Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2021 г. по делу N 8Г-14996/2021[88-15751/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего ФИО5

судей ФИО6, ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Желевского Д. А. к Рудяну Т. И. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску Рудяну Т. И. к Желевскому Д. А. о признании договора недействительным, по кассационной жалобе Рудяну Т. И.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 марта 2021 г, заслушав доклад судьи ФИО6, выслушав представителя ФИО1 по доверенности ФИО8, поддержавшего кассационную жалобу, возражения представителя ФИО2 по доверенности и ордеру адвоката ФИО9,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ N в отношении объектов недвижимого имущества:

- административное здание с кадастровым номером N 2-этажное, общей площадью 447 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", Петровский с.о, "адрес";

- здание торгового центра с кадастровым номером N, 2-этажное, общей площадью 561, 7 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", Петровский с.о, "адрес";

- земельный участок с кадастровым номером N из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 10762 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", г. "адрес", "адрес", -

мотивируя уклонением ФИО1 о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи.

ФИО10 обратилась в суд с встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ N и применении последствий его недействительности, полагая недейстивтельным спорный догвор на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку о заключении договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий ФИО1 не знала до октября 2019 г, условия договора с ней не обсуждались, денежные средства, полученные представителем ФИО15, по договору купли-продажи, она не получала. Против государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество ФИО1 возражала, так как договор заключен на явно невыгодных для неё условиях, о чем лица, подписавшие договор не могли не знать: общая цена отчуждаемых объектов недвижимости значительно меньше их совокупной кадастровой стоимости, а также рыночной стоимости. 15 октября 2019 г. ФИО1 отменила генеральную доверенность, выданную на имя ФИО15 15 января 2016 г.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 11 июня 2020 г. в удовлетворении исковых требований ФИО2 и встречных исковых требований ФИО1 было отказано.

ФИО2, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 11 июня 2020 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 отменить, исковые требования ФИО2 удовлетворить.

ФИО1 и другими участвующими в деле лицами, апелляционные жалобы на решение суда не приносились.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Наро-Фоминского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменено в обжалуемой части, в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 В отменё ФИО4 части постановлено новое решение, которым иск ФИО2 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворён. В апелляционном определении указано на производство государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 по договору N купли-продажи земельного участка и нежилых зданий, заключё ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 в лице представителя ФИО15 и покупателем ФИО2, в отношении объектов недвижимости:

- административное здание, 2-этажное, общая площадь - 447 кв.м, инвентарный N, Лит.А, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес"; кадастровый N, стоимостью 2800000 рублей;

- здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь - 561, 7 кв.м, инвентарный N, Лит.А-А1, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес"; кадастровый N, стоимостью 4470000 рублей;

- земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь - 10762 кв.м, адрес месторасположения: "адрес", г. "адрес", ЗАО " "адрес" кадастровый N, стоимостью 100000 рублей.

В апелляционном определении указано, что оно является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН). В остальной части решение Наро-Фоминского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционное определение и принять по делу новое судебное постановление, которым отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований, признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО1 считает, что судом апелляционной инстанции не было оценено прямое указание на мнимость сделки. Для государственной регистрации ФИО2 и ФИО15 был представлен другой текст договора, содержащий отличную (меньшую) от изначального, заключё ФИО4 между ФИО1 в лице представителя ФИО15 и ФИО2, цену имущества, в связи с чем сделка имеет признаки недейстивтельности по пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключение договоров по просьбе ФИО1 не подтверждается представленными в ело доказательствами, ФИО1 на момент заключения спорного договора владела спорным имуществом более трёх лет, в связи с чем необходимость представлять на регистрацию договор с меньшей ценой товара отсутствовала.

По мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы права о признании договора купли-продажи незаключённым, поскольку отсутствие в договоре условия о цене недвижимого имущества указывает на его незаключённость. Кроме того, ФИО1 денежные средства от ФИО15 получены не были, ФИО15 незаконно удержала денежные средства, полученные по договору, совершила сделку в своём интересе по заведомо заниженной стоимости.

