Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2021 г. по делу N 33-11018/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Колесник Н.А, судей Капралова В.С, Шаталова А.А, при помощнике судьи Катковой Е.И, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ибрагимова А. В. к Титовой Н. В. о признании предварительного договора купли - продажи земельного участка расторгнутым, взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе Ибрагимова А. В. на решение Ногинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты", заслушав доклад судьи Капралова В.С, объяснения истца Ибрагимова А.В, ответчика Титовой Н.В, установила:

Ибрагимов А.В. обратился в суд с иском к Титовой Н.В, в котором с учетом последующего уточнения исковых требований, просил признать расторгнутым заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка от "данные изъяты", взыскать с ответчика в свою пользу оплаченные истцом ответчику денежные средства в размере 348 700 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей и на оплату государственной пошлины в размере 6987 рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что "данные изъяты" он заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны договорились о продаже ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502009:965, площадью 400 квадратных метров, за 400 000 рублей. Расчет между сторонами должен производиться с рассрочкой платежа сроком на 50 месяцев, до "данные изъяты" Обязательным условием данного договора купли-продажи земельного участка являлось заключение договора аренды такого земельного участка. В связи с чем между сторонами спора был также заключен и договор аренды вышеуказанного земельного участка от "данные изъяты", срок действия которого был указан с "данные изъяты" по "данные изъяты" При заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчик гарантировал, что на момент заключения договора земельный участок не подарен, не заложен, в споре под арестом (запрещением) не состоит, не ограничен, свободен от любых прав третьих лиц. После заключения указанного договора купли-продажи истец стал оплачивать его стоимость ответчику, всего выплатив 348 700 рублей. Участком истец не пользовался и его не видел, поскольку не имел фактической возможности его осмотреть. В апреле 2019 года у истца появилась возможность полностью погасить стоимость земельного участка и заключить договор купли-продажи земельного участка с последующей регистрацией перехода права. Приехав на земельный участок, истец узнал от соседей, что землевладельцам на данной территории отказано в строительстве на их земле, поскольку земля находится в охранной зоне водопровода и зоне культурного наследия. После чего, в ответ на его обращение с запросом о предоставлении сведений относительно возможного строительства на данном земельном участке, управление архитектуры и строительства сообщила ему о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на таком земельном участке.

Истец считает, что был введен ответчиком в заблуждение, поскольку ответчику было известно о невозможности строительства на приобретенном истцом земельном участке, однако о данном обстоятельстве ответчик не сообщила истцу, в то время, как заключая предварительный договор купли-продажи, истец намеревался возвести на земельном участке жилой дом и проживать в нем. От возврата полученных от истца денежных средств ответчик отказывается.

Решением Ногинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой полагает, что обжалуемое решение является незаконным и подлежит отмене, а его исковые требования подлежат удовлетворению. В обоснование доводов своей апелляционной жалобы истец воспроизводит вышеизложенные обстоятельства, указанные в его исковом заявлении, а также указывает на несоответствие выводов суда о возможности использования земельного участка по назначению имеющимся в деле доказательствам, взаимосвязь заключенных им с ответчиком договоров купли-продажи и аренды и оплаты по ним денежных средств, ссылается на притворность договора аренды земельного участка.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от "данные изъяты" решение Ногинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от "данные изъяты" по кассационной жалобе истца Ибрагимова А.В. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от "данные изъяты" отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от "данные изъяты" решение Ногинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" отменено. По делу принято новое решение, которым исковые требования истца к ответчику о признании предварительного договору купли-продажи земельного участка расторгнутым и взыскании денежных средств удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскана денежная сумма, уплаченная по предварительному договору в размере 316700 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6367 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 рублей; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от "данные изъяты" по кассационной жалобе ответчика Титовой Н.В. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от "данные изъяты" отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела истец Ибрагимов А.В. свою апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержал.

