Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2021 г. по делу N 66а-1041/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сиротиной Е.С, Фофонова А.С, при секретаре Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000535-14 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Спецконструкция"" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Аксельрод А.В, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, эксперта ФИО10, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

открытое акционерное общество "Спецконструкция" (далее также - ОАО "Спецконструкция", общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" +/- "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под зданиями производственного назначения, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере 33 540 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 80 793 628, 14 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, плата за который рассчитывается из его кадастровой стоимости.

В суде первой инстанции представитель административного истца Аксельрод А.В. уточнила административные исковые требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной 44 490 673, 00 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2019 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2021 года уточненные административные исковые требования общества удовлетворены, по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 44 490 673, 00 рублей; определена дата подачи заявления - 12 ноября 2020 года.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выражает несогласие с выводами суда первой инстанции относительно установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ввиду существенных недостатков заключения судебной оценочной экспертизы в данной части, необоснованном снижении наполняемости бюджета муниципального образования, в связи с чем просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

От административного истца в лице представителя Аксельрод А.В. поступили письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении апелляционной жалобы своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, эксперта, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ОАО "Спецконструкция" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора с администрацией города Ставрополя N N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2019 года земельного участка с кадастровым номером N в размере 80 793 628, 14 рублей, внесена в единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет об оценке N N, выполненный ДД.ММ.ГГГГ года "данные изъяты", в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 33 540 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью определения рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено "данные изъяты"

Согласно заключению "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненному экспертом ФИО11, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила с учетом округления по состоянию на 1 января 2019 года 44 490 673, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, оценил доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Представленный административным истцом отчет об оценке N N, выполненный ДД.ММ.ГГГГ года "данные изъяты"", не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, пунктам 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункту 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, не содержит подробного описания проведенного исследования и обоснования выводов, что могло привести к ошибкам в расчетах и занижению рыночной стоимости объекта недвижимости, опровергнут заключением "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненным экспертом ФИО12, не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости земельного участка, что нашло отражение в обжалуемом решении суда.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО13 не имеется.

Проанализировав заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, заслушав пояснения эксперта в судебном заседании, суд апелляционной инстанции оснований для иных выводов не находит. При этом коллегия принимает во внимание, что экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж) мотивировано и корректно, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, в том числе, по результатам осмотра, его количественные и качественные характеристики, приведен анализ рынка земельных участков (производственно-складская, индустриальная недвижимость) за период с 1 января 2018 года по 1 января 2019 года, признанный неактивным.

Сегмент рынка, к которым возможно отнести исследуемый объект, экспертом определен верно.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Данные требования ФСО N 7 экспертом соблюдены.

Заключение содержит выборку наиболее сопоставимых по набору ценообразующих факторов 20 из 186 предложений продажи земельных участков, иллюстрирующую определение ценового диапазона и обоснованность действий эксперта при итоговом отборе 3-х объектов-аналогов.

Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, проверяема, подтверждена скриншотами текстов объявлений, которые приложены к заключению судебной экспертизы.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках данного подхода.

Примененные судебным экспертом корректировки обоснованы научно-методическим рекомендациями, в том числе, Справочником оценщика недвижимости. Земельные участки - 2018 год, под ред. Лейфера Л.А.

Доводы апелляционной жалобы относительно некорректного подбора объектов-аналогов и необоснованного применения корректировок для исследуемого земельного участка подлежат отклонению как несостоятельные.

Как указывалось выше, экспертом подобраны наиболее сопоставимые с объектом оценки аналоги земельных участков по основным ценообразующим факторам (местоположение, площадь, передаваемые имущественные права, назначение и вид разрешенного использования).

В целях обеспечения их наибольшей сопоставимости экспертом применены понижающие корректировки на торг (-18%), на площадь -22, 6%, -22, 2% и -32, 5%), на наличие коммуникаций (к аналогам N 1 и N 2 в размере - 22, 2 % и -16%), на наличие дополнительных улучшений (к аналогу N 1 в размере -6, 5%), повышающие корректировки на транспортную доступность в размере 25% и на локальное местоположение 14, 86% ко всем аналогам, на имущественные права в размере 33, 3% к аналогам N 2 и N 3.

Оснований для применения иных корректировок, в том числе о которых идет речь в апелляционной жалобе, экспертом не усмотрено, выводы об этом мотивированы и обоснованы в разделе описания применяемых корректировок для исследования земельного участка экспертного заключения, с чем надлежит согласиться. Двойного применения различных корректировок на одни и те же характеристики земельного участка не выявлено.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом осуществлен допустимый и надлежащий подбор объектов-аналогов с последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности, поддержано экспертом в полном объеме при допросе в суде апелляционной инстанции.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, в ходе разбирательства представлено не было.

Указание подателя апелляционной жалобы на существенное несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки, принимая во внимание тот факт, что разница между рыночной стоимостью земельного участка, установленной судом, и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки, составляет 44%, что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление платежей в бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированно апелляционное определение составлено 4 августа 2021 года.

Председательствующий

Судьи