Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 26 октября 2001 г. N 258 "О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания" (утратило силу)

Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания
от 26 октября 2001 г. N 258
"О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования
в Республике Северная Осетия-Алания"

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 9 июня 2006 г. N 153 настоящее постановление признано утратившим силу

В целях создания условий для внедрения ипотечного жилищного кредитования и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.06.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Правительство Республики Северная Осетия-Алания постановляет:

1. Одобрить прилагаемую Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания, разработанную Министерством строительства и архитектуры Республики Северная Осетия-Алания (Гусов).

2. Утвердить прилагаемую Программу ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания, разработанную Министерством строительства и архитектуры Республики Северная Осетия-Алания.

3. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю за собой.

Исполняющий обязанности

Председателя Правительства Республики

Северная Осетия-Алания

К. Каргинов

Концепция
развития ипотечного жилищного кредитования
в Республике Северная Осетия-Алания
(одобрена постановлением Правительства Республики
Северная Осетия-Алания от 26 октября 2001 г. N 258)

1. Введение

Концепция ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания разработана в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.06.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и направлена на улучшение социально-экономической ситуации в Республике Северная Осетия-Алания, на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями, имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, на создание благоприятных условий приобретения или строительства доступного по стоимости жилья и удовлетворения потребности населения Республики Северная Осетия-Алания в улучшении жилищных условий.

В настоящей Концепции определены цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий.

Концепция включает описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования в других регионах Российской Федерации.

В соответствии с настоящей Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительного государственного финансирования.

Концепция наряду с ипотечным кредитованием предусматривает выдачу строительных кредитов, что позволит активизировать строительство незавершенных жилых домов, образовавшихся в результате бюджетного дефицита.

Практическая целесообразность Концепции в том, что она предлагает пути привлечения денежных средств бюджетов всех уровней, коммерческих банков, внебюджетных фондов, страховых компаний, частных инвесторов, включая средства населения, для решения в республике жилищной проблемы.

Концепция предусматривает реализацию жилого фонда (готового и строящегося) населению республики путем предоставления кредитов под проценты в рассрочку на срок до 10 лет, способствует становлению и развитию вторичного рынка ценных бумаг путем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, позволяющего сделать покупку, и строительство сравнительно дорогого жилья населением со средними доходами.

С целью решения проблемы внедрения ипотечного жилищного кредитования, обеспечения населения благоустроенным жильем, формирования его платежеспособного спроса Концепция предусматривает объединение бюджетных и внебюджетных источников финансирования строительства и приобретения жилья путем направления средств через Государственный внебюджетный жилищный фонд Республики Северная Осетия-Алания и уполномоченные банки в жилищный сектор экономики.

Положения Концепции предусматривают льготное налогообложение для участников ипотечного рынка и создание благоприятных условий для инвестиционной привлекательности направления средств юридических и физических лиц в жилищное строительство и предоставление ипотечных кредитов.

2. Содержание проблемы

Факторы, обуславливающие необходимость разработки Концепции

Необходимость в разработке Концепции ипотечного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания обусловлена сформировавшимся к настоящему времени комплексом факторов, способствующих развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации.

К этим факторам относятся:

наличие основных нормативно-правовых документов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование и инвестирование жилищной сферы;

реальная потребность в жилье;

отсутствие наработанных механизмов в решении жилищных проблем, стабильных источников финансирования строительства жилья.

Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования осложнено следующими обстоятельствами:

высокие и нестабильные темпы инфляции определяют значительный риск при долгосрочном кредитовании;

недостаточность у коммерческих банков ресурсной базы для долгосрочного инвестирования средств в долгосрочное кредитование;

непривлекательность банковских процентов по депозитам в связи с уменьшением ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации;

консервативное банковское законодательство.

В рамках государственной целевой программы "Жилище" на территории республики предприятиями и организациями всех форм собственности за 1996-2000 г.г. было построено 4744 благоустроенных квартир общей площадью 492,6 тыс. кв. м.

Динамика ввода в действие жилых домов

	1995 г.	1996 г.	1997 г.	1998 г.	1999 г.	2000 г.
Введено в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади	48,7	86,8	145,3	130,0	130,5	135
в % к предыдущему году	60,6	178,2	167,4	89,5	100,4	102,9
в том числе: в сельской местности	15,0	22,5	23,5	19,5	26,1	72,4
в % к предыдущему году	77,4	173,1	104,4	83,0	133,4	277,3

Ввод в действие жилых домов по форме собственности характеризуется следующими данными:

	1999 г. тысяч кв. метров	2000 г. тысяч кв. метров	Удельный вес в общем вводе жилья, %
Введено, в том числе по формам:	130,5	135	100,0
государственной	26,2		20,0
муниципальной	3,5		2,6
частной	97,8	72.4	74,9
населением за свой счет	70,8	72.4	54,2
с помощью кредитов	3,0		2,2
жилищно-строительный кооператив	-		-
общественной	-		-

Государственными предприятиями и другими организациями в 2000 г. было введено 135,3тыс. кв. метров жилья, что составило 103 % к уровню предыдущего года.

Данные о жилых домах, находящихся в незавершенном строительстве (без индивидуальных домов), приводятся ниже:

на конец года

	1995 г.	1997 г.	1998 г.	1999 г.
Количество домов, единиц	325	249	239	226
Общая площадь жилых домов, тыс. кв. м.	428,7	329	315,6	301,7

Из общего объема жилья, незавершенного строительством, на конец 2000 года более половины приходилось на дома, сооружение которых законсервировано или временно приостановлено. В республике к концу 2000 года насчитывалось 57 таких домов общей площадью 156,8 тыс. кв. метров.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов, введенных в 2000 году, составляет 6050 рублей.

Наибольшее внимание было уделено реализации федеральной целевой программы "Свой дом", которая нацелена на решение жилищной проблемы для широких категорий граждан и, в основном, ориентирована на развитие индивидуального строительства с использованием местных материалов.

Реализация государственных программ "Жилище" и "Свой дом" проходит практически без участия федерального бюджета. Средства региональных и местных бюджетов, в основном, используются на обустройство инженерной инфраструктуры.

