Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 декабря 2020 г. по делу N 33-421159/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио, судей фио, фио, при ведении протокола помощником судьи фио, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Пресненского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

"В удовлетворении иска фио к наименование организации, наименование организации о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи - отказать",

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратилась в суд иском к ответчикам наименование организации, наименование организации о прекращении ипотеки на объект недвижимости, расположенный по адресу:.., кадастровый номер... ; обязании Управление Росреестра по адрес произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от дата N...

В обоснование заявленных требований истец указывает, что дата она заключила с наименование организации предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.., кадастровый номер... Оплата за квартиру была произведена в полном объеме. Однако, наименование организации не передало в собственность истца данную квартиру и, без её ведома, передало её в залог наименование организации. Ввиду данных обстоятельств фио обратилась в Дмитровский городской суд адрес с иском о признании права собственности на квартиру.

Решением Дмитровского городского суда адрес от дата, вступившим в законную силу дата, за истцом признано право собственности на квартиру по адресу: адрес... Как указывает истец, ответчики отказываются снимать обременение с квартиры и регистрационная запись об ипотеке не снята до настоящего времени, что подтверждается пунктом 3.1.1 выписки из ЕГРН.

Истец в судебном заседании суда первой инстанции участия не принимала, извещалась судом надлежащим образом.

Представитель ответчика наименование организации в лице конкурсного управляющего наименование организации в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения иска, по мотивам изложенным в возражениях, приобщенных в материалы дела.

наименование организации и третье лицо Управление Росреестра по адрес, явку своих представителей в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечили, о дате и месте рассмотрения также извещались надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец.

Проверив материалы дела, выслушав истца и её представителя, а также представителя наименование организации в лице конкурсного управляющего наименование организации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

На основании п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

В силу ч. 3 ст. 41 Закона о государственной регистрации снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 41 Закона о государственной регистрации при прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются.

Согласно п. 1 ч. 12 ст. 41 Закона о государственной регистрации в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляется государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости.

Согласно п. 46 Приказа Минэкономразвития России от дата N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (далее - Приказ N 943) при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) сведения о частях объекта недвижимости, актуальные на дату осуществления кадастрового учета, переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в записи об объектах недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования, в тех же границах, за исключением случаев, установленных статьей 60 Закона.

В соответствии с п. 63 Приказ N 943 если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом "актуальная" переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Судом установлено и подтверждается материалам дела, что решением Дмитровского городского суда адрес от дата по гражданскому делу N 2-973, вступившего в законную силу дата, по иску фио, фио к ООО Производственно-коммерческая наименование организации, наименование организации исковые требования фио, фио удовлетворены частично, в том числе за фио признано право собственности на квартиру 22а в д.6 по адрес, адрес, в остальной части иска фио о снятии запрета на совершение регистрационных действий отказано.

Данным решением Дмитровского городского суда адрес было установлено, что между наименование организации и фио был заключен предварительный договор N Дм/Пд-022п купли-продажи квартиры, предметом которого явилось заключение в дальнейшем договора купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: адрес, общей площадью 61, 2 кв. м, количество комнат 2, на 1 этаже жилого дома, стоимостью 4.500.000, сумма Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее 3-х месяцев после получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности и выводе ее из залога. Ответчиком истцу фио квартира 22а была передана в пользование по Акту приема-передачи от дата фио оплатила стоимость приобретённой ею квартиры, однако не смогла предоставить в суд платежный документ на сумму сумма, сумма, которую она была обязана внести продавцу в срок до 25.10.15г, однако данное основание не послужило основанием для отказа истцу в иске. наименование организации являлось собственником спорной квартиры, о чем дата произведена регистрация права собственности, однако свое обязательство по заключению с истцом основного договора не позднее, чем через три месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, не выполнил из-за отзыва лицензии у наименование организации.

Согласно полученной судом выписки из ЕГРН, дата в отношении спорной квартиры было зарегистрировано обременение - ипотека, срок, на который установлено ограничение прав и обременение - с дата по дата, ограничение прав и обременение зарегистрировано в пользу наименование организации.

