Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 01 сентября 2021 г. по делу N 33-8158/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе председательствующего Варовой Л.Н, судей Братчиковой М.П, Безматерных О.В, при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 1 сентября 2021 года дело по апелляционной жалобе Белослудцева Владимира Витальевича на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 9 декабря 2020 года, которым постановлено:

"Исковые требования Белослудцева Владимира Витальевича к Белослудцеву Константину Витальевичу, Елисееву Алексею Александровичу о переводе прав и обязанностей покупателя 1\2 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 362, 1 кв.м, расположенное по адресу **** по отступному, заключенному между Белослудцевым Константином Витальевичем и Елисеевым Алексеем Александровичем от 26.02.2020 г. оставить без удовлетворения.".

Заслушав доклад судьи Братчиковой М.П, пояснения представителей истца Белослудцева В.В. - Щавровской В.В. и Пугаева А.В, представителя ответчика Елисеева А.А. - Кушмановой Е.С, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Белослудцев В.В. обратился с иском к Белослудцеву К.В, Елисееву А.А. о переводе прав и обязанностей покупателя 1\2 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 362, 1 кв.м, расположенное по адресу: **** по отступному, заключенному между Белослудцевым К.В. и Елисеевым А.А. от 26.02.2020.

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с заявлением, удостоверенным нотариусом, Белослудцев К.В. поставил его в известность о продаже принадлежащей ему 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу **** по цене 4500000 руб. Указанное заявление получено по почте 30.01.2020. В течение февраля 2020 года обсуждали условия сделки путем обмена письмами посредством электронной почты, СМС-уведомлений, телефонных переговоров. Ответчик от встреч и заключения предварительного договора купли-продажи уклонялся. Истцом осуществлялись действия по оформлению кредита в банке для приобретения указанного объекта недвижимости. 18.02.2020 банк уведомил о принятии положительного решения по кредитованию истца на приобретение 1/2 доли в праве собственности указанного объекта недвижимости. 26.02.2020 направил ответчику уведомление о готовности заключить договор и произвести оплату за нежилое помещение 28.02.2020 в 14.00, которое ответчиком получено. В указанное время ответчик Белослудцев К.В. не явился. При этом уже 26.02.2020 между Белослудцевым К.В. и Елисеевым А.А. заключено соглашение об отступном, по условиям которого Елисееву А.А. в качестве отступного передана 1/2 доля в праве собственности на указанное помещение. Соглашение об отступном заключено с нарушением положений ст. 250 ГК РФ, которые распространяются в том числе и на это соглашение, в связи с чем заявил о переводе прав и обязанностей покупателя 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение по адресу **** по соглашению об отступном от 26.02.2020.

В судебное заседание истец не явился. Представитель истца на удовлетворении иска настаивал. Ответчик Белослудцев К.В. в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, содержащий возражения по иску. Ответчик Елисеев А.А. в судебное заседание не явился, его представитель исковые требования не признала.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец Белослудцев В.В. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что соглашение об отступном заключено до истечения срока преимущественного приобретения, при этом обращает внимание, что на протяжении всего срока между сторонами велись переговоры о продаже доли ответчика и цене продаваемой доли. По электронной почте ответчик уведомлялся о согласии по приобретению доли по предложенной ответчиком цене и наличии денежных средств на приобретение, при этом порядок оплаты цены договора не устанавливался. Полагает, что ответчик намеренно уклонялся от заключения как предварительного договора, так и основного договора при наличии у истца возможности приобрести спорный объект.

22.06.2021 судом кассационной инстанции отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 22.03.2021 и дело возвращено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В суде апелляционной инстанции представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика Елисеева А.А. возражала против отмены решения суда первой инстанции. Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Белослудцев В.В. и Белослудцев К.В. являлись участниками общей долевой собственности в праве (по 1/2 доли каждый) на нежилое помещение, расположенное по адресу: ****. Доля в праве, принадлежащая Белослудцеву К.В. также явилась предметом ипотеки по договору с Елисеевым А.А. на период с 20.02.2020 по 19.02.2030 (т. 1 л.д.109-115)

Заявлением от 27.01.2020 Белослудцев К.В. уведомил Белослудцева В.В. о продаже принадлежащей ему 1/2 доли в праве собственности на указанное помещение по цене 4 500 000 рублей. После получения уведомления Белослудцевым В.В. направлялись проекты предварительных договоров купли-продажи, предлагались условия для корректировки. В проекте указана цена в 4 250 000 рублей (т.1 л.д. 34-38, 95-108)

Для реализации права преимущественной покупки, Белослудцев В.В. обратился в ПАО *** за получением кредита и 18.02.2020 дан ответ о положительном решении и предоставлении в кредит суммы 4 250 000 рублей под залог коммерческой недвижимости и поручительство. Также банк уведомил, что выдача денежных средств будет осуществлена после выполнения условий: исключение из видов деятельности ИП Белослудцева В.В. запрещенных ОКВЭД, регистрация обременения в пользу Банка, заключение предварительного договора купли-продажи суммой 4 250 000 рублей (т. 1 л.д.22)

26.02.2020г. между Белослудцевым К.В. (должник) и Елисеевым А.А. (кредитор) заключено соглашение об отступном, согласно которому обязательства должника по договорам ипотечного займа от 18.04.2019 на сумму 1150000 руб. от 19.02.2020 на сумму 3950000 руб, заключенные между кредитором и должником, общая сумма задолженности составляет 4500000 руб, прекращаются путем предоставления должником кредитору взамен их исполнения отступного - 1/2 доли в праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу ****.

В ответ на заявление, 27.02.2020 Белослудцев В.В. направил уведомление о полном и безоговорочном принятии условий и готовности приобрести долю за 4 500 000 рублей, а также необходимости явиться в офис банка 28.02.2020 для оформления сделки. Уведомление получено 27.02.2020 (т. 1л.д.18, 19, 20)

27.02.2020 на основании соглашения об отступном от 26.02.2020 произведена государственная регистрация права собственности Елисеева А.А. на указанное имущество.

В период судебного разбирательства Белослудцевым В.В. на депозит Управления Судебного департамента в Пермском крае внесена денежная сумма 4 500 000 рублей.

В подтверждение финансовой возможности оплаты в счет цены приобретаемой доли помимо предоставляемых кредитных средств, стороной истца суду представлена выписка по счету, на которой по состоянию на 23.06.2020 имеется 294 000 рублей. Также ПАО *** письмом от 23.06.2020 уведомил об открытии кредитной линии с лимитом 4 250 000 рублей, также представлен кредитный договор от 21.02.2020, содержащий условия об открытии кредитной линии с лимитом 4 250 000 рублей под залог иного имущества, принадлежащего Белослудцеву В.В. (т. 2 л.д.127-129, 195-208). Письмом от 28.12.2020 ПАО " ***" сообщил, что 21.02.2020 был подписан кредитный договор, срок предоставления денежных средств до 31.03.2020, с возможностью увеличения срока выборки до 30.09.2020, согласно условиям выдача кредита производится траншами, при выполнении отлагательных условий. На планируемую дату выдачи кредита 28.02.2020 отлагательные условия были выполнены и планировалась выдача кредита в полном объеме одним траншем (т. 3 л.д.56).

Также в подтверждение исполнения Белослудцевым В.В. отлагательных условий, заявленных ПАО " ***" при выдаче кредита представлены договор ипотеки от 21.02.2020, сведения о залоге транспортных средств в пользу ПАО " ***", договоры поручительства от 21.02.2020, договор страхования имущества от 26.02.2020, заявление N1 на получение транша в размере 4 250 000 рублей. Также представлены сведения о надлежащем исполнении Белослудцевым В.В. обязательств по иным кредитным договорам.

Заявляя возражения против доводов апелляционной жалобы, представителем ответчика указано, что справки, представленные истцом в подтверждение доводов наличия финансовой возможности по приобретению доли в праве на спорный объект, не соответствуют действительности в связи с чем представлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.07.2021, при этом указано, что в ходе проведения проверки должностными лицами даны объяснения об обстоятельствах выдачи справок. В постановлении указано, что все справки выданы официально и соответствовали действительности, в действиях Белослудцева В.В, Б, К, М. не усмотрено событие преступления.

Принимая во внимание установленные обстоятельства дела, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований к судебной защите прав Белослудцева В.В.

Данный вывод основан на том, что в соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", по смыслу статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.

Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что преимущественное право покупки доли в праве общей собственности принадлежит участнику долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ним и продавцом доли, а не его материальным положением. При этом продавец может произвести отчуждение принадлежащей ему доли третьему лицу до истечения установленного законом срока только в том случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли.

Нарушенное право преимущественной покупки может быть защищено судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Следовательно, закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку.

Анализ подтвержденных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что право Белослудцева В.В. на преимущественную покупку 1/2 доли в праве на нежилое помещение площадью 362, 1 кв.м, расположенное по адресу **** является нарушенным, поскольку соглашение об отступном заключено с Елисеевым А.А. 26.02.2020, то есть до истечения месячного срока, предоставленного участнику долевой собственности Белослудцеву В.В. для выражения согласия на приобретение доли или отказ от такого приобретения. При этом до истечения срока Белослудцев В.В. уведомил в надлежащей форме ответчика Белослудцева К.В. о полном и безоговорочном принятии условий и готовности приобрести долю за 4 500 000 рублей, то есть по заявленной продавцом цене, в связи с чем предложено оформить сделку 28.02.2020. Также в судебном заседании относимыми и допустимыми доказательствами подтверждена финансовая возможность Белослудцева В.В. по приобретению доли, при этом вопреки доводам ответчика получение кредитных средств, а также исполнение отлагательных условий, заявленных кредитором, несмотря на то, что данные обстоятельства не затрагивают правовой интерес ответчиков, также подтверждено истцом.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Белослудцева В.В.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 9 декабря 2020 года отменить и принять по делу новое решение:

"Исковые требования Белослудцева Владимира Витальевича удовлетворить.

Перевести на Белослудцева Владимира Витальевича права и обязанности приобретателя в отношении 1\2 доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером **, площадью 362, 1 кв.м, расположенное по адресу ****, возникшие у Елисеева Алексея Александровича по соглашению об отступном, заключенному 26.02.2020 с Белослудцевым Константином Витальевичем.

Взыскать с Белослудцева Владимира Витальевича в пользу Елисеева Алексея Александровича денежную сумму в размере 4 500 000 рублей, размещенную на депозите Управления Судебного департамента в Пермском крае (по платежному поручению N328396 от 16.10.2020).

Настоящее апелляционное определение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре записи о собственнике нежилого помещения площадью 362, 1 кв.м, расположенного по адресу **** Елисееве Алексее Александровиче и внесении записи о собственнике Белослудцеве Владимире Витальевиче.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08.09.2021.