Ответчик возражала относительно апелляционной жалобы истца, выражая свое согласие вернуть истцу часть полученных от него ранее денежных средств за вычетом всех денежных средств, подлежащих оплате по договору аренды

Заслушав истца и ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к нижеследующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

При этом, в соответствии с ч.4 ст.390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Отменяя апелляционные определения судебной коллегии Московского областного суда, Первый кассационный суд общей юрисдикции в своих вышеназванных определениях, ссылаясь на правовые нормы ст.ст.1, 190, 429, 431, 434.1, 454, 495, 501, 545, 606, 621 ГК РФ, разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "данные изъяты" N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "данные изъяты" N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указал на отсутствие в материалах дела подлинника заключенного между сторонами спора договора купли-продажи земельного участка от "данные изъяты" (наличие только его фрагмента) и необходимость его истребования; неправильную правовую квалификацию судами такого договора как предварительного, и необходимость его квалификации как договора найма-продажи в том случае, если по именованный сторонами спора предварительным договор устанавливает обязанность приобретателя имущества, включая недвижимое, до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть и в то же время предусматривает условие об аренде покупателем переданного товара до перехода права собственности на него к покупателю; на необходимость при квалификации спорного договора как договора найма-продажи установления оснований для его расторжения, о которых заявлено истцом, и определение момента и последствий его расторжения. Также суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки, имеются ли основания для возврата истцу всей суммы арендных платежей либо ответчик имеет право на удержание сумм арендных платежей за весь период аренды товара по договору найма-продажи на основании статей 501, 614 ГК РФ и условий достигнутого между сторонами соглашения.

При этом, суд кассационной инстанции обратил внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от "данные изъяты" N 252-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" само по себе отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории при наличии подтверждения фактического существования таких ограничений, в том числе в градостроительном плане и т.п, не может безусловно толковаться как свидетельствующее о добросовестности ответчика при заключении с истцом договоров и принятии исполнения от истца по ним, а должно рассматриваться исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Не предоставление стороне неполной информации о товаре (вещи), которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, включая ограничения его использования в отношении земельного участка, для использования которого он предполагался либо предполагается при сравнимых обстоятельствах, путем умолчания, влечет у покупателя, заключившего договор купли-продажи, найма-продажи, предварительный договор купли-продажи, у арендатора, заключившего договор аренды недвижимого имущества, право на возмещение всех причиненных убытков. Установление предоставления стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, влечет возникновение у ответчика бремени доказывания добросовестности своих действий, предоставления всей необходимой информации, отсутствия осведомленности об этих обстоятельствах, освобождая истца от доказывания недобросовестности поведения контрагента, введения ответчиком его в заблуждение при ведении переговоров и заключении спорных договоров.

Оценка поведения ответчика как недобросовестного должна рассматриваться с учетом презумпции недобросовестности только при наличии неоговоренных сторонами обременений земельного участка, нехарактерных для данного вида земельных участков в обычном гражданском обороте. В связи с чем суд кассационной инстанции указал, что юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись наличие соответствующих ограничений, обременений в отношении спорного земельного участка на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора аренды, а также умолчание об этих обстоятельствах ответчиком, которые бы могли свидетельствовать о злоупотреблении им своим правом и введении истца в заблуждение, возникновении у того права на отказ от исполнения договора. Также суду, исходя из доводов сторон, в случае отсутствия вышеуказанных означенных фактов недобросовестности со стороны ответчика надлежит проверить наличие совокупности фактов того, что: в момент заключения договора стороны исходили из того, что существенного изменения правового режима земельного участка не произойдет, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом выполнения вышеизложенных указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия приходит к нижеследующему.

