Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 27 января 2021 г. по делу N 8а-9133/2020[88а-1015/2021-(88а-8771/2020)]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Фахретдиновой Р.Ф, судей Белоусовой Ю.К.

Нафикова И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Ямбаевой Э.Р. Дугиной М.В. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 29 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 октября 2020 г.

по административному делу по административному иску Ямбаевой Э.Р. к администрации города Ессентуки, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности по заключению договора аренды.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф, выслушав пояснения представителя Ямбаевой Э.Р. Дугиной М.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ямбаева Э.Р. обратилась в суд с административным иском к Администрации города Ессентуки, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности по заключению договора аренды.

В обоснование требований указано, что Ямбаева Э.Р. является с 11 апреля 2014 г..собственником объекта незавершенного строительства 18% готовности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес", который ранее был предоставлен прежнему собственнику объекта незавершенного строительства Махову О.А. на основании договора аренды земельного участка от 7 декабря 2005 г..N 1241 сроком на 10 лет. Соглашением от 4 июня 2014 г..о замене лиц в договоре аренды арендатор Махов О.А. был заменен на Ямбаеву Э.Р, согласно которому последняя с 11 апреля 2014 г..вступила в арендные отношения. По истечении срока первоначального договора аренды между Ямбаевой Э.Р. и Комитетом по муниципальной собственности г..Ессентуки 30 декабря 2015 г..был заключен договор аренды N 854-3, по условиями которого земельный участок был предоставлен ей в аренду для завершения строительства с 11 апреля 2014 г..по 10 апреля 2017 г..По истечении договора аренды от 30 декабря 2015 г..N 854-3 Ямбаева Э.Р, продолжив пользоваться земельным участком на тех же условиях, в феврале 2019 г..обратилась в администрацию г..Ессентуки с заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду сроком на 20 лет. Однако ею получен ответ от 7 марта 2019 г..N 1142-3 об отказе в удовлетворении заявления по основанию, что земельный участок предоставлялся ей на 3 года для завершения строительства однократно сроком по 10 апреля 2017 г..и ею не представлены документы, подтверждающие наличие на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" принадлежащего ей на праве собственности жилого дома.

Ямбаева Э.Р. данный ответ полагала незаконным, по той причине, что ни ей, ни Махову О.А. земельный участок не предоставлялся для завершения строительства на срок 3 года однократно, условия договоров аренды не содержат сведений об однократности предоставления земельного участка в аренду, более того, в период пользования ею земельным участком на основании соглашения о замене лиц в договоре аренды земельного участка до 30 декабря 2015 г..административным ответчиком был заключен договор аренды сроком аренды с 11 апреля 2014 г..по 10 апреля 2017 г, что недопустимо, так как новый срок аренды мог быть установлен не ранее истечения срока действия предыдущего договора аренды 6 декабря 2015 г..Фактически срок аренды для завершения строительства составил 1 год 3 месяца 12 дней, следовательно, право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства ею не было реализовано, сложное материальное положение и наличие на иждивении двух несовершеннолетних детей не позволило завершить строительство в такой короткий срок, однако участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома с 18% увеличена до 41 %, возводится хозяйственная постройка степенью готовности 35 %, самостоятельно предприняты меры по проведению коммуникаций. Кроме того, администрацией г..Ессентуки не заявлено требований об изъятии у Ямбаевой Э.Р. объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, поэтому новый договор аренды может быть заключен только с ней, а письмо о расторжении договора аренды является ничтожным, так как односторонний отказ от обязательства недопустим.

На основании изложенного Ямбаева Э.Р. просила признать отказ от 7 марта 2019 г. N 1142-3 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", незаконным и возложить на комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обязанность заключить с ней договор аренды земельного участка под объект незавершенного строительства.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 29 июня 2020 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 октября 2020 г, в удовлетворении требований Ямбаевой Э.Р. к администрации города Ессентуки, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, отказано.

