Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03 февраля 2021 г. по делу N 8Г-24412/2020[88-2167/2021-(88-22119/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К, судей Лепской К.И, Смирновой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-5/2020 по иску Дорогавцевой Натальи Александровны к администрации городского поселения поселок Шексна о признании недействительным договора аренды, взыскании убытков и судебных расходов, по встречному иску администрации городского поселения поселок Шексна к Дорогавцевой Наталье Александровне о расторжении договора аренды земельного участка с 4 сентября 2019 года и взыскании арендной платы и неустойки

по кассационной жалобе Дорогавцевой Натальи Александровны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 8 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, УСТАНОВИЛА:

Дорогавцева Н.А. обратилась в суд с иском к администрации городского поселения поселок Шексна, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка N от 26 октября 2017 года, взыскать с ответчика в ее пользу 17 250 рублей, внесенные ею по договору аренды земельного участка, 13 992 рубля 80 копеек, внесенные ею в качестве задатка за участие в аукционе, 3 825 рублей 88 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате юридических услуг в размере 16 000 рублей, по уплате государственной пошлины в размере 1 252 рубля 06 копеек и почтовые расходы в размере 120 рублей.

В обоснование иска Дорогавцева Н.А. указала, что 26 октября 2017 года между ней и администрацией городского поселения поселок Шексна был заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью 1 162 кв.м. Срок аренды был установлен с 26 октября 2017 года по 26 октября 2037 года. Обременений не зарегистрировано. 6 марта 2018 года ею было получено разрешение на строительство жилого дома площадью 60 кв.м. В 2018 году на данном земельном участке был построен дом. 16 мая 2019 года при проведении геодезических работ кадастровым инженером на местности были установлены и закреплены деревянными кольями поворотные точки земельного участка с кадастровым номером N. а также выполнена геодезическая съемка прилегающей территории. По результатам работ было выявлено, что имеет место реестровая ошибка в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N. Таким образом, ответчиком была указана недостоверная информация в документации о проведении аукциона об отсутствии обременений на данном земельном участке. В настоящее время она не имеет возможности использовать земельный участок по назначению в результате ошибки, допущенной администрацией поселка при формировании земельного участка, подготовке документации, так как не были учтены такие существенные обстоятельства, как несовпадение фактического местоположения земельного участка с его местоположением по сведениям, которые содержатся в ЕГРН, и нахождение земельного участка в охранных зонах теплотрассы и ЛЭП, что существенным образом ограничивает его использование в обороте. Поскольку извещение по проведению торгов (открытого аукциона) противоречило действующему законодательству, его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: определенности и признаку наличия существенных условий договора.

В судебном заседании 28 октября 2019 года Дорогавцева Н.А. увеличила исковые требования, дополнив их требованием о признании недействительны, договора аренды N от 26 октября 2017 года земельного участка, заключенного между ней и администрацией городского поселения поселок Шексна, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество

Администрация городского поселения поселок Шексна предъявила встречный иск, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка N от 26 октября 2017 года с 4 сентября 2019 года, взыскать с Дорогавцевой Н.А. в свою пользу задолженность по указанному договору аренды в размере 87 455 рублей за 2018 год и три квартала 2019 года. Взыскать с Дорогавцевой Н.А. в свою пользу неустойку по договору аренды земельного участка N от 26 октября 2017 года в размере 203 771 рубль за период с 16 июля 2018 года по 4 сентября 2019 года.

В обоснование иска администрация городского поселения поселок Шексна указала, что Дорогавцева Н.А. приняла земельный участок по акту приема-передачи в аренду от 26 октября 2017 года без замечаний, а при обнаружении недостатков сданного в аренду участка не воспользовалась правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Письмом от 25 сентября 2018 года Дорогавцева Н.А уведомила администрацию городского поселения поселок Шексна о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с тяжелым материальным положением, а заявлением от 4 октября 2018 года она просила отозвать заявление от 25 сентября 2018 года. По требованию претензии о расторжении договора аренды земельного участка администрация городского поселения не возражала.

