Приложение. Муниципальная целевая программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в муниципальном образовании "Город Майкоп" на 2008 - 2011 годы"

Приложение
к Решению Совета народных депутатов
муниципального образования "Город Майкоп"
от 21 сентября 2007 г. N 193-рс

Муниципальная целевая программа
"Переселение граждан из аварийного жилищного фонда,
и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа
в муниципальном образовании "Город Майкоп" на 2008 - 2011 годы"

Паспорт Программы
"Переселение граждан из аварийного жилищного фонда,
и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в муниципальном
образовании "Город Майкоп" на 2008 - 2011 годы

Наименование программы: программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в муниципальном образовании "Город Майкоп" на 2008 - 2011 годы"

Основания для разработки программы: Федеральным закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу", Постановление Правительства Российской Федерации от 4 июня 2007 г. N 344.

Заказчик программы: администрация муниципального образования "Город Майкоп".

Разработчик программы: отдел ЖКХ и благоустройства администрации муниципального образования "Город Майкоп"

Цели и задачи программы:

- обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа;

- подготовка условий и разработка механизма для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа;

- обеспечение формирования обязательств собственника жилищного фонда относительно не только состояния жилищного фонда, но и его восстановления;

- оптимизация развития территорий, занятых в настоящее время аварийным фондом, и (или) жилищным фонда с высоким уровнем износа.

Сроки реализации программы: 2008 - 2011 годы.

Перечень основных мероприятий:

- формирование законодательной и нормативной базы для предоставления жилья гражданам; установление очередности сноса или реконструкции жилищного фонда и этапов переселения граждан;

- привлечение бюджетных и внебюджетных финансовых ресурсов для реализации программы;

- поэтапное переселение жильцов и снос аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа;

- оптимизация развития освободившихся земельных участков, создание рыночных механизмов страхования для минимизации финансовых рисков собственников жилья.

Исполнитель программы: администрация муниципального образования "Город Майкоп".

Объемы и источники финансирования: общий объем финансирования - 746,8 млн. руб., из них предполагается привлечь бюджетных средств:

- 50 % из федерального бюджета;

- 25 % из республиканского бюджета;

- 25 % из бюджета муниципального образования "Город Майкоп".

Ожидаемые конечные результаты программы:

- переселение из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа около 937 семей (2684,0 граждан);

- разработка механизмов привлечения внебюджетных ресурсов в решение сложных социальных проблем;

- выполнение государственных и муниципальных обязательств по переселению граждан из жилых помещений, непригодных для постоянного проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

Система организации и контроля за исполнением программы:

администрация муниципального образования "Город Майкоп" осуществляет контроль за выполнением программы на местном уровне, организует работу по установлению жилого фонда, признанного непригодным для постоянного проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения
программными методами

1.1. Основная задача муниципальной целевой программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в муниципальном образовании "Город Майкоп" на 2008 - 2011 годы" - обеспечить выполнение обязательств государства по реализации прав на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилищном фонде, признанном непригодным для проживания, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа.

1.2. Около 937 семей общей численностью 2684,0 проживают в домах, непригодных для постоянного проживания и, (или) в домах с высоким уровнем износа.

1.3. Отнесение жилых домов к категории аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа осуществляется согласно методики по определению непригодности жилых помещений для проживания.

1.4. Администрацией муниципального образования "Город Майкоп" сформированы списки аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в муниципальном образовании "Город Майкоп" по состоянию на 01.07.2007 г.

1.5. В соответствии с действующим законодательством государство гарантирует гражданам, проживающим в жилых помещениях признанных в установленном порядке непригодными для проживания, и (или) жилых помещениях с высоким уровнем износа, право на получение в пользование жилого помещения (ст. 32 и 86 Жилищного кодекса Российской Федерации).

1.6. Аварийный жилищный фонд, и (или) жилищный фонд с высоким уровнем износа ухудшает внешний облик г. Майкопа, сдерживает развитие инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность города.

1.7. Исходя из размеров аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа, признанного таковым до 01.07.2007 года включительно, а также средне сложившейся стоимости затрат на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в г. Майкопе, требуемый объем жилищного фонда для переселения граждан в муниципальном образовании "Город Майкоп" составляет 32 тыс. кв.м. общей площади, общая стоимость переселения составляет 746,8 млн. руб.

2. Цели и задачи программы

2.1. Программа разработана в целях активизации сноса аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа и поэтапного переселения жителей из жилищного фонда, непригодного для проживания, улучшения архитектурного облика привлечения новых инвестиций в развитие города.

