Решение Московского городского суда от 17 декабря 2020 г. по делу N 3а-4182/2020

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Комаровой Е.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-4182/2020 по административному исковому заявлению ООО "Фея Царское село" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 31 января 2020 года кадастровую стоимость здания по адресу: город Москва, улица -- с кадастровым номером -- равной рыночной стоимости в размере 463 820 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником здания. В соответствии со ст.373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, налоговая база по которому в силу ст.375 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером -- утверждена по состоянию на 31 января 2020 года ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N 02-1122/20-1-ОКС от 07.02.2020г. в размере 826 822 989, 1 рублей. (т.1 л.д.35).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "КОРПОРАТФИНАНС" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости здания. Согласно отчету об оценке N 1/К-03/2-20 от 16 марта 2020г. рыночная стоимость здания, принадлежащего административному истцу, на дату установления его кадастровой стоимости составляет 463 820 000 рублей.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

Рассмотрев в открытом судебном заседании настоящее административное дело, изучив административное исковое заявление, возражения на него, исследовав материалы дела, допросив экспертов, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание по адресу: город Москва, улица -- с кадастровым номером --, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из единого государственного реестра недвижимости.(т.1 л.д.30-35).

Актуальная кадастровая стоимость здания с кадастровым номером -- утверждена по состоянию на 31 января 2020 года ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N 02-1122/20-1-ОКС от 07.02.2020г. в размере 826 822 989, 1 рублей. (т.1 л.д.35).

Административный истец в силу требований 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости и вправе обращаться в суд с соответствующим иском.

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО "КОРПОРАТФИНАНС". Согласно отчету об оценке N 1/К-03/2-20 от 16 марта 2020г. рыночная стоимость здания, принадлежащего административному истцу, на дату установления его кадастровой стоимости составляет 463 820 000 рублей.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований административного истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений по ходатайству административного истца определением Московского городского суда от 07 июля 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой по предложению административного истца поручено эксперту -- Д.Г. в ООО "--".(т.1 л.д.196-197).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N3а-4182/2020 от 23 июля 2020 года, отчет об оценке, представленный административным истцом и составленный ООО "КОРПОРАТФИНАНС" N 1/К-03/2-20 от 16 марта 2020г, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Нарушения, допущенные оценщиком, подробно описаны в тексте экспертного заключения. Лица, участвующие в деле, данный вывод эксперта не оспаривали.

Рыночная стоимость здания по адресу: город Москва, улица -- с кадастровым номером -- по состоянию на 31 января 2020 года определена экспертом в размере 496 063 097 рублей.

Представители Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" с заключением эксперта не согласились, представили письменные возражения.

В судебном заседании допрошена эксперт -- Д.Г, которая с замечаниями административных ответчиков частично согласилась, представила измененный расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости. При этом, эксперт в сравнительном подходе заменила аналоги N 2 и N 3, которые ранее в экспертном заключении приведены не были. Данный расчет был произведен экспертом не в рамках судебной оценочной экспертизы.

Указанные обстоятельства поставили под сомнение обоснованность экспертного заключения, выполненного экспертом -- Д.Г, в связи с чем судом удовлетворено ходатайство Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы на основании ст.83 КАС РФ. Определением Московского городского суда от 02 ноября 2020 года производство повторной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту -- Е.Е. в ООО "Научно-практический центр профессиональной оценки". (т.2).

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 06 ноября 2020г. рыночная стоимость здания по адресу: город Москва, улица -- с кадастровым номером -- по состоянию на 31 января 2020 года определена экспертом безотносительно суммы НДС (без выделения в рыночной стоимости суммы НДС) в размере 716 219 000 рублей.

Представители административного истца, Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" с результатом повторной судебной экспертизы не согласились, представили письменные возражения, вновь заявили ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в порядке ст.83 КАС РФ.

По мнению административного истца, определенная по результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость является завышенной, по мнению Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", определенная по результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость является завышенной.

Судом от эксперта истребованы письменные пояснения. В направленных в адрес суда пояснениях эксперт убедительно и подробно ответил на возражения сторон, письменные пояснения к судебной экспертизе приобщены судом к материалам дела. Из представленных пояснений эксперта видно, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в связи с чем судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Оспаривая заключение эксперта, административный истец указал, что в заключении не приведены скрин-шоты объектов недвижимости, сведения о которых отражены в заключении эксперта. Между тем, данное замечание относится к разделу экспертизы "Анализ рынка". Административный истец не учел, что пункт 11 ФСО N 3 требует прикладывать скрин-шоты аналогов, которые используются в расчетах, что и сделано в заключении эксперта. В ФСО N 7 отсутствует требование прикладывать скрин-шоты при описании раздела "Анализ рынка".

Несостоятельным является довод административного истца о том, что эксперт не обосновал, каким образом им получена величина операционных расходов 6 813 рублей за кв.м. в год. Из содержания экспертного заключения следует, что на стр.127 приведены пояснения по расчету 6 813 рублей за кв.м. в привязке к классу B +.

Также судом отклоняется довод административного истца о том, что эксперт рассчитывает корректировку на право аренды по рыночной, а не по кадастровой стоимости. Из текста экспертного заключения следует, что эксперт проанализировал кадастровую стоимость земельного участка на соответствие рыночным данным, установил, что кадастровая стоимость попадает в диапазон рыночной стоимости.

Отклоняет суд довод истца о необходимости использования экспертом сборника ООО "АБН-Консалт", поскольку данный сборник, как указал эксперт, предлагает делать корректировки не в привязке к функциональному назначению земельного участка, а к неким осредненным данным для офисной, торговой, гостиничной ориентации земельных участков.

Также административный истец указал, что эксперт не применил в затратном подходе при расчете затрат ставку НДС. Однако из таблицы 32, приведенной на стр.84 заключения видно, что ставка НДС учтена.

В отношении замечаний сторон экспертом Яскевичем Е.Е. представлены необходимые пояснения, изучив которые суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренных ст.83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы. Само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Повторное экспертное заключение выполнено экспертом -- Е.Е, который имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", он предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его ответственность как оценщика застрахована должным образом. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом безотносительно НДС, как следует из текста экспертного заключения.

В свою очередь сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административного ответчика о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении повторной экспертизы.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 16 июня 2020 года.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания по адресу: город Москва, улица --- с кадастровым номером --.

Судом установлено, что расходы по оплате повторной судебной оценочной экспертизы не оплачены, в связи с чем подлежат распределению при вынесении решения по делу.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером -- утверждена по состоянию на 31 января 2020 года ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N 02-1122/20-1-ОКС от 07.02.2020г. в размере 826 822 989, 1 рублей. (т.1 л.д.35).

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 06 ноября 2020г. рыночная стоимость здания по адресу: город Москва, улица -- с кадастровым номером -- по состоянию на 31 января 2020 года определена экспертом в размере 716 219 000 рублей.

Выводы экспертного заключения положены судом в основу решения.

Таким образом, признанная решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость объектов недвижимости ниже утвержденной Департаментом городского имущества города Москвы кадастровой стоимости менее, чем в полтора раза. Подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Подобная разница судом признается приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки. При изложенных обстоятельствах, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 рублей подлежат взысканию в пользу экспертной организации с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 31 января 2020 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером -- по адресу: город Москва, улица -- в размере 716 219 000 рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 июня 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с ООО "Фея Царское село" в пользу ООО "---" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 22 декабря 2020 года.