Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11 августа 2021 г. по делу N 8Г-11176/2021[88-13498/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Зюзюкина А.Н, Козловской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Тюриной Т.Ю, крестьянского фермерского хозяйства "Агрос" к Дядюренко О.П, Мордвинову О.П, Анофриковой Е.А, Мордвиновой Л.В, Орешину О.В, Анофрикову В.А, Горину Ф.А, индивидуальному предпринимателю- главе крестьянского (фермерского) хозяйства Горину А.Ф, Федоровой Н.Н. о признании незаконным выдела в счет земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, признании сделок купли-продажи земельного участка, договора аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки

по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя- главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горина А.Ф, Дядюренко О.П, Мордвинова А.Ф, Мордвиновой Л.В, Орешина О.В, Анофрикова В.А.

на решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Зюзюкина А.Н, выслушав объяснения Горина Ф.А, Федоровой Н.Н, её же в качестве представителя Мордвиновой Л.В, Мордвинова А.А, Дядюренко О.П, Орешина О.В, Анофрикова В.А, индивидуального предпринимателя- главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горина А.Ф. (по доверенностям), поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя крестьянского фермерского хозяйства "Агрос"- Стуенко С.Б. (по доверенности), его же в качестве представителя Тюриной Т.Ю, Матюшкина Н.Н, Мордвиновой А.В, Мордвинова С.А, Севериной Л.И, Филатова И.И, Филатовой И.В. (по доверенностям) по доводам жалобы, судебная коллегия

установила:

Тюрина Т.Ю. обратилась в суд с иском к Дядюренко О.П, Мордвинову А.А, Анофриковой Е.А, Мордвиновой Л.В, Орешину О.В, Анофрикову В.А, Горину Ф.А. о признании незаконным выдела в счет земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, признании сделок купли-продажи земельного участка, договора аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки (с учетом заявления об изменении исковых требований).

Исковые требования мотивированы тем, что истец является участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N (далее-КН:26), общей площадью 2 900 000 кв.м, местоположением: "адрес"

Ответчики в счет принадлежащих им земельных долей выделили из исходного земельного участка с кадастровым номером КН:26 земельный участок с кадастровым номером N (далее- КН:118), площадью 1 175 000 кв.м. Выдел земельного участка произведен без согласия арендатора- крестьянского фермерского хозяйства "Агрос" (далее- КФХ "Агрос"), при выделе нарушен принцип о рациональном и эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.

КФХ "Агрос" обратилось в суд с иском к Дядюренко О.П, Мордвинову А.А, Анофриковой Е.А, Мордвиновой Л.В, Орешину О.В. Анофрикову В.А, индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Горину А.Ф. (далее- ИП- глава К(Ф)Х Горин А.Ф.) о признании незаконным выдела земельного участка.

Иск мотивирован тем, что 1 апреля 2007 г. между КФХ "Агрос" и участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером КН:26 при множественности лиц на стороне арендодателя был заключен договор аренды сроком на 10 лет. Выдел земельного участка с кадастровым номером КН:118 произведен ответчиками без согласия истца-арендатора.

Ссылаясь на изложенное, КФХ "Агрос" просило признать незаконным произведенный участниками общей долевой собственности выдел земельного участка с кадастровым номером КН:118; признать недействительным договор купли-продажи 10/47 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, заключенный между Дядюренко О.П. и Орешиным О.В.; признать недействительным договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:118, заключенный с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф.; применить последствия недействительности ничтожных сделок, возвратив стороны в первоначальное положение, а также исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к Орешину О.В. в отношении 10/47 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером КН:118 и о государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка с кадастровым номером КН:118 в пользу ИП- главы К(Ф)Х Горина А.Ф, снять с государственного кадастрового учета вновь образованный земельный участок с кадастровым номером КН:118, восстановить в ЕГРН соответствующие сведения об общей площади, границах, правообладателях (участниках) права общей долевой собственности в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером КН:26 со всеми ранее имевшимися обременениями и ограничениями данного объекта недвижимости.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Федорова Н.Н.

Определением суда гражданские дела по искам Тюриной Т.Ю. и КФХ "Агрос" объединены в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения.

