Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2021 г. по делу N 66а-3443/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-73/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Глобал Капитал Сервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе акционерного общества "Глобал Капитал Сервис" на решение Московского областного суда от 15 марта 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административного истца Рожковой Л.Д, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Министерства имущественных отношений Московской области Парамзина А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Глобал Капитал Сервис" (далее - АО "Глобал Капитал Сервис", Общество), являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, общей площадью 50 141 кв.м, и N, общей площадью 491 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", обратилось в Московский областной суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость названных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере соответственно 85 620 000 рулей и 971 000 рублей на основании отчета об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "ОЭК Групп" ФИО1

В обоснование требований Общество ссылалось на несоответствие кадастровой стоимости, утвержденной в размере соответственно 217 225 854, 30 рубля и 2 181 969, 63 рублей, их рыночной стоимости, полагало, что данное обстоятельство нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы административный истец не согласился, представил свои замечания и заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

По результатам повторной судебной экспертизы административный истец представил замечания на экспертное заключение и заявил ходатайство о назначении по делу еще одной повторной судебной оценочной экспертизы.

Московский областной суд в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказал и решением от 15 марта 2021 года установилкадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, равной соответственно 178 652 383 рубля и 2 108 354 рубля, на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы.

С данным решением административный истец не согласился. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, административный истец просит отменить решение суда, назначить в рамках апелляционного производства повторную судебную экспертизу. Апеллянт полагает, что выводы эксперта о размере рыночной стоимости спорных земельных участков, положенные судом в основу решения суда, не могут быть признаны достоверными, а само заключение принято в качестве допустимого доказательства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что эксперты АО "Международный центр оценки" и АНО МЦО ОЭК "Эстиматика", проводившие первичную и повторную судебные оценочные экспертизы, не обладали правом на использование в расчетах данных справочника СРД N21 ООО "Научно-практический Центр Профессиональной оценки" под ред. Яскевича Е.Е.

По мнению автора жалобы, заключение повторной экспертизы не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом представлена общая выборка из 6 объектов, при этом в расчетах он использует лишь 3 объекта, критерии отбора объектов-аналогов экспертом не приведены. Экспертом использованы аналоги, которые не сопоставимы с объектом оценки, так аналог N 1 находится в 59 км от МКАД и имеет площадь в 33 раза ниже чем земельный участок с кадастровым номером N, который находится на расстоянии 9, 7 км от МКАД. При анализе сегмента рынка и при определении корректировки на местоположение эксперт использует данные об удельных стоимостях земельных участков "под индивидуальное жилищное строительство", расположенных в различных направлениях Московского региона, при этом делая допущение, что сегмент рынка земельных участков схож по факту местоположения с сегментом рынка земельных участков под рекреацию. Заключение эксперта основано на сведениях о ценах и характеристиках объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет", которые являются непроверяемыми. Расчет корректировки на местоположение относительно населенного пункта произведен некорректно, поскольку эксперт использует данные Справочника оценщика недвижимости 2017 г. "Земельные участи" для земельных участков под индустриальную застройку. Кроме того, эксперт некорректно рассчитал корректировку на площадь.

Изложенные недостатки, по мнению подателя жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, вместе с тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство было отклонено, замечания оставлены без внимания. В связи с чем, административный истец ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Иные участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайств о рассмотрении дела без их участия, об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку явка данных лиц не была признана судом обязательной.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции изучив доводы апелляционной жалобы, материалы административного дела, заслушав пояснения сторон, приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость используется при исчислении земельного налога.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, Общество является собственником земельных участков с кадастровым номером N, категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для строительства водно-спортивной базы", и с кадастровым номером N, категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для строительства водно-спортивной базы", земельный налог на которые исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была определена по состоянию на 1 января 2018 года по результатам государственной кадастровой оценки, утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года N 15ВР-1633 и составила соответственно 217 225 854, 30 рубля и 2 181 969, 63 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как собственник земельных участков, обязанный уплачивать земельный налог, размер которого в соответствии со статьями 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ОЭК Групп" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость участков на 1 января 2018 года составляет 85 620 000 рублей и 971 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО "Международный центр оценки" ФИО3

Согласно выполненному экспертом АО "Международный центр оценки" ФИО3 экспертному заключению N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом определена итоговая величина рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года в размере соответственно 167 321 000 рублей и 1 638 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта не согласился, указал на наличие недостатков в экспертном заключении, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 25 ноября 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО МФЦ ОЭК "Эстиматика" ФИО2

Как следует из выводов судебной оценочной экспертизы N 7 от 15 февраля 2021 года, выполненной экспертом АНО МФЦ ОЭК "Эстиматика" ФИО2, отчет об оценке рыночной стоимости, составленный ООО "ОЭК Групп" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость исследуемых объектов на 1 января 2018 года определена в размере соответственно 178 652 383 рубля и 2 108 354 рубля.

