стр.54-55 представлены наиболее сопоставимые с объектами исследования аналоги по таким параметрам, как местонахождение, тип объекта, площадь, наличие и качество отделки и прочим ценообразующим характеристикам. Основные ценообразующие факторы для объектов из сегмента рынка объектов исследования представлены на стр.56-61 заключения. В данном случае ответчик ссылается на аналитический обзор компании "Максилайн" - "Средние запрашиваемые базовые цены продажи и аренды за 1 кв.м на рынке коммерческой недвижимости на конец 4 кв. 2017 г.". Эксперт пояснил, что в данном исследовании указаны только средние значения объектов определенного функционального назначения по административным округам при том, что не указаны диапазоны, в которых находятся представленные средние значения. Отсюда следует, что сравнение стоимости, полученной экспертом в заключении, со средней стоимостью в аналитическом обзоре компании "Максилайн" некорректно.

Также ответчик в своих замечаниях ссылается на отчет об итогах государственной кадастровой оценки, при этом приведенные данные по аналогам не подтверждены ссылками на источник информации конкретных аналогов, скриншотами аналогов и прочими данными, необходимыми по требованиям оценочного законодательства. Диапазон стоимости ЕОН подобранных экспертом аналогов в заключении составляет от 157 до 230 тыс. руб. за кв.м Скорректированная стоимость ЕОН объекта исследования с кадастровым номером * составила 109 тыс. руб. за кв.м, что обосновано понижающими корректировками на площадь (исследуемое помещение площадью 1 376, 60 кв.м - корректировка от -12% до -27%), на отделку (помещение без отделки - корректировка составила -21%). Арендные ставки подобранных аналогов находятся в диапазоне 18, 5-28, 8 тыс. руб. за кв.м/год, два аналога представлены в здании объекта исследования. Скорректированная арендная ставка объекта исследования с кадастровым номером * составила 19, 6 тыс. руб. за кв.м/год, и находится в указанном рыночном диапазоне.

Корректировка на удаленность объектов исследования от центра города без анализа дополнительных факторов, по мнению эксперта, содержит значительный риск искажения результатов оценки. Безусловным критерием существенной ценности объектов является нахождение в центральной части города Москвы (ЦАО, в пределах Садового кольца), далее существует множество оговорок, связанных с непосредственной характеристикой района местоположения.

Также эксперт повторно проверил аналоги N2, 3 и 4 на местонахождение относительно линии застройки и сделал вывод о том, что ни один из аналогов не находится в каких-либо труднодоступных и затруднительных для обзора местах. Применение корректировки в размере 25% эксперт считает необоснованным. Кроме того, в результате проведенного анализа рынка офисной недвижимости, представленного в разделе 3.4 заключения, эксперт пришел к выводу, что для данного сегмента рынка расположение относительно красной линии не является ценообразующим фактором. Понятие "красной линии" применимо к объектам недвижимости из сегмента рынка торговой недвижимости, для которых немаловажную роль играет высокий транспортный и пешеходный трафик, а также визуальная доступность.

В материалах дела имеется информация, что по состоянию на 03 сентября 2018 года (после даты исследования) объект исследования с кадастровым номером * находился в состоянии без отделки. Отделка помещений была произведена за счет арендатора в 2019 году, о чем в материалах дела также имеется информация. Соответственно, на момент определения стоимости 01 января 2018 года объект исследования находился без отделки, но поскольку осмотр был проведен в 2020 году, то к этому времени отделка помещений была уже завершена.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объектов оценки; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя Департамента городского имущества города Москвы, представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы, письменные пояснения эксперта, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО "Альтаир" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 19 декабря 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 10 194 327 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 119 781 577 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 2 056 785 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 023 831 рубль.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 113 838 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 660 263 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 580 576 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 842 405 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 декабря 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2020 года