Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 августа 2021 г. по делу N 66а-1061/2021

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-541/2021 (УИД 23OS0000-01-2020-001644-16) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе администрации города Сочи на решение Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав представителя административного истца Зафирова С.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установил:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21500 +/- 51 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: торговый центр, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 172265000 рублей по состоянию на 1 января 2016 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком индивидуальным предпринимателем Кондратьевым Е.П. (далее - ИП Кондратьев Е.П.) в отчете N 68/К-20-1 от 1 декабря 2020 г, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, расчет которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2021 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 239277585 рублей.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Сочи, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указано, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки. Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета муниципального образования.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца представлены письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судья рассмотрел административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив эксперта Ю, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судья приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающего применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21500 +/- 51 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: торговый центр, расположенного по адресу: "адрес".

Арендные платежи за пользование земельным участком административным истцом производятся исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2016 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в размере 341031710 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 февраля 2017 г.

Принимая во внимание, что АО "Тандер" является арендатором вышеуказанного земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Обязательный порядок досудебного урегулирования данной категории спора для юридических лиц административным истцом соблюден, что подтверждается приобщенными к материалам дела копиями заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости от 2 декабря 2020 г. и уведомления комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 8 декабря 2020 г. об отказе в приеме заявления к рассмотрению.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 1 декабря 2020 г. N 68/К-20-1, выполненный оценщиком ИП Кондратьевым Е.П, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г. составила 172265000 рублей.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ" (далее - ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ").

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ" Ю. от 18 февраля 2021 г. N 21-01-02-С рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составила 290922520 рублей.

Оценив указанное заключение эксперта, с учетом возражений представителя административного истца, содержащих замечания о допущенных при производстве экспертизы нарушениях, указывающих на недопустимость использования заключения эксперта в качестве доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, в целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта суд первой инстанции определением от 17 марта 2021 г. назначил дополнительную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил тому же эксперту.

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ" Ю. от 31 марта 2021 г. N 21-03-11-С, подготовленному по результатам проведения дополнительной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составила 239277585 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ" Ю. от 31 марта 2021 г. N 21-03-11-С.

Отчет об оценке от 1 декабря 2020 г. N 68/К-20-1, выполненный оценщиком ИП Кондратьевым Е.П, а также заключение от 18 февраля 2021 г. N 21-01-02-С судом обоснованно не приняты в качестве допустимых доказательств, объективно подтверждающих размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержащиеся в приведенных отчете об оценке и заключении эксперта выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение от 31 марта 2021 г. N 21-03-11-С, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Проанализировав данное заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допрошенная в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Ю. подтвердила изложенные в судебной оценочной экспертизе выводы.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, судья не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 31 марта 2021 г. N 21-03-11-С.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сочи - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 августа 2021 г.

Судья