Основополагающим направлением здесь является поиск внебюджетных источников финансирования.

Во многих регионах создаются региональные и муниципальные фонды поддержки индивидуального жилищного строительства, которые выдают денежные и товарные кредиты на строительство и достройку жилых домов, что направлено на обеспечение доступности жилья и снижение его стоимости. Роль этих фондов в повышении эффективности использования внебюджетных источников финансирования постоянно возрастает.

3. Цели Концепции

Цель Концепции - создание условий для решения жилищных проблем населения Республики Северная Осетия-Алания путем:

создания системы условий обеспечения доступной по стоимости частной жилой собственности жителей среднего достатка Республики Северная Осетия-Алания;

увеличения объемов строительства жилья;

развития цивилизованного рынка жилья.

4. Основные принципы Концепции

Наличие законодательной базы

Концепция позволяет начать работу по внедрению и развитию ипотечной программы в Республике Северная Осетия-Алания по существующим нормативно-правовым актам.

Наличие накопленного опыта

Концепция учитывает опыт создания и функционирования ипотечного рынка в странах с экономикой, наиболее близких к России по экономическим, финансовым и социально-политическим параметрам.

Адаптированность

Концепция адаптирована к платежеспособному спросу жителей Республики Северная Осетия-Алания, особенностям действующего рынка жилья, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов.

Окупаемость

Концепция через заложенный в ней механизм объединения средств бюджетов всех уровней, средств коммерческих банков и иных финансовых институтов (внебюджетных фондов, средств страховых компаний), частных инвесторов, включая средства населения, средств предприятий и механизм вторичного ипотечного рынка, способствует обеспечению процесса предоставления льготного кредитования населению республики на продолжительный срок (10-12 лет), оборачиваемости средств кредитов, процессу рефинансирования ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 4-5 лет.

5. Предмет ипотеки

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, либо принадлежащим правом аренды этого участка (п. З статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома (квартиры) договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица (собственника), такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

На имущество, находящееся в общей собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (статьи 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации).

6. Основания возникновения ипотеки

Правовые положения об ипотеке изложены в Федеральном законе от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ипотека - залог недвижимости, которая выступает в качестве обеспечения обязательств по возврату кредита (ссуды) на строительство или приобретение жилья и иных обязательств, возникающих в процессе реализации программы жилищного строительства.

Ипотека возникает, когда одна сторона (заемщик) передает другой стороне (кредитору) недвижимость, принадлежащую заемщику на праве собственности или приобретаемую на заемные средства, в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа. Ипотека может быть установлена и в обеспечение иных обязательств, таких, как купля - продажа, аренда, подряд и т.д.

Ипотечное кредитование возникает тогда, когда кредитор предоставляет заемщику сумму денежных средств в кредит (заем) на условиях платности, срочности и возвратности, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве обеспечения его возврата залог недвижимого имущества (квартира, дача, гараж и т.д.), как имеющегося в собственности, так и приобретаемого (строящегося) за заемные средства.

Заемщик, заключивший с кредитором договор залога недвижимости, становится залогодателем, кредитор - залогодержателем.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или иное лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В случае, если заемщик не возвращает заемные средства кредитору, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость заемщика (третьего лица) в качестве компенсации за предоставленный кредит и расходы, связанные с его обслуживанием.

Залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами в удовлетворении своих денежных требований к заемщику.

Операторы вторичного ипотечного рынка (далее - Операторы) - юридические лица, заключившие договоры с кредиторами, гарантирующие выкуп выдаваемых кредитов (ссуд) только в том случае, если кредиты выдаются по стандартам Операторов.

Поручительство Правительства Республики Северная Осетия-Алания распространяется на ценные бумаги Операторов и обязательства внебюджетного жилищного фонда.

Процедура ипотечного рынка подразумевает четкое функционирование между участниками ипотечного рынка на договорной основе и безусловное выполнение ими договорных обязательств.

7. Основные участники ипотечного жилищного кредитования

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленный на 3 года и более кредитной организацией или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

На рынке долгосрочного ипотечного кредитования действуют следующие основные участники:

Заемщики - физические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них в собственности или приобретаемое на средства кредита жилье в залог, способные внести авансовые платежи при приобретении жилья и предоставившие кредитору нотариально заверенное согласие на выселение в случае непогашения своих обязательств по договору.

Кредиторы (на первом этапе развития ипотеки) - бюджеты всех уровней и внебюджетный жилищный фонд Республики Северная Осетия-Алания или уполномоченные банки, выдающие льготные ипотечные кредиты заемщикам на строительство и приобретение жилья на продолжительный срок на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов. Они являются залогодержателями закладываемого под заем имущества, предоставляют льготные кредиты строительным компаниям.

Кредитор выдает ипотечные кредиты Покупателям жилья и продает закладные Покупателей Оператору вторичного ипотечного рынка, с последующим осуществлением Оператором выпуска жилищных ценных бумаг на сумму закладных.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья. Функции: продажа жилья по поручению других участников рынка, в том числе Правительства Республики Северная Осетия-Алания, осуществление продаж жилья из собственных жилых фондов, участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Страховая компания - лицензированная страховая компания, осуществляющая имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданскоправовой ответственности участников ипотечного рынка.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, - единый административный источник информации о правах собственности на жилье, ведущий Единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и помещения. Функции:

четкое установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой собственности;

регистрация сделки купли-продажи жилья;

оформление перехода прав собственности к новому владельцу;

регистрация договора залога;

предоставление сведений о характеристиках жилья и официальной оценке недвижимости;

предоставление информации всем участникам ипотечного рынка быстро и доступно, ведение регистрации сделок без промедления, немедленная обработка информации о сделках с недвижимостью при публичном характере этой информации.

регистрация залога недостроенных объектов.

Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залогов по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).

Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Функции:

разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа ипотечных кредитов у кредиторов, привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами и пулами (суммами) ипотечных кредитов, а также поручительствами Правительства Республики Северная Осетия-Алания.