В кассационной жалобе представителя Ямбаевой Э.Р. Дугиной М.В, поданной через суд первой инстанции 17 декабря 2020 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 24 декабря 2020 г, ставится вопрос об отмене судебных актов, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права, с принятием нового решения об удовлетворении административного иска.

В возражениях на кассационную жалобу Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, в связи с их надлежащим извещением и отсутствием уважительных причин неявки.

Проверив материалы административного дела и обсудив доводы кассационной жалобы, возражений относительно них, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций не допущены.

Как установлено судами и следует из материалов административного дела, постановлением Главы г. Ессентуки от 18 октября 2005 г. Махову О.А. был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" под индивидуальное жилищное строительство сроком на 10 лет, а также 10 апреля 2007 г. ему выдано разрешение на строительство RU26304000-83 сроком на 10 лет.

Между Маховым О.А. и Комитетом был заключен договор аренды земельного участка от 7 декабря 2005 г. N 1241 сроком действия с 18 октября 2005 г. по 17 октября 2015 г.

25 марта 2014 г. между Маховым О.А. и Янбаевой Э.Р. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, право Янбаевой Э.Р. на объект недвижимости зарегистрировано 11 апреля 2014 г.

4 июня 2014 г. Махов О.А, Ямбаева Э.Р. и Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки заключили соглашение о замене лиц к договору аренды земельного участка от 7 декабря 2005 г. N 1241 на стороне арендатора.

30 декабря 2015 г. между Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и Маховым О.А. заключено соглашение о расторжении с 11 апреля 2014 г. (с момента перехода права на объект незавершенного строительства к Ямбаевой Э.Р.) договора аренды земельного участка N 1241 от 7 декабря 2005 г.

30 декабря 2015 г. между Ямбаевой Э.Р. и Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки заключен договор аренды N 854-3, по условиями которого земельный участок был предоставлен ей в аренду для завершения строительства с 11 апреля 2014 г. по 10 апреля 2017 г. Основанием для заключения указанного договора в явился договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25 марта 2014 г, при этом срок действия договора аренды установлен 3 года с момента возникновения оснований на его заключение до 10 апреля 2017 г. Указанный договор сторонами исполнен и не оспаривался.

10 апреля 2017 г. срок разрешения на строительство истек, при этом Ямбаева Э.Р. за продлением разрешения на строительство дома не обращалась, что подтверждается информацией, истребованной по запросу суда апелляционной инстанции.

24 декабря 2018 г. в адрес Ямбаевой Э.Р. административным ответчиком было направлено уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 30 декабря 2015 г. N 854-з в связи с окончанием срока его действия.

22 февраля 2019 г, то есть спустя почти два года по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 30 декабря 2015 г. N 854-з (и по истечении более трех лет со дня его подписания) Ямбаева Э.Р. обратилась с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду.

Ответом комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки от 7 марта 2019 г. N 1142-з в удовлетворении заявления Ямбаевой Э.Р. было отказано, поскольку ею на основании пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации вместе с заявлением не представлены документы, подтверждающие право на приобретение земельного участка без проведения торгов, документы, подтверждающих наличие на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" объекта недвижимого имущества - жилого дома, принадлежащего ей на праве собственности.

Отказывая в удовлетворении требований и отклоняя доводы административного иска, суд первой инстанции указал на отсутствие в административного ответчика оснований для предоставления Ямбаевой Э.Р. испрашиваемого земельного участка в аренду на 3 года без проведения торгов, поскольку возможность получения земельного участка без проведения торгов уже была использована административным истцом ранее однократно.

Суд второй инстанции с такими выводами суда первой инстанции согласился, поскольку они полностью подтверждаются материалами дела, основаны на верной оценке юридически значимых обстоятельств дела и на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права, их регулирующих, признав мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложенными и обоснованными.

