Решение Московского городского суда от 21 июля 2021 г. по делу N 3а-0706/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-706/2021 по административному исковому заявлению ООО "ЕТС" к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 3 апреля 2020 года, УСТАНОВИЛ:

ООО "ЕТС" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 апреля 2020 года в размере 323429400 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N645/012/20, подготовленный оценщиком ООО "Сенат-Оценка".

В ходе рассмотрения административный истец ООО "ЕТС" подало дополнительное административное исковое заявление, в котором просит об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 апреля 2020 года в размере 155000000 руб.

Требования мотивированы тем, что земельный участок площадью 179683 кв.м. с кадастровым номером ***и земельный участок площадью 50000 кв.м. с кадастровым номером ***являлись одним земельным участком площадью 232298 кв.м. с кадастровым номером ***, в отношении которого была утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6426677969 руб. 78 коп. Решением Московского городского суда от 24 декабря 2019 года по административному делу N3а-5297/2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером *** установлена кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 353191330 руб, из расчета 1537 руб. за 1 кв.м. В основу решения суда положено заключение судебной оценочной экспертизы от 27 ноября 2019 года, проведенной экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В. Впоследствии 3 апреля 2020 года земельный участок с кадастровым номером *** разделен на два земельных участка с кадастровым номером ***площадью 50000 кв.м. и земельный участок площадью 179683 кв.м. с кадастровым номером ***. Административный истец продал спорный земельный участок площадью 179683 кв.м. с кадастровым номером ***ООО "Трейфин" и Сиротину Е.А. по договору купли-продажи от ***года по цене 155000000 руб, которая является действительной рыночной стоимостью данного земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером ***также был продан ***. по договору купли-продажи от *** года по цене 72500000 руб. При таких обстоятельствах административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 3 апреля 2020 года в размере рыночной 155000000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "ЕТС" - Аверин Д.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в дополнительном административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Ковалев П.С. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - Кириченко Л.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Заинтересованные лица ООО "Трейфин" и Сиротина Е.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в письменных заявлениях поддержали административные исковые требования ООО "ЕТС" об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 3 апреля 2020 года в размере рыночной 155000000 руб, просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле их представителей, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец являлся собственником спорного земельного участка, 18 февраля 2021 года административный истец продал земельный участок в общую долевую собственность заинтересованным лицам ООО "Трейфин" и Сиротину Е.А. по договору купли-продажи от 29 января 2021 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ административный истец, будучи собственником земельного участка, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, и на основании акта ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 14 апреля 2020 года N02-3774/20-1-ЗУ в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 3 апреля 2020 г. в размере 1671452593 руб. 09 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N645/012/20, подготовленный оценщиком ООО "Сенат-Оценка". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 28 января 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 25 марта 2021 года N6221-ЗЭ/2021, проведенной экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л.:

- отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N645/012/20, подготовленный оценщиком ООО "Сенат-Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 3 апреля 2020 года составляет 435910958 руб.

Определением суда от 27 апреля 2021 года по ходатайству административного ответчика и на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная судебная экспертиза, поскольку экспертом приняты объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом исследования по своим количественным и качественным характеристикам, не введены необходимые корректировки, также имелось значительное расхождение между кадастровой стоимостью и определенной в заключении рыночной стоимости земельного участка (73% разница).

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 31 мая 2021 года N3А-706/2021, проведенной экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И.:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 3 апреля 2020 года составляет 1108106000 руб.