2.2. В рамках реализации Программы необходимо решить следующие основные задачи:

- формирование правового и методологического обеспечения для определения порядка переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа, а также размеров оказываемой им государственной помощи;

- обеспечение формирования обязательств собственника (собственников) жилищного фонда относительно не только состояния жилищного фонда, но и его восстановления в случае физического износа и аварийного разрушения;

- формирование концепции градостроительного и социально-экономического развития районов сосредоточения аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа;

- формирование финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения переселяемых граждан благоустроенным жильем;

- создание рыночных механизмов страхования для минимизации финансовых рисков собственников жилья;

- выработка механизмов предоставления жилья переселяемым гражданам с учетом максимальной свободы выбора нового жилого помещения самими гражданами,

- оказание федеральной и республиканской финансовой поддержки,

- привлечение к решению этой проблемы существенных ресурсов на местном уровнем путем консолидации всех возможных бюджетных и внебюджетных источников финансирования.

3. Сроки реализации программы

3.1. Программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в г. Майкопе предусматривает комплекс мероприятий, который должен быть проведен в течение 2008 - 2011 годов.

3.2. Предполагается создание необходимых методологических, правовых и организационных условий для реализации основных задач программы - переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

3.3. Предполагается поэтапное переселение жильцов и снос (реконструкция) аварийного жилищного фонда и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

4. Система программных мероприятий

4.1.1. В рамках реализации программы планируется:

- Провести межведомственной комиссией в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 06.08.2007 г. N 491 "Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" инвентаризацию жилищного фонда города, имеющего износ свыше 70%, при этом выделить две категории жилых домов, признанными непригодными для постоянного проживания: - дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе по причине экономической нецелесообразности);

- дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания.

4.1.2. Сформировать нормативную базу для предоставления жилья переселяемым гражданам:

разработать положение о порядке переселения граждан из жилых помещений, находящихся в домах, подлежащих сносу, регулирующее порядок предоставления жилой площади при отселении граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

4.1.3. Составить реестр аварийных жилых домов, и (или) жилых домов с высоким уровнем износа, уточнить объем такого жилья и численность проживающего в нем населения, определить очередность сноса аварийного жилья и предоставления жилья гражданам. При этом критерием для установления очередности сноса являются: заключения межведомственной комиссии, процент износа жилого здания, привлекательность территории с точки зрения инвестиционного строительства, требования плана развития города (Приложение к Программе N 1, N 2).

4.1.4. Сформировать перечень объектов, предназначенных для переселения граждан, определить объем финансирования с учетом цен на строительную продукцию, стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилья, степени готовности не завершенных строительством жилых домов. Главным критерием при этом является стоимость качественного жилья, которая должна быть минимальной.

4.1.5. Привлечь и финансовые ресурсы для реализации программы.

4.1.6. Осуществить поэтапное переселение жителей и снос аварийного жилищного фонда.

4.1.7. Подготовить освобожденные земельные участки для новой застройки и их конкурсной продажи или предоставление в долгосрочную аренду с учетом затрат на снос зданий и расселение граждан.

Финансово-инвестиционное обеспечение Программы

Финансовые средства для решения проблем переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа должны формироваться в рамках федеральной подпрограммы, республиканской и городской программ и состоять в общем случае из двух главных источников: бюджетных и внебюджетных. Предполагаемое соотношение объемов софинансирования программы:

Средства федерального бюджета - 50 %;

Средства республиканского бюджета - 25%

Средства городского бюджета - 25 % (Приложение к Программе N 3).

4.2.1. Использование бюджетных ресурсов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа

Порядок и механизм использования бюджетных ресурсов федерального уровня устанавливается на основании рекомендаций Министерства финансов Российской Федерации.

Бюджетными ресурсами являются:

- средства федерального, республиканского и местного бюджетов, направленные на финансирование программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

- средства, сэкономленные за счет сокращения бюджетного дотирования жилищно-коммунального хозяйства при реализации федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Синхронизация сроков проведения мероприятий по повышению уровня оплаты населением полной стоимости жилищно-коммунальных услуг с мероприятиями по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа позволит использовать часть высвобождающихся бюджетных средств для решения проблемы ликвидации аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа;

- средства города, образующиеся как оплата права строительства жилья и пользования муниципальной инфраструктурой в виде передаваемых застройщиками городу квартир во вновь построенных домах;

- поступления из других целевых программ, направленных на решение задач переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.