Согласно имеющемуся в материалах дела подлиннику договора, поименованного сторонами спора, как предварительный договор, истец и ответчик "данные изъяты" заключили договор купли-продажи земельного участка общей площадью 400 кв.м, с кадастровым номером 50:16:0502009:965, с разрешенным использованием: для ведения подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "данные изъяты", массив "Троицкое-Ротманово", участок 21 (т.1 л.д.164). Согласно условиям данного договора, указанный участок продавался ответчиком (собственником такого участка) истцу за 400 000 рублей с рассрочкой платежа на срок 50 месяцев, с возможностью досрочного погашения задолженности. Платежи в счет оплаты стоимости данного земельного участка должны вноситься истцом ответчику ежемесячно в сумме не менее 8 000 рублей. Окончательный расчет между сторонами должен быть произведен до "данные изъяты" (т.1 л.д.164). Согласно п.5 указанного договора стороны спора указали в нем, что обязательным условием данного договора является аренда приобретаемого истцом у ответчика по такому договору земельного участка по фиксированной ставке 4000 рублей в месяц. Участок должен арендоваться все время рассрочки оплаты по договору, т.е. до "данные изъяты", если истец не рассчитается за данный участок раньше (т.1 л.д.164). Согласно п.10 данного договора истец приобретает право собственности на земельный участок не ранее 100% оплаты участка.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно правовым положениям ст.491 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В соответствии со ст.501 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Таким образом, исходя из толкования вышеизложенных условий заключенного между сторонами спора договора купли-продажи земельного участка от "данные изъяты", поименованного сторонами как предварительный договор, в соответствии с вышеприведенными правовыми положениями ст.ст.454, 491, 501 ГК РФ, следует, что данный договор не является предварительным, а по своей правовой сути является договором найма-продажи земельного участка с рассрочкой платежа. Исходя из указанных условий указанного договора и его юридической квалификации, правоотношения сторон спора относительно купли-продажи спорного земельного участка в данном случае имели длящийся характер.

Во исполнение п.5 данного договора купли-продажи земельного участка об обязательной его аренде на все время рассрочки оплаты по договору, истец и ответчик заключили также и договор аренды спорного земельного участка от "данные изъяты", в котором указано, что данный участок передается ответчиком истцу в аренду, арендная плата за участок составляет 4000 рублей в месяц, вносится истцом ответчику не позднее 01 числа каждого месяца (т.1 л.д.8-11). К данному договору аренды сторонами спора подписан передаточный акт от "данные изъяты", согласно которому участок передан ответчиком истцу в аренду (т.1 л.д.12).

Как следует из п.5 договора купли-продажи от "данные изъяты", заключение договора аренды спорного земельного участка в данном случае неразрывно связано с заключенным между истцом и ответчиком договором его купли-продажи, является составной частью такого договора, предусматривающего в качестве обязательного условия купли-продажи аренду покупаемого имущества на период рассрочки платежей. Согласно показаниям истца судебной коллегии, намерений в действительности арендовать у ответчика такой земельный участок до оплаты его стоимости по договору купли-продажи у истца не было, заключение такого договора имело формальный характер и было вызвано односторонним волеизъявлением ответчика как продавца земельного участка, поскольку в действительности, не смотря на подписание договора аренды и передаточного акта к нему, истец таким участком не пользовался, каких-либо действий на нем не осуществлял, приехав на участок только в 2019 году.

Согласно выписке из ЕГРН, какие-либо ограничения или обременения спорного земельного участка на момент подписания сторонами спора вышеуказанных договоров в ЕГРН отсутствовали.

В тоже время, в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от "данные изъяты" N 252-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" само по себе отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории при наличии подтверждения фактического существования таких ограничений, в том числе в градостроительном плане и т.п, не может безусловно толковаться как свидетельствующее о добросовестности ответчика при заключении с истцом договоров и принятии исполнения от истца по ним, а должно рассматриваться исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно же условиям п.6 договора купли-продажи от "данные изъяты", ответчик (продавец) гарантировал истцу, что на момент совершения данного договора спорный земельный участок в споре под арестом или запрещением не состоит, свободен от любых прав третьих лиц. В данном пункте договора также указано, что ответчик несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении спорного земельного участка под запрещением или в залоге (т.1 л.д.169).