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что заключение повторной экспертизы является достоверным доказательством при определении размера рыночной стоимости предмета спора, в связи с чем кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 15 февраля 2021 года.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, полученного в рамках повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для принятия отчета об оценке и первичного экспертного исследования в качестве достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорных земельных участков. Суд указал, что заключение эксперта ФИО2 является достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчет об оценке, судебная коллегия приходит к выводу, что данный документ не мог быть принят в качестве достоверного доказательства определения рыночной стоимости предмета спора. Использованные оценщиком корректировки к объектам-аналогам на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций выполнены с нарушением требований федеральных стандартов оценки. Кроме того, отбор объектов в качестве аналогов произведен с нарушением требований пункта 5 ФСО N 3 и пункта 22 ФСО N 7. Допущенные недостатки допускают неоднозначное толкование полученных результатов и привели к некорректному расчету итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования.

Изучив экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО3, а также замечания к данному исследованию, представленные стороной административного истца, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы. Каждый объект должен оцениваться самостоятельно, с учетом его уникальных характеристик, в том числе площади земельного участка, отобранные аналоги должны быть сопоставимы с объектом оценки, в связи с чем доводы административного истца о недопустимости объединения двух оцениваемых участков в один, с целью определения стоимости некого объединенного участка, указывает на нарушение пункта 5 ФСО N 3. Также возможно согласится с доводами административного истца, что значительная величина суммарной корректировки (более 100%) и непосредственно корректировка на местоположение в размере более 50% ставит под сомнение правильность отбора объектов в качестве аналогов.

Оценивая экспертное заключение, полученное в рамках повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что выводы эксперта ФИО2 мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков; экспертом обосновано применение сравнительного подхода, от применения доходного и затратного подхода эксперт отказался; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Доводы подателя жалобы о том, что эксперт не обладал правом на использование в расчетах справочника СРД N 21 ООО "Научно-практический Центр Профессиональной оценки" под ред. Е.Е. Яскевича, обоснованно отклонено судом первой инстанции. В материалы дела стороной административного истца не представлено доказательств, что данный справочник использован экспертом с нарушением требований закона, как и не представлено доказательств, что при расчете рыночной стоимости использованы недостоверные сведения о корректирующих коэффициентах.

Указание апеллянта на использование аналогов, не сопоставимых с объектами оценки по местоположению, по площади, обоснованно отклонено судом первой инстанции. Имеющиеся расхождения между объектами оценки и аналогами по данным ценообразующим факторам нивелированы введением корректировки на статус населенного пункта, на удаленность от МКАД, на направление, а также на площадь. Величина коэффициента вариации не превысила 33% (составила 31%), что указывает на допустимую сопоставимость объектов аналогов с объектами оценки.

Кроме того, утверждая в апелляционной жалобе о необоснованном выборе экспертом объектов-аналогов, административный истец в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертом при анализе рынка и более сопоставимых с объектами оценки, суду не представил, равно как и доказательств отсутствия на рынке предложений на продажу объектов недвижимости отобранных экспертом в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объектов оценки.

Также судебная коллегия находит необоснованными доводы жалобы о невозможности использования для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети "Интернет".

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами "в, г" пункта 22 ФСО N 7 и пунктом 13 ФСО N 1.

Заключение эксперта составлено на основе проведенного анализа рынка и отобранных по его результатам объектов-аналогов, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным ответчиком либо с иными заинтересованными лицами подателем жалобы в суд апелляционной инстанции не представлены. Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов.

Приведенные в апелляционной жалобе и в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы о наличии недостатков в экспертном заключении фактически повторяют позицию административного истца, изложенную в суде первой инстанции, при этом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы административного дела административным истцом не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта ФИО2 Судебная коллегия не установиланаличия противоречий в выводах эксперта, в связи с чем отклонила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о чем было заявлено административным истцом в суде апелляционной инстанции.

Оценив экспертное заключение от 15 февраля 2021 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года правомерно определена судом первой инстанции на основании данной судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, разрешая административный иск, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 15 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Глобал Капитал Сервис" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)