Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 декабря 2020 г. по делу N 66а-6263/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харебиной Г.А, судей Пономаревой Е.И, Романовой Е.М, при помощнике судьи Давыдовой М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-656/2020 по апелляционной жалобе публичного акционерного общества "Моспромстрой" на решение Московского городского суда от 31 июля 2020 года, которым административное исковое заявление публичного акционерного общества "Моспромстрой" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Харебиной Г.А, объяснения представителей административного истца АО "Моспромстрой" Поник А.В, Свирина А.Н, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ПАО "Моспромстрой" (в настоящее время - АО "Моспромстрой") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, просило установить кадастровую стоимость принадлежащих на праве собственности нежилых зданий: с кадастровым номером N общей площадью 1 112, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; с кадастровым номером N общей площадью 1 286, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", и находящегося в арендном пользовании земельного участка с кадастровым номером N площадью 42 729 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, определенной на дату оценки в соответствии с отчетом от 28 июня 2019 года N, выполненным ООО "СтоличноеАгентствоОценки": нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 31 080 284 рубля, с кадастровым номером N - в размере 38 635 295 рублей, с кадастровым номером N - в размере 230 437 497 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что установленная в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на дату оценки: с кадастровым номером N - в размере 89 119 158 рублей 42 копейки, с кадастровым номером N - в размере 94 519 130 рублей 66 копеек, с кадастровым номером N - в размере 325 526 722 рубля 18 копеек, значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости предмета договора аренды.

В ходе рассмотрения административного дела административный истец поддержал исковые требования.

Определением Московского городского суда от 31 июля 2020 года производство по административному делу в части требований об установления кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года прекращено по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. ПАО "Моспромстрой" возвращена государственная пошлина в сумме 2 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 31 июля 2020 года установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года: с кадастровым номером N - в размере 58 554 000 рублей, с кадастровым номером N - в размере 322 000 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 31 июля 2019 года.

В апелляционной жалобе ПАО "Моспромстрой" просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное и принять по административному делу новое решение. Апеллянт считает, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права и нормы процессуального права, не были установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, поскольку в обоснование выводов суда о стоимости объектов недвижимости положено заключение эксперта, не отвечающее требованиям закона, которое не могло быть принято в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости, представленные замечания по проведенной судебной экспертизе оставлены без должного внимания.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

Представители административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом на основании материалов административного дела, ПАО "Моспромстрой" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N и арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2018 года: с кадастровым номером N - в размере 89 119 158 рублей 42 копейки, с кадастровым номером N - в размере 325 526 722 рубля 18 копеек.

В силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" в отношении объекта капитального строительства административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью предмета договора аренды.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 28 июня 2019 года N, составленный ООО "СтоличноеАгентствоОценки", согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет: с кадастровым номером N - в размере 31 080 284 рубля, с кадастровым номером N - в размере 230 437 497 рублей.

В целях проверки представленного в материалы административного дела отчета об оценке на соответствие его законодательству об оценочной деятельности суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца на основании определения Московского городского суда от 4 сентября 2019 года назначил по административному делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту ООО "ЭКСО".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25 декабря 2019 года N, проведенной экспертом ООО "ЭКСО" ФИО8 (с учетом исправления технических ошибок) отчет об оценке от 28 июня 2019 года N, составленный ООО "СтоличноеАгентствоОценки", не соответствует законодательству об оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки и другие акты уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандарты и правила оценочной деятельности; рыночная стоимость исследуемых объектов по состоянию на 1 января 2018 года составляет: с кадастровым номером N - в размере 58 554 000 рублей, с кадастровым номером N - в размере 322 000 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив заключение эксперта с позиции статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с установленными обстоятельствами и иными исследованными доказательствами по административному делу, пришел к выводу, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена по состоянию на 1 января 2018 года равной их рыночной стоимости в соответствии с итоговыми выводами эксперта по результатам проведения судебной оценочной экспертизы.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Доводы апеллянта о том, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не было обеспечено соблюдение одного из принципов административного судопроизводства, закрепленного в части 7 статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, - состязательность и равноправие сторон административного судопроизводства при активной роли суда, поскольку судом административный истец не был допущен в судебное заседание 19 марта 2020 года, в связи с чем был лишен возможности реализовать свои процессуальные права при опросе эксперта, неубедительны.