В п.1.4 договора аренды ответчик также гарантировал истцу, что спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц (т.1 л.д.8).

В соответствии с п.1 ст.457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, согласно вышеизложенным требованиям закона, исходя из того, что правоотношения между сторонами спора относительно купли-продажи земельного участка носили длящийся характер с учетом условий о рассрочке платежа, переходе права собственности после 100% оплаты, аренды участка на период рассрочки, судебная коллегия полагает, что указанные гарантии ответчика об отсутствии каких-либо ограничений спорного земельного участка правами иных лиц, а, следовательно, и об отсутствии тем самым ограничений в пользовании и владении им, в данном случае распространяются не только на момент подписания самих договоров, но и на период их действия до окончательного исполнения сторонами всех своих обязательств по ним.

Согласно выписке из ЕГРН и вышеуказанным договорам, спорный земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502009:965, имеет разрешенное использование: для ведения подсобного хозяйства, и находится в границах населенного пункта.

Истец в обоснование иска ссылается на противоречие выявленных сведений об ограничениях использования земельного участка его первоначальному интересу при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора аренды земельного участка - для строительства жилого дома (садового дома), то есть обстоятельства, при которых он не заключил бы означенные договоры, ссылаясь при этом на введение в заблуждение, предоставление неполной информации о земельном участке ответчиком.

Как следует из показаний истца, данный земельный участок приобретался истцом у ответчика с намерением построить на нем жилой дом, вспомогательные постройки для указанного домовладения с целью дальнейшего постоянного проживания.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.4 Федерального закона от "данные изъяты" N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если не установлено каких-либо дополнительных ограничений, законом допускается возведение на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном на землях населенного пункта (приусадебный земельный участок), жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

Однако, при обращении истца в адрес органа местного самоуправления с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на спорном земельном участке, администрация Богородского городского округа "данные изъяты" от "данные изъяты" уведомила истца о несоответствии параметров, указанных в таком уведомлении предельным параметрам разрешенного на участке строительства и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке, указав о наличии на земельном участке установленных в силу требований закона ограничений: санитарно-защитной зоны магистрального водопровода, которая установлена с 1984 года и охранной зоны объектов культурного наследия, установленной в силу требований Федерального закона от "данные изъяты" N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (т.1 л.д.22-25). В частности из указанного уведомления следует, что в соответствии с Проектом строительства Восточной системы водоснабжения, утвержденным распоряжением Совета М. Р. от "данные изъяты" N 445-р, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502009:965 частично расположен в санитарно-защитной зоне магистрального водовода Восточной системы водоснабжения. В соответствии со статьей 5 СанПиН 2.2.1/2. "данные изъяты"-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. Размещение объекта капитального строительства в санитарно-защитной зоне магистрального водовода допускается только при наличии согласования с балансодержателем инженерной коммуникации.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования "Сельское поселение Аксено- "данные изъяты"", утвержденными решениям Совета депутатов Ногинского муниципального района от "данные изъяты" N 59/7, данный земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба "Троицкое-Ратманово", XVIII - XIX вв." В соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от "данные изъяты" N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

Ответчик в данном споре утверждает, что ей ничего не было известно о вышеуказанных ограничениях спорного земельного участка, что о наличии таковых она узнала только при обращении истца с данным иском в суд. Судебная коллегия полагает, что данные доводы ответчика не соответствуют действительности. Санитарно-защитная зона вышеуказанного магистрального водопровода установлена с 1984 года, т.е. существовала на момент подписания сторонами спора вышеуказанных договоров. При этом, как следует из материалов дела, постановлением администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" от "данные изъяты" N 3767 именно по заявлению ответчика Титовой Н.В. (т.2 л.д.27) был утвержден градостроительный план спорного земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502009:965, из которого следует, что спорный земельный участок частично расположен в охранное зоне магистрального водопровода, 50 метров в обе стороны, ГУП МО "ВСВ". В другой части участка допускается размещение объектов жилого назначения с соблюдением требований СП42.13330.2011 и СП 4.12120.2013 при условии отсутствия инженерных коммуникаций. Сведений о расположении участка в зонах охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Троицкое" ("Ратманово"), XVIII - XIX вв." градостроительный план не содержал (т.2 л.д. 27-32).

