Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2021 г. по делу N 33-2968/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе

председательствующего Кутыревой Е.Б, судей Кочетковой М.В, Корниловой О.В, при секретаре ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Советского районного суда г. Н. Новгорода от 22 октября 2020 года

по гражданскому делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "ЛМК-розница" о взыскании арендной платы, неустойки, судебных расходов, заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Кочетковой М.В, пояснения представителей ФИО10, ФИО7, УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "ЛМК-розница" о взыскании арендной платы, неустойки.

В обоснование заявленных требований указав, что [дата] ФИО1 и ООО "ЛМК-розница" заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 67, 6 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], кадастровый [номер].

В день подписания договора, помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

Срок действия договора неоднократно продлевался по согласованию сторон.

Письмом ООО "ЛМК-розница" (исх. [номер] от [дата]) истец был уведомлен об одностороннем отказе от исполнения договора.

Пунктами 6.5, 6.6 договора аренды предусмотрено, что возврат помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора. Помещение считается возвращенным арендодателю, а начисление арендной платы прекращается, с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В нарушение указанных условий договора помещение по акту приема-передачи истцу ООО "ЛМК-розница" передано не было.

Акты приема-передачи помещения от [дата] и [дата] арендодателем подписаны не были, по причине не устраненния недостатков, одним из которых являлось отсутствие пломбы на приборе учета ХВС, ключи от помещения не возвращались.

[дата] ответчик письмом был уведомлен о необходимости исполнить условия договора в части п.6.5, 6.6 договора и подписания акта о передачи арендодателю помещения и передачи ключей от него.

[дата] представитель ООО "ЛМК-розница" без подтверждения полномочий, осуществил передачу ключей, однако акт приема-передачи помещения подписать отказался.

В силу п.4.1.1 договора аренды размер фиксированной арендной платы составляет 80000 рублей в месяц. Арендатор является налоговым агентом, в связи с чем из фиксированной части арендной платы удерживается НДФЛ в размере 13%.

В нарушение условий договора ответчиком не оплачена арендная плата (ни фиксированная, ни переменная части) за [дата] года и 19 дней [дата] года.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендных платежей, в адрес ответчика, заказным письмом была направлена претензия, оставленная им без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

ФИО1 просила суд: взыскать с ответчика фиксированную часть арендной платы за период с [дата] по [дата] включительно, в сумме 129032 рублей, переменную часть арендной платы за период с [дата] по [дата] включительно, в размере 6758 рублей 39 копеек, а всего 135790 рублей 39 копеек, неустойку в размере 30738 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 5466 рублей.

В судебном заседании представители истца ФИО8, адвокат ФИО10 исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО "ЛМК-розница" исковые требования не признала.

Решением Советского районного суда г. Н. Новгорода от 22 октября 2020 года ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО "ЛМК-розница" о взыскании арендной платы, пени, судебных расходов, отказано.

В апелляционной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с существенным нарушением норм материального.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции истец не явилась, о дате времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом путем направления судебных извещений. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn-nnov.sudrf.ru и www.oblsudnn.ru.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда проверены судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом установлено и следует из материалов дела, что [дата] ФИО1 и ООО "ЛМК-Розница" заключен договор аренды и [дата] дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения нежилого помещения общей площадью 67, 6 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], кадастровый [номер], на срок до [дата] (л.д. 12-23).

Относительно срока действия договора стороны предусмотрели, что в случае, если ни одна из сторон за 60 календарных дней до момента окончания срока действия настоящего договора, письменно не известить противоположную сторону о желании расторгнуть настоящий договор, то договор считается пролонгированным на 11 календарных месяцев. Количество пролонгаций не ограничено.

В день подписания договора, [дата], помещение передано ответчику по акту приема-передачи (л.д. 24).

В пунктах 6.5, 6.6 договора аренды стороны определили, что возврат помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора. Помещение считается возвращенным арендодателю, а начисление арендной платы прекращается, с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Срок действия договора неоднократно продлевался по согласованию сторон.

Письмом ООО "ЛМК-Розница" (исх. [номер] от [дата]) истец был уведомлен об одностороннем отказе от исполнения договора (л.д. 25).

Письмом от [дата] ООО "ЛМК-розница" сообщило арендодателю о необходимости явиться [дата] для возврата арендуемого помещения (л.д. 26).

Согласно акту приема-передачи от [дата], не подписанного арендодателем, в указанный день выявлено, что помещение не готово к передачи, а именно: не работает доводчик двери, дверь болтается; в помещении нет воды; вырваны светильники в подсобном помещении; у других светильников выключены лампы; отсутствует возведенная перегородка; ободрана дверь (л.д. 27).