Решением Шекснинского районного суда Вологодской области от 14 июля 2020 года исковые требования Дорогавцевой Н.А. удовлетворены частично.

Признаны недействительными: открытый аукцион от 25 сентября 2017 года на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками и, заключенный на основании протокола "О рассмотрении заявок на участие в аукционе" от 25 сентября 2017 года, договор аренды земельного участка N, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками, заключенный между администрацией городского поселения поселок Шексна и Дорогавцевой Н.А. 26 октября 2017 года.

Применены последствия признания сделки недействительной и на ФИО1 возложена обязанность передать земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками - администрации городского поселения поселок Шексна по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

С администрации городского поселения поселок Шексна в пользу Дорогавцевой Н.А. взысканы 17 250 рублей в счет возмещения расходов по внесению арендной платы, 13 992 рубля 80 копеек в счет возмещения средств внесенных ею в качестве задатка за участие в аукционе, 16 000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, 120 рублей в счет возмещения почтовых расходов при отправке претензии, 39 611 рублей в счет возмещения расходов на проведение судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, 396 рублей 11 копеек в счет возмещения расходов при оплате комиссии банку за перевод денежных средств на оплату проведения экспертизы.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации городского поселения поселок Шексна отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 8 октября 2020 года указанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Дорогавцевой Н.А. отказано; встречные исковые требования администрации городского поселения поселок Шексна удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды земельного участка N от 26 октября 2017 года 4 сентября 2019 года.

С Дорогавцевой Н.А. в пользу администрации городского поселения поселок Шексна взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N от 26 октября 2017 года в размере 87 455 рублей, неустойка в размере 15 000 рублей.

В остальной части встречные исковые требования администрации городского поселения поселок Шексна оставлены без удовлетворения.

С Дорогавцевой Н.А. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 412 рублей 26 копеек.

В кассационной жалобе Дорогавцева Н.А. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 8 октября 2020 года, как незаконного, необоснованного, принятого с нарушением норм материального права.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, о причине неявки не сообщили.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебного постановления суда апелляционной инстанции, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы, поскольку предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Судами нижестоящих инстанций установлено, что 26 октября 2017 года между администрацией городского поселения поселок Шексна (арендодатель) и Дорогавцевой Н.А. заключен договор N аренды земельного участка.

Предмет договора - земельный участок площадью 1 162 кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками, расположенный по адресу: "адрес".

Земельный участок осмотрен и принят истцом по акту приема-передачи без замечаний и возражений. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Определением Шекснинского районного суда Вологодской от 12 декабря 2019 года по ходатайству Дорогавцевой Н.А. была назначена судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ОАО "ВологдаТИСИЗ".

В своем заключении от 10 марта 2020 года при ответах на третий, четвертый и пятый вопросы эксперты указали, что при проведении кадастровых работ в 2016 году были использованы сведения ЕГРН, в которых в описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, участвовавших в перераспределении и смежных с ними, присутствовала ошибка. Выявленная ошибка кадастровым инженером, проводившим кадастровые работы, не была обозначена, и действий к ее устранению не было предпринято. Результаты геодезических измерений были использованы частично, а именно: данные, необходимые для определения конфигурации и площади участка, информация об отсутствии интересов третьих лиц на территорию, участвующую в формировании на местности. В межевой план от 21 декабря 2016 года, подготовленный кадастровым инженером Колычевой Т.Л, была внесена заведомо неверная информация об описании местоположения границ образуемого земельного участка (координатах), что в дальнейшем привело к внесению недостоверных сведений о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером N в государственный кадастр недвижимости, которые определяются как реестровая ошибка в сведениях и подлежат исправлению. На данный момент Управлением Росреестра по Вологодской области проведен повторный пересчет координат в отношении земельных участков, расположенных на территории поселка Шексна и поставленных на государственный кадастровый учет до введения в действие (2013 год) на территории Вологодской области местной системы координат МСК-35, принятой для осуществления государственного кадастрового учета. Ошибка, присутствовавшая в сведениях ЕГРН в описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, исправлена.