Таким образом, исходя из вышеизложенных доказательств, судебная коллегия полагает, что ответчику, обратившемуся в адрес муниципального органа с заявлением о подготовке такого градостроительного плана, на момент его утверждения ("данные изъяты") должно было быть и было известно о наличии на указанном земельном участке охранной зоны магистрального водопровода.

Постановлением администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" от "данные изъяты" N 1513 вышеуказанное постановление администрации Ногинского муниципального района "данные изъяты" от "данные изъяты" N 3767 было отменено (т.2 л.д.33-36). В связи с чем по заявлению ответчика Титовой Н.В. от "данные изъяты" (т.2 л.д.37) был подготовлен новый градостроительный план спорного земельного участка, из которого следует, что спорный земельный участок допускает на своей части размещение зданий, строений и сооружений с соблюдением требований СП 4.13130.2013 при условии отсутствия инженерных коммуникаций. Весь земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Троицкое" ("Ратманово"), XVIII - XIX вв.". Часть земельного участка расположена в охранной зоне магистрального водопровода, 50 метров в обе стороны, ГУП МО "ВСВ".

В данном градостроительном плане указано, что в соответствии со статьей 30 Федерального закона от "данные изъяты" N 73-ФЗ (в редакции от "данные изъяты") "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" на земельном участке, подлежащем воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, необходимо проведение государственной историко-культурной экспертизы в случае, если орган охраны объектов культурного наследия не имеет данных об отсутствии объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия на данном земельном участке (т.2 л.д.37-62).

Таким образом, исходя из вышеизложенных доказательств, судебная коллегия полагает, что ответчику, обратившемуся с заявлением о подготовке второго градостроительного плана (т.2 л.д.37), на момент его изготовления ("данные изъяты") также должно было быть и было известно о наличии на указанном земельном участке охранной зоны магистрального водопровода.

Согласно пункту 1 статьи 34.1 Федерального закона от "данные изъяты" N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", введенной в действие Федеральным законом от "данные изъяты" N 95-ФЗ, принятым до заключения спорных договоров, и вступившей в силу с "данные изъяты", защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от "данные изъяты" 95-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", положение пункта 1 статьи 34.1 Федерального закона от "данные изъяты" N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.

Согласно чертежу указанного градостроительного плана спорного земельного участка и примечаниям к нему, строительство на площади объемом более половины всего земельного участка при его площади в 400 кв.м. запрещено, строительство допустимо только в одной зоне земельного участка с соблюдением установленных законом ограничений и с необходимостью получения дополнительных согласований (т.2 л.д.52). Указанное обстоятельство судебная коллегия признает существенным ограничением прав истца, как лица, имевшего намерение приобрести данный земельный участок с целью строительства на нем жилого дома для проживания и вспомогательных построек для домовладения.

В связи с чем доводы истца о том, что в случае известности ему об указанных обстоятельствах он не заключил бы с ответчиком данные договоры и о том, что выявленными ограничениями земельного участка он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров, судебная коллегия находит обоснованными.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "данные изъяты" N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

В силу пункта 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно пункту 7 той же статьи правила данной статьи применяются независимо от того, был ли заключен сторонами договор по результатам переговоров.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "данные изъяты" N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если указанные действия контрагента по предоставлению неполной или недостоверной информации послужили основанием для отказа стороны от заключения договора, последняя вправе требовать возмещения убытков в соответствии с пунктом 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.

В силу пункта 3 статьи 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупателю не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в пунктах 1 и 2 данной статьи, он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора розничной купли-продажи (пункт 4 статьи 445), а если договор заключен, в разумный срок отказаться от исполнения договора, потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Таким образом, предоставление стороне неполной информации о товаре (вещи), которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, включая ограничения его использования в отношении земельного участка, для использования которого он предполагался либо предполагается при сравнимых обстоятельствах, путем умолчания влечет у покупателя, заключившего договор купли-продажи, найма-продажи, предварительный договор купли-продажи, у арендатора, заключившего договор аренды недвижимого имущества, право на возмещение причиненных убытков.

Если договор был заключен несмотря на недобросовестное ведение переговоров, это обстоятельство не исключает возможности последующего взыскания убытков с контрагента, действовавшего недобросовестно в переговорном процессе.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "данные изъяты" N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что к отношениям, связанным с причинением вреда недобросовестным поведением при проведении переговоров, применяются нормы главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации с исключениями, установленными статьей 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу, например, пытался получить коммерческую информацию у истца либо воспрепятствовать заключению договора между истцом и третьим лицом (пункт 5 статьи 10, пункт 1 статьи 421 и пункт 1 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом правило пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется.

Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

Следовательно, установление предоставления стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, влечет возникновение у ответчика бремени доказывания добросовестности своих действий, предоставления всей необходимой информации, отсутствия осведомленности об этих обстоятельствах, освобождая истца от доказывания недобросовестности поведения контрагента, введения ответчиком его в заблуждение при ведении переговоров и заключении спорных договоров.

Оценка поведения ответчика как недобросовестного должна рассматриваться с учетом презумпции недобросовестности только при наличии неоговоренных сторонами обременений земельного участка, нехарактерных для данного вида земельных участков в обычном гражданском обороте.

Наличие вышеуказанных ограничений не было оговорено сторонами при заключении договоров, напротив согласно вышеизложенным их условиям, ответчик гарантировала истцу, что спорный участок каких-либо ограничений иными правами не имеет.

В свою очередь, вышеизложенные доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что ответчик еще в декабре 2016 года знала и должна была знать о существующих ограничениях спорного земельного участка в виде наличия на указанном земельном участке охранной зоны магистрального водопровода. При той же степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась как от собственника земельного участка, при заключении его договора купли-продажи с истцом, о наличии такой охранной зоны ответчику должно было быть известно и на момент подписания данного договора, поскольку такая охранная зона существует на участке, начиная с 1984 года. Поскольку именно ответчик обращалась с заявлением от "данные изъяты" о подготовке нового градостроительного плана (т.2 л.д.37), по состоянию на ноябрь 2017 год ответчику также должно было быть известно о наличии на таком земельном участке защитной зоны объектов культурного наследия. При этом, зная об указанных обстоятельствах, ответчик не сообщила о них истцу, продолжая принимать от него исполнение по оплате платежей и по договору купли-продажи, и по договору аренды, заключение которого являлось условием самого договора купли-продажи, т.е. обязательным оговоренным по инициативе ответчика в договоре условием, при котором истец мог по данному договору приобрести в собственность земельный участок с рассрочкой платежа его стоимости. Истец же, не зная о данных обстоятельствах, продолжал добросовестно исполнять свои обязательства по внесению таких платежей, прекратив их исполнение сразу же после того, как самостоятельно узнал о существующих ограничениях.

Указанные действия ответчика, знавшего о данных обстоятельствах, т.е. о наличии обременений спорного земельного участка ограничениями иных прав, но не сообщившего о таких ограничениях истцу, умолчавшей о них, по мнению судебной коллегии, исходя из вышеизложенных положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также с учетом того, что договорные правоотношения между сторонами спора являлись длящимися и их вышеуказанных условий, свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом, недобросовестном поведении ответчика как стороны таких договорных правоотношений и введении истца в заблуждение.

В связи с изложенным исковые требования истца о признании договора расторгнутым, т.е. о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ответчика произведенных им платежей по оплате стоимости земельного участка и его аренды, являются законными и подлежащими удовлетворению.

Однако, судом первой инстанции вопреки вышеизложенным обстоятельствам, их доказательствам, а также вышеуказанным требованиям норм материального права необоснованно был сделан вывод о том, что препятствие в использовании земельного участка, на которое ссылается истец Ибрагимов А.В, обнаружено им за пределами установленного законом разумного срока, в то время, как при заключении сделки продавец Титова Н.В. сообщила покупателю Ибрагимову А.В. необходимые и имеющиеся у нее для приобретения земельного участка сведения и отсутствии тем самым правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.

Истец утверждает, что всего им ответчику по вышеуказанным договорам купли-продажи и аренды земельного участка было оплачены денежные средства в общем размере 348 700 рублей. В обоснование данной денежной суммы истцом были предоставлены в материалы дела заверенные выписки по счету по банковским картам, расписка дочери, выписки из банка-онлайн, из которых следует, что непосредственно истцом ответчику во исполнение вышеуказанных договоров были перечислены денежные средства в общей сумме 284 700 рублей, а дочерью истца - Ибрагимовой Д.А. за истца по данным договорам были перечислены денежные средства в общей сумме 48 000 рублей. Платежи дочери истца Ибрагимовой Д.А. ответчику от "данные изъяты" на сумму 8000 рублей и от "данные изъяты" также на сумму 8000 рублей судебная коллегия не принимает в качестве доказательств оплаты стоимости участка по вышеуказанному договору купли-продажи, поскольку в предоставленных доказательствах отсутствуют сведения, что данные оплаты производились Ибрагимовой Д.А. именно по спорному земельному участку, сведений о назначении данных платежей не имеется, в то время, как сторонами спора не отрицается, что между ответчиком и дочерью истца Ибрагимовой Д.А. существуют также договорные отношения и в отношении иного, не являющегося предметом спора, земельного участка. Таким образом, всего истцом ответчику было оплачено 332 700 рублей, из них 212 700 рублей по оплате стоимости участка, 120 000 рублей - по оплате аренды участка. В связи с чем, оплаченная истцом ответчику денежная сумма в общем размере 332 700 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Поскольку заявленные истцом исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в соответствии со ст.ст.98 ГПК РФ и 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца следует также взыскать судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по делу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, т.е. в сумме 4 527 рублей.

Кроме того, при рассмотрении данного дела в суде первой инстанции истец понес расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от "данные изъяты" и расписками об оплате денежных средств от "данные изъяты" и "данные изъяты" С учетом сложности данного дела, длительности его рассмотрения в суде первой инстанции, количества заседаний с участием представителя истца, объема оказанных им истцу юридических услуг, частичного удовлетворения исковых требований, а также с учетом требований разумности и справедливости, судебная коллегия полагает, что в соответствии со ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию затраты на представительские услуги в сумме 30 000 рублей.

Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции, которым истцу отказано в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, не соответствует вышеприведенным нормам материального права, выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и их доказательствам.

В связи с изложенным обжалуемое решение суда следует отменить, по делу следует принять новое решение, которым исковые требования истца удовлетворить частично в вышеуказанных размерах.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ногинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Ибрагимова А. В. к Титовой Н. В. о признании предварительного договора купли - продажи земельного участка расторгнутым, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли - продажи земельного участка от "данные изъяты", заключенный между Ибрагимовым А. В. и Титовой Н. В..

Взыскать с Титовой Н. В. в пользу Ибрагимова А. В. денежные средства, оплаченные по вышеуказанному договору купли - продажи и аренды земельного участка от "данные изъяты" в размере 332 700 рублей, расходы по оплате госпошлины пропорциональному размеру удовлетворенных исковых требования в сумме 4 527 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании с Титовой Н. В. денежных средств и судебных расходов в большем размере Ибрагимову А. В. - отказать.

Председательствующий

Судьи