Инвесторы - юридические и физические лица, участвующие в программах ипотечного кредитования собственными средствами, посредством прямого инвестирования или приобретения ценных бумаг.

Правительство Республики Северная Осетия-Алания выделяет средства республиканского бюджета на развитие ипотечного рынка в соответствии с законодательством Республики Северная Осетия-Алания, регламентирует первичный и вторичный ипотечный рынок в Республике Северная Осетия-Алания, предоставляет поручительство Оператору по жилищным ценным бумагам, участвует в управлении Оператора, предоставляет субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, разрабатывает льготы участникам ипотечного рынка, способствует выделению Республике Северная Осетия-Алания средств из федерального бюджета на жилищное строительство.

Строительные компании - юридические лица, имеющие лицензии на право осуществления строительных работ. Заключают договоры долевого строительства жилья, выступают в качестве Заказчика и Подрядчика строительства жилья.

Предприятия республики - предоставляют ссуды работникам (возмездные и безвозмездные) на улучшение жилищных условий, инвестируют свободные денежные средства на жилищное строительство и приобретение жилья. Выступают гарантом по возврату ипотечных кредитов (ссуд) работникам предприятий.

8. Мероприятия по внедрению ипотечного кредитования

Необходимые мероприятия по созданию правовых и прочих условий внедрения ипотеки в Республике Северная Осетия-Алания:

создание Государственного внебюджетного жилищного фонда и наделение его стартовым капиталом;

разработка Программы ипотечного жилищного кредитования;

предоставление государственных гарантий в виде льготного налогообложения участникам ипотечного рынка;

определение уполномоченных участников ипотечного рынка;

составление прогноза на 2001-2002 г.г. по объему жилищного кредитования в разрезе кредиторов;

определение стандартов ипотечного кредитования;

организация работы по выпуску и обращению рынка ценных бумаг;

обеспечение единой централизованной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее (одновременной регистрации договоров куплипродажи и договоров залога при ипотечном кредитовании);

решение вопроса о рассмотрении исковых требований кредиторов по обращению взысканий на заложенное имущество в первоочередном порядке;

организация информационного обеспечения.

С целью заинтересованности собственника незавершенного строительства участвовать в республиканской программе инвестирования средств в жилищное строительство с применением схем ипотечного кредитования, разработать перечень мероприятий, способствующих завершению строительства.

Реконструкция объектов, находящихся в государственной собственности Республики Северная Осетия-Алания, позволит:

предоставить социально дешевое жилье льготным очередникам;

обеспечить частично граждан, имеющих право на субсидии за счет бюджетных средств, благоустроенным жильем.

9. Схема предоставления ипотечного кредита

Среди реальных источников финансирования ипотечного кредитования можно выделить два:

денежный заем через некоммерческую организацию;

продажа жилья в рассрочку.

Денежный заем через некоммерческую организацию

В Программе ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания участвует Государственный внебюджетный жилищный фонд (далее - Фонд).

Покупатель является заемщиком у Фонда. Фонд аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет льготные займы населению сроком до 10 (12) лет. Банки принимают вклады от физических лиц под конкретный строящийся объект. Кредитование покупателей жилья происходит из двух источников:

за счет Фонда;

средствами Банка.

Залогодателем собственности под заем Покупателя выступает как сам Покупатель, так и третье лицо. В зачет стоимости возврата кредита (ссуды) может быть принято прежнее жилье. Собственником жилья Покупатель становится лишь тогда, когда рассчитается с заемными средствами. В период действия кредитного договора он является арендатором недвижимости, имеет право въехать в квартиру при условии оплаты 50% ее стоимости.

Продажа жилья в рассрочку

Фонд наравне с выполнением функций Оператора или транслятора финансового потока превращается в застройщика (или оптового покупателя жилья на вторичном рынке и соответственно в продаже жилья). С точки зрения налогообложения при сделке "продажа жилья в рассрочку" не возникает увеличения подоходного налога.

Для решения задачи обеспечения жителей республики социально дешевым жильем на первом этапе внедрения ипотеки следует остановиться на модели кредитования через некоммерческую организацию, с целью удешевления займа для населения. С этой целью следует создать внебюджетный жилищный фонд, в функции которого будет входить аккумулирование денежных средств от участников ипотечного рынка, предоставление ипотечных кредитов (ссуд) через уполномоченный банк нуждающимся в улучшении жилищных условий и контроль за возвратом средств.

10. Механизм внедрения Программы ипотечного жилищного
кредитования в Республике Северная Осетия-Алания

Механизм внедрения Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания включает в себя несколько составных частей:

формирование республиканской инфраструктуры ипотечного рынка жилья;

формирование правовой базы;

методическое и программное обеспечение по оформлению сделок в рамках Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания;

организация финансирования;

организационное и информационное обеспечение.

Формирование республиканской инфраструктуры ипотечного рынка жилья

Начало первого этапа требует выбора основной схемы финансирования.

Субъектами этой системы являются:

Внебюджетный жилищный фонд - некоммерческая организация, которая специально создается в соответствии с законодательством Республики Северная Осетия-Алания для реализации Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания.

Фонд выполняет функции аккумулирования республиканских финансов с целью дальнейшего направления на ипотечное кредитование.

Фонд играет роль "дешевых и длинных денег", осуществляет Программу ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания путем предоставления займа через некоммерческие организации, направляет средства по договорам подряда Генподрядчику на строительство жилья, а также приобретает жилье на вторичном рынке недвижимости.

Фонд предоставляет займы покупателям жилья, купленного или построенного за счет Фонда по спискам граждан, обратившихся в Фонд.

Банк выступает агентом Фонда. При недостатке средств у Покупателя жилья Банк выдает на недостающую часть кредит за счет собственных средств и средств Фонда. При наличии у заемщика других источников финансирования (наличие существующего жилья, субсидий, жилищных сертификатов) срок займа может быть увеличен.

Покупатель жилья - главный субъект Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания. Вся программа рассчитана на него. Он является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение.

Покупатель при покупке (строительстве) жилья наряду с заемными средствами использует собственные средства.

Очень важно наличие у покупателя постоянного места работы.

Правительство Республики Северная Осетия-Алания осуществляет формирование правовой базы ипотечного кредитования и осуществляет координацию всех участников ипотечного кредитования.

Генподрядчик - строительная организация, осуществляющая комплексную застройку жилых строительных сооружений с инженерными сетями, благоустройством и соцкультбытом. Генподрядчик по договору подряда с Фондом осуществляет застройку жилья.

Выбор Генподрядчика осуществляется на конкурсной основе.

Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за покупателя, несущее имущественную ответственность по обязательствам покупателя.

Поручитель заключает с кредитором договор поручительства, который повышает вероятность возврата заемных средств.

Страховая компания - уполномоченная страховая компания по Программе, выполняет функции страхования. Она страхует жизнь и здоровье покупателей жилья из группы повышенного риска, заложенное имущество покупателей, а также ответственность покупателей (потеря кормильца или утрата им трудоспособности или работы), финансово-экономические и другие риски.

Главная задача первого этапа - определение основных участников Программы, определение их экономического интереса и роли каждого из них. В дальнейшем круг участников расширится: операторы вторичного ипотечного рынка, внебюджетные фонды, частные инвесторы, органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество, независимые оценщики и т.д.

Формирование правовой базы

Денежные средства, используемые в Программе, имеют бюджетное и внебюджетное происхождение. Необходимо сформировать нормы и правила поведения всех участников ипотечного кредитования и принять ряд нормативных документов на законодательном и исполнительном уровнях республики.

Такими документами могут быть:

Указ Президента Республики Северная Осетия-Алания "О мерах по развитию жилищного строительства в Республике Северная Осетия-Алания";

Программа ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания;

Положение о порядке ипотечного кредитования, учитывающее правила, механизм и условия кредитования, права и ответственность участников процесса;

Программа "Жилищное строительство" с использованием механизмов ипотечного кредитования, в которой определены задачи по жилищному строительству, на условиях ипотечного кредитования;

Программа кредитования граждан для завершения строительства индивидуальных домов;

Закон Республики Северная Осетия-Алания "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания".

Закон Республики Северная Осетия-Алания "О государственных гарантиях и льготах лицам, участвующим в приобретении и строительстве жилья с применением механизма ипотечного кредитования".

Нормативные документы, разработанные с целью реализации Концепции, должны узаконить действия исполнительной власти и всех участников Программы ипотечного кредитования по внедрению ипотеки в Республике Северная Осетия-Алания.

Методическое и программное обеспечение по оформлению и учету сделок в
рамках Программы

Программа ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания - это достаточно сложное с точки зрения организации проведения социально-экономическое мероприятие. Сложность его усугубляется большим количеством договоров, которые оформляются между участниками ипотечного рынка.

Для организации работы по оформлению документов, учету их исполнения требуется разработка методики и программного обеспечения. От качества проведения данной работы будет зависеть не только скорость документооборота, но и надежность функционирования всей схемы в целом.

Организация финансирования

Особое внимание следует уделить источникам финансирования. В классическом варианте ипотечного кредитования предусматривается, что основным источником финансирования является вторичный рынок ценных бумаг. Покупатели жилья и ипотечный банк (ипотечная компания, фонд) заключают договор залога недвижимого имущества. Оформленная закладная используется в качестве товара на рынке ценных бумаг, которая приобретается инвесторами (банками, страховыми компаниями, внебюджетными фондами, частными лицами и т.д.). Такая схема действует почти во всех странах, где развит ипотечный рынок.

В России этот механизм пока не отработан по причине отсутствия вторичного рынка жилищных ценных бумаг. Проекты только разрабатываются на федеральном уровне, в частности, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 г. N 1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, призванное решать данные вопросы.

По причине отсутствия в нынешних условиях такого источника следует опираться на другие источники финансирования ипотечных программ. При этом надо иметь в виду, что ипотечные кредиты должны быть "дешевые" (не дороже 10-12 процентов годовых) и "длинные" (не менее чем на 5-7лет) и финансовые источники не должны иметь коммерческого происхождения.

Реальных источников в данной ситуации может быть два:

Бюджетные:

денежные средства, предусмотренные специальной статьей бюджета, которые через уполномоченные структуры направляются на ипотечное кредитование.

Бюджетные средства, получаемые от дополнительных доходов в соответствии с введенными нормативными документами (ценообразование, доходы от имущества, определенные проценты от капитальных вложений и т.д.).

Внебюджетные:

денежные средства фонда, созданного для реализации ипотеки в республике, который формируется за счет аккумулирования средств инвесторов (юридических и физических лиц), пожертвований и займов. Основным побуждающим фактором деятельности Фонда являются налоговые льготы.

Бюджетные и внебюджетные источники имеют одну природу - налоги (в первом случае - уплаченные, во втором - неуплаченные).

К внебюджетным источникам финансирования относятся также пожертвования юридических лиц, имеющих налоговые льготы.

Средства коммерческих организаций, предоставляющих кредит Фонду на льготных условиях, ниже ставки Центрального Банка Российской Федерации для ипотечного кредитования населения республики или предоставляющих самостоятельно ипотечные кредиты физическим и юридическим лицам. На этих условиях кредитные организации получают налоговые льготы.

В связи с финансовым кризисом в республике есть долгострои, которые образовались также в результате затянувшегося бюджетного финансирования. Стоимость этих домов может стать начальным капиталом для раскручивания ипотечной программы и служить источником финансирования.

Внешние заимствования у международных организаций также могут служить источником финансирования ипотеки, так как средства иностранных инвесторов предоставляются на длительный срок. При этом валютный риск должен быть разделен между участниками ипотечного рынка. Идеальный вариант - привлечение долгосрочного займа в российской валюте.

Средства граждан

Практика ипотечного кредитования свидетельствует о том, что на 1 рубль кредита Покупатель вкладывает в реальный сектор экономики свои 4 рубля. При этих условиях 1 рубль, выведенный из бюджета (или не дошедший до бюджета) в пользу ипотеки, возвращается в бюджет в удвоенном размере. Этот эффект происходит в связи с оживлением реального сектора экономики за счет денежных средств граждан, участвующих в ипотечной программе. Денежные средства граждан могут быть привлечены с учетом первого взноса до 30 процентов стоимости недвижимости с ежемесячными оплатами стоимости 1-2 квадратных метров жилья. Возврат заемных средств может осуществляться как денежными средствами, так и сельскохозяйственной продукцией (при наличии структуры по ее реализации). В зачет стоимости может быть принято прежнее жилье.

В практике может быть использоваться комбинированный метод финансирования, в котором участвует несколько источников финансирования.

В целях стимулирования активности населения и юридических лиц в строительстве и приобретении жилья, со стороны законодательных органов власти Республики Северная Осетия-Алания должна быть оказана государственная поддержка в виде предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка:

кредитным организациям, внебюджетному Фонду, уполномоченной риэлторской фирме, строительным организациям, физическим лицам (при решении органом местного самоуправления) соответственно по налогу на имущество и подоходному налогу путем уменьшения налогооблагаемой базы на объем предоставляемых ипотечных услуг и выданных ипотечных кредитов.

Механизм организационного и информационного обеспечения

Управление любым значимым социальным проектом требует особого внимания к организационному и информационному обеспечению.

Условия предоставления займов должны быть опубликованы и доступны для потребителей ипотечных услуг, должна быть создана грамотная команда специалистов, умеющих правильно объяснить населению суть Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания (условия займа, первый взнос, срок возврата и т.д.).

Кроме того, необходима координация информационных потоков основных средств массовой информации. Пресса, телевидение, радио должны своевременно и регулярно давать исчерпывающие разъяснения по всем вопросам, которые могут возникнуть. Должны быть объявлены номера телефонов, по которым в доступное время можно получить бесплатную квалифицированную консультацию. Каждый потенциальный участник Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания должен иметь понятную, доступную и правдивую информацию.

11.Ожидаемые результаты реализации Концепции

Реализация Концепции ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания послужит ускорению решения социально значимой проблемы республики - обеспечения граждан благоустроенным жильем.

Преимущества Концепции ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания заключаются в следующем:

Концепция способствует ускорению реализации республиканских программ обеспечения граждан Республики Северная Осетия-Алания благоустроенным жильем, включая лиц, стоящих в льготных очередях на получение жилья и государственных целевых программ "Государственные жилищные сертификаты", "Программа переселения из районов Крайнего Севера и т.д.;

рассчитана на максимальное удовлетворение потребности населения Республики Северная Осетия-Алания в благоустроенном жилье и повсеместное внедрение инвестиционной политики в области строительства и приобретении жилья;

ориентирует на мобилизацию бюджетных и внебюджетных средств для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья через некоммерческую организацию;

активизирует деятельность сопутствующих отраслей промышленности республики, строительной индустрии и всех участников ипотечного рынка;

способствует занятости населения;

способствует дополнительным поступлениям в бюджеты всех уровней налоговых платежей;

стимулирует создание рынка земли и недвижимости;

позволяет внедрять новые формы жилищного строительства, как индивидуального домостроя, так и многоквартирных жилых домов;

активизирует вторичный рынок жилья;

способствует развитию вторичного рынка ценных бумаг.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных и надежных способов привлечения частных инвестиций в сферу строительства жилья в мировой практике.

Программа
ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания
(утв. постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания
от 26 октября 2001 г. N 258)

1. Основные положения

1.1. Цель Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания (далее - Программа) обеспечить население Республики Северная Осетия-Алания со средним уровнем доходов доступной частной жилой собственностью за счет развития ипотечного кредитования в Республике Северная Осетии#-Алания на основе эффективной работы первичного (внебюджетного жилищного фонда), а затем и вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования, а также создания механизмов привлечения инвестиций в жилищный сектор;

повышение платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной части населения республики, прежде всего людей со средними доходами, за счет организации ипотечного кредитования в сочетании с различными формами государственной и отраслевой поддержки в приобретении жилья и жилищного строительства;

увеличение объемов строительного и сопряженного с ним промышленного производства и на этой основе обеспечить повышение занятости населения;

обеспечение роста доходов бюджетов всех уровней;

укрепление кредитно-банковской системы, обеспечив ее ориентацию на реальный сектор экономики и увеличить приток капитала;

создать современную инфраструктуру рынка жилья и связанного с ним рынка инвестиционного капитала.

1.2. Задачи Программы:

создание системы поддержки и стимулирования развития жилищного строительства на основе организации деятельности внебюджетного жилищного фонда и внедрения интегрированной системы управления жилищной программой ипотечного кредитования;

совершенствование региональной законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании и стимулирование его развития;

создание в Республике Северная Осетия-Алания инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации всех участников рынка ипотечного кредитования;

привлечение долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов для реализации жилищной программы в связи с федеральным и республиканским бюджетами, федеральными, республиканскими, государственными программами в сфере жилищного строительства и обеспечения жильем различных слоев и категорий населения;

формирование вторичного рынка ипотечных кредитов (закладных) на базе внебюджетного жилищного фонда, рефинансирование полученных средств в развитие ипотечного кредитования;

организация информационного обеспечения Программы.

1.3. Объемы и источники финансирования отрасли жилищного строительства

Источники финансирования	Всего	2000	2001	2002
Всего, в том числе
Федеральный бюджет	217300	35000	99300	83000
Республиканский бюджет	224468	22948	131520	70000
Средства финансово-кредитных институтов	70%
Средства населения	30%

1.4. Сроки и этапы реализации Программы:

Первый этап - 2001-2003 годы:

организация деятельности Фонда;

отбор участников ипотечного рынка, корректировка Программы;

подготовка и реализация пилотного проекта на базе г. Владикавказа;

формирование источников финансирования ипотечного кредитования и финансирования жилищного строительства.

Второй этап - 2003 год:

расширение рынка ипотеки;

организация вторичного рынка ипотечных кредитов;

совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования с участием Фонда и других финансовых институтов.