Также истцом в материалы дела предоставлена выписка из ЕГРН, согласно которой спорная квартира содержит сведения об обременении в виде ипотеки от дата В графе основание государственной регистрации значатся: Дополнительное соглашение к Договору о залоге недвижимости (ипотека) N041-1/ЗНИ-2012 от дата от дата N6, дата регистрации дата, N50-50-04/017/2014-140; Договор о залоге недвижимости (ипотека) от дата N041-1/ЗНИ-2012, дата регистрации дата, N50-50-04/035/2012-377; Дополнительное соглашение к Договору о залоге недвижимости (ипотека) N041-1/ЗНИ-2012 от дата от дата N1, дата регистрации дата, N50-50-04/034/2013-095; Дополнительное соглашение к Договору о залоге недвижимости (ипотека) N041-1/ЗНИ-2012 от дата от дата N2, дата регистрации дата, N50-50-04/091/2013-054; Дополнительное соглашение к Договору о Залоге недвижимости (ипотека) N 041-1/ЗНИ-2012 от дата от дата N4, дата регистрации дата, N50-50-04/018/2014-249 и т.д. (л.д.9-12).

Как следует из объяснений представителя ответчика наименование организации залог на квартиру N22 по спорному адресу в пользу наименование организации был установлен задолго заключения истцом и наименование организации предварительного договора от дата, при этом наименование организации согласия наименование организации" на заключение предварительного договора не давало, таким образом наименование организации без соответствующего согласия Банка в нарушении п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке неправомерно распорядилось заложенным имуществом.

Изначально наименование организации предоставило наименование организации в залог объект недвижимости на основании Договора залога от дата со следующими характеристиками: - 4-комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 129, 2 кв.м, этаж 1, расположенная по адресу: адрес (п. 1.1.13 Договора залога). Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

По условиям Договора залога залогодатель (наименование организации) передает Банку в залог недвижимое имущество (в т.ч. указанная выше спорная квартира) в целях обеспечения всех обязательств фиоо, являющегося Должником по Договору о кредитной линии N 041-1/КЛФ-2012 от дата (далее - Кредитный договор).

В дальнейшем указанная квартира была физически разделена на 2 самостоятельные квартиры, а именно: - 2-комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 58, 7 кв.м, этаж 1, расположенная по адресу: адрес, кадастровый номер: 50:04:0010502:1708 и 2-комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 61, 2 кв.м, этаж 1, расположенная по адресу: адрес, кв. 22а, кадастровый номер:...

Соглашением между наименование организации, наименование организации и фио от дата произведён перевод долга по Кредитному договору. Все права и обязанности по Кредитному договору перешли к наименование организации.

В связи с образованием задолженности наименование организации перед ПАО М2М Прайвет Банк по Кредитному договору было подано исковое заявление в Арбитражный суд адрес.

Решением Арбитражного суда адрес от дата по делу N А40-122212/17-81-1168 с наименование организации в пользу ПАО М2М Прайвет Банк была взыскана задолженность по 3-м кредитным договорам в общем размере сумма

Согласно решению Арбитражного суда адрес от дата по делу N А40-122212/17-81-1168 у заемщика (наименование организации) по Договору о кредитной линии N 041-1/КЛФ-2012 от дата, который обеспечен залогом (в т.ч. квартирой N 22а, кад N...) по состоянию на дата имеется непогашенная задолженность перед наименование организации в общем размере 51.945.595, сумма (решение арбитражного суда вступило в законную силу дата).

Решением Арбитражного суда адрес от дата по делу N А40-251578/2016 наименование организации признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на наименование организации.

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ наименование организации является добросовестным залогодержателем, так как на момент передачи залогодателем (наименование организации) квартиры N22 в залог по Договору о залоге недвижимости от дата наименование организации, согласно сведениям, полученным из ЕГРН, являлось собственником. Информация о правах третьих лиц на указанную квартиру у наименование организации отсутствовала, залогодателем не сообщалась, в связи с чем обременение в виде ипотеки на спорную квартиру должно сохраняться на основании абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ.

Банк, являясь действующим хозяйствующим субъектом, при заключении обеспечительного договора в виде залога, выполнил все необходимые действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества наименование организации, в том числе проверил правоустанавливающие документы, проверил сведения из ЕГРН на предмет наличия требований и притязаний третьих лиц на спорную квартиру.

Кроме того, судом также было учтено, что договор залога квартиры N22, заключенный между наименование организации в дата, то есть спустя полгода после регистрации наименование организации своего права собственности на квартиру, не был признан недействительным в установленном законом порядке, следовательно, не может быть прекращен залог квартиры, возникший на основании непризнанного недействительным договора, даже если он нарушает права истца.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, поскольку они касаются обстоятельств, установленных судом в ходе рассмотрения дела, были предметом подробного изучения суда первой инстанции, выводов суда первой инстанции о том, что наименование организации является добросовестным залогодержателем не опровергают, и фактически направлены на оспаривание выводов суда и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку фактически сводятся к несогласию с той правовой оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции и иному толкованию правовых норм. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пресненского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу истца фио - без удовлетворения.