Как следует из материалов административного дела, 19 марта 2020 года состоялось судебное заседание Московского городского суда, в котором был опрошен эксперт ФИО7 Согласно протоколу судебного заседания от 26 февраля - 20 апреля 2020 год (том 3 л. д. 132), представитель административного истца в судебное заседание не явился, сообщив по телефону о неявке на основании постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 18 марта 2020 года.

Оснований считать, что административный истец не был допущен Московским городским судом в судебное заседание 19 марта 2020 года, по материалам административного дела не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве повторной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции, в письменных пояснениях на замечания административного истца относительно экспертного заключения, представленных, в том числе в более подробном виде и в апелляционную инстанцию, эксперт ФИО8 дал подробные объяснения, опровергающие доводы административного истца о неправильном определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Так, при расчете рыночной арендной ставки объекта исследования в рамках доходного подхода корректировка по фактору сравнения "местоположение"-"окружение" определялась в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2017 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под ред. Л.А. Лейфера. Таблица 67, в соответствии с которой была введена корректировка на местоположение, приведена в ценообразующих факторах на стр.90, табл.4-39. Ссылка на таблицу приведена при расчете корректировки, стр.110. Исходя из приведенной зависимости цены/арендной ставки от местонахождения объекта в пределах города и фактического местоположения экспертом было принято решение по объекту-аналогу N3 определить как спальный микрорайон среднеэтажной застройки, как наиболее адекватный из имеющихся. Рассмотрение определенных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость и арендную плату, не предусмотрено какими-либо нормативными документами в области оценки и судебной экспертизы. Выбор ценообразующих факторов, влияющих на стоимость и арендную плату, определяется экспертом индивидуально для каждого объекта недвижимости.

Расчет величины корректировки на фактическое состояние помещений принимается в соответствии со справочником оценщика недвижимости-2017 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А, 2017г, табл.145, стр.238. Порядок расчета корректировок на фактическое состояние помещений приведен на стр. 111-112 заключения.

Относительно указания об отсутствии у аналогов N3 и N5 организованной парковки эксперт пояснил, что в данном случае по фактору сравнения "Наличие организованной парковки" имеет место техническая опечатка, для данных объектов-аналогов по данному фактору сравнения - имеется парковка. Для устранения данной технической опечатки был проведен перерасчет рыночной арендной ставки объектов исследования. В результате исправления рыночная стоимость объекта исследования, рассчитанная доходным подходом, незначительно изменилась, что находится в допустимом интервале для рассматриваемого сегмента рынка. Результаты итогового расчета приведены экспертом.

В качестве объектов-аналогов были выбраны объекты, сопоставимые с исследуемым объектом недвижимости. Основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость и арендную плату офисной недвижимости, приведены экспертом в заключении на стр. 88-92.

Корректировка на особенности расположения (этаж расположения помещений) для расчета рыночной арендной ставки и рыночной стоимости объекта недвижимости была принята в соответствии со справочником оценщика недвижимости-2017 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А, 2017г. Эксперт отметил, что арендная ставка для офисных объектов, расположенных в надземных этажах, не зависит от расположения помещений на этаже, на величину арендной ставки оказывает влияние расположение помещений в цоколе или подвале, корректировка на особенности расположения (на этаж расположения) для объектов офисного назначения, расположенных в надземных этажах, не вводилась, что связано с тем, что на рынке офисной недвижимости не отмечается данной зависимости. Такой вывод был сделан экспертом исходя из анализа рынка коммерческой недвижимости, опыта и анализа других источников информации (Справочник "Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область)" ABN GROUP, Москва, 03.12.2018, Справочник "Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область)" ABN GROUP, Москва, выпущен после даты расчета рыночной стоимости).

При определении потенциального валового дохода эксперт использовал общую площадь объектов исследования в связи с предполагаемой сдачей в аренду объектов целиком. При этом эксперт отметил, что объекты-аналоги имеют значительную площадь 325-500 кв. м, в состав которой входят площади помещений вспомогательного назначения, что в процентном отношении сопоставимо с исследуемым объектом недвижимости.

Доводы апеллянта о неправильности расчета рыночной стоимости с применением сравнительного подхода аналогичны приведенным выше доводам и по тем же основаниям не указывают на порочность экспертного заключения.