В связи с выявленными нарушениями содержания арендованного помещения, арендодатель от приемки отказалась.

[дата] помещение повторно было осмотрено сторонами договора, и не принято арендодателем, так как в ходе осмотра обнаружено, что нарушена пломба на счетчике холодного водоснабжения. Данной нарушение при осмотре [дата] отсутствовало (л.д. 29).

[дата] ответчику направлено требование о передаче жилого помещения (л.д. 29, 30-33).

[дата] требование направлено повторно, с указанием даты передачи [дата] (л.д. 34, 35).

[дата] нежилое помещение передано ФИО1 о чем составлен акт (л.д. 36).

Требования арендодателя об оплате задолженности по арендной плате, коммунальным платежам ответчиком не исполнены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам суд первой инстанции указал, что действия ООО "ЛМК-розница" по устранению недостатков помещения, в том числе по установке индивидуального прибора учета на стояке ХВС, нельзя расценивать, как действия по использованию помещения (владении, пользования), поскольку, во-первых помещение было освобождено арендатором от своего имущества к [дата], и в акте от [дата] на обследование водоснабжения, вводу ПУ в эксплуатацию, отражено, что на момент обследования помещение не эксплуатируется - арендаторы выехали; во-вторых, именно поведение арендодателя, уклонившегося от принятия помещения, вынудило арендатора обратиться с заявкой в АО "Нижегородский водоканал" на ввод в эксплуатацию прибора учета, несмотря на то, что с такой заявкой должен был обратиться собственник.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силе следующего.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает применение положений абзаца второго статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального содержания условий договора аренды следует, что в соответствии с п. 3.2.6 договора аренды арендатор принял на себя обязательства сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа (л.д. 14).

Материалами дела подтверждается, что предлагая арендодателю принять нежилое помещение [дата] и [дата] года арендатор не исполнил обязанности привести арендуемое жилое помещение в исправное состояние, что подтверждается актами за данные числа. Видеозаписями от [дата] и [дата].

Доказательств с достоверностью подтверждающих, что при заключении договора аренды помещение было принято арендатором с недостатками обнаруженными арендодателем при осмотрах [дата] и [дата], в том числе без пломбы на счетчике ХВС, а так же того, что на даты осмотра [дата] и [дата] арендуемое помещение находилось в исправном состоянии ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Кроме того, в силу п. 3.2 договора аренды обязанность поддерживать арендуемых объект в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии, производить текущий ремонт лежала на арендаторе, поэтому выводы суда о том, что с заявкой на ввод в эксплуатацию прибора учета, вышедшего из строя в период пользования помещения ответчиком, должен был обратиться собственник помещения, а действия ответчика по установке индивидуального прибора учета на стояке ХВС нельзя расценивать как пользование помещением, нельзя признать обоснованными.

Таким образом, требования арендодателя о приведении помещения в исправное состояние и передаче его по акту как предусмотрено договором, в силу ст. 10 ГК РФ не может расцениваться как злоупотребление правом, и уклонение от приемки арендованного имущества.

Исходя из приведенных положений закона, вывод суда о том, что применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора односторонний акт арендатора об освобождении помещения без передачи ключей от помещения от [дата] представляет собой надлежащий возврат помещения, основан на ошибочном применении норм материального права.

Акт возврата арендатором имущества, составление которого требовалось по условиям договора, от [дата] сторонами не подписан, в связи с не соответствием состояния нежилого помещения условиям договора аренды, а, следовательно, арендатор продолжал пользоваться арендованной вещью, что подтверждается актом от [дата], из которого следует, что за указанный период частично устранены выявленные [дата] недостатки, и актом от [дата] о проведении арендатором обследования водоснабжения, вводе ПУ в эксплуатацию, согласно которому ключи от помещения находились у арендатора. Указание в данном акте о том, что помещение не используется арендатором не доказывает факт передачи его арендодателю в установленном договором порядке.

После осуществления обследования помещения [дата] арендатор не известил в установленном законом порядке о готовности передать помещение арендодателю, акт приема - передачи составлен сторонами только [дата].

Судом не было учтено, что договор аренды не содержит соглашения сторон о возврате арендованного помещения путем его освобождения арендатором с направлением ключей арендодателю по почте. Поэтому письмо от [дата] о направлении арендодателю ключей от нежилого помещения исполнение обязанности арендатора по возврату имущества не подтверждает.

Сам факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы с [дата] по [дата].

