Решение Московского городского суда от 03 августа 2021 г. по делу N 3а-0534/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю, при секретаре Дмитришиной А.Р, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-534/2021 по административному исковому заявлению ООО "Северный рынок" к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 13 августа 2020 года, УСТАНОВИЛ:

ООО "Северный рынок" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 августа 2020 года в размере 205674828 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке от 27 ноября 2020 года N271120, подготовленный оценщиком ООО "Региональная Гильдия Оценщиков".

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО "Северный рынок" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 279500000 руб. и определенной по состоянию на 13 августа 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Северный рынок" - Мелешкина А.М. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Миленышев О.Е. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - Малыгин А.А. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, и актом ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" за NАОКС-77/2020/000007 от 3 сентября 2020 года кадастровая стоимость по состоянию на 13 августа 2020 г. в отношении спорного земельного участка составляет 446654590 руб. 82 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 27 ноября 2020 года N271120, подготовленный оценщиком ООО "Региональная Гильдия Оценщиков". В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 2 февраля 2021 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 12 марта 2021 года N3а-534/202, проведенной экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И.:

- отчет об оценке от 27 ноября 2020 года N271120, подготовленный оценщиком ООО "Региональная Гильдия Оценщиков", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 13 августа 2020 года составляет 402838000 руб.

Определением суда от 27 апреля 2021 года по ходатайству административного истца и на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная оценочная судебная экспертиза, поскольку при исследовании заключения оценочной судебной экспертизы установлено, что принятый экспертом объект-аналог N1 с видом разрешенного использования "под строительство торгового офисного многофункционального комплекса" на дату оценки не существовал, начиная с 9 января 2019 года и по дату оценки 13 августа 2020 года данный объект недвижимости имеет иной вид разрешенного использования и предлагается к продаже по иной стоимости, что не было учтено экспертом и повлияло на результат.

По заключению повторной оценочной судебной экспертизы от 10 июня 2021 года N641/2021, проведенной экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В.:

- отчет об оценке от 27 ноября 2020 года N271120, подготовленный оценщиком ООО "Региональная Гильдия Оценщиков", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 13 августа 2020 года составляет 279500000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами повторной оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в повторной судебной экспертизе.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 3 августа 2021 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 12 марта 2021 года N3а-534/202, подготовленное экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И, в части несоответствия отчета об оценке ООО "Региональная Гильдия Оценщиков" от 27 ноября 2020 года N271120 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 10 июня 2021 года N641/2021, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г..N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г..N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключениях судебных экспертиз выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта в повторной судебной экспертизе относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в повторной судебной экспертизе основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков, письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

В заключении повторной экспертизы экспертом проанализирован объект исследования, установлено, что на земельном участке расположено здание "Северного рынка" общей площадью 8067, 8 кв.м, принадлежащий административному истцу, и еще три здания общей площадью 137, 5 кв.м, 46, 6 кв.м, 330, 8 кв.м, которые не принадлежат ООО "Северный рынок", в них расположены торговые объекты, магазины, кафе, шиномонтаж. Помещения здания Северного рынка разделяются по назначению: "торговые точки" по центу зала на 1 этаже и имеющие площадь менее 25 кв.м.; торговые помещения формата стрит-ритейл, имеющие среднюю площадь, расположены по периметру 1 этажа и в подвале, а также в отдельно стоящих зданиях; вспомогательные помещения; помещения административного назначения на 2 и 3 этажах рынка. При определении рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен продуктовый рынок, был использован доходный подход для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением стоимости земельного участка, и сравнительный подход в качестве вспомогательного для определения возможного диапазона стоимости. Как пояснил эксперт и указано в заключении, поскольку объект исследования продуктовый рынок, для его функционирования необходимо наличие парковки и прилегающей территории, что и позволяет объекту генерировать те доходы, которые фактически существуют, и которые учтены экспертом при определении стоимости единого объекта недвижимости в рамках доходного подхода. Соответственно земельный участок должен учитываться по полной площади, а не какая-то его часть. Полученная рыночная стоимость земельного участка находится в среднерыночном диапазоне, определенном экспертом на ст.100-108 заключения.

Принятые экспертом объекты-аналоги для определения диапазона рыночной стоимости сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам, относятся к одному сегменту рынка, в том числе сопоставимы по виду разрешенного использования, который предполагает строительство торговых объектов, указано на стр. 157 заключения. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. На странице 120-121 заключения приведено обоснование возможности применения каждого метода в рамках всех подходов и использования полученных результатов, эксперт применил сравнительный подход справочно. Обоснование отказа от корректировки на наличие коммуникаций приведено на стр.165-166 заключения. Обоснование поправки на местоположение приведено на стр.109-112, 164-165 заключения. В силу пункта 11 ФСО N7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным. Согласно п ункту 7 ФСО N7 оценка объекта производиться исходя из предположения об отсутствии прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное. Методология оценки экспертом не нарушена.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и повторной экспертизы соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперты имеет высшее образование, прошли профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; сдали единый квалификационный экзамен, что подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности; являются членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность экспертов застрахована; эксперты имеют необходимый стаж работы в оценочной деятельности, состоят в трудовых отношениях с экспертной организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 12 марта 2021 года N3а-534/202, подготовленное экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке ООО "Региональная Гильдия Оценщиков" от 27 ноября 2020 года N271120 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 10 июня 2021 года N641/2021, подготовленное экспертом ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" Карцевым П.В, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке ООО "Региональная Гильдия Оценщиков" от 27 ноября 2020 года N271120 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 13 августа 2020 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу соответственно выводы указанных судебных экспертиз.

При этом не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка заключение оценочной судебной экспертизы от 12 марта 2021 года N3а-534/202, подготовленное экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" Артемовым В.И, поскольку экспертом принят объект-аналог N1 с видом разрешенного использования "под строительство торгового офисного многофункционального комплекса" с ценой предложения на 3 мая 2018 года в размере 350000000 руб. с последующей повышающей корректировкой на дату предложения +6, 7%. Однако на дату оценки этот объект-аналог не существовал, начиная с 9 января 2019 года и по дату оценки 13 августа 2020 года данный объект недвижимости имеет иной вид разрешенного использования и предлагается к продаже по иной стоимости на 25 октября 2019 года в размере 236000000 руб. (снижение на 32, 6%), что не было учтено экспертом и повлияло на достоверность полученного результата. Кроме того, эксперт применил только сравнительный подход для земельного участка, как условно свободного, фактическое расположение на земельном участке продуктового рынка экспертом не рассматривалось и не учитывалось. Стоимость объекта исследования завышена экспертом также путем введения повышающих поправок на передаваемые права (+31%), на вид разрешенного использования объекта-аналога N2 (20%), на расположение относительно красной линии (8%), на удаленность от метро (5%), на наличие ИРД (15%), которые не подлежали введению. При наличии таких грубых и существенных недостатков, суд считает экспертное заключение в части определения размера рыночной стоимости земельного участка недостоверным и недопустимым доказательством.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 августа 2020 года, определенном в повторной оценочной судебной экспертизе.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 15 декабря 2020 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство экспертной организации ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" о возмещении расходов на оплату услуг эксперта в размере 180000 руб, судом установлено, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка является не значительной, составляет 37, 42 %, что не свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости, отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости находится в допустимом диапазоне. Экономическая выгода от пересмотра кадастровой стоимости за три года составляет 2507319 руб, что превышает понесенные расходы по рассмотрению дела.

Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка, возложено законом на административного истца, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства, суд считает необходимым взыскать с административного истца расходы на оплату услуг эксперта в размере 72000 руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ. При этом отсутствуют правовые основания для взыскания в пользу экспертной организации расходов за дачу ответа по определению рыночной стоимости земельного участка, поскольку, как указывалось выше, экспертом допущены грубые и существенные недостатки, повлиявшие на достоверность результата, вследствие которых экспертное заключение в этой части признано судом недостоверным и недопустимым доказательством.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "Северный рынок" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 279500000 руб. и определенной по состоянию на 13 августа 2020 года.

Датой обращения ООО "Северный рынок" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 15 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с ООО "Северный рынок" в пользу ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" расходы на оплату услуг эксперта в размере 72000 (семьдесят две тысячи) руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 17 августа 2021 года.