При использовании бюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:

1. Бюджетные ресурсы характеризуются нестабильностью, а следовательно большими коммерческими рисками, а также относительной незначительностью размеров; в то же время механизм их использования наиболее прост.

2. Бюджетные ресурсы являются основными финансовыми источниками при реализации Программы, в дальнейшем их доля в финансировании программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда будет сокращаться.

3. Ресурсы города в виде квартир образуются за счет большой разницы между продажной стоимостью жилья и его себестоимостью. Этот ресурс малоэффективен, так как искажает реальную рыночную стоимость жилья.

4.2.2. Привлечение внебюджетных ресурсов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа

Внебюджетные ресурсы должны формироваться:

- за счет эффективного использования муниципальных земель. Платежи от конкурсной продажи в собственность (или долгосрочную аренду) престижных земельных участков, находящихся в центре города, где расположен аварийный жилищный фонд, и (или) жилищный фонд с высоким уровнем износа, под коммерческое строительство являются одним из наиболее эффективных источников ресурсов для переселения граждан и ликвидации аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа, не задействованных в настоящее время;

- за счет эффективного использования жилой недвижимости района. В качестве финансового источника в этом случае рассматривается плата граждан за наем муниципального жилищного фонда, которая должна отражать качественные отличия в потребительских свойствах нанимаемого жилья, а дифференциация ее значения - в максимальной степени ориентироваться на рыночную ситуацию.

Порядок расчета, взимания и использования платы за наем определяется органами местного самоуправления в соответствии с "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда" (утв. Приказом Минстроя РФ от 02.12.1996 N 17-152). Рекомендуется ввести дифференцированные ставки платы за наем муниципального жилья и определить долю финансовых средств от платы за наем, которая будет расходоваться для переселения граждан;

- за счет привлечения заемных средств (кредиты банков, выпуски облигаций и т.д.);

- использование в качестве обеспечения кредитных ресурсов будущих платежей потребителей коммунальных услуг. Этот внебюджетный источник предполагает единовременное вложение инвестором средств в конкретный жилой дом (строительство, реконструкцию, модернизацию) с последующим гарантированным (под гарантию местных органов власти) возвратом кредита за счет платежей потребителей коммунальных услуг.

При использовании внебюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:

1. При подготовке конкурсной продажи земельных участков следует начинать с самых престижных участков, которые пользуются наибольшим коммерческим спросом.

2. В условиях фактического отсутствия ипотечного кредитования под залог земли инвесторы предпочитают небольшие и быстро окупаемые проекты. Инвесторы не рискуют вкладывать средства в крупные проекты, какими являются проекты детальной планировки на целые районы и микрорайоны.

3. Условия проектирования и строительства должны быть взаимовыгодными как для инвесторов, так и для муниципальных образований.

4.2.3. Консолидация финансовых ресурсов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа

Средством реализации Программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа, должны стать целевые бюджетные фонды на республиканском и городском уровне. Цель создания данных фондов - консолидация всех финансовых ресурсов для реализации Программы, в том числе для расходования средств:

- на переселение граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа (оплата сертификатов, строительство нового жилья либо покупка квартир на вторичном рынке);

- на проведение мероприятий, приводящих к повышению стоимости высвобождающихся земельных участков (оборудование инженерной инфраструктурой);

- на привлечение заемных средств и обслуживание долга (заемщиком должна выступать администрация города, однако доходы от эмиссии и средства на погашение и обслуживание долга должны поступать из целевого бюджетного фонда);

- на покрытие административных расходов либо расходов, связанных с оплатой услуг специализированной организации по управлению проектами ликвидации аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

Созданию целевых бюджетных фондов должна предшествовать работа по созданию республиканской и местной нормативно-правовой базы, регламентирующей их деятельность. Данные документы должны включать:

- процедуру управления реализацией как республиканской программы, так и программы города Майкопа;

- процедуру распределения средств республиканского целевого бюджетного фонда и расходования средств целевого бюджетного фонда города.

5. Формирование нормативно-правовой базы для переселения
граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

5.1. Юридические вопросы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа, решаются в рамках жилищного законодательства.

5.2. При отнесении жилищного фонда к аварийному, и (или) жилищному фонду с высоким уровнем износа, граждане, проживающие в нем, имеют первоочередное право на предоставление жилья.

5.3. Граждане, имеющие одно и единственное жилье в муниципальном аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа, и проживающие в нем на условиях социального найма, должны иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья в пределах нормы предоставления жилых помещений, определенной законом, в муниципальном или государственном жилье социального назначения.