Решением Ртищевского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2020 г. исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным выдел участниками общей долевой собственности Дядюренко О.П, Мордвиновым А.А, Анофриковой Е.А, Мордвиновой Л.В, Орешиным О.В, Анофриковым В.А. в счет земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 1 175 000 кв.м, с кадастровым номером КН:118; признан недействительным договор купли - продажи от 6 февраля 2020 г. земельной доли в размере 10/47 из земельного участка с кадастровым номером КН:118, заключенный между Федоровой Н.Н, действующей в интересах Дядюренко О.П. и Орешиным О.В.; признан недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером КН:118 от 14 февраля 2020 г, заключенный Дядюренко О.П, Мордвиновым А.А, Анофриковой Е.А, Мордвиновой Л.В, Орешиным О.В, Анофриковым В.А. с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф.; из ЕГРН исключена запись о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к Орешину О.В. в отношении земельной доли в размере 10/47 доли земельного участка с кадастровым номером КН:118, а также запись о государственной регистрации обременения в пользу ИП- главы К(Ф)Х Горина А.Ф. на основании договора аренды от 14 февраля 2020 г.; прекращено право общей долевой собственности Дядюренко О.П, Мордвинова А.А, Анофриковой Е.А, Мордвиновой Л.В, Орешина О.В, Анофрикова В.А. на земельный участок с кадастровым номером КН:118; земельный участок с кадастровым номером КН:118 снят с государственного кадастрового учета; в ЕГРН восстановлены сведения об участниках общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером КН:26 и о его границах со всеми имеющимися ограничениями прав и обременениями данного объекта недвижимости, предшествовавших выделу из него земельного участка с кадастровым номером КН:118.

Указано об отказе в удовлетворении исковых требований КФХ "Агрос" к Горину Ф.А. и об отказе в удовлетворении исковых требований Тюриной Т.Ю.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 февраля 2021 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований к Федоровой Н.Н. и в части исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации обременения по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 14 февраля 2020 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:118 в пользу ИП- главы К(Ф)Х Горина А.Ф. В этой части по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП- глава К(Ф)Х Горин А.Ф, Дядюренко О.П, Мордвинов А.А, Мордвинова Л.В, Орешин О.В, Анофриков В.А. ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив принятые по делу судебные акты, изложенные в жалобе доводы, судебная коллегия приходит к выводу, что такие нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Судами нижестоящих инстанций установлено и из материалов дела следует, что 1 апреля 2007 г. между КФХ "Агрос" и участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером КН:26, общей площадью 290 га, заключен договор аренды указанного земельного участка. Договор заключен на срок 10 лет, с 1 апреля 2007 г. по 1 апреля 2017 г.

Согласно пункту 5.1.2 договора, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три дня месяца по истечении срока действия договора.

Данному праву корреспондирует обязанность арендодателя обеспечить реализацию преимущественного права арендатора на продление договора (пункт 4.2.3 договора).

После истечения срока действия договора аренды от 1 апреля 2007 г, ответчики Дядюренко О.П, Мордвинов А.А, Мордвинова Л.В, Орешин О.В, Анофриков В.А, Анофрикова Е.А. в порядке, определенном статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", выделили из земельного участка с кадастровым номером КН:26 в счет своих земельных долей земельный участок площадью 117, 5 га.

28 января 2020 г. выделенный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером КН:118, на него зарегистрировано право общей долевой собственности Дядюренко О.П, Мордвинова А.А, Мордвиновой Л.В, Орешина О.В, Анофрикова В.А, Анофриковой Е.А.

По договору купли-продажи от 6 февраля 2020 г. Орешин О.В. приобрел у Дядюренко О.П. принадлежащие ей 10/47 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

14 февраля 2020 г. Дядюренко О.П, Мордвинов А.А, Мордвинова Л.В, Орешин О.В, Анофриков В.А, Анофрикова Е.А. заключили с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф. договор аренды земельного участка с кадастровым номером КН:118.

Рассматривая дело и разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что действия ответчиков по выделу земельных долей являются ничтожной сделкой, т.к. по окончании срока действия договора аренды от 1 апреля 2007 г. ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении, выдел ответчиками земельного участка из земельного участка с кадастровым номером КН:26 без получения согласия арендатора указанного земельного участка- КФХ "Агрос" невозможен, произведенным выделом нарушены права и законные интересы истца.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами и суждениями суда первой инстанции, указывая на то, что после истечения срока действия договора аренды (после 1 апреля 2017 г.) арендатор КФХ "Агрос" продолжил пользоваться земельным участком с кадастровым номером КН:26, на общем собрании решение о расторжении договора аренды принято не было, в связи с чем и в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 1 апреля 2007 г. считается пролонгированным на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции также исходил из того, что пролонгация договора аренды от 1 апреля 2007 г. на неопределенный срок установлена апелляционным определением Саратовского областного суда от 9 апреля 2019 г. по делу по иску Мордвиновой Л.В. к КФХ "Агрос" о признании незаконным отказа в согласовании выдела земельного участка и в апелляционном определении от 19 ноября 2019 г. по делу по иску Орешина О.В, Дядюренко О.П, Мордвинова А.А, Анофрикова В.А, Анофриковой Е.А. и Мордвиновой Л.В. к КФХ "Агрос" о расторжении договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Изучив содержание апелляционного определения Саратовского областного суда от 9 апреля 2019 г. по делу N 33-2351/2019 по иску Мордвиновой Л.В. к КФХ "Агрос" о признании незаконным отказа в согласовании выдела земельного участка (т.3 л.д.158-162), а также апелляционного определения от 19 ноября 2019 г. по делу N 33-9476/2019 по иску Орешина О.В, Дядюренко О.П, Мордвинова А.А, Анофрикова В.А, Анофриковой Е.А. и Мордвиновой Л.В. к КФХ "Агрос" о расторжении договора аренды земельного участка (т.3 л.д. 153-157), судебная коллегия не находит в них выводов о пролонгации договора аренды от 1 апреля 2007 г. на неопределенный срок.

Часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает освобождение от доказывания вновь в рассматриваемом судом общей юрисдикции деле тех обстоятельств, которые ранее установлены вступившим в законную силу судебным постановлением по другому делу с участием тех же лиц.

Установление же судом наличия или отсутствия оснований для применения норм материального права не находится в зависимости от того как эти нормы права были истолкованы и применены судом при рассмотрении другого дела с участием тех же лиц.

Земельный участок с кадастровым номером КН:26 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее также- Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В силу пункта 2 статьи 1 Закона N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного федерального закона, и распорядиться им по своему усмотрению.

В силу пункта 5 статьи 9 этого же федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды Законом N 101-ФЗ прямо не урегулированы.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, правила статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению с учетом положений статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, должны быть установлены, в том числе, следующие обстоятельства: наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; принятие участниками долевой собственности на общем собрании решения о заключении договора аренды на новый срок. Участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, после истечения срока действия договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок не принято решение о заключении договора аренды на новый срок, его условиях или о его прекращении, вправе на общем собрании участников долевой собственности выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности на новый срок, или с условиями договора аренды такого земельного участка и выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания договора аренды от 1 апреля 2007 г, заключенного собственниками земельного участка с кадастровым номером КН:26 с КФХ "Агрос", следует, что арендатор для реализации им права по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, обязан не позднее, чем за три дня месяца до истечения срока действия договора направить арендодателю письменное заявление с предложением заключить договор аренды на новый срок.

Между тем, разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали и применили к спорным отношениям нормы материального права, регулирующие отношения в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в нарушение положений части 2 статьи 56, части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные инстанции не учли названные выше обстоятельства и не дали оценки доводам ответчиков о том, что КФХ "Агрос" в предусмотренный договором от 1 апреля 2007 г. срок не заявило арендодателю о намерении заключить договор аренды на новый срок; отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности о заключении с КФХ "Агрос" договора аренды земельного участка на новый срок; на общем собрании участников долевой собственности от 30 мая 2019 г. ответчики по второму вопросу повестки дня: "Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности", решение по которому не принято, выразили несогласие с условиями договора аренды от 1 апреля 2007 г. и заявили о его расторжении, предупредив арендатора за три месяца.

С учетом изложенного решение суда о недействительности выдела Дядюренко О.П, Мордвиновым А.А, Мордвиновой Л.В, Орешиным О.В, Анофриковым В.А, Анофриковой Е.А. земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, допущенные судом первой инстанции нарушения не устранены.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 февраля 2021 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 февраля 2021 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции- в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий

Судьи