При исправлении ошибки местоположение границ земельного участка кадастровым номером N, закрепленное в настоящее время в углах поворота деревянными колышками, сместится на северо-запад в сторону участка с кадастровым номером N на 9, 56 метра. В результате этого смещения северная часть участка пересечется существующей наземной теплотрассой.

В результате пересечения участка теплотрассой часть участка площадью 55 кв.м будет расположена в границах зоны с особыми условиями использованиями - охранной зоны по три метра от края строительной конструкции теплотрассы каждую сторону. Граница места возможного размещения объекта капитального строительства, указанная в градостроительном плане участка изменится в северной части участка незначительно.

В результате изменения местоположения земельного участка с кадастровым номером N после приведения в соответствие градостроительного плана земельного участка использование его в соответствии с разрешенным использованием - отдельно 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками будет возможно.

При расположении земельного участка с кадастровым номером N в соответствии со сведениями ЕГРН, на территории земельного участка инженерных коммуникаций не расположено, на расстоянии 2, 5 метров от участка расположено здание трансформаторной подстанции N, имеющее охранную зону, которая накладывает ограничение в использовании на данный земельный участок.

Площадь охранной зоны составит 187 кв.м. Наложение ограничения в использовании на часть участка, входящую в охранную зону трансформаторной подстанции значительно уменьшит пятно возможного размещения объекта капитального строительства в границах участка, но категорически не препятствует строительству индивидуального жилого дома в соответствии с разрешением на строительство от 6 марта 2018 года N RU 355610130, выданным администрацией Шекснинского муниципального района.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая результаты судебной землеустроительной экспертизы, исходил из того, что в межевой план от 21 декабря 2016 года кадастровым инженером Колычевой Т.Л. была внесена заведомо неверная информация об описании местоположения границ спорного земельного участка, а также администрацией городского поселения поселок Шексна были предоставлены недостоверные сведения об отсутствии обременений в аукционной документации при подготовке торгов, в результате чего Дорогавцева Н.А. при заключении договора была введена в заблуждение относительно качеств и свойств земельного участка, которые рассматриваются как существенные условия договора, что является основанием для признания недействительными открытого аукциона от 25 сентября 2017 года и договора аренды земельного участка N.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не согласилась, указав, что они сделаны без учета обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора по существу, при неправильном применении норм материального права и не подтверждаются материалами дела.

По результатам оценки судебной экспертизы суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что экспертным заключением установлена возможность использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, непреодолимых препятствий для строительства жилого дома в соответствии с разрешением от 6 марта 2018 года судебной экспертизой не установлено.

Приняв во внимание то, что 6 марта 2018 года истцом было получено разрешение на строительство жилого дома, 17 июля 2018 года Дорогавцева Н.А. зарегистрировала право собственности на жилой дом площадью 32, 5 кв.м, возведенный на спорном земельном участке, и с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что доводы истца о невозможности использования земельного участка для строительства и эксплуатации жилого дома не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

При этом, суд апелляционной инстанции также отметил, что то обстоятельство, что в ходе строительства Дороговцева Н.А. столкнулась с трудностями (первоначально, со слов истца, дом был сдвинут к границе земельного участка более чем на 3 метра, а в настоящее время разобран), не может свидетельствовать о нарушении требований статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны администрации городского поселения поселок Шексна.

Также, судом апелляционной инстанции были отклонены доводы истца о невозможности использования участка в связи с тем, что его часть пересекается с наземной теплотрассой, а вблизи от одной из границ располагается здание трансформаторной подстанции, так как они опровергаются заключением судебной экспертизы.

К тому же, судом апелляционной инстанции также было принято во внимание то, что истцу была предоставлена возможность осмотреть земельный участок до заключения договора, при этом, производя осмотр земельного участка, истец имела реальную возможность увидеть и оценить имеющиеся, по ее мнению, недостатки, в том числе, проявляя разумную осмотрительность, отказаться от совершения сделки, при том, что расположение вблизи участка указанных объектов было явным, и не носило скрытого характера.

С учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств по делу, судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда признала вывод суда первой инстанции о предоставлении истцу недостоверной информации о свойствах передаваемого земельного участка и невозможность его использования по целевому назначению, не соответствующим представленным доказательствам, и придя к выводу об отсутствии оснований для признания результатов открытого аукциона и договора аренды недействительными, отменила решение суда первой инстанции в данной части и постановилановое, которым в удовлетворении исковых требований Дорогавцевой Н.А. отказала.

При разрешении встречного иска о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции, с учетом признания договора недействительным, пришел к выводу об отклонении исковых требований.

Апелляционный суд, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации городского поселения поселок Шексна, пришел к выводу о наличии оснований для его отмены в упомянутой части.

Так, судом апелляционной инстанции из материалов дела установлено, что пунктом 4.1. договора аренды земельного участка установлен размер годовой арендной платы, который составлял 69 964 рубля 02 копейки. Дорогавцева Н.А. обязалась вносить арендную плату поквартально в срок до 15 числа первого месяца следующего квартала с учетом задатка.

В период с июля 2018 года арендная плата истцом не вносится.

14 июня 2019 года в адрес администрации городского поселения поселок Шексна поступила претензия от Дорогавцевой Н.А. о расторжении договора аренды.

В ответе на претензию от 11 июля 2019 года арендодатель с требованием о расторжении договора согласился при условии снятия с кадастрового учета возведенного Дорогавцевой Н.А. на земельном участке жилого дома. Также в ответе на претензию арендатору предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и выплатить неустойку.

4 сентября 2019 года по заявлению Дорогавцевой Н.А. жилой дом снят с кадастрового учета.

Согласно представленному расчету, задолженность по арендным плате, за период с июля 2018 года по сентябрь 2019 года составила 87 455 рублей.

Доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат.

Установив данные обстоятельства, проверив представленный истцом по встречному иску расчет, и находя его арифметически правильным, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования о расторжении договора аренды земельного участка от 26 октября 2017 года с 4 сентября 2019 года и о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном истцом по встречному иску размере подлежат удовлетворению.

Кроме того, достоверно установив, что Дорогавцевой Н.А. допущена просрочкой по внесению арендных платежей, судебная коллегия нашла обоснованными требования арендодателя о взыскании с арендатора неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора аренды.

Принимая во внимание период просрочки, последствия нарушения обязательства, судебная коллегия, с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришла к выводу о наличии оснований для уменьшения неустойки, подлежащей взысканию с Дорогавцевой Н.А, с 203 771 рубля до 15 000 рублей.

Руководствуясь положениями статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика по встречному иску в доход местного бюджета государственной пошлины в размере 6 412 рублей 26 копеек.

С данными выводами суда апелляционной инстанции соглашается судебная коллегия кассационного суда, находя выводы законными и обоснованными, сделанными на основе всесторонней оценке установленных по делу обстоятельств, в полном соответствии требованиям материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, повторяют позицию истца по спору, были предметом рассмотрения и тщательной проверки суда апелляционной инстанции и мотивированно отклонены, не опровергая выводов суда, фактически выражают несогласие с ними, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, что не входит в полномочия суда при кассационном рассмотрении.

Таким образом, судом апелляционной инстанции правильно определен характер правоотношений, возникший между сторонами по настоящему делу, правильно применен закон, подлежащий применению, юридически значимые обстоятельства установлены в полном объеме, а представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности.

Поскольку суд кассационной инстанции проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационной жалобы, то, учитывая обстоятельства конкретного дела, получившие отражение в оспариваемых судебных актах, доводы жалобы, которые могут поставить под сомнение правильность выводов суда апелляционной инстанции, отсутствуют.

Таким образом, оснований для отмены судебных постановлений в кассационном порядке в пределах действия статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 8 октября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи