Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 28 апреля 2021 г. по делу N 66а-465/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Семеновой И.А. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-75/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Спецмонтажстрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе ООО "Спецмонтажстрой" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 января 2021 г, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, ООО "Спецмонтажстрой" обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость названного земельного участка в размере его рыночной стоимости равном 8 543 400 руб, по состоянию на 01 января 2019 г.

Административный истец считал, что определённая в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка, существенно превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как собственника земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 января 2021 г. административный иск ООО "Спецмонтажстрой" удовлетворен.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 24 550 кв.м, категория земель-земли населенных пунктов, местоположение определено относительно ориентира, расположенного в границах участка), почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", установлена в размере его рыночной стоимости равном 13 920 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Датой подачи заявления ООО "Спецмонтажстрой" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 21 сентября 2020 г.

С ООО "Спецмонтажстрой" в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в сумме 40 000 руб.

В апелляционной жалобе ООО "Спецмонтажстрой" просит решение суда отменить, назначить по делу повторную судебную экспертизу. Административный истец считает, что заключение эксперта "данные изъяты" выполнено с существенными неустранимыми нарушениями законодательства в сфере оценочной деятельности, что подтверждается представленным в суд заключением специалиста N275 от 27.01.2021г.

Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа подано возражение в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО "Спецмонтажстрой" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 24 550 кв.м, категория земель -земли населенных пунктов, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка);почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", виды разрешенного использования- земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 г. N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере 14 857 905, 5 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

В суд административным истцом представлен отчет N 512-09.2020 от 14.09.2020 г, выполненный оценщиком "данные изъяты" (ООО "Судебная экспертиза и оценка"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена оценщиком в размере 8 543 400 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Оценщиком проведен анализ рынка, даны описания и характеристика земельного участка, отражено, что земельный участок оценивался как незастроенный, предназначенный в соответствии с видом его фактического использования. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода на основе метода оценки с использованием данных о четырех объектах - аналогах и проведением соответствующих корректировок; итоговое значение определено с использованием процедуры согласования результатов.

Определением суда от 28 октября 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" "данные изъяты"

Заключением эксперта "данные изъяты" N60-20 от 11.12.2020 г. (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. определена в 13 920 000 руб.

В заключении эксперта приведено описание объекта исследования, анализ цен предложений. По результатам анализа цен предложений сделаны выводы о наличии предложений свободных земельных участков индустриального назначения на рынке Ямало-Ненецкого автономного округа в достаточном количестве, выявлено 26 предложений объектов, однако большинство из них не информативны. Также эксперт отметил неактивность рынка земельных участков; диапазон цен предложений за 1 кв.м. земельного участка составляет 292-3604 руб./кв.м.; среднее значение:1096 руб./кв.м.

В заключении произведен анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Проанализировав использование оцениваемого земельного участка, эксперт указал, что с учетом градостроительного зонирования оцениваемый земельный участок рассматривается как предназначенный для размещения ОКС (объектов капитального строительства) с целью обеспечения производственно-складской деятельности. Соответственно, фактическое использование земельного участка-производственно-складская деятельность.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения иных подходов мотивирован. Экспертом отобраны три объекта-аналога. При проведении оценки выбраны элементы сравнения и применены корректировки: на состав передаваемых прав, на торг, на условия рынка (время продажи), на местоположение, на расположение относительно крупных автодорог, на снос строений, сооружений, на площадь, на наличие инженерных коммуникаций. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в 13 920 000 руб.

При согласовании результатов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в 13 920 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N611; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.84 КАС РФ и Федеральным законом N237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 920 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 13 920 000 руб.

Руководствуясь ч.4 ст.22 Федерального закона N237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд правильно определил, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 21 сентября 2020 г.

При рассмотрении административного дела эксперт ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" "данные изъяты" обратился в суд с заявлением о взыскании расходов в размере 40 000 руб, понесенных на проведение судебной экспертизы.

Разрешая заявление эксперта "данные изъяты" (ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка") о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб, суд обоснованно руководствовался требованиями ст.ст.103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 11.07.2017 г. N20-П.

Установив, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судом (13 920 000 руб.), и кадастровой стоимостью, установленной ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки (14 857 905, 5 руб.), составляет менее половины, суд пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение является несущественным, укладывается в приемлемый диапазон, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

Следовательно, отсутствуют правовые основания утверждать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта, и о нарушении конституционных прав административного истца как собственника земельного участка.

В связи с чем, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. правомерно возложены на административного истца.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного истца относительно заключения эксперта судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Экспертом "данные изъяты". даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного истца о недостоверности корректировок на вид использования, на город расположения, о необоснованном применении повышающей корректировки на расположение относительно автомагистралей города, об указании заведомо недостоверной информации о наличии застройки и коммуникаций у объекта-аналога N1, о необоснованном применении повышающих корректировок на инженерные коммуникации.

Так, экспертом пояснено, что разрешенное использование объекта оценки, а равно и объектов-аналогов NN1, 2 -под индустриальную застройку. Разрешенное использование аналога N3- обслуживание автотранспорта. Экспертом применена поправка, рассчитанная с использованием данных Справочника оценщика недвижимости -2018 г.Часть 2, под редакцией Лейфера Л.А. Земельные участки, Нижний Новгород, 2018 г. табл. 86, стр.203.

Так как земельный участок с кадастровым номером N рассмотрен экспертом как земельный участок под индустриальную застройку, то поправка применена как разница между земельными участками под индустриальную застройку и под придорожный сервис.

Относительно корректировки на местоположение, эксперт пояснил, что им использован метод ранжирования факторов местоположения (удаленность от областного центра, численность населенного пункта, наличие градообразующих предприятий, уровень средней заработной платы в населенном пункте, развитость производственной и коммерческой инфраструктуры населенного пункта). Применение указанного метода не противоречит применению поправок, опубликованных в справочнике оценщика недвижимости 2018 г, под редакцией Лейфера Л.А. Земельные участки Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение, Нижний Новгород, 2018 г.

Корректировка относительно автомагистралей применена в связи с тем, что объект оценки, как и аналоги NN1, 3, имеют прямой выход на крупную автомагистраль, а аналог N2 не имеет прямого выхода к крупным автодорогам. Соответственно, эксперт произвел повышающую корректировку для аналога N2.

Информация об аналоге N1 является достаточной для использования в качестве аналога. На территории земельного участка коммуникаций не имеется, зарегистрированного объекта капитального строительства также нет. Наличие ветхих строений на земельном участке никак не увеличивает стоимость земельного участка.

Корректировка на обеспеченность коммуникациями определена экспертным методом с использованием аналитической информации, публикуемой компанией Статриэлт.

Согласно п.24 ФСО-1 оценщик вправе самостоятельно применять те или иные подходы к оценке и конкретные методы оценки.

Письменные пояснения эксперта "данные изъяты" согласуются с выводами, содержащимися в заключении эксперта.

Таким образом, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным, правовых оснований для назначения повторной судебной экспертизы по делу не имеется.

Заключение специалиста "данные изъяты" N275 от 27.01.2021 являлось предметом исследования и оценки суда первой инстанции в соответствии с правилами ст.84 КАС РФ, что отражено в оспариваемом решении суда.

С учетом вышеизложенного в совокупности, судебная коллегия полагает, что заключение специалиста не опровергает правильность выводов судебного эксперта и не свидетельствует, как правильно отметил суд первой инстанции, о недопустимости либо недостоверности выводов судебного эксперта по существу.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу.

Правовых оснований, предусмотренных ст.310 КАС РФ, влекущих отмену судебного постановления, по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Спецмонтажстрой" -без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 мая 2021 г.