2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования

2.1. Участники Программы и их функции

2.1.1. В функции органов законодательной и исполнительной власти республики входят:

создание законодательной и нормативной базы;

проведение финансово-кредитной политики, стимулирующей ипотечное кредитование;

государственная поддержка, в том числе путем финансирования из республиканского бюджета, предоставление гарантий и налоговых льгот;

контроль и регулирование рынка жилья, формирование Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания и жилищного строительства;

предоставление государственных жилищных субсидий;

внесение предложений по изменению действующего федерального законодательства;

согласование с другими республиканскими жилищными программами и фондом;

создание внебюджетного жилищного фонда и обеспечение его участия в Программе;

разработка и контроль за соблюдением единых норм и правил жилищного ипотечного кредитования;

предоставление целевого финансирования ипотечных кредитов, содействие развитию рынков жилья и ипотечных кредитов.

2.1.2. К функциям координационного совета относятся: разработка и контроль за исполнением Программы;

координация мероприятий Программы с другими республиканскими и федеральными программами "Свой дом", "Государственные жилищные сертификаты", "Жилищные субсидии гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", поддержки регионов по беженцам;

обобщение и распространение опыта по внедрению ипотечного кредитования и модернизации базы строй индустрии на основе отечественных и зарубежных передовых технологий, использующихся с целью удешевления строительства и создания новых рабочих мест;

стандартизация и унификация ипотечных схем кредитования.

2.1.3. Республиканский внебюджетный жилищный фонд развития ипотечного кредитования (некоммерческая организация, основной целью которой является реализация Программы) выполняет функции аккумулирования финансов с целью дальнейшего направления средств на ипотечное кредитование, осуществляемое как непосредственно Фондом, так и через уполномоченный банк по агентскому договору, и является органом управляющим Программой.

Фонд осуществляет реализацию Программы путем займа и продажи жилья в рассрочку;

выступает дольщиком и направляет средства по договорам подряда строительной организации на строительство жилья;

направляет по договорам купли-продажи средства уполномоченной риэлторской компании для приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно приобретает недвижимость у продавцов;

предоставляет займы покупателям жилья, приобретенного и построенного за счет средств Фонда гражданам, обратившимся в Фонд.

При "продаже жилья в рассрочку" Фонд определяет платежеспособность покупателя жилья и оформляет договор купли-продажи приобретаемого жилого помещения, обремененного ипотекой, является залогодержателем по договору об ипотеке, отслеживает возврат средств.

2.1.4. Уполномоченный банк (должен участвовать со своими ресурсами):

выступает агентом Фонда;

выдает ипотечные кредиты покупателям жилья (заемщикам) на основании оценки их платежеспособности и осуществляет последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

Срок займа определяется кредитным договором (договором займа) в зависимости от финансовых возможностей соответствующего Банка и Фонда, а также других причин (наличия существующего жилья, подлежащего продаже в счет погашения кредита, средств, полученных в виде субсидий, жилищных сертификатов и т.д.) на срок до 10 лет.

2.1.5. Приобретатель жилья (заемщик) - главный субъект Программы. Заемщиком могут выступать физические лица, получившие кредит (заем) или возможность приобретения жилья в рассрочку, добровольно предоставившие уже имеющиеся у них в собственности или приобретаемое на средства кредитора жилье в залог (возможен залог третьих лиц), способные внести текущие платежи при приобретении жилья.

2.1.6. Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за покупателя, несущее имущественную ответственность по обязательствам Покупателя.

Поручитель заключает договор поручительства с Фондом. Участие Поручителя в Программе повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования Республиканской программы ипотечного кредитования. Поручителем может выступать организация, на которой работает заемщик.

2.1.7. Продавец жилья - физическое или юридическое лицо, продающее жилье.

2.1.8. Уполномоченный риэлтор - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, может являться собственником жилья и залогодателем перед кредитором до срока погашения кредита приобретателей жилья (заемщиком).

2.1.9. Инвестор - юридическое или физическое лицо, инвестирующее свободные денежные средства на развитие ипотечного рынка в республике путем их перечисления в Фонд, а также приобретающее ценные бумаги Операторов вторичного ипотечного рынка (институционные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании и т.д.).

2.1.10. Страховая организация - лицензированная организация, осуществляющая имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Страхование производится в пользу выгодоприобретателя.

2.1.11. Строительная организация - организация, осуществляющая функции заказчика и подрядчика при строительстве жилых домов.

2.1.12. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

обеспечивает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

является единым источником информации о правах собственности на жилье;

ведет единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

2.2. Структурная схема системы ипотечного кредитования

Принципиальная структурная схема системы ипотечного кредитования

Структурные блоки участников Программы	Формы и направления участия
1	2
1. Блок целеполагания, регулирования и контроля
1.1. Парламент Республики Северная Осетия-Алания	законы, гарантии, льготы
1.2. Правительство Республики Северная Осетия-Алания	постановления, программы, положения
1.3. Органы местного самоуправления	местные программы, земельные участки, льготы
2. Блок администрирования и координации
2.1. Координационный совет	руководство, координация программ, развитие
2.2. Министерство финансов Республики Северная Осетия-Алания	финансирование, нормы, правила, положения
2.3. Министерство строительства и архитектуры Республики Северная Осетия-Алания	техническая политика строительства, вопросы ценообразования, отраслевая информация
2.4. Государственный внебюджетный жилищный фонд Республики Северная Осетия-Алания	управляющий Программой
3. Блок участников рынка жилья и ипотечного кредитования
3.1. Ипотечное кредитование
3.1.1. Приобретатель жилья (Заемщик)	приобретение жилья
3.1.2. Государственный внебюджетный жилищный фонд Республики Северная Осетия-Алания	предоставление рассрочки на приобретение жилья, финансирование ипотечных кредитов выдача займов, долевое участие в строительстве жилья
3.1.3. Уполномоченные банки	выдача ипотечных кредитов
3.1.4. Уполномоченный риэлтор	продажа жилья, аренда, залог
3.1.5. Операторы вторичного ипотечного жилищного кредитования	Рефинансирование ипотечных кредитов
3.1.6. Инвесторы и кредиторы ипотечной системы	направление средств, покупка жилищных ценных бумаг
3.2. Жилищное строительство
3.2.1. Строительные организации - заказчики и подрядчики	строительство жилья
3.2.2. Приобретатели жилья (заемщики) - дольщики и граждане, осуществляющие индивидуальное домостроение	авансовый платеж, текущие платежи, залог имущества, передача существующего жилья в зачет стоимости приобретаемого
3.2.3. Финансовые структуры	финансирование и кредитование строительства
3.3. Инфраструктура рынка жилья и ипотечного кредитования
3.3.1. Риэлторы	продажа жилья, оценка
3.3.2. Страховщики	страхование
3.3.3. Регистраторы	регистрация сделок и учет недвижимости

Комиссия Государственной Думы "Дом для Вашей семьи",

Российская ипотечная ассоциация,

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию,

Международный институт строительства и другие.