На основании изожженного решение суда подлежит отмене как основанное на ошибочном применении норм материального права, а исковые требования частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами спора, что арендная плата внесена ответчиком по [дата].

Доказательств, отвечающих требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих факт осуществления арендной платы в период с [дата] по [дата] в размере, установленном договорами аренды, ответчиком в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено.

В силу п.4.1.1 договора аренды размер фиксированной арендной платы составляет 80000 рублей в месяц. Арендатор является налоговым агентом, в связи с чем из фиксированной части арендной платы удерживается НДФЛ в размере 13%.

Пунктом 4.2.1 договора аренды определено, что фиксированная часть арендной платы должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

В силу п.4.1.2 размер переменной части арендной платы определяется как сумма расходов, потребленных арендатором при использовании помещения, на оплату коммунальных и эксплуатационных расходов, потребленных арендатором при использовании помещения. Данные расходы оплачиваются на основании подтверждающих расходы документов, полученных арендодателем от энергосбытовой (обслуживающей) организации.

Согласно п.4.22 договора переменная часть арендной платы оплачивается в течение 5 (пяти) календарных дней с момента выставления арендодателем счета на оплату и предоставления подтверждающих документов.

Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается как отношение произведения арендной платы за месяц и фактического количества календарных дней аренды в данном месяце к общему количеству календарных дней в данном месяце.

В нарушение вышеперечисленных условий договора ответчиком не оплачена арендная плата за период с [дата] по [дата].

Размер фиксированной арендной платы составил 113032 рубля.

В виду того, что в акте приема - передачи от [дата] показания ХВС отражены с нулевым значением, судебная коллегия приходит к выводу об отказе взыскания с ответчика переменную арендную плату за ноябрь за ХВС в размере 132, 42 рублей, и по оплате за электроэнергию в размере 24, 78 рублей.

Задолженность по переменной части арендной платы с [дата] по [дата] составил 3231, 41 рублей (теплоэнергия 1593, 19 рублей + содержание имущества 2446, 07 рублей - 807, 85 рублей оплата до [дата]).

Задолженность по переменной части аренды с [дата] по [дата] составила 2496, 46 рублей ((теплоэнергия 1593, 19 рублей + содержание имущества 2446, 07 рублей) / 31 день х 19 дней) + 20, 79 рублей (электроэнергия)).

Всего 5727, 87 рублей (2496, 46 рублей + 2446, 07 рублей).

Общий долг по оплате переменных и фиксированных платежей составил 118759, 87 рублей.

В соответствии с п.9.4 договора аренды в случае не внесения арендатором арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0, 1% (одной десятой процента от просроченной к уплате суммы, за каждый день просрочки. Начисление и уплата пени производится на основании письменного требования.

Истец требует уплаты неустойки за период с [дата] по [дата].

Учитывая, что в соответствии с условиями договора оплата аренды производится до 25 числа предыдущего месяца, неустойка за [дата] года (период с [дата] по [дата]) начисленная на фиксированную часть арендных платежей составила 16064 (64000 х 250 дней х 0, 1%). Неустойка за декабрь (за период с [дата] по [дата]) составила 10738 рублей (49032 х 0, 1% х 219 дней).

Общий размер неустойки подлежащей взысканию с ответчика составляет 26802 рубля.

О снижении размера установленной договором неустойки суде первой инстанции ответчиком не заявлялось. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снижения размера неустойки судебной коллегией не усматривается.

При подаче иска ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 5000 рублей (л.д. 3).

В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, ст. 98 ГПК РФ, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию в пользу истца составляет 4111, 24 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 11 - 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дел", следует, что в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разумность размеров как категория оценочная определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым на реализацию требований статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина на должно нарушать права и свободы других лиц.

Интересы истца в суде первой инстанции представляла адвокат ФИО10, за услуги которой истцом оплачено 10000 рублей (л.д. 118).

Разрешая заявление истца, и определяя размер расходов по оплате услуг представителя подлежащих взысканию с ответчика, судебная коллегия соблюдая баланс интересов сторон, исходя из требований законодательства, учитывая характер и сложность спора, количество состоявшихся по делу судебных заседаний, объем оказанной представителем юридической помощи, приходит к выводу о взыскании с ответчика 7000 рублей.

Оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Н. Новгорода от 22 октября 2020 года отменить.

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "ЛМК-розница" о взыскании арендной платы, неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛМК-розница" в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате 120585 рублей 63 копейки; неустойку в размере 26802 рубля; расходы по оплате государственной пошлины 4147 рублей 75 копеек; расходы по оплате услуг представителя 7000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий

Судьи