В письменных пояснениях эксперт указал, что в соответствии с официальным источником информации Росреестра общая площадь объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес", и принятому в качестве объекта-аналога N3, составляет 461, 3 кв. м, этажность - 2 этажа, а по данным открытых источников информации, выявленных экспертом, этажность данного объекта недвижимости - 4 этажа, площадь объекта-аналога N3, принятая для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом, принята по фактическим данным на основе объявления. В письменных пояснениях экспертом приведена информация по данному объекту согласно открытым источникам.

Порядок выделения доли земельного участка при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства (ОКС) без учета стоимости прав на земельный участок в рамках сравнительного подхода не предусмотрен какими-либо нормативными документами в области оценки и судебной экспертизы. Как пояснил эксперт, порядок расчета рыночной стоимости объекта исследования, приведенного в экспертном заключении, следующий: расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ОКС + право на земельный участок) объекта исследования с использованием сравнительного подхода; выделение доли земельного участка, приходящегося на исследуемый объект недвижимости; расчет рыночной стоимости объекта исследования (ОКС), что является корректным. В связи с исправлением технических опечаток экспертом была уточнена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции, в результате чего рыночная стоимость ОКС уменьшилась, что находится в допустимом интервале для рассматриваемого сегмента рынка.

Перечень объектов-аналогов, принятых для расчета рыночной стоимости земельного участка, и ссылки на источники информации по аналогам приведены на страницах 146-148 заключения эксперта. Действительно, часть аналогов имеет в своем составе здания. Однако все аналоги были собраны в разделах информационных баз, посвященных земельным участкам, что говорит о том, что собственники позиционируют их именно как земельные участки, предназначенные для застройки. При расчете рыночной стоимости земельного участка наличие на части аналогов строений учтено фактором снос.

Метод корреляционно-регрессионного анализа предполагает сбор максимального объема информации с рынка. При этом назначение участков является одним их наиболее значимых факторов, учитываемых в расчете. Метка по фактору назначение приведена на стр.142 заключения эксперта для объекта исследования, на стр.162-163 - для аналогов.

Правила кодирования приведены на стр. 159-161 заключения эксперта.

Как следует из пояснений эксперта, аналогу N17 присвоено значение метки 1, 00 с учетом нахождения его в "Зоне планируемого размещения объектов капитального строительства производственного назначения в составе коммунальных зон". Подпункт 2 пункта 7 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает размещение на производственных зонах - производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду.

Аналогу N29 присвоено значение метки 1, 00 с учетом текста объявления и фактического использования земельного участка: участок 45 га под логистический комплекс, производственные или промышленные цели.

По объекту-аналогу N20, принятому для расчета рыночной стоимости земельного участка, в качестве метки "Тип застройки" было присвоено значение 1, 21. Данное значение было определено расчетным путем исходя удельного веса помещений различного функционального назначения.

Согласно пояснениям эксперта площади помещений различного функционального назначения принимались на основании второго текста объявления, однако в расчет принималась цена и площадь первого объявления, так как в нем площадь участка совпадает с площадью земельного участка согласно данным кадастрового учета, тогда как в рамках второго объявления продается часть данного земельного участка площадью 80 000 кв. м, при этом оба объявления относятся к земельному участку по адресу: "адрес". Заключение содержит ссылки на объявления.

По мнению судебной коллегии, эксперт ФИО8 дал подробные объяснения, полностью опровергающие доводы административного истца о неправильном определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным. Выводы, изложенные в заключении, с учетом пояснений эксперта согласуются между собой и представленными в материалы административного дела доказательствами.

Письменный отзыв административного истца на пояснения эксперта, представленные в суд апелляционной инстанции, не опровергает итоговые выводы эксперта и бесспорно не свидетельствует о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков судебной оценочной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Доказательств, которые бы позволили сомневаться в правильности положенного в основу выводов суда экспертного заключения, административным истцом не представлено.

Несогласие с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку отражает лишь отношение апеллянта к разрешению судом первой инстанции ходатайства и не указывает на ошибочность выводов суда по существу.

Не усмотрела оснований к назначению повторной судебной оценочной экспертизы по ходатайству апеллянта и судебная коллегия, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по настоящему делу не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Как следствие, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о нарушениях при назначении и производстве экспертизы в ходе рассмотрения административного дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли, оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается апеллянтом сомнению, судебная коллегия не усматривает.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

При таких обстоятельствах судебное решение отмене не подлежит, апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 31 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Моспромстрой" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий -

Судьи