Основными субъектами взаимодействия участников Программы являются внебюджетный жилищный фонд, уполномоченный банк, строительная и риэлтерская компания.

При продаже Фондом жилья в кредит на условиях рассрочки платежа и предоставлении ипотечного кредита через уполномоченный банк на приобретение готового жилья по договорам купли-продажи, приобретатель жилья обращается непосредственно в Фонд за недостающей суммой денежных средств. Основными участниками выступают Фонд и приобретатель жилья. В этом случае Фонд самостоятельно определяет платежеспособность жилья в рассрочку. Эта схема применяется в случае намерения заемщика продать существующее жилье в счет стоимости приобретаемого жилья и только на приобретение готового жилья. В этом случае залогодержателем выступает Фонд, залогодателем - приобретатель жилья. При регистрации прав собственности на приобретаемое жилье Фонд и приобретатель жилья заключают договор ипотеки. Предметом залога является приобретаемое в рассрочку жилье. Граждане вселяются в приобретаемую квартиру, после чего в течение нескольких лет рассчитываются с Фондом по предоставленной им рассрочке. Старое жилье подлежит продаже, средства направляются Фонду.

Преимущественное право воспользоваться этой моделью имеют граждане, стоящие в очереди на получение жилья, имеющие в наличии собственность. Фонд аккумулирует денежные средства (бюджетные, внебюджетные) и передает их в доверительное управление уполномоченному банку. Банк должен принять участие в ипотечном кредитовании со своими финансовыми ресурсами, на льготных условиях.

2.3. Основные стандарты и требования к ипотечным жилищным кредитам и рассрочкам.

Методика предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочек, разработанная в Программе, основана на законности и обеспечении возвратности кредитов и рассрочек.

Основные требования:

кредиты и рассрочки платежа предоставляются на срок до 10 лет;

сумма кредита и рассрочки составляет не более 20 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, а остальная сумма (не менее 30 процентов) - собственные средства приобретателя;

кредит и проценты по нему, а также рассрочка выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей. Процентная ставка по кредиту, займу или рассрочке не должна превышать 10 процентов годовых в рублях;

приобретенное в кредит (рассрочку) жилье служит обеспечением по возврату кредита (передается кредитору) и в случае неисполнения заемщиком своих обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику;

переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами;

приобретенное за счет средств кредита жилье должно быть использовано исключительно для проживания;

ипотечный кредит на готовое жилье выдается одновременно с регистрацией (в установленном законодательством порядке) договора купли-продажи жилья, заключаемого между заемщиком и продавцом жилья.

Подтверждение платежеспособности Приобретателя жилья:

первоначальный взнос денежными средствами за приобретаемое жилье должен быть не менее 30% процентов стоимости приобретаемого имущества;

граждане, получающие меньшую сумму кредита или рассрочки, имеют преимущественное право на приобретение жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 процентов от среднемесячного совокупного семейного дохода заемщика и созаемщика за предыдущие 12 месяцев.

В процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах приобретателя жилья (заемщика) и членов его семьи.

Распределение ответственности:

взаимное поручительство граждан, участвующих в покупке квартиры;

поручительство родственников, других заинтересованных лиц;

поручительство предприятия - работодателя.

Страхование рисков:

страхование жизни и здоровья приобретателей жилья из группы повышенного риска.

Для лиц пожилого возраста, а также имеющих опасную профессию или серьезные заболевания, страхование потери платежеспособности обязательно;

страхование ответственности приобретателей жилья, имеющих детей. В случае потери кормильца или утраты им трудоспособности или работы страховая компания будет обязана внести оставшуюся сумму долга.

Страхование производится за счет средств приобретателя.

Залог имущества и сопутствующие ему меры:

залог приобретаемого жилья.

Приобретаемое жилье находится под залогом до выплаты заемщиком полной его стоимости;

льготный процент по кредиту (рассрочке). Первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов;

возможность замены на меньшую квартиру.

2.4. Основные этапы и порядок предоставления ипотечных жилищных кредитов.

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях срочности, платности, возвратности и целевого использования. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого или имеющегося жилья.

Выдача ипотечного кредита осуществляется кредитной организацией или Фондом на основании заключенного между кредитором и приобретателем жилья (заемщиком) договора об ипотечном кредите (займе) и составленного между сторонами договора об ипотеке жилья, приобретаемого за счет кредита. Залогодателем по договору ипотеки построенного жилья выступает его собственник (Фонд или уполномоченный риэлтор).

В кредитном договоре стороны предусматривают условия о сумме и сроке предоставляемого кредита, о размере процентов, очередность погашения кредита и процентов, основания досрочного расторжения кредита и взыскания по нему.

В договор об ипотеке стороны включают условия о предмете ипотеки (залога), о цене, предоставляемой в залог недвижимости, суть основного обязательства, требования по страхованию, основания обращения взыскания на заложенное имущество и иные положения, предусмотренные действующим законодательством.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки;

подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

заключение договора купли-продажи квартиры между продавцом и приобретателем жилья;

заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком, приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке;

проведение расчетов с продавцом квартиры;

страхование предмета ипотеки, жизни заемщика в пользу выгодоприобретателя (кредитора), а также прав собственности на приобретаемое жилье.

В случае строительства жилья в первую очередь осуществляется заключение договора долевого участия в строительстве жилья или договора о жилищном накопительном счете (в случае отсутствия необходимой суммы собственных средств).

