Приложение. Положение об управлении многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности

Приложение

к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска

от 28 мая 2008 г. N 1106/51-08-3

Положение
об управлении многоквартирными домами, все помещения
в которых находятся в муниципальной собственности

1 .Общие положения

1.1 .Настоящее Положение разработано в соответствии со ст.163 Жилищного кодекса РФ, Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента Российской Федерации от 28.04.1997 г. N 425, Подпрограммой "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы", утвержденной постановлением Правительства Российской от 17.11.2001 г. N 797, Программой реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования "город Южно-Сахалинск", утвержденной решением городского Собрания от 21.12.2000 г. N 664/46-1-00 (ред. от 07.06.2002 г. N 246/27-02-2).

1.2. Положение устанавливает общие правовые принципы и организационно-правовые условия для эффективного управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности городского округа "город Южно-Сахалинск".

2. Основные понятия

2.1. Муниципальная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности городскому округу "Город Южно-Сахалинск".

2.2. Многоквартирный дом - индивидуально - определенное здание, которое состоит из квартир, а также помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы), крыши и др.

2.3. Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

2.4. Управление многоквартирным домом, находящимся в муниципальной собственности- любые действия по отношению к объекту недвижимости, направленные на достижение целей ее собственника по созданию надлежащих условий для проживания, на основе договоров найма, граждан. При этом собственник многоквартирного дома осуществляет управление домом через свои структурные подразделения и управляющие организации.

2.5. Управляющая организация - организация любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, специализирующиеся на управлении объектами недвижимости в жилищной сфере и выполняющие функции заказчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг с целью обеспечения надлежащего технического и санитарного состояния объектов жилищного фонда, удовлетворения нужд нанимателей и собственников помещений.

2.6. Подрядные организации - организации любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, выполняющие заказанные управляющей организацией работы по содержанию и эксплуатации жилищного фонда, специальные работы и поставку коммунальных услуг.

3. Основные принципы системы управления многоквартирным домом

Основными принципами системы управления многоквартирным домом являются:

3.1. Разделение функций между собственником многоквартирного дома (организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), организациями по управлению жилищным фондом и подрядными жилищно-эксплуатационными и коммунальными организациями. Оптимальная схема управления обеспечивается в первую очередь разделением ответственности:

- собственника многоквартирного дома - за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

- управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

- подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

3.2. Определение цели управления, которую управляющая организация обязана достичь в период действия договора управления жилищным фондом:

- предоставление жилищно-коммунальных услуг населению в объемах, предусмотренных нормативными документами, регламентирующими объемы и качество жилищно-коммунальных услуг;

- приведение объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства, предъявляемыми к техническому состоянию жилого фонда.

3.3. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

3.4. Профессиональность управления определяется уровнем квалификации и деловыми качествами кадров.

4. Основные функции по управлению многоквартирным домом

4.1. Основными функциями в сфере управления являются функции по выполнению Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, в том числе:

- ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам находящегося в управлении дома и объектов инфраструктуры;

- проведение технических осмотров здания;

- составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения;

- составление плана выполнения работ по текущему и капитальному ремонтам с учетом состояния здания, утвержденного перечня работ и объема финансовых средств для их осуществления;

- разработка и оформление договоров с организациями, обслуживающими многоквартирный дом и ресурсоснабжающими организациями;

- осуществление контроля за техническим состоянием и использованием многоквартирного дома и предоставлением жилищно-коммунальных услуг;

- финансовое обеспечение работ по содержанию, обслуживанию и ремонту многоквартирного дома и поставки коммунальных услуг;

- обеспечение согласованной технической политики с ресурсоснабжающими организациями;

- обеспечение выполнения диспетчерских функций по приему заявок от населения, организация устранения аварий в управляемом многоквартирном доме;

- осуществление расчетов с населением по платежам за жилищно-коммунальные услуги, взыскание в установленном порядке задолженности потребителей за оказанные услуги (по договору может возлагаться на Муниципальное учреждение "Расчетно-кассовый центр", эксплуатирующую или иную организацию);

- заключение договоров найма с нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме, в случае передачи этих функций собственником;

- контроль за соблюдением договоров найма нанимателями жилых помещений;

- ведение бухгалтерского учета.

4.2. Государственные функции в сфере управления многоквартирным домом:

- ведение работы по регистрационному учету граждан;

- взаимодействие с органами правопорядка.

5. Полномочия структур собственника многоквартирного дома

5.1. Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска:

- ведет реестр жилищного фонда города Южно-Сахалинска;

- в установленном порядке владеет, пользуется и распоряжается муниципальной собственностью в жилищной сфере, сдает в аренду встроено-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, в том числе нежилые помещения (калясочные). При этом передача в аренду нежилых помещений (калясочных), предназначенных для общего пользования жителей дома, осуществляется с согласия всех жителей, проживающих в подъезде, оформленном в виде протокола общего собрания жильцов дома;

- заключает договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией, отобранной в результате проведения открытого конкурса, который согласовывается с Комитетом экономики администрации города и Департаментом городского хозяйства;

- дает в письменной форме согласие (разрешение) на реконструкцию, переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений дома;

- дает в письменной форме согласие (разрешение) на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;

- осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

- разрабатывает условия проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами,

- проводит открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

5.2. Комитет экономики администрации города:

- формирует тарифную политику в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- формирует муниципальную жилищную политику от имени собственника жилищного фонда в части оплаты населением жилищно - коммунальных услуг, ресурсосбережения в соответствии с жилищным законодательством;

-согласовывает проект договора на управление многоквартирным домом, заключаемый Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска с управляющей организацией, отобранной в результате открытого конкурса.

