Приложение. Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории

Приложение
к постановлению Кабинета министров
Республики Адыгея
от 7 апреля 2010 года N 56

Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключения
договора о развитии застроенной территории

I. Общие положения

1. Настоящая Методика устанавливает порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории (далее - начальная цена предмета аукциона).

2. При определении начальной цены предмета аукциона применяются экспертный и расчетный методы.

3. Решение об использовании одного из методов определения начальной цены предмета аукциона принимается органами местного самоуправления, принявшими решение о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.

II. Определение начальной цены предмета аукциона
экспертным методом

1. Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется путем проведения оценки земельного участка, расположенного в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии (далее - земельный участок). При этом начальной ценой предмета аукциона будет являться рыночная стоимость объекта оценки, определенная на основании оценки.

2. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности".

3. Дата проведения оценки земельного участка определяется стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с федеральными стандартами оценки.

III. Определение начальной цены предмета аукциона расчетным методом

1. Начальная цена предмета аукциона расчетным методом устанавливается путем расчета разницы между доходами, которые будут получены застройщиком от исполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами, которые он понесет в ходе исполнения указанного договора.

2. Расчет начальной цены предмета аукциона с применением расчетного метода осуществляется по формуле:

,

где

- доходы, которые будут получены застройщиком в результате исполнения договора о развитии застроенной территории;

- расходы застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории.

3. Расчет дохода, который будет получен застройщиком в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:

,

где

- доход, который будет получен от продажи жилых помещений;

- доход, который будет получен от продажи нежилых помещений.

Расчет дохода, который будет получен застройщиком от продажи жилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

,

где

- общая площадь многоквартирных домов, прогнозируемых к размещению при развитии застроенной территории. Показатель площади многоквартирных домов, предполагаемых к размещению на территории, определяется органом местного самоуправления на основании местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) в соответствии с плотностью жилого фонда и с учетом градостроительных регламентов, установленных в правилах землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны;

- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения в Республике Адыгея, определяемая Министерством регионального развития Российской Федерации.

Расчет дохода, который будет получен застройщиком от продажи нежилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

,

где

- полезная площадь нежилых помещений, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, определяемая органом местного самоуправления;

- средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежилого помещения, определяемая органом местного самоуправления на основании данных, предоставляемых территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Адыгея.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

3. Расчет расходов застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:

,

где

- расходы застройщика, связанные со строительством жилых помещений;

- расходы застройщика, связанные со строительством нежилых помещений;

- затраты застройщика на расселение из аварийного и ветхого жилого фонда в результате исполнения договора о развитии застроенной территории;

- расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах, признанных аварийными, или в строениях, не соответствующих градостроительным регламентам и подлежащих сносу;

- стоимость работ по обеспечению территории объектами инженерной инфраструктуры и благоустройству территории;

- расходы застройщика по уплате налога на прибыль, которая будет получена в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории.

Расчет расходов застройщика, связанных со строительством многоквартирных домов, осуществляется по следующей формуле:

,

где

- площадь многоквартирных домов, предполагаемых к размещению при развитии застроенной территории. Показатель площади многоквартирных домов, предполагаемых к размещению в квартале, определяется органом местного самоуправления на основании местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) в соответствии с плотностью жилого фонда и с учетом градостроительных регламентов, установленных в правилах землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны;

- средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади, определяемая Министерством регионального развития Российской Федерации.

Расчет расходов застройщика, связанных со строительством нежилых помещений, осуществляется по следующей формуле:

,

где

- общая площадь нежилых помещений, которые будут построены в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, определяемая органом местного самоуправления;

- средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра нежилой площади, определяемая органом местного самоуправления на основании статистических данных, предоставляемых территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Адыгея.

Расчет расходов застройщика, связанных со строительством многоквартирных домов для расселения из аварийного и ветхого жилого фонда, осуществляется по следующей формуле:

,

где

- площадь необходимых к строительству многоквартирных домов для расселения из аварийного жилого фонда в результате исполнения договора о развитии застроенной территории, определяемая органом местного самоуправления;

- средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади, определяемая Министерством регионального развития Российской Федерации;

- расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения, принадлежащие собственникам в домах, признанных аварийными, а также ветхими, или в строениях, не соответствующих градостроительным регламентам и подлежащих сносу.

Расчет расходов застройщика по обеспечению территории объектами инженерной инфраструктуры и благоустройству территории определяется по формуле:

,

где

- затраты на строительство наружных инженерных сетей, определяемые Министерством регионального развития Российской Федерации;

- плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения определяется в соответствии с Федеральным законом "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".

Расчет расходов застройщика по уплате налога на прибыль, которая будет получена в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, определяется по следующей формуле:

,

где

- ставка налога на прибыль, действующая на момент заключения договора.

4. Срок определения начальной цены предмета аукциона расчетным методом устанавливается органом местного самоуправления в решении о развитии застроенной территории с учетом местоположения и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, количества и площади зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.