При предоставлении кредита до окончания строительства в залог оформляется существующее жилье с обязательным нотариальным удостоверением согласия заемщика и взрослых членов его семьи на выселение в случае невозврата кредита кредитору. Если кредит выдается в период окончания строительства, залогодателем перед кредитором выступает собственник (Фонд, уполномоченный риэлтор), а с приобретателем жилья заключается договор аренды с правом выкупа. Собственность в данном случае не оформляется на покупателя жилья, пока он не рассчитается с кредитором.

2.5. Порядок предоставления жилья в рассрочку.

Фонд аккумулирует целевые финансовые и иные средства (в том числе объекты незавершенного строительства) с целью дальнейшего финансирования на срочной, возвратной и платной основе части стоимости приобретаемого заемщиком жилья.

Фонд:

формирует жилой фонд за счет финансирования возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

осуществляет регистрацию права собственности для предоставления жилья в рассрочку на основе договоров купли-продажи.

Фонд формирует покупательский спрос, собирает базу данных потенциальных приобретателей жилья.

Приобретатель жилья обращается в Фонд с заявлением на приобретение жилья, выбирает подходящее жилье из предложенного ему.

Фонд, являясь продавцом, подписывает с приобретателем жилья соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

Фонд:

определяет платежеспособность заемщика;

делает оценку приобретаемого жилья;

определяет первоначальный взнос, суммы ежемесячных платежей, срок рассрочки платежей, сумму рассрочки;

оформляет договор купли-продажи квартиры, обремененный ипотекой.

Право собственности на новое жилье оформляется при продаже старого жилья, переданного Фонду приобретателем жилья для продажи.

Фонд осуществляет учет и контроль поступлений денежных средств по рассрочке платежа.

2.6. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования. Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья или предоставляющие рассрочку в рамках долгосрочной ипотечной программы, обязаны использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании являются:

имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью приобретателя жилья (заемщика) - личное страхование;

имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Заемщик является страхователем по договору страхования, осуществляемого за счет его средств. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор, предоставивший кредит или рассрочку на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя переходят к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения должна быть не меньше обязательств по основному договору, обеспеченному ипотекой.

Срок действия договора страхования должен быть не менее срока кредитования или рассрочки, либо должен заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением.

Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющихся обеспечением по ипотечному кредиту или рассрочке.

2.7. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке.

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства кредитора, осуществляется специализированными оценочными фирмами, либо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать особенность и специфику целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную недвижимость, прежде всего, как обеспечение возвратности предоставляемых заемщику средств или рассрочку платежа по договору купли-продажи, обремененному ипотекой.

Оценка жилого помещения должна определять величину рыночной стоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характера основного обязательства.

Кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком, определяет достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита или рассрочки.

3. Ресурсное обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется из:

бюджетных средств, предусмотренных статьей республиканского бюджета на ипотечное жилищное кредитование;

средств, предусмотренных республиканской программой капитальных вложений;

дополнительных бюджетных средств, полученных в связи с введением законодательных актов в сфере налогообложения;

средств федерального бюджета, выделенных субъекту Российской Федерации на развитие ипотеки;

средств муниципальных бюджетов, участвующих в реализации Программы;

средств граждан-участников ипотечного жилищного кредитования;

пожертвований юридических лиц;

средств кредитных организаций, предоставляющих льготный кредит внебюджетному кредитному фонду;

средств кредитных организаций, участвующих в реализации Программы и предоставляющих кредиты за счет:

собственных средств;

средств инвесторов.

Финансирование Программы может осуществляться за счет рефинансирования кредиторов через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов) через операторов вторичного рынка.

4. Организационное и информационное обеспечение Программы

В целях реализации социально значимой для Республики Северная Осетия-Алания Программы необходимо:

внести предложения по совершенствованию нормативной базы в действующее федеральное законодательство, регулирующее ипотечное жилищное кредитование;

сформировать инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования, создав в первую очередь республиканский фонд развития ипотечного кредитования;

рекомендовать органам управления воздействовать на стимулирование спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств муниципальных образований, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;

разработать и принять нормативную базу о предоставлении государственных гарантий и льгот участникам Программы;

продолжить сотрудничество с Российской ипотечной ассоциацией и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию;

обеспечить ускоренную регистрацию учреждениями юстиции, занимающимися регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

договоров купли-продажи и ипотеки жилья;

регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договоров купли-продажи и ипотеки жилья;

обеспечить взаимодействие кредиторов и органов опеки и попечительства при ипотечном кредитовании;

решить вопрос об особенностях регистрации граждан и членов их семей в жилых помещениях, приобретенных на кредитные средства или с рассрочкой платежа;

приобрести автоматизированную систему управления процессами ипотечного жилищного кредитования, разработанную Международным институтом строительства и региональной ипотечной компанией.

В качестве важнейшего мероприятия для создания единого рынка ипотечного кредитования создать единую информационную систему, обеспечивающую связь региональных рынков. Для реализации этой цели создать на базе Фонда информационный центр, основными направлениями деятельности которого будут являться:

разработка и обслуживание информационно-поисковых систем, позволяющих вести учет, хранение и обработку баз данных о потребностях лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

организация информационного обмена, позволяющего утвердить единые стандарты ведения учета предоставления ипотечных кредитов, что немаловажно

для рефинансирования ипотечных кредитов с участием операторов вторичного рынка жилья;

создание всеохватывающей информационной системы, пользователями которой будут являться жители республики. Она должна способствовать решению следующих проблем реализации Программы:

1. Своевременное обеспечение достоверной, полной и понятной информацией по условиям и процессу предоставления ипотечных жилищных кредитов и рассрочке приобретения жилья.

2. Оказание консультационных услуг.

3. Информирование населения об итогах реализации Программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания.

5.Ожидаемый результат

1. Дополнительное вовлечение в строительство жилья денежных средств.

2. Создание дополнительных рабочих мест.

3. Увеличение уровня производственных мощностей строительного комплекса.

4. Рост заработной платы.

5. Улучшение жилищных условий.