5.3. Департамент городского хозяйства:

-формирует и утверждает планы капитального ремонта многоквартирных домов;

- участвует в формировании системы договорных отношений по содержанию и ремонту многоквартирных домов;

- совместно с управляющей организацией готовит предложения по составу гарантированных перечней работ (услуг);

участвует в подготовке конкурсной документации для размещения муниципального заказа на выполнение капитального ремонта жилищного фонда;

- участвует в проведении конкурсов по выбору управляющими организациями подрядных организаций для выполнения работ по текущему и капитальному ремонтам многоквартирных домов;

- рассматривает жалобы и заявления населения, проживающего в многоквартирном доме, по вопросам оплаты жилищно-коммунальных услуг и качеству управления домом;

- согласовывает проект договора на управление многоквартирным домом, заключаемый Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска с управляющей организацией, отобранной в результате открытого конкурса, и осуществляет от имени собственника контроль за качеством управления многоквартирным домом;

- осуществляет контроль за подготовкой жилищного фонда к эксплуатации в зимних условиях;

- вносит предложения по разработке и развитию альтернативных форм содержания и эксплуатации жилищного фонда.

6. Управляющая организация

6.1. Управляющая организация (независимо от ее организационно-правовой формы) управляет жилищным фондом только на основе договора управления многоквартирным домом с собственником, в лице Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью.

В договоре на управление жилищным фондом должны быть указаны:

- состав муниципального имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера оплаты и условия ее снижения за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы и условия ее снижения за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок заключения договоров социального найма с лицами," проживающими в многоквартирном доме;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

- порядок исполнения государственных функций при управлении домом в части ведения работы по регистрации граждан, взаимодействия с органами правопорядка;

- сроки, условия и порядок изменения договора;

- источники финансирования непосредственно управляющей организации за выполнение определенных договорных функций;

- источники финансирования расходов на содержание и ремонт жилищного фонда, а также предоставление населению жилищно-коммунальных услуг;

- порядок расчетов за выполнение договорных обязательств по управлению, ремонту многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг;

- условия о порядке возмещения выпадающих доходов от предоставления гражданам, проживающим в многоквартирном доме, льгот и субсидий, установленных законодательством РФ;

6.2. Управляющая организация, реализуя поставленные собственником задачи по управлению многоквартирным домом, самостоятельно:

- определяет порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации дома;

- формирует перечень и объемы договорных работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома с каждой подрядной организацией, по выполнению определенных видов работ и капитальных ремонтов, основываясь на определенных для этих целей средствах местного бюджета и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с соблюдением установленных норм и правил;

- определяет необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемых в переданном ей в управление многоквартирном доме.

6.3. Управляющая организация:

- несет эксплуатационную ответственность и обеспечивает эксплуатационное обслуживание внутридомовых сетей тепловодоснабжения, канализации, энергоснабжения в соответствии с перечнем работ, выполняемых в счет платы населения, утвержденным в установленном порядке;

- самостоятельно или с привлечением третьих лиц (подрядных организаций) осуществляет расчеты с населением в соответствии с условиями договора управления;

- осуществляет прием документов для регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания, предоставление данных необходимых для оформления жилищных субсидий;

- проводит мониторинг качества услуг, оказываемых подрядными организациями;

- рассматривает обращения граждан, связанные с качеством предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- ежегодно, до 1 апреля, предоставляет в Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска отчеты (обновленные карты учета, перечни объектов муниципальной собственности, переданных в управление по договору). В случае необходимости, по запросу Департамента, представляет информацию (справку, отчет) по любом объекту, переданному по договору.

7. Контроль за деятельностью управляющей организации

7.1. Одной из важнейших функций собственника, в процессе управления имуществом, является осуществление контроля за деятельностью организации по управлению многоквартирным домом, и качеством предоставляемых услуг.

Критериями качества работы управляющей организации должны выступать:

- наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома (домов);

- контроль за качеством и количеством поставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

- снижение количества жалоб от населения на содержание и обслуживание многоквартирного дома (домов).

8. Учет жилых многоквартирных домов

8.1. Все жилые многоквартирные дома подлежат учету в реестре имущества городского округа "Город Южно-Сахалинск", который осуществляет Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, и находятся в муниципальной казне городского округа "Город Южно-Сахалинск".

8.2. Управляющая организация, которой многоквартирные дома передаются по договору в управление, ведет их учет на основании переданной ей технической документации и иных, связанных с управлением такими домами документов.