Судом апелляционной инстанции не были оценены какие-либо доказательства наличия договорённости между ФИО1 и ФИО15, не оценены ранее заключённые договоры купли-продажи, в результате которых ФИО1 стала собственником недвижимого имущества,, и факт наличия задолженности покупателя ФИО1 перед продавцом ФИО15, вероятность заключения нескольких договоров купли-продажи недвижимости в результате злоупотребления правом ФИО2 и ФИО15 с целью возникновения у ФИО15 неосновательного обогащения. Суд неосновательно не принял во внимание объяснения представителя ФИО1 о том, что ФИО1 не имела доступ к своему банковскому счёту, в связи с чем не знала о поступлении денежных средств на счёт, не могла вернуть ФИО11 денежные средства, так как когда ею была произведена замена электронного ключа для доступа к счёту, денежные средства с него были выведены. Судом не исследован вопрос о том, знала ли ФИО1 о заключении ФИО2 и ФИО15 от её имени двух договоров купли-продажи с различной стоимостью и о самом факте продажи.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, не находя оснований для выхода за пределы доводов кассационных жалобы.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что согласно выпискам из ЕГРН, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО15, принадлежат объекты недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ:

- административное здание, 2-этажное, общая площадь - 444, 6 кв.м, инвентарный N, 1971 г. завершения строительства, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес";

- основное строение, 2-этажное, общая площадь - 549, 2 кв.м, инвентарный N, 1971 г. завершения строительства, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес"; кадастровый N;

- земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь - 10762 кв.м, адрес месторасположения: "адрес", Наро-Фоминский г.о, "адрес", 230; кадастровый N.

ФИО15, действовавшей от имени ФИО1 по доверенности от 15 января 2016 г, и ФИО2 был подписан договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ N в отношении объектов недвижимости:

- административное здание, 2-этажное, общая площадь - 447 кв.м, инвентарный N, Лит.А, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес"; кадастровый N;

- здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь - 561, 7 кв.м, инвентарный N, Лит.А-А1, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес"; кадастровый N;

- земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь - 10762 кв.м, адрес месторасположения: "адрес", г. "адрес", "адрес"; кадастровый N.

Доверенность от 15 января 2016 г, выданная ФИО1 на имя ФИО15, отменена 15 октября 2019 г.

Согласно приложенному к исковому заявлению ФИО2 договору купли-продажи от 14 августа 2019 г. N, общая цена продаваемого имущества составляет 7370000 рублей: административного здания - 2800000 рублей, здания торгового центра - 4470000 рублей, земельного участка - 100000 рублей.

Из представленных по запросу суда Наро-Фоминским отделом Управления Росреестра по "адрес" документов следует, что на государственную регистрацию перехода права собственности представлен другой договор купли-продажи от 14 августа 2019 г. N, общая цена продаваемого имущества по которому составляет 4030000 рублей: административного здания - 2800000 рублей, здания торгового центра - 1130000 рублей, земельного участка - 100000 рублей (пункт 2.1).

В ответе на запрос суда Наро-Фоминский отдел Управления Росреестра по "адрес" от 24 марта 2020 г. сообщил, что данный договор был подан на государственную регистрацию ФИО2 и ФИО15 по доверенности от ФИО1 14 августа 2019 г, и 27 августа 2019 г. регистратором документы возвращены без рассмотрения на основании части 3 статьи 36 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Возврат документов осуществлен в связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия ФИО1

Рассматривая требования ФИО2, руководствуясь статьями 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, пришел к выводу, что в договоре отсутствуют условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, так как описание предмета в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N не соответствует описанию объектов недвижимости в ЕГРН по площади и адресу, в связи с чем договор считается не согласованным сторонами, а, следовательно, договор не считается заключённым.

Исходя из положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к выводу, что условие о цене недвижимости не согласованы сторонами договора, поскольку подписаны два договора купли-продажи, содержащие разные условия о цене недвижимости, один из которых ФИО2 в обоснование иска с общей ценой недвижимого имущества 7370000 рублей, а другой представлен на государственную регистрацию перехода права собственности, с общей ценой недвижимого имущества 4030000 рублей.