5.4. Граждане, имеющие в аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа частные (приватизированные) квартиры, могут иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья в пределах нормы предоставления жилых помещений; возможно также, что граждане, имеющие в аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа частные (приватизированные) квартиры, будут иметь право передать это жилье в собственность муниципалитетов и получить бесплатное жилье в пределах нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма с сохранением права на последующую приватизацию этого жилья.

5.5. В соответствии со статьей 50 Жилищного кодекса Российской Федерации и Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 27.10.2006 г. N 101-ПС использовать норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде в следующих размерах:

а) 33 кв.м. общей площади для одиноко проживающих граждан;

б) 42 кв.м. общей площади на семью из двух человек;

в) 18 кв.м. общей площади на каждого члена семьи при численности семьи, состоящей из трех и более человек.

5.6. Граждане, проживающие в аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа, желающие получить жилье большей площади, обязаны оплатить разницу между стоимостью желаемого жилья и жилья, полагающегося им бесплатно;

5.7. Очередность предоставления жилья гражданам, проживающим в аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа определяется городской программой ликвидации такого жилищного фонда, а именно - очередностью сноса того или иного аварийного, и (или) с высоким уровнем износа строения; очередность сноса строений, отнесенных к аварийным, определяется в первую очередь требованиями плана развития территории.

6. Механизмы улучшения жилищных условий

Для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа, следует использовать следующие механизмы улучшения жилищных условий:

- предоставление конкретной жилой площади, размеры и качество которой определяются исходя из законодательно установленных гарантий государства перед гражданами, проживающими в аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа; - предоставление гражданам, проживающим в аварийном жилищном фонде, и (или) жилищном фонде с высоким уровнем износа жилищного сертификата на сумму, равную нормативной стоимости жилья, определенного на основе обязательств государства.

Первый механизм предполагает, что администрация города предоставляет гражданам жилье на условиях социального найма. Предлагаемое жилье может являться:

- жильем, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

- жильем, полученным администрацией города в новом строительстве в виде бартера от застройщика за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре;

- жильем, приобретенным на вторичном рынке жилищной недвижимости;

- жильем, построенным администрацией города в качестве муниципального социального жилья.

Главным критерием выбора того или иного вида жилищного фонда должна стать стоимость жилья - она должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размерам и качеству предоставляемого жилья. С этой точки зрения следует отметить, что:

а) экономически наиболее эффективно вторичное использование муниципального жилья;

б) приобретение администрацией города жилья на вторичном рынке, как правило, экономически более целесообразно, чем новое строительство муниципального социального жилья;

в) при заключении договоров с застройщиками целесообразно оговаривать номенклатуру и размер квартир, предназначенных в дальнейшем для социального использования;

г) в случае принятия решения о строительстве муниципального социального жилья следует использовать специальные проекты, предназначенные для жилья социального типа.

Второй механизм, связанный с реализацией на уровне Республики Адыгея программы жилищных сертификатов, предполагает, что, получив сертификат, гражданин сам принимает решение о том, где и какое жилье он приобретает в собственность. Этот порядок применим в первую очередь к гражданам, имеющим жилье в собственности. В то же время представляется оправданным его максимально полное применение для всех переселяемых граждан. В среднесрочной перспективе этот механизм должен быть преобладающим.

7. Определение стоимости 1 квадратного метра жилья
при переселении

Одна из важных методических проблем в определении стоимости жилищного сертификата - определение нормативной стоимости 1 кв. метра жилья, которая закладывается в стоимость сертификата.

В случае использования в Программе средств федерального и республиканского бюджета стоимость жилищного сертификата должна определяться исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на момент предоставления сертификата в муниципальном образовании "Город Майкоп".

8. Ресурсное обеспечение программы

Сумма средств на проведение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа в муниципальном образовании "Город Майкоп" на 2008 - 20011 # годы составит 746,8 млн. руб.

Распределение прогнозируемых средств на реализацию Программы составит:

- федеральный бюджет - 50%

- республиканский бюджет - 25%

- бюджет города - 25%.

Прогнозируемые объемы и источники финансирования Программы приведены в приложении N 3.

9. Система контроля за исполнением программы

Исполнитель программы управляет и участвует в реализации Программы, организует и контролирует выполнение мероприятий по объему и срокам исполнения, обеспечивает целевое, эффективное использование бюджетных средств, а также соблюдение сроков и очередности переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа.

Заместитель

главы администрации

Н. С. Долотов