Судебная коллегия, проверив административное дело в пределах доводов кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов как постановленных с соблюдением норм материального и процессуального права при соответствии выводов судов фактическим обстоятельствам, установленным на основании имеющихся материалов дела.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В пункте 2 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации одним из предусмотренных исключений является случай предоставления без проведения торгов по договору аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, среди которых предоставление их:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права закреплены пунктом 4 данной статьи, среди которых предусмотрена необходимость подачи заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения с Ямбаевой Э.Р. договора аренды от 30 декабря 2015 г.) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенные требования земельного законодательства, регулирующие порядок предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов, правильно применены судами первой и апелляционной инстанций.

Судами при рассмотрении административного иска сделан верный вывод о том, что заявление о заключении нового договора аренды земельного участка в нарушение подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации подано Ямбаевой Э.Р. по истечение почти двух лет с момента окончания срока действия договора аренды и после направления административным ответчиком уведомления от 24 декабря 2018 г. о его расторжении, что препятствует реализации предусмотренного пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Изложенные в жалобе доводы о том, что Ямбаева Э.Р. по истечении срока аренды продолжила пользоваться земельным участком на тех же условиях в отсутствие возражений арендодателя, и, следовательно, с договорные отношения с ней были продолжены на неопределенный срок, подлежат отклонению ввиду того, что действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, предоставленных в силу закона на определенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, определен срок аренды до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, и гражданское, и земельное законодательство устанавливает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено действиями (бездействием) сторон этого договора.

При этом на момент заключения с Ямбаевой Э.Р. договора аренды от 30 декабря 2015 г. в силу закона были предусмотрены как срок действия такого договора - до трех лет, так и условие об однократности предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При таком положении доводы жалобы об отсутствии в тексте договора условия об однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства правомерно отклонены судами.

Ссылка заявителя жалобы о том, что при предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства 30 декабря 2015 г. его срок был сокращен в связи с распространением условий договора на предшествующие правоотношения с 14 апреля 2014 г, а также на недопустимость заключения в отношении одного и того же периода времени с 14 апреля 2014 г. по 6 декабря 2015 г. двух договоров аренды (одного - в силу замены арендатора по соглашению от 4 июня 2014 г, второго - в силу нового договора от 30 декабря 2015 г.) не состоятельна, поскольку пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, при этом предельный минимальный срок аренды для однократного предоставления земельного участка в целях завершения строительства нормативно не установлен, тогда как установлен только максимальный срок - до трех лет, который в данном случае соблюден. Между тем, условия договора аренды от 30 декабря 2015 г. N 854-3 согласованы, подписаны и фактически исполнялись Ямбаевой Э.Р, возражений об этом в период его действия арендодателю либо в судебном порядке не заявлено.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами рассмотрен спор о правах и законных интересах Махова О.А, который к участию в деле в качестве заинтересованного лица не привлечен, подлежат отклонению, поскольку обжалуемым отказом объем гражданских прав и обязанностей Махова О.А. в отношении земельного участка не затронут, указанным лицом объект незавершенного строительства, создаваемый на арендованном земельном участке, отчужден административному истцу, соглашением от 30 декабря 2015 г. договор аренды земельного участка от 7 декабря 2005 г. N 1241 с ним расторгнут.

Доводы жалобы о том, что на земельном участке административным истцом было продолжено строительство индивидуального жилого дома, которое не было завершено в определенный договором аренды срок в силу уважительных причин, к отмене состоявшихся судебных актов не ведут, поскольку истек не только срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства после внесения в пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" условий об однократности такого предоставления, но и срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома, обращение о его продлении со стороны Ямбаевой Э.Р. не подано.

Таким образом, обжалуемые судебные подлежат оставлению без изменения, поскольку приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушениях норм материального или процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 29 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 октября 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Ямбаевой Э.Р. Дугиной М.В. - без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Ф. Фахретдинова

Судьи Ю.К. Белоусова

И.А. Нафиков

Мотивированное кассационное определение изготовлено 27 января 2021 г.