Суд ФИО3 инстанции не принял во внимание, что в обосновании иска истец оплатил цену по договору на общую сумму 7370000 рублей: по расписке от 14 августа 2019 г. ФИО2 передал ФИО15 3340000 рублей, платёжным поручением от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО2 перечислил на банковский счёт индивидуального предпринимателя ФИО1 4030000 рублей.

Поскольку суд ФИО3 инстанции пришёл к выводу о несогласовании сторонами договора предмета и цены недвижимости и о том, что договор не считается заключё ФИО4, суд посчитал, что ФИО1 обоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2

Разрешая встречные исковые требования ФИО1, суд ФИО3 инстанции исходил из указанных ею оснований иска, руководствовался положениями статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, поскольку условия о цене недвижимости сторонами не согласованы, договор купли-продажи не заключён, отказал в удовлетворении встречного иска.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по апелляционной жалобе ФИО2, поскольку решение суда в части разрешения встречного иска ФИО1 не обжаловано, а также принимая во внимание принципы диспозитивности и руководящей роли суда, оснований для проверки законности решения суда в не обжалованной части не усмотрел.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда ФИО3 инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, поскольку судом не были определены правоотношения сторон, подлежащий применению закон, обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, не дано оценки представленным сторонами доказательствам.

Апелляционной инстанцией указано, что из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 совершена сделка купли - продажи нежилых зданий и земельного участка в отношении следующих объектов недвижимости:

- административное здание, 2-этажное, общая площадь - 447 кв.м, инвентарный N, Лит.А, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес"; кадастровый N, стоимостью 2800000 рублей;

- здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь - 561, 7 кв.м, инвентарный N, Лит.А-А1, адрес месторасположения: "адрес", Петровский с.о, "адрес"; кадастровый N, стоимостью 4470000 рублей;

- земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь - 10762 кв.м, адрес месторасположения: "адрес", г. "адрес", "адрес"; кадастровый N, стоимостью 100000 рублей.

Сделка со стороны продавца совершалась представителем ФИО1 - ФИО15, действовавшей на основании доверенности N, выданной ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа "адрес" ФИО12, зарегистрированной в реестре нотариальных действий за N. Также имелось нотариально удостоверенное согласие супруга ФИО13 на отчуждение указанного имущества от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ покупатель и представитель продавца по доверенности ФИО15 подписали договор N купли-продажи земельного участка и нежилых зданий, так же по акту приема-передачи представитель продавца передала покупателю, а покупатель принял объекты в свою собственность.

Согласно условиям пункта 2.2. договора, покупатель оплатил представителю продавца по доверенности ФИО15 наличными денежными средствами 3430000 рублей, то есть произвёл первый платеж в порядке, предусмотренном условиями договора. Оплата первой части стоимости объектов подтверждается распиской ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной покупателю при передаче денежных средств.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 совершил второй платеж, перечислив на банковский счет продавца ФИО1 денежные средства в размере 4030000 рублей, что подтверждается платёжным поручением от ДД.ММ.ГГГГ N.

ДД.ММ.ГГГГ, после подписания договора купли-продажи, акта приёма-передачи земельного участка и нежилых зданий, ФИО2 с представителем ФИО15 представил документы в МФЦ "адрес" для государственной регистрации прав, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки, связанной с переходом права собственности на объекты недвижимости, выдано уведомление о возврате документов в связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации сделок, без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя).

Суд апелляционной инстанции установил, что ФИО1, выдав доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО15 с правом получения денежных средств, выдав согласие супруга на отчуждение имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ подав заявление в ЕГРН о запрете государственной регистрации сделок без её личного участия, отозвала доверенность только ДД.ММ.ГГГГ, после того, как получила от покупателя денежные средства на личный счёт в размере 4030000 рублей, а также зная, что покупателем оплачено доверенному лицу 3340000 рублей.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что ФИО1 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, что выражается в подаче ею заявления в Управление Росреестра по "адрес" о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости без её личного участия и в неявке в регистрирующий орган для подачи заявления на регистрацию перехода права собственности на объекты.

Судом апелляционной инстанции учтено, что из текста договора купли-продажи и его толкования следует, что при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ N стороны, в соответствии со статьёй 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", достигли согласия по всем его существенным условиям, в том числе по предмету договора и по его цене, и предмет спорного договора купли-продажи согласован Сторонами в разделе 1 договора, пункты 1.1.1, 1.1.2. и 1.1.3. договора содержат данные, позволяющие определё ФИО4 установить недвижимое имущество, подлежащее купле-продаже (в указанных пунктах имеются указания на кадастровые номера объектов недвижимости, что само по себе является достаточным основанием для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества; договор содержит указание на площадь объектов недвижимого имущества, их местоположение, что позволяет однозначно их идентифицировать), именно недвижимое имущество с указанными характеристиками и адресами, кроме того, указано в договорах купли-продажи по состоянию на 2007- 2011 г.г, что следует из дела регистрационного учета, условие о цене имущества, подлежащего купле-продаже, письменно согласовано сторонами в разделе 2 спорного договора, определяющем также порядок оплаты цены договора, и материалами дела подтверждается факт оплаты покупателем цены по договору в сумме 7370000 рублей, получения и распоряжением ответчиком перечисленных по договору денежных средства.

Доводы ответчика о том, что распоряжение её расчетным счетом произведено третьим лицом, судом апелляционной инстанции отвергнуты, поскольку в данном случае сторона самостоятельно распоряжается своими правами по своему усмотрению, передача прав на распоряжение расчётным счётом иному лицу не может являться основанием для отказа в иске.

Тот факт, что на регистрацию был подан договор с иным указанием цены недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции расценен как не влекущий отказ в иске, поскольку как пояснила сторона истца и продавец имущества по доверенности ФИО15, было подписано два договора купли-продажи, второй с более низкой ценой - по просьбе стороны продавца с целью уменьшения налогооблагаемой базы. Оплата же истцом спорного имущества произведена исходя из цены недвижимого имущества в размере 7370000 рублей.

ФИО1, получив от ФИО2 денежные средства, в том числе и денежные средства, перечисленные по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ, не возвратила их и (или) не отказалась от исполнения условий договора.

Более того, как пояснил представитель ФИО1 в ходе рассмотрения настоящего спора в суде ФИО3 инстанции, денежные средства в размере 4030000 рублей были израсходованы ФИО1 на личные нужды.

При этом каких-либо претензий относительно размера полученных денежных средств со стороны Р ФИО1 не поступало.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 1, 10, 131, 160, 165, 218, 420, 421, 425, 432, 549, 551, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что действия ФИО1 по получению встречного исполнения от ФИО2 в согласованном в договоре размере, в полной мере свидетельствует об исполнении договора обеими сторонами. С ДД.ММ.ГГГГ, после подписания договора, передачи имущества по акту приема-передачи и исполнения ФИО2 своих обязательств в части оплаты товара, ФИО2 пользовался спорным имуществом, и, добросовестно исполнив принятые на себя обязательства, правомерно рассчитывал и на добросовестное встречное исполнение обязательств со стороны ФИО1

То обстоятельство, что цена договора купли-продажи не совпадает с установленной экспертным путём рыночной стоимостью имущества и её кадастровой стоимостью, не может свидетельствовать о несогласованности условий договора в части продажной цены. Обязательного требования определения продажной цены недвижимого имущества в размере кадастровой стоимость при заключении договора купли-продажи при установленных судом обстоятельствах закон не содержит. Как пояснила в суде ФИО15, все условия договора и, в ФИО3 очередь, цена продаваемого имущества согласовывалась ею с ФИО1 Доказательств того, что ФИО2 приобрёл имущество по цене, значительно ниже его кадастровой стоимости, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, не представлено.

При указанных обстоятельствах, находя все условия договора купли-продажи согласованными, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о проведении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N в отношении объектов недвижимого имущества и отмене решения суда в соответствующей части.

Судебная коллегия законных оснований для постановки отличных от приведё ФИО4 в обжалуемом апелляционном определении судом апелляционной инстанции выводов по доводам кассационной жалобы ФИО1 не усматривает, поскольку они не содержат предусмотренных статьёй 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции полно проверены юридически значимые обстоятельства по делу, не допущено нарушения правил оценки доказательств и распределения бремени доказывания, повлиявших на исход дела. Правильно определён материальный закон, подлежащий применению. Существенного нарушения норм процессуального права не допущено.

Выводы суда апелляционной инстанции мотивированы и не противоречат установленным по делу обстоятельствам, и, вопреки мнению кассатора, судом учтены и оценены все значимые доводы сторон и возражения ФИО1

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичное правило закреплено в пункте 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Из приведённых выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом апелляционной инстанции установлены факты заключения между ФИО2 и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО15, действовавшей в пределах выданной доверенности и в соответствии с волеизъявлением ФИО1, договора купли-продажи объектов недвижимого имущества 14 августа 2019 г, факт исполнения ФИО2 обязанностей покупателя по договору, оплаты им в полном объёме товара, передачи покупателю предусмотренных договором купли-продажи объектов недвижимости, принятия ФИО1 полученного от ФИО2 исполнения по договору в лице представителя ФИО15 и лично (при получении денежных средств на банковский счёт ФИО1 и распоряжении переданной суммой).

Судом апелляционной инстанции не установлено иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности по спорному договору, кроме наличия в ЕГРН отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) (пункт 4 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), что с учётом фактически сложившихся правоотношений между сторонами, поведения ФИО1 и ФИО2 по оформлению перехода прав по договору правомерно квалифицировано как уклонение ФИО1 от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отчуждё ФИО4 по договору купли-продажи.

Кроме того, установленные обстоятельства заключения договора купли-продажи, приятия ФИО1 исполнения по договору и передачи объектов недвижимого имущества ФИО2, по смыслу пунктов 3, 4 статьи 1, пунктов 1, 2 статьи 10, пункта 5 статьи 166, пункта 2 статьи 183, пункта 3 статьи 432, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 25-27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", свидетельствуют о недопустимости ссылаться ФИО1 на данной стадии спорных правоотношений на недействительность, в частности по мотиву превышения полномочий представителем, договора купли-продажи по заявленным основаниям либо наличие у договора признаков незаключённости, которые бы препятствовали производству государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и свидетельствовали об основательности мотивов бездействия продавца по оформлению перехода права собственности на недвижимое имущество, индивидуально определё ФИО4, оплаченного покупателем в соответствии с соглашением сторон. Разрешение настоящего спора судом не препятствует ФИО14 оспаривать сделку в отдельном порядке, по иным основаниям, нежели были приведены во встречном иске.

При таком положении, исходя из статей 2, 327.1, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для пересмотра в апелляционном порядке и отмены решения суда в необжалованной части у суда апелляционной инстанции не имелось.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что указание ФИО14 на дополнительные основания недействительности договора, на основании которого ФИО2 просил о производстве государственной регистрации перехода права собственности, принятию во внимание и оценке суда кассационной инстанции не подлежит на основании части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие кассатора с установленными судом обстоятельствами и произведённой оценкой доказательств, на что направлены доводы кассационной жалобы, само по себе не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов, поскольку данные обстоятельства установлены в отсутствие существенных нарушений норм процессуального и материального права, и в силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, принимать новые доказательства.

Приводимые в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов и отмены обжалуемого судебного постановления влечь не могут.

Предусмотренных частью 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нарушений не установлено.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учётом разъяснений в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", поскольку решение суда в части разрешения встречного иска в апелляционном порядке участвующими в деле лицами, включая ФИО1, не обжаловалось, судебная коллегия находит кассационную жалобу ФИО1 в части разрешения встречного иска подлежащей оставлению без рассмотрения по существу.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 марта 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 в части разрешения встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным оставить без рассмотрения по существу, в остальной части - без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)