Административный истец не согласился с указанными выводами повторной оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на экспертное заключение, однако ходатайство о назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы не заявил.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц не предоставлены замечания на заключение повторной судебной экспертизы, ходатайство о назначении по делу еще одной повторной оценочной судебной экспертизы не заявлено.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 25 марта 2021 года N6221-ЗЭ/2021, подготовленное экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л, в части несоответствия отчета об оценке ООО "Сенат-Оценка" от 25 декабря 2020 года N645/012/20 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной судебной экспертизы от 31 мая 2021 года N3А-706/2021, подготовленное экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г..N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г..N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта в повторной экспертизе относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в повторной экспертизе основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам, в том числе по виду разрешенного использования, предлагаются на праве собственности, расположены в окружении населенных пунктов, к которым подведены коммуникации, в объявлениях отсутствуют сведения о наличии водоемов в непосредственной близости. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки, влияющие на стоимость, в том числе на вид разрешенного использования земельных участков. Поскольку объекты-аналоги N1 и N2 расположены в деревне Санино, что на границе с поселением Марушкино, эксперт обоснованно ввел корректировку на местоположение с использованием ценовой информации о стоимости жилой недвижимости в поселении Марушкино. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Методология оценки экспертом не нарушена. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. Приведенные в замечаниях административным истцом предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектом оценки по своим ценообразующим факторам, в том числе по виду разрешенного использования земельного участка, и дате оценки, в предложениях не учитываются необходимые корректировки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и повторной экспертизы соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 25 марта 2021 года N6221-ЗЭ/2021, подготовленное экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке ООО "Сенат-Оценка" от 25 декабря 2020 года N645/012/20 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной судебной экспертизы от 31 мая 2021 года N3А-706/2021, подготовленное экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 3 апреля 2020 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу соответственно выводы указанных судебных экспертиз.

При этом не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка заключение оценочной судебной экспертизы от 25 марта 2021 года N6221-ЗЭ/2021, подготовленное экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" Мироненко Е.Л, поскольку экспертом не корректно произведен отбор объектов-аналогов для расчета, так приняты объекты аналоги N1 и N3, расположенные в Троицком административном округе, в то время как объект исследования расположен в Новомосковском административном округе. Согласно данным компании "БОН ТОН" рыночная стоимость жилья в Новомосковском административном округе на конец марта 2020 года составляет 135900 руб. за 1 кв.м, а в Троицком административном округе - 65100 руб. за 1 кв.м. Также экспертом не введена поправка на местоположение, не учтены индивидуальные особенности объекта исследования: наличие/отсутствие исходно-разрешительной документации, локальное местоположение, масштаб. Указанные недостатки повлияли на достоверность полученного результата.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 апреля 2020 года в размере 1108106000 руб, определенном в повторной оценочной судебной экспертизе.

Отсутствуют правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 апреля 2020 года в размере 155000000 руб, поскольку указанный размер не соответствует рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 3 апреля 2020 года, определенной в рамках повторной судебной экспертизы. Продажа земельного участка по конкретной цене по договору купли-продажи, сама по себе, не свидетельствует о том, что цена отчуждения соответствует рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки административного истца на решение Московского городского суда от 24 декабря 2019 года по административному делу N3а-5297/2019, заключение судебной оценочной экспертизы от 27 ноября 2019 года, проведенной экспертом ООО "Роосконсалтгруп" Курсенко А.В. в рамках указанного дела, не являются доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, так как предметом спора по административному делу N3а-5297/2019 являлся пересмотр кадастровой стоимости другого земельного участка с кадастровым номером ***, с иными количественными и качественными характеристиками (площадь, вид разрешенного использования и пр.) и на иную дату оценки (1 января 2018 года).

Положения части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Кадастровая стоимость в отношении спорного земельного участка установлена по состоянию на 3 апреля 2020 года и подлежит применению с указанной даты. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 30 декабря 2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 3 апреля 2020 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 3 апреля 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство экспертной организации о возмещении расходов на оплату услуг эксперта за проведение повторной судебной экспертизы в размере 180000 руб, судом установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка является не значительной, составляет 33, 70 %, что явно не свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости, отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в допустимом диапазоне.

Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка, возложено законом на административного истца, заключение повторной судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд считает необходимым взыскать с административного истца расходы на оплату услуг эксперта в размере 180000 руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "ЕТС" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 1108106000 руб. и определенной по состоянию на 3 апреля 2020 года.

Датой обращения ООО "ЕТС" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 30 декабря 2020 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 3 апреля 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с ООО "ЕТС" в пользу ООО "Лаборатория независимой оценки БОЛАРИ" расходы на оплату услуг эксперта в размере 180000 (сто восемьдесят тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 2 августа 2021 года.