Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08 сентября 2021 г. по делу N 8а-17545/2021[88а-18248/2021]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Фахрутдинова И.И.

судей Карякина Е.А. и Тимохина И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании поданную 9 июля 2021 года кассационную жалобу Шумова Сергея Александровича на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 1 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Оренбургского областного суда от 13 мая 2021 года по административному делу N 2(1)а-387/2021 по административному исковому заявлению Шумова Сергея Александровича к Управлению Росреестра по Оренбургской области, государственному регистратору межмуниципального отдела по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области Филипповой С.В. о признании незаконным приостановления государственной регистрации и возложении обязанности совершить регистрационные действия.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Фахрутдинова И.И, изложившего обстоятельства административного дела и содержание кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Шумов С.А. (далее - административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Оренбургской области, государственному регистратору межмуниципального отдела по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области Филипповой С.В. с вышеназванными требованиями.

В обоснование административного искового заявления Шумовым С.А. указано, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: участок находится примерно в 155 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: "адрес".

30 ноября 2020 года он обратился в межмуниципальный отдел по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пользу Григорян А.А.

10 декабря 2020 года административным истцом получено уведомление государственного регистратора Филипповой С.В. о приостановлении государственной регистрации права.

По мнению административного истца, действия государственного регистратора являются незаконными, поскольку приведенные в уведомлении основания для приостановления государственной регистрации права противоречат положениям статьей 388, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключающих возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка иному лицу.

Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 1 марта 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Оренбургского областного суда от 13 мая 2021 года, в удовлетворении административного искового заявления Шумова С.А. отказано.

В кассационной жалобе административный истец Шумов С.А. ставит вопрос об отмене судебных актов судов обеих инстанций, как постановленных с нарушением норм материального права и несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам административного дела. Просит о принятии по делу нового решения об удовлетворении административного искового заявления.

В качестве доводов кассационной жалобы заявитель не соглашается с выводами судов о законности оспариваемого им уведомления государственного регистратора. Утверждает, что пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на уступку, а не на переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, что имеет место в соответствии с заключенным между ним и Григорян А.А. соглашением, следовательно, по мнению автора кассационной жалобы, к возникшим спорым отношения приведенные нормы права не применимы. Также, заявитель считает, что суждения судов о том, что администрация муниципального образования Бузулукский район не была уведомлена о заключении Шумовым С.А. и Григорян А.А. соглашения, являются необоснованными, выходят за рамки приведенных в уведомлении государственного регистратора оснований для приостановления государственной регистрации права. При этом суды не оценили содержание пункта 5.1 договора аренды от 13 мая 2019 года, которая предоставляет право арендатору при условии уведомления арендодателя передать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Участвующие в деле лица извещены о времени и месте заседания суда кассационной инстанции своевременно и надлежащим образом.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких нарушений судами при рассмотрении настоящего административного дела не допущено.

Так, как следует из материалов административного дела и установлено судами, 13 мая 2019 года между административным истцом Шумовым С.А. и администрацией муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области заключен договор аренды земельного участка N. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: в 155 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: "адрес". Вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды установлен с 13 мая 2019 года по 12 мая 2029 года.

Договор аренды земельного участка от 13 мая 2019 года N заключен по результатам аукциона.

27 ноября 2020 года между Шумовым С.А. и Григорян А.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым Шумов С.А. передает Григорян А.А. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N.

30 ноября 2020 года Шумов С.А. обратился в межмуниципальный отдел по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации указанного выше соглашения от 27 ноября 2020 года.

10 декабря 2020 года государственным регистратором Филипповой С.В. административному истцу направлено уведомление N N о приостановлении государственной регистрации права по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), поскольку форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Указано, что соглашение противоречит пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая административный спор и принимая решение об отказе удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции, с мнением которого согласился суд апелляционной инстанции, указал, что оспариваемое уведомление принято государственным регистратором в пределах своих полномочий, по основаниям, установленным нормативными правовыми актами.

Судебная коллегия находит выводы судов правильными, основанными на нормах действующего законодательства, соответствующими установленным обстоятельствам дела.

Так, согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии со статьей 14 упомянутого федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных поименованным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Как следует из содержания статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных вышеуказанным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3).

Пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ определено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам о правомерности решения государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации права Григорян А.А. по соглашению от 27 ноября 2020 года, поскольку данный документ не отвечает требованиям, предъявляемым частью 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ.

В материалах административного дела отсутствуют доказательства о предоставлении административным истцом иных документов, позволяющих осуществить государственною регистрацию права.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций правильно определены юридически значимые обстоятельства, дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не допущено.

Доводы кассационной жалобы о том, что положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменимы к спорным отношениям, являются ошибочными, поскольку общие условия к перемене лиц в обязательствах, связанных с договором аренды, в том числе земельного участка, определяются положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Заключенное между Шумовым С.А. и Григорян А.А. соглашение по своей правовой природе является сделкой, оформленной в соответствии с указанной правовой нормой. Следовательно, к ней также применяются установленные пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности о переводе долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Тот факт, что суды обеих инстанций в содержании судебных актов указали на то обстоятельство, что административным истцом для регистрации права не представлено письменное уведомление администрации о заключении спорного соглашения как еще одно основание правомерности оспариваемого решения государственного регистратора, не свидетельствует о допущенных судебных ошибках, поскольку это уведомление направлено в администрацию только 17 декабря 2020 года, то есть после приостановления государственной регистрации права, следовательно, не могло быть учтено государственным регистратором при рассмотрении заявления административного истца.

Иные доводы автора кассационной жалобы не опровергают выводов судов, направлены на их переоценку вследствие ошибочного и произвольного толкования норм права, а также выражают несогласие с выводами суда по фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем подлежат отклонению по вышеприведенным основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 1 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Оренбургского областного суда от 13 мая 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Шумова Сергея